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 良药苦口，诤言逆耳：房价必然还要出现一个大幅上升的过程，这是目前金融形势客观要素所决定的。 (点击:9067)
业内观察员 2008-07-01 09:46:01 发表于搜狐房产-业内论坛
首先大家要搞清楚，股市是暴涨危险还是暴跌危险？房市是暴涨危险还是暴跌危险？现在的危机点在哪里？中央领导说得非常清楚，第一是金融危机、第二社会危机。金融危机，我们的银行相当脆弱，里面有大量的不良贷款，这个大家都知道，大家不要看表面的数字，那是上市公司的数字，不是真正的数字。现在我们主要的问题是银行体系非常脆弱，这是30年改革，我们实行的是渐进式改革，所以在渐进式改革过程中，我们许多的改革成败都沉积在银行系统，这就是我们的不良贷款，数字是非常可怕的。现在我们所面临的通货膨胀的压力和88年、94年两次通货膨胀，有一个重大的不同之处，就是2008年的贫富差距，比10年前、20年前已大相径庭！所以我们总体要分析，目前宏观政策的出台要考虑是否会触发金融危机和社会危机。首先肯定，房价暴跌肯定会引起银行危机。目前，银行的按揭贷款总额，大家可以看到这个数字，个人按揭28000多亿，05年有人说北京房价跌30%，上海跌50%，不要说30%、50%，跌破20%、跌破按揭贷款首付，大量不良贷款立即出现。这些不良贷款已经是我们银行不堪承受的重负，再加上一部分就会出大问题。所以，房价暴跌直接会触发金融危机，国家根本就没有可能让房价下跌。
最近好几位业内人士和金融界人士都讲了会议的精神，房价暴跌肯定不好；房价暴涨好不好？也不好。房价暴涨有两种，一种是因为货币现象造成的，还有一种是投机。投机就是亚洲金融危机之前，在泰国、马来西亚、印尼出现的，把房价炒得很高。房价暴跌有大问题，房价暴涨也不好，但是房价暴涨对银行有没有致命的威胁？没有，这一点大家很清楚。房价就是再涨，涨20%、30%，银行没有问题，这一点大家要肯定。老百姓就会买不起房，对不对？这会触发社会危机。这时候就要把问题分开，作为两部分处理。房价暴涨，有的时候是没有办法，等一下我会分析，为什么我们说没有办法。在这种情况下，我们要很清楚的认识到，当前中国的房地产市场客观现状是什么，是商品房市场、是为10%到12%的居民服务的，因为中国的贫富差距，经过2004年就已经是0.47%，按照王小武的分析，在06年超过了0.5%，这就意味这10%到12%的人拥有80%的银行存款，这种贫富差距是客观存在的，能够购买商品房的就是最高层的富裕阶层，就是10%到12%。80%到90%的人不再商品房市场上，距离太大了，买不起。这种事已经成为事实，是不合理的，但就是事实。这种巨大的落差就形成当前房地产市场出现的很多问题根源，一方面12亿人买不起房，另一方面商品房供给给最富有的12%还不够。这12%意味着是1.5亿人，在世界上1.5亿人是一个大国的人口，我们全部商品房供给这1.5亿人，在最近五年内，还不能满足他的要求。所以这就是把市场割裂开两大部分，并不是大部分老百姓买不起房房价就要下降，不是这个问题，这种情况下，我们应该采取的对策是大量的兴建廉租房，经济适用房小户型房、和住房保障政策，解决12亿人的住房问题，要把房地产市场细化，照顾到各个方面，特别是对老百姓来说，要做到如下五句话，让普通老百姓买不起大的买小的，买不起新的买旧的，买不起贵的买便宜的，买不起租得起，真租不起的就白给你。
但是，从宏观政策来看，房价暴涨不会直接导致危机，这一点大家要肯定。股市暴涨好不好？肯定不好，如果股市一年之内翻一番，100%，请问有没有人愿意去炼钢炼铁做汽车、做电脑？那边辛辛苦苦一年只有10%到12%，那回报率就不错了，到股市可以100%，那必定大量资金转移到股市进行炒作，问题就出在股市的繁荣使经济崩溃。资金链一端就把银行拖下水，银行出现问题股市问题马上出来，这就是日本的问题。这是前车之鉴，股市暴涨是危险的，股市保障宏观政策一定出台，否则就离死不远了。市场机制不能制止这种投机性的炒作，只要股市一暴涨，大家就可以看到，研究政策的就急了，一定要想办法制止，不然银行要出大问题。如果股市暴跌呢？我们现在从6000多跌到3000不到，这时候就要看资金流的走向，股市一下子跌了一半，大家都说政府救啊，叫得很凶。我们97年亚洲金融危机当中看到，所有遭受危机的经济体股市下跌，资金外逃，这两件事放在一起就是金融危机。但是中国的情况不一样，中国股市现在大跌，资金不仅没有逃还往里走，这在全世界是独一无二的。中国很多问题是经济学、教科书所不能回答的问题。为什么资金大量往中国走呢？理由很清楚，美国次级债、经济衰退，欧元现在问题非常复杂，欧盟东扩之后，面临整个欧元体系的大调整。最近有人说欧元起码高估20%，要贬20%。国际金融体系在一种大动荡当中，次级债的危机根本没有看到底，所以大量资金要寻求避难所，而恰恰就在这个时候，人民币升值，我们的利率是4.14，美国和欧洲都是2，比他们高2个百分点，中国经济又高速增长，大量资金从三个目标投资、避难、投机涌入中国，大量资金往这里走，这种情况下，股市大跌会不会出问题？不会。因为钱还在这里，用通俗的话说，肉烂在锅里，资金没有走。
下面我给大家看一个数据，这一排数据，2007年4、5月份，居民存款额成负的，连续20多个月，中国每个月城乡居民存款增加1500到1800亿，这是正常的，居民收入介于。到这里下降是什么？股市暴涨、房市暴涨，所以钱从银行流出来了。银行流出钱来有很大的问题，因为我们内部有个大窟窿，就是不良贷款。之所以稳定是流动性没有问题，老百姓存得比贷走的多，如果取得比存得多就要出问题。水落石出要出问题，这时候我们很着急，特别是到了去年10月份，居然走出来5000亿，当时采取一些措施来防范，随后股市大跌，2月份银行城乡居民存款余额增加9583亿，3月份增加了1.4万亿，这个事情又是一个麻烦。大量的钱跑到银行里去了，而且原来是40%现在是50%的短期存款，而银行现在是负利率，这是很讨厌的事。通货膨胀率，4月份8.5，银行基准利率4.14，差出4个百分点，经济学理论和大量的实践都告诉我们，只要有银行负利率，银行的资金就要向外流动，这就像1+1=2这么简单，而且是不容置疑的。因为到了那里是负的，现在老百姓拿钱拿在手里，一年亏8%，放到银行亏4%，短期来说可以，长期一定会寻找一个出路，这个出路在哪里？就在这时候，贷款额大家可以看到，1月份贷款发出8000亿，和图中这个加在一起是1.2万，比同期还增加。而我们的货币发行量，在1月份居然发了1.4万亿，挡不住，加在这里要超过一年前。这就给我们面临一个非常严峻的挑战，这是钱太多了。所以央行不得不发行央行票券，现在发行3.9万亿，这个压力非常大，票子都在外面。大量货币流行带来什么问题呢？我们再回到刚才所说的。
有这么多货币撑在这里，股市、房市是资本市场的两大组成部分，在理论上有五个，股市、房市、债券、期货、外汇市场，中国呢？外汇市场短缺，现在不敢开，期货市场极小，债券市场，我说的是企业债券，不是政府债券，美国的企业债券相当于GDP，我们GDP 24万亿，如果中国的企业债券有5万亿的规模，我们这次的冲击就会小多了。而现在最新的数字不到1万亿，而且我们不敢搞，因为信用体系非常缺欠，一搞就有人浑水摸鱼、非法融资、最后携款潜逃，这个问题拖住了后腿。只剩下两个，银行存款从16万到了19万亿，而且都是短期，走不走？往哪儿走，走出国门每年贬值，海外投资机会也不怎么太好，留在家里？整个亏损。这样的事情，股市根本不用着急，跌到哪里我不知道，大家不要慌，台湾的股市从12000点跌到2000，现在不是又弹回去了吗？到银行避难，看到时间好又回来了。不停的钱注入，说明国内的投资环境比海外还要好，不然钱不会不停的进来。只要这样，我们出现的波动就可以说是肉烂在锅里，股市再跌跌不出银行风险，所以不要动，沉住气，到时候就反弹。
打个简单的比方，就好象说黄河发洪水，假定股市哗哗的涨，洪水要来了，我们就要派军队到河堤上，还要转移居民，无论如何，政府的责任不能淹死人。如果大旱，黄河断流了，好不好？非常糟糕，生态环境没有保护好，黄河没有水了，但要紧不要紧？不要紧，因为没有太大的问题。能不能去救？没有办法救，你如果真有一盆水，还是别倒到黄河里，留着自己喝，天下雨了又有水了。股市的问题是什么？是受国际冲击，和大小非的问题，大小非就是几万亿，我们是有能力消化的，只是需要一个时间和过程。所以问题并不是太严重的，大小非解禁，现在市场分开，批发、零售市场分开，我相信这个问题很快会稳定住。当然，你想在大小非解禁，原来非流通的变成流通，股市又暴涨，这种可能性不大，但问题并不严重。现在有人在说，主张降低印花税，帮助股市恢复信心，我到现在也搞不清楚，印花税和股市信心之间有什么必然的联系，但是我主张降印花税。因为征税有三个环节，第一征税是持有、生产、流通三个环节，通常经济学理论主张降低交易成本、促进人力资源和信息的流动，提高社会生产和资源分配效率。印花税是流通环节征收的税种，通常我们要降低交易成本，但是耶鲁大学教授研究的成果是什么呢？说白了，我们汽车上不仅要有油门，还要有刹车。如果车子太快、车子要转弯，你就要踩刹车。所以交易税有的时候需要增加，什么时候增加？投机过度，尤其是在金融市场上。如果投机过渡，股票的换手率太高，就要增加印花税。在2007年的3、4月份，我们国内的证券市场的换手率是香港的6倍，明显炒作过渡。而且小股民大量涌入股市，频繁换手，这都是不好的现象。所以印花税出台，是完全正确的，5·30是谋而后动，效果非常好。马上就把这个峰给压下去了，软着陆了。因为530导致股市崩溃，这完全不符合事实。但是，股市掉下来了，交易额非常冷清，你就不再需要去踩刹车，所以应该把印花税从千分之三降到千分之一，如果还不好降到千分之零点五甚至一段时间不收，都是可以的。要告诉所有的股民，股市一旦加热，还要加印花税，这就是刹车和油门之间的关系。所以，印花税的调整，不存在什么纠错不纠错的问题，当初加印花税是没有错的，现在降还是没有错，今后如果冷可能还要降，如果暴热就继续加。
信心波动这没有办法，不是经济学家和宏观政策可以解决的问题，现在次级债的危机信心的影响很大，2008年3月，股市民增14978亿，不仅新增存款，居民钱进银行，而且原来的存量也在寻找出路。2008年一季度外汇储备增加1539亿，同比多增加了182亿美元，外汇储备当中只有45%来自外顺差和FDI，08年一季度流入资金851亿，相当于6000亿人民币。在这种情况下，银行里的钱和流入、即将流入的资金必然要寻找最佳的投资和保值的途径，除了证券和房地产市场外还有别的途径吗？没有了。所以房市的问题，一定要看到大趋势，而房价上涨不会带来银行危机，社会危机是必须要通过保障性住房解决，这就是宏观政策考虑的基本点。所以，房价必然要出现一个大幅上升的过程，这是目前金融形势客观要素形势所决定的。大量的资金现在涌进商品市场，可能推进物价水平。而现在，我们的紧缩政策并没有真正得到贯彻。刚才给大家看的数字，必须要大家认识到，是在把银行准备金提到16.5%的情况下还印了这么多票子，如果不冻结这些钱，那么还要高。大量的钱，在我们的社会上流动性过剩，就会带来很大的麻烦，如果弄得不好，不能真正紧缩今年的通货膨胀率有可能冲上两位数，这是非常严重的挑战。之所以紧缩政策不能得到真正的贯彻，是因为地方政府和大国企的利益驱动，上有政策、下有对策，而真正实行紧缩政策是需要魄力、需要得罪人的。如果大量的资金冲进房地产市场，就可能推高房价。大家都要知道，有个量的概念。房地产市场2007年销售总额大概是在2.7万亿左右，而银行有19万亿，在正常2008年的居民收入仍然以2.7万亿买房，银行存款和海外资金再加1万亿，就是4万亿买2.7万的房价，房价要不要涨？如果这个钱不让往这边走，请问往哪里走？现在我们最大的挑战是通货膨胀，现在要把防范通货膨胀放在重要的地位，坚定不移的执行货币政策，这是第一个压倒的。因为如果通货膨胀率冲上两位数，受害最大的就是我们最穷的低收入群体，本来工资没有加多少，通货膨胀两位数，生活水平下降，社会安定会收到极大的冲击，而最后采取任何补贴的方法都不能最终解决问题。所以现在宏观政策的第一挑战，第一目标是防通货膨胀。所以，必须要在经济发展和通货膨胀之间找到一个平衡点。
这是通货膨胀率的数据，大家都知道的，一年前是二点几，到现在是八点五了。有人说现在是结构性通货膨胀，这个说法现在是不科学的，我不详细讲了。这个说法是根本没有根据的。现在说到底通货膨胀是一个货币现象，供求关系决定物价的假设是货币发行量不变，只要社会上的货币多了，物价就一定上涨。所以，在2007年的下半年，政府讲执行七年的稳健货币政策，改成紧缩的货币政策，但紧缩的结果很不理想，我写了一篇文章叫《真紧缩还是假紧缩》，这种情况下，整个金融体系的惯性相当大，尽管踩了刹车，列车依然高速前冲。现在有各种方式干扰紧缩货币的人不少，这就是货币政策面临的考验。真紧缩，就一定会付出代价，GDP的增长速度肯定会下降。很多投资项目必须取消，某些企业的贷款要遭到制约，真紧缩一定会得罪人。而紧缩，第一个受到冲击的就是房地产企业，因为房地产企业大量的依靠贷款，自有资金严重不足，所以货币紧缩直接会冲击到房地产企业，而且为了防范金融风险，银行就再也不能视国务院、银监会通知而不顾，自有资金不到35%不得发放贷款，这一条必须执行。所以很多房地产商就面临着原来囤地、买地已经资金链短缺，现在进一步贷款，将受到新的制约。而这个，就是国家两难之处。很清楚，要把全国现在房地产自有资金的平均只有25%提到35%，窄口径缺3700亿，3700亿要房地产业立即筹款到位是不可能的，如果真紧缩，一些依靠贷款生存的房地产企业，必须把自有资金首先达标，如果不达标，现在贷款就不给。我在本论坛上讲的观点，现在我又重申这个观点：要整顿金融秩序，不能拿房地产企业开刀，开刀的东西是银行行长。应该严肃金融纪律，从此以后，如哪个银行行长发给不足35%的开发商，要严肃处理。
现在的问题，紧缩货币有两个方面，一个是在货币数量上紧缩，提高准备金，冻结一部分流动资金。第二是提高利率，现在银行在今年内15次提高存款准备金，现在是16.5。现在下面是提高存款准备金率还是提高利率？或者两个都动？为什么利率不敢动？拼命的提高存款准备金呢？因为我们的贷款70%给了国企，一旦提高利息，大家增加了他们的资金成本，上市公司1500家，70%多是国有企业。拿走了70%的贷款，24万亿的贷款，70%就是18万亿，提高一个百分点，国有企业要多交1800亿的利息，大家就说了，国有企业去年有1万亿的利润吗？我专门参加了有关的讨论会。在会上，很多专家指出，这一万亿是不交利润吹牛吹出来了，现在让他们交10%明年就没有了。但是现在的问题，要分解开国有企业，国有企业是贷款的没利润，有利润的不贷款。什么企业有最多的利润呢？原因是是垄断的资源性企业。像中国移动，你打电话就给他送钱，不贷款。国家电网不贷款，天天收你的电费，主要的利润在他那里。大量的上市公司，这些国企的利润率非常薄，现在之所以在股市上大家还可以买他的股票，有点利润，是因为低资金成本，如果资金成本一上，一片国企陷入亏损，明年股市报表就没法看了，股市就要糟糕了。所以两头为难。增加存款准备金，存款准备金上到16.5，我分析最多到17、18就到顶了，否则就卡死了。冻结资金，银行要付出代价，最大的损失是中小银行、中小企业，而他们贷款因为受到银根紧缩而受到障碍，大国企、地方政府依然如故。所以不能只靠一个手段，现在如果要治理通货膨胀，就必须利率也要动。国企亏损也要动，只是动的程度是多少，我估计还可以动两次，每次0.27，那么就是0.54，利率在年底调到4.7%到4.8%有可能的。
现在的宏观调控紧缩货币，受冲击最大的就是房地产业，因为房地产业严重依靠贷款。这个不紧缩又不行，所以各位房地产企业要做好准备，而且不仅贷款困难，现在首先要讲的是自有资金。所以要通过各种方式让自己的自有资金达标，你有多少自有资金才能够贷到等比例的款项，超额贷款恐怕2008以后就非常困难了。一些开发商前几年盲目圈地，现在就很困难了。这些房地产企业在那里说要打折，宏观调控政策还没有怎么执行，那边房价全线下降，如果宏观调控政策如此有效我们的事就简单了，根本不是这个情况。现在的问题是大国企和地方政府很困难，他们往往自己有办法获取贷款，紧缩别人，对自己网开一面。所以谨慎从事，既不能过渡也不能走过场，尤其不能一刀切。当前是要治理通货膨胀，这就是我们当前的宏观政策。
概括起来说，股市下跌不是问题，要防范股市再次暴涨。因为有这么多钱，一旦进去可能会迅速反弹，不要看得跌就总以为跌，大量的钱进去会涨的，一旦涨，宏观调控就要跟上，就要出。房价暴跌有问题，但是现在不太可能，因为钱不仅不出，还往里走。大量钱囤在市场上要寻找出路，所以一定会冲入房地产，把商品房的房价抬得很高，这是意料之中的事。为了防范这个问题，我们应该迅速的推行大量盖经济适用房、廉租房，对房价本身继续控制没有意义。这是我对当前宏观调控政策和房价趋势的判断。
如有不当之处，欢迎大家批评指教。
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搜狐房产-业内论坛 -政策评论
2008-07-01 09:46:01
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看空显然错误：人民币升值带来不动产价值重估的背景下，资源性产品价格一般都会有快速上升。宏观调控政策目标本就是“控制房价过快增长”嘛。上涨没有问题，不要过快，即可。 (点击:449) 
全篇是彻头彻尾的谎言! 完全不需要再逐一批驳. 相信拥有80%存款的1.5亿人自会有能力来分辨真理的! 所以, 想利用房地产来绑架整个中国, 真是痴心妄想! (点击:415) 
谎言？我看未必。读后我认为择机买入才是聪明之举。没人想绑架国家，规律之所以成为规律，就是因为普遍适用。想抗拒？那才真是痴心妄想! (点击:427) 
房市与股市等同？为什么股市暴跌不会形成金融危机，房市暴跌肯定会金融危机？ (点击:403) 
回复：良药苦口，诤言逆耳：房价必然还要出现一个大幅上升的过程，这是目前金融形势客观要素所决定的。 (点击:412) 
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