|
|
|
 回复：北京地产联盟俱乐部11月18日将成立 (点击:376)
过客评论 2007-11-17 10:45:06 发表于搜狐房产-业内论坛
太佩服了！
嫦娥环月，岂容飞涨房价环月；
饮水思源，房价齐天更要思源。
转贴自：《从房价看政府的态度》
一、中国房地产----财富改变门庭的方式
在我看来，中国的房地产非常特别，特别之处在于中国的房地产不再属于单纯的商业范畴，更是一种
财富改变门庭的方式。中国经济近十几年的快速发展，使地产的价格以很快的速度提升，这也是经济发展
的重大成果之一。地价的提升，理应推出一批富足的中产阶级，但现状却是少有国人因地价提升而明显受
益。目前，就我所看到的，中国土地转为商业用途大抵有以下几种状况：国有农用地由地方政府直接出售
给房地产商进行开发、原商业房进行以规划拆迁的方式出售给房地产商开发、集体所有的土地以城中村改
造等方式交由房地产商开发。依次看来，原有国有土地出售给房地产商开发，政府的出售价格依照房价变
化，政府获得高额地价的给付；原商业房政府以城市规划的名义强制拆迁，原住民仅获得地价很少的一部
分，而政府获取高额地价的大部分；集体所有土地进行改造，原住民由拥有土地变为拥有楼房中的一层，
高额地价的大部分归为地方政府所有。而以上三种方式，政府都是获得地价上升的利润，而原住民并没有
因为地价上升而受益。
依次看这三种方式，第一种导致大批农用地变为商业用地，城市规模迅速扩大，而农用地迅速减少，
不但造成了大量农民失地，还给中国的农业增添了重大压力；第二种则使得原市中心居民因得到的补偿难
以购买原居住地区房产而不得不到比较郊区的地段居住，这也是钉子户出笼的重要原因；第三种虽然使城
中村向城市化迈进，却剥夺了城市中集体所有制居民一跃而富裕的机会，仅仅成为普通市民。到此为止，
本应该享受地价上升带来的巨大财富的人群却在不知不觉中丧失富裕的机会，甚至因此变的困顿，而地价
上升带来的财富则悉数落入政府的财政收入，成为地方政府GDP的重要组成部分，也成为国家财政的重要
来源。
国外房地产的利润率大约10%，而中国的房地产利润率竟可以翻番，仅仅是因为房地产商人获取了民
众财富变为国有财富中的小头。原住民利益的丧失、国人常年将收入投资给高房价都使得民众本应享受的
财富源源不断的流入国库，而房地产商人作为行动的实施者在其中分一杯羹也就不足为奇了。
二、政府对待房价的态度
中国的房地产对于政府而言，在两个方面有极为重要的意义，一是GDP的数据，也即经济增长的重要
组成部分；二是国家财政收入的重要来源；先说第一点，现在中国政府已经把经济发展作为最大的利器来
平定国内外的非议，GDP的增长速度也成为政府的一个隐形的镣铐，一旦这个数据出了问题，国内外隐藏
的各种危机就会接踵而至，就像一架高速行驶的马车，各种问题都包含在马车之中，因为马车在高速行驶
之中而没有爆发，而一旦马车慢了下来，问题就会从各个方向跳出来，导致马车分崩离析。再说第二点，
中国现在面临很多极为棘手的问题，都需要巨大数额的资金来解决，比如说粮食，中国虽说是一个农业大
国，每年消费的粮食中却有一成来自进口；比如说军事竞赛，各国暗中进行的军事竞赛消耗各国巨大的财
政收入，中国也不能落于人后，否则将来必定挨打；更重要的是能源，中国在世界范围内竞买石油，其原
因是因为国内经济依然属于能源消耗型发展方式，巨大的工业石油消耗和民用石油的增加都给政府造成巨
大压力，在世界范围内石油紧俏的今天竞买石油必然需要巨额的资金作为后盾。
可想而知，房价落了下来，首先蒙难的是政府，且是不可承受之重。只有维持高房价，政府才能以高
价出售土地给开发商，才能获取高额的收入，同时也使经济发展的数据更新。房价下降的结果会严重危及
统治，所以除非房价引发的社会问题也严重危及安定的时候，房价是不可以降的。
三、房价迅速下降的买单者----银行，也即国有财政
国人都认为房价迅速下降的直接受害者是房地产商人，事实上，为房价迅速下降买单的人是银行，也
就是银行背后的国有财政。细细分析，房子可以分为两种，一是已经卖出在付分期的房子，二是在建或者
建成而未售出的房子。先说第一种，如果一套房子价格为50万，假设首付15万，那么如果说房子在购买后
突然降至30万，那么买房人还会继续交月供吗？显然不会，房子给银行好了，我再付9万首付去买别的房
子好了，肯定比原来能省很多钱。所以，房价迅速下降必然导致信贷危机，而降的比例和信贷危机的严重
程度成正比。再说第二种，在建中的房子或者未售出的房子一旦遭遇房价迅速下降，那么房地产商人还会
不会还项目开始时向银行贷的款？不会，你把楼盘拿去好了，不然亏的更多。
所以一旦房价迅速下降，无论怎样都是银行收摊，一个金融企业接受楼盘之后即便是依照正常程序去
拍卖都要承担很多费用，更何况此时房价已经大为落水，银行可谓赔的一干二净。为什么银行买单也就是
国有财政买单？因为现在就中国银行业而言，外资银行在传统业务上所占的比例非常的小，几乎不会受到
明显的冲击，为房价迅速下降买单的人只能是国资银行，也就是国资银行背后的国有财政。
四、经济适用房和廉租房建设
十七大没有为房价问题提供解决出路，却在经济适用房和廉租房方面费了不少心思。整体而言，国民
对高房价怨声载道，其中最为激烈的就是低收入群体，因为他们即便是倾其所有也无法承担商品房的首付
和月供，当没有任何出路的时候，动乱在所难免，必然危及社会安定。所以，以经济适用房和廉租房的形
式安抚这个群体，就成为当务之急，否则一旦这个群体挑头，必然将国人心中的怨气激发出来，后果不堪
设想。低收入群体得到安抚，普通民众没有了发泄的机会，只有老老实实交月供，把收入转折交给政府。
就目前而言，经济适用房和廉租房的规模依然非常有限，恐怕也只是安抚低收入群体的一部分，所以
享受经济适用房和廉租房的资格必然也是十分挑剔的。
五、中国房地产市场的出路
房价上去了，高的不寻常，降是必然的，问题是降多少、怎么降、什么时候降。前文所书，降的快肯
定是不可以的，必将导致大乱。慢慢降，要从上升的慢开始，所以上升势头减缓的时候，也就是房价整体
回落的开始。那么怎么降？眼看大量资金进入房市、进入股市，经济过热发展，政府首先要做的就是减少
社会流动资金的数额，最直接的途径就是通过银行，提高银行存款准备金率和提高存款利率就是最为直接
的途径，减少银行资金的投入和民众资金的投入，必然会对经济和房市产生根本影响。缓慢调整，既可以
避免将来无法控制的不可收拾，又不会影响明年的奥运会这一个对中国各个方面都有重要影响的盛会，应
该是比较可取的方式。
同时，对现行的房地产市场怎么干涉？我觉得是增加中小户型。先不论大小，让百姓先住上房，心头
的怨气才能得到缓解，转而为平平静静的交出月供。显然，建设中小户型是房地产商人不愿去做的，因为
利润率的缘故。但已经在房价上升中大赚的房产商人，是没有道理去违逆政府的，因为那才是真正的财神
，当然更重要的原因是房地产商人也是非常不愿意看到房市崩盘的，财路会被一次性断绝，所以和政府一
起来缓解高房价造成的社会危机是房地产商人明智的选择。
十七大提出要让国民享受经济发展带来的好处，在国内赢得一片彩声，恰恰说明在此之前国民并没有
切实享受经济发展带来的实惠，究其原因，至少两个重要的缘故是国有垄断企业和高房价。国运复兴道路
，漫长幽远，寄希望于政府能潜心科学发展观，为国家和国人创建一个真正有福祉可言的社会。
精典回复:
仔细读并深刻想过，在此提出几点浅见：一、和政府的宣传正好相反，人民币在近五年的大幅贬值，
造成了建材等各种资源的涨价，当然也包括土地价值；二、政府更多的扶植新盘而打压二手房，无非是利
益均沾所致，新盘除了可观的税收还有进入地方政府小钱包的土地出让金，而地皮则是以拍卖形式交到开
发商手中，开发商为了生存和壮大必然会抢夺和囤积地皮，而竟拍后的高成本则转嫁给购房百姓；三、对
高房价怨声最为激烈的不只是低收入群体，还包括老实本分的广大的中等收入群体，当今房价已经不是普
通中等收入家庭可以问津的了，低收入群体是最易激化矛盾的群体，而作为梭子中腹的广大中等收入群体
则支撑着国家的命脉，他们是否被中央决策机构忽视了。
在政府工作多年，深刻体会到政府作为一个社会群体，存在着自身的利益和私心，这本无可非议，但对这
种私欲缺乏监督和制约则是体制的重大缺陷！孟子曰：“上下交争利则国危矣”，此言正为今日之烛照！
以上一己狭思，自有偏颇俗陋，请老弟勿罪哦！
政府一直在以各种方式打压二手房交易，无非就是不想利润被分流。中等收入群体是真正高利润的承
担者，我觉得政府不是忽视，是非常清楚，而且也不愿改变。呵呵，这篇文本来被搜狐屏蔽了，经过很多
改动才又发了上来，不知道将来的命运如何呢。原来老兄在机关工作，以后很多事情可以讨教了。孟子的
话，很有深意，很有启发。祝兄安乐。
|
|
|
|
|
搜狐房产-业内论坛 -最新活动
2007-11-16 10:28:41
引用
回复
回复：北京地产联盟俱乐部11月18日将成立 (点击:329) 
回复：北京地产联盟俱乐部11月18日将成立 (点击:248) 
色谱分析
傻笑
赞成
问题
COOL
伤心
冷笑
愤怒
晕倒
大哭
反对
傻眼
惊恐
不宜
怒骂
注意
主意
请看
困倦
呐喊
我呸
淫笑
嘎嘎
大笑
冤枉
尴尬
KISS
鬼脸
失常
滑稽
美味
转帖
原创
嘲讽
害羞
挤眼
闭嘴
天哪
说谎
打击
魔鬼
联系
庆祝
祈祷
情调
瞎说