济南大学商业街——大学园区全业态商业街

1）  为什么中国会涌现大学城商业这一全新的商业形态

2）  大学园区适宜什么样的商业业态生存

3）  条状分区式商业规划如何实现商业功能的和谐统一

大学城，一个新鲜而古老的话题。大学城商业街，一个全新的城市空间。济南大学城商业街，一个全新的公园式开放性商业地产的典范，何以能吸引全国的目光？

商业视线：

1）              近年来，随着我国城市化进程的加速，教育发展程度的提高，目前在我国很多城市都兴起了建造大学城的高潮。目前我国在建的大学城就是将城市重要的大学新校区建在一起，并纳入城市的总体规划之中，大学城通过建筑空间的聚合将城市的教育资源和科研资源集中在一起。随着大学城的建设，大学商业街这一全新的商业业态也随之出现。为什么大学城会出现商业街，相对于传统商业，大学商业街有一些什么特点，我们应当如何来认识大学城商业街所带来的机遇和挑战？

2）              大学商业街是特定的位置、特定的条件、特定的环境下形成的。济南西部大学科技园大学将有14所高校和40万师生入住，因此，大学商业街需要怎样的商业业态才能适宜周边的生存环境呢？同样，大学城周边的商业地块，应具有怎样的商业规划特征，济南大学商业街能给我们带来哪一些重要的经验和启发？

 济南大学商业街——大学园区全业态公园式开放性商业街

占地面积:80000平方米

总建筑面积:87000平方米

停车位:约300个

开发商:山东三泽置业有限公司

商业计划：

1）为什么中国会涌现大学城商业这一全新的商业形态

近年来，随着我国城市化进程的加速，教育发展程度的提高，目前在我国很多城市都兴起了建造大学城的高潮。目前我国在建的大学城就是将城市重要的大学新校区建在一起，并纳入城市的总体规划之中，大学城通过建筑空间的聚合将城市的教育资源和科研资源集中在一起。随着大学城的建设，大学城商业街这一全新的商业业态也随之出现。为什么大学城会出现商业街，相对于传统商业，大学城商业街有一些什么特点，我们应当如何来认识大学城商业街所带来的机遇和挑战？

城市与地理：

    济南，又称“泉城”，山东省省会，是闻名世界的史前文化——龙山文化的发祥地。济南大学商业街位于济南市长清区西部新城大学科技园内，大学科技园与长清历史文化古城相连，与济南经济技术开发区、农业高新技术开发区、五峰山旅游度假区相连。以景观湖为界，北部片区入住6所大学，南部片区将入住6所大学，具体有9所大学已经进驻，它们是：

山东轻工业学院

山东中医药大学

中华女子学院

山东劳动职业技术学院

山东工艺美术学院

山东师范大学

山东交通学院

山东工会管理干部学院

山东艺术学院

……

未来总入住高校能达到14所。

济南大学科技园规划的高校数量是14所院校，总占地面积14996亩，济南大学科技园内采用统一规划，但商业项目只有济南大学商业街一家，因此，济南大学商业街拥有良好的消费基础和成功条件。

大学与消费：

    大学城在中国的迅速崛起，其原因主要是：科教兴国大前提，高校扩招大背景，城市化加速大契机。截至目前为止，全国规划建设的大学城至少达50多座，涉及21个省、市。大学城实际就是在郊区的"围城"和"大圈地"运动，在几乎没有任何商业设施的地块建一座新城，大学城由于群校聚集的作用，带来了大量人口的集中，人口的集中自然要求周边有相关服务的商业配套设施保证城内人口的生活质量，这种潜在的消费需求，成为催化大学城商业这一全新商业形态的诱因。

    拥有高人口密度，面对一个空白的商业市场，许多开发商争先恐后获取大学城内的商业用地，盲目的进行商业地产开发，这正是中国会涌现大学城商业这一全新商业形态的原因。

什么是大学城？
“大学城”作为一种高等教育现象，率先出现在英美等一些高等教育发达的国家。通常指的是大学发展过程中，大学本身的规模越来越大，有的大学聚集在一起，大学周围或大学校园本身成为具有一定规模的城镇，常常被人们称为"大学城"（University Town）。《教育大辞典》把"大学城"解释为："围绕大学建立的社区。人口一般在5-10万，为大学生提供良好的学习环境和便利的食宿、交通等条件。如意大利的波洛尼亚、英国的剑桥和牛津、日本的筑波等。大学城的功能主要是为高校提供基础设施和后勤系统社会保障，通过一定机制吸纳高校入城办学。国外大学城的生成方式主要有两种：一种是自然生成，如美国的波士顿，英国的牛津、剑桥等大学城，它们都经过百年以上的历史自然形成；另一种是主动构建，如美国的密苏里、日本的筑波大学城等，它们是二战后随着高等教育的迅猛发展，由国家、地方政府、高等院校和企业等多方合作而共同构建的。

2）  大学园区适宜什么样的商业业态生存

大学商业街是特定的位置、特定的条件、特定的环境下形成的。济南西部大学科技园大学将有14所高校和40万师生入住，因此，大学商业街需要怎样的商业业态才能适宜周边的生存环境呢？同样，大学城周边的商业地块，应具有怎样的商业规划特征，济南大学城商业街能给我们带来哪一些重要的经验和启发？

商圈与特征：

    大学园区的主要消费群体是师生，其中绝大部分是学生，学生的消费能力是很有限的，所以一般在大学园区进行商业地产开发只适合对项目进行中低档商业规划，而且多以低档为主，并且业态规划会比较单一，项目整体盈利能力不高。

    项目如果扩大第一商圈辐射范围，商圈范围内的购买力实际上将没有多大提升，因为项目所处特定的位置、特定的条件、特定的环境决定了大学城里面的学生依然是项目的消费主力。这种由于地理位置和大学城规划的模式，决定了商圈的辐射价值不高，所以在大学园区只适合以学生为主力消费群进行中、低档定位的商业规划存在。

对策与定位：

    济南大学商业街是济南西部新城大学科技园内规划的唯一的大型商业街，处于大学科技园的核心位置，文化东路－山师东路作为济南高校聚集区的主要商业街区，地块呈条状式分为4个区，目前被已经入住的9所大学所包围。

    虽然项目周边拥有充足的人气，但是由于地块是条状分区式原因进入项目消费的人群不易组织人流动线，项目为了改善这一情况进行了如下的商业规划：

A.   通过二层连廊将所有建筑单体合围一体，将零散的商业氛围组合成一个完成的商业旺场，有效的围合了在行进消费过程中容易散失的客流。

B.   第一街的商业规划与文化东路－山师东路的商业行为基本一致，均为临街店铺，具有很大的自由性，满足投资者与自营者的使用要求，既可投资，也可自营，方便灵活。

    考虑到大学城商业的特点，过于集中的商业和高成本的购物中心并不适宜在大学城发展，因此，将项目建为商业街是风险较低的开发方案。

    然而，大学商业街的条块式分布，将使商业氛围不能连贯延续。同时，商业街二层以上商铺由于分布零散、缺乏商业厚度和互相带动，只宜进行主题化、特色化经营，这无疑降低了物业的商业价值并增加了经营成功的难度。

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