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本页主题： 房企4000亿资金缺口危情 建设部警惕房价大跌
华沉思 
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房企4000亿资金缺口危情 建设部警惕房价大跌 (点击:6794) 
    华沉思 2008-06-22 10:46:21 发表于搜狐房产-业内论坛

2008年06月22日08:41 中国经营报
　　李乐/文

　　专门针对房地产行业的宏观调控推行3年之后，“金融安全”的命题伴随着深圳等地房价的大幅波动，摆在了中国决策层的面前。

　　日前，国务院召开会议，在强调金融安全的大命题下，要求稳定房地产市场。

　　而经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟则向记者宣称，根据他的研究，中国房企上半年的资金缺口多达4000亿元。

　　新近履新的住房和城乡建设部部长姜伟新曾明确指出：“既要防止房价过快上涨，又要防止过快下跌。”现在的悬念是，稳定房地产市场的工作是否真的到了“防下跌”的阶段？

　　4000亿资金缺口“设伏”

　　信贷紧缩之下的房地产企业缺钱已经不是秘密，但坐拥资本平台的上市公司，资金链却也变得脆弱起来。

　　钟伟正在进行一项关于房地产金融的课题研究。利用上市公司年报与宏观经济数据综合分析，钟伟得出的结论是，中国房地产上市公司今年的资金缺口在4000亿元人民币的规模量级。上市公司资金的缺口，足以反映目前房地产行业所承受的巨大压力。

　　钟伟说，研究初期，这一数据曾为1400亿元，但随着上市公司样本量的增大，最终这一数字变成了惊人的4000亿元。

　　“全年的房地产开发贷款总额，按照去年的水平估算，应该在6000亿元人民币的规模。”钟伟说，同样按照去年的规模估算，个人按揭贷款的总额，在5000亿元人民币规模上下，此外，从QFII批准额度通过股市投资于房地产的外资，1~4月的数据显示为150亿元左右，再加上可能通过增发等手段筹集的资金，总计在1.6万亿元上下的水平。

　　相比之下，房地产开发所需的资金投入，却要大于这一数字。综合2005~2007年的情况，以及今年1~4月的上市公司开复工面积、土地储备总量等数据。钟伟测算，该行业上市公司须投入开发的资金总额，应该在2亿元左右的水平。两相比较，4000亿元人民币的资金缺口浮现。

　　“这个数据相当于一年房地产所需投资总额的1/5。”中国住宅研究会副会长顾云昌告诉记者，这样的情况下，按照惯常逻辑，降价以加快销售回款，是最为合适的解决手段。

　　“稳定房价”的不同含义

　　面对这样的局面，2005年形成的调控观点正在发生微妙的变化。

　　接近住房和城乡建设部的人士告诉记者，在住房和城乡建设部内部，已经有不少领导认为，目前所处的宏观、中观环境以及房地产市场的现状，已经与2005年时有很大的不同，其中向下产生波动已经成为了“现实的可能”，因此，应该做好防止房价过快下跌的准备。

　　此前，在一次会议讲话中，彼时刚刚履新的住房和城乡建设部部长姜伟新就强调，既要防止房价过快上涨，同时也要防止房价出现大规模下跌。

　　国家统计局公布的国房景气指数显示，2008年5月国房景气指数为103.34，较上月下跌0.73，是连续6个月下跌。这项由国家统计局发布的指标，向来被中央决策层看做是房地产行业安全与否的重要指标之一。

　　压力不可避免。记者了解到，每半年中房协都要对房地产市场进行综合统计分析，形成报告上报住房和城乡建设部作为决策参考后，再向社会公布，一般时间定在8月，但今年，如无意外，这份报告将推迟发布。

　　“8月公布的时候正好是奥运会，从上到下都要求稳定，所以主要还是担心给市场带来一些不稳定的情绪。”在解释推迟公布原因的时候，这位人士说。据了解，这份正在制定、修改的报告中的统计显示，广州、深圳、东莞等华南等主要城市的房价指标，分别有了8%~13%左右的降幅，他告诉记者，住房和城乡建设部的主要领导，“非常关心这一指标”。

　　即便在相对稳定的北京，也已经有开发商以项目股权的方式寻求现金，有的质押，有的则出让股权。一位在北京东四环开发中型住宅项目的项目经理告诉记者，宁可如此也不愿降价。

　　“你要降价，首先是已经给你放贷的，尤其是放了个人按揭贷款的银行不愿意，另一方面更关键，后面的回款速度会出问题，因为你比前期卖得低了，市场会觉得你会继续降，大家等着，回款速度会更慢，所以我们宁可拿股权融资挺过去，也不愿意主动降价。”他的项目，刚刚以股权质押的方式，获得了现金。

　　不过，还能坚持多久，这是一个疑问。

金融安全新命题

　　“6月15日的时候，国务院召开了工作会议，姜伟新部长参加了，在这个会议上，国务院分管领导提出了稳定房地产市场、稳定房地产价格的要求。”6月16日，消息人士向记者透露，同时在场的还有央行行长周小川、银监会主席刘明康两位金融高官。

　　他告诉记者，国务院分管领导提出的稳定房地产市场、稳定房地产价格的要求，是在布置金融安全工作的部分中提出的。也正因如此，他认为，此次稳定房价被注入了确保金融安全的内容。

　　“银行系统很关注华南和华东房价的向下波动。”前述接近住房和城乡建设部的人士告诉记者，央行、银监会与住房和城乡建设部也保持着紧密的沟通。“按照通常的理论计算，房价跌幅不超过首付比例，银行的风险并不是太高，最高13%的跌幅也是在首付比例的范围内，但银行担心的是这种趋势。”他说。

　　央行研究局研究员邹平座告诉记者，目前银行的按揭贷款是以住房为抵押的，因此，无论房价的跌幅是否超出通行的首付比例，都意味着银行在还贷人拒绝还贷从而收回抵押物进行处置时，评估之后的价格受到损失。

　　“只要房价不下跌到大规模地出现贷款人不还贷的情况，银行的损失是不会兑现的，但问题是，现在10%左右的跌幅，可能不会引发大规模的拒绝还贷的现象，如果跌幅继续加大，会有越来越多的人拒绝还贷，而选择把抵押物不动产丢给银行，这样，呆坏账会大量上升，银行抛售抵押的不动产，也不足以填平呆坏账。”邹平座这样解释房价波动的银行风险所在。

　　对于首付比例跌破是否就一定引发拒绝还贷现象发生的时候，他补充解释说：“是否跌破首付比例，不是一个100%的临界线，银行看这个指标，更多的是看趋势，过了这个线就存在继续下跌的可能，或拒绝还贷的可能。现在银行系统要做的是预估未来的风险，而不是计算真正下跌多少才有人拒绝继续还贷。”

　　正因如此，银监会已经向商业银行部署了大量检查，其中包括委托贷款流向、个人房贷质量等。但显然，要避免房价大规模下跌带来的金融风险，作为房地产市场主管部门的住房和城乡建设部必须加入。



 
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2008-06-22 10:46:21
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回复：房企4000亿资金缺口危情 建设部警惕房价大跌 (点击:391) 
    过客评论 2008-06-22 18:35:57 发表于搜狐房产-业内论坛

房价飞涨那会你们都去干啥了？什么玩意！房价上涨就正常？房价下跌就不正常了。现在的房价是不是应该跌？老百姓是否能买的起？你们凭良心说话，请你们不要忘记了是谁养活了你们？
2008-06-22 18:35:57
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回复：房企4000亿资金缺口危情 建设部警惕房价大跌 (点击:393) 
    过客评论 2008-06-22 19:32:37 发表于搜狐房产-业内论坛

这个问题很无聊，房价大跌也不至于碟到10几年的水平，既然10几年前都那么过来了，回到原地又能怎样？大不了重头再来过。又有什么好紧张的。当然这是对普通百姓说的。
2008-06-22 19:32:37
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大ＳＢ，回到十几年？你想开历史倒车？时间不饶人，中国那能经受得住向你们这些小兔崽子想的那样折腾?!目前国家保持稳定发展是英明的！ (点击:368) 
    过客评论 2008-06-22 20:51:39 发表于搜狐房产-业内论坛

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2008-06-22 20:51:39
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hyzhuo0309@sohu.com 
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早干什么了？现在有问题了才想添窟窿，你们风光的时候想老百姓了吗！银行不损失点天理不容！！！！ (点击:363) 
    hyzhuo0309@sohu.com 2008-06-22 21:18:37 发表于搜狐房产-业内论坛

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2008-06-22 21:18:37
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回复：房企4000亿资金缺口危情 建设部警惕房价大跌 -------可以为教授做老师的人 (点击:385) 
    过客评论 2008-06-22 21:53:32 发表于搜狐房产-业内论坛

看了"一个教授问建设部是为人民大众还是为少数房地产开发商? "心里很不是滋味,"这是我们几代人为之奋斗的国家吗?"我国已经摇旗呐喊为教师加工资几十年了,甚至在宪法里规定"教师工资不得低于同级别公务员工资",事实又如何呢?可以讲我不敢做更进一步的了解,因为了解之后更多的是对这个国家的无望;加上最近几年在党中央和国务院"控制房价大涨的"呐喊声中房价疯涨了许多,全国人民更是不堪重负;最近由于全国人民更加理性,使房价向理性的轨道上迈进之时,作为建设部冷不丁说"要控制房价大起大落,否则就会出现金融危机",难道老百姓的日子越过月艰难就不是危机?其实这是最大的危机!!
从来就没有什么救世主,只有靠自己:根据自己的实际情况进行消费,特别是不要贷款买房,没有能力可以租房,包括这位教授,我们是为了生活,而不是为了房子,不要背着房子过日子,这样房价自然会回归理性,那时侯老百姓的日子肯定会轻松一些;人生短暂,不要把许多希望和快乐让房子为你取消,也不要为了后代有现成的房子而使自己积劳成疾,因为房子是死的,作为继承房子的后代虽是活的,可能由于已经轻松拥有住房而失去前进的方向和动力,甚至堕落!
为了自己也为了后代,奉劝全中国人民不要背着房子过日子!!!!
2008-06-22 21:53:32
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回复：房企4000亿资金缺口危情 建设部警惕房价大跌 (点击:390) 
    过客评论 2008-06-23 09:44:17 发表于搜狐房产-业内论坛

建设部的屁股坐到那边去了，你们纯粹成了开发商、炒房者的代言人，你们置中国广大平民百姓之利益之不顾，在房价飞涨时候，不知藏到那儿去逍遥自在了，房价下降你们却急不可耐地跳出来疯狂叫嚣什么警惕房价大跌，你们还称得上是共产党的干部吗，你们已经是百姓的敌人了。请看看，现在还有的人明明经济适用房已经到手了，却又无奈地放弃了，为什么，这些人连经济适用房这么低的价格，都无法负担，更别说那些不着边际的发涨的房子，想想，他们是多么可怜啊，看看这些人，你们又在想什么呢。还有，很大一部分年轻人，他们还能有什么理想吗，不能！如果父母没有钱，他们的一辈子的理想只能是一个房子，他们就要为这房子奋斗一辈子，什么伟大的共产主义理想，他们还能去想吗，你们是共产党员，这个现实不让你们觉得可悲吗？你们还在叫唤什么，可耻啊！
2008-06-23 09:44:17
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正反总是在较量的，大家共同的活路也许并不是最优解，北京上海的房价不会大涨的，也不会大降的。成交量是上不去的。买房的/炒房的/银行/地产商/地方政府，都有点损失，都不是最倒霉，通胀来了，大家都分担一些，也公平，也和谐。 (点击:343) 
    过客评论 2008-06-23 10:42:34 发表于搜狐房产-业内论坛

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2008-06-23 10:42:34
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乔万尼 
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股指可以跌一半，房价当然也可以跌一半 (点击:314) 
    乔万尼 2008-06-23 12:57:37 发表于搜狐房产-业内论坛

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无聊的帖子。 (点击:297) 
    过客评论 2008-06-23 13:38:53 发表于搜狐房产-业内论坛

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2008-06-23 13:38:53
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