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本页主题：北京楼市走进"迷局" 未来房价走势"雾里看花"

焦点房客2711

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北京楼市走进"迷局" 未来房价走势"雾里看花" (点击:503)
焦点房客2711 2008-06-20 20:15:48 发表于搜狐房产-业内论坛

自2003年开始实行土地招拍挂政策之后，北京市在公开市场放地的速度一直不快，存量土地也一直难以消化。人多地少的局面造成了开发商拿地成本高，房地产市场有效供应不足的局面。

究竟北京未来的房地产走势如何?现在恐怕就连数字也说不清楚了。根据国家发改委公布的数据,今年前5个月每个月房价都在涨。

但是交易量却在萎缩，据北京我爱我家提供的数据,2008年上半年北京新房交易量为39826套,与去年同期相比,下降了36.06%;二手房交易量为35276套,同比下跌了9.80%。

也就是说，在交易量大幅度萎缩的情况下，价格仍然坚挺。但是很明显，这种坚挺是脆弱的，越来越多的项目已经“挺不住了”。虽然没有旗帜鲜明的降价，但打折优惠的手段确实花样百出。

显而易见的是，和深圳等一些个性鲜明的城市相比，北京的情况还十分不明朗。如何描述这种不明朗的情况？在北京地产资信20强启动仪式上，北京市建委副主任苗乐如将北京市目前的房地产形势定性为“阶段性调整”。

所谓阶段性调整，应该指的是一段时间内的价格波动。这种波动改变了过去两年时间里，尤其是去年一年之内，房价一路飘红的情况。

有一个例子可以形容去年房地产市场的火爆。在去年被北京市建委查处的违规开发商中，其中一家宁愿双倍赔付买家定金，也要捂盘惜售。

有意思的是，一些去年捂盘打算今年坐地起价的开发商，今年开盘不但比较谨慎，甚至开始打折促销了。

本帖于2008年06月20日20时17分被焦点房客2711修改

我總是直接把面具當作面孔來對待
┊卻忘記了笑臉面具下..
┊往往都是張流着淚の臉
楼市崩盘前夜的政策拐点
评论：楼市博弈?将玉石俱焚
奥运过后房价加速下跌断供：你不是一个人
楼市调整期，房子到底要不要买？
楼市冷清蔓延至二手市场他们还能撑多久？
房价暴跌不可避免延缓速度是重点
北京房价是被“炒”高的
资金黑洞：房地产开发商踏上疯狂不归路
危机真相：房价跌两三成足以引发经济灾难
房价只是表面根子在制度
谁在“恶搞”中国楼市？
热评：“死了也不降价”的楼市需要松绑吗？

2008-06-20 20:15:48

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说了相当于没说…… (点击:40)
过客评论 2008-06-23 09:29:22 发表于搜狐房产-业内论坛

(无正文)

2008-06-23 09:29:22

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回复：北京楼市走进"迷局" 未来房价走势"雾里看花" (点击:39)
最佳购物中心 2008-06-23 14:25:07 发表于搜狐房产-业内论坛

“商业地产”---谁能给我们鸟瞰全局的整体思维？《世界级商业规划中国总鉴》内容择要

用中国人的眼睛看世界级的规划。
用鸟瞰全局的整体思维，将现代中国最有代表性的世界级商业规划案例尽收眼底，将整个中国的宏图纳入胸怀。

用发展和可持续经营的眼光看世界级的规划。
知其然，知其所以然。如何通过个体案例剖析一个商业地产项目的战略意图，了解它在独有的城市、土地、商业和人文环境下创造的发展道路。以小见大，纲举而目张。

用段宏斌的眼睛和鸟瞰全局的思维看世界级的规划。
跟随段宏斌的思维，突破知性的盲点，从全局性的认知走向规律性的整合。从已知事件获得对未知事件的启发，海纳百川，举一反三，达至发展的更高境界。

看凤凰卫视吴小莉的节目《小莉看世界》中有一句话让人非常有印象，那就是：“用鸟瞰全局的整体思维，与全球最有影响力的人同一视野……”
做商业地产这么多年，也研究过很多的案例，一直总在追寻着商业地产的成功规律。然而，做了这么多的工作，接触了这么多的人，却总感到缺少一点什么。
一直到2007年，我们派出了全国商业地产调研小组，分别去华东、华南、华中、华北四地对中国商业地产的状况进行总体的调研。最后，得出的来的结论令我们感到十分惊讶——原来，我们这些做商业地产的人，之前一直在钻研的、做的一些工作，其实缺少的是一种鸟瞰全局的整体思维。
在那些成功或失败的项目背后，有一些怎样的共同的规律？
我们应当怎样通过对城市、土地、商业和人文的研究，让成功的商业地产项目内在的规律被大家所认知和分享？

这是一套写给商业地产开发商和对商业地产有学习兴趣的企业决策高层的工具书，在这套书中，我们通过大量的案例分析，让我们的同行参考：在幅员辽阔的中国大地，不同地区的不同的发展商，他们在面对着一个个商业地块的发展机遇的时候，他们进行了怎样的战略选择，这种战略思想又是怎样指导他们的工作的……
我们不用刻意去告诉读者，什么是好的，什么是坏的，什么会成功，什么会失败……
我们只要告诉读者，在某一个特定的历史阶段，他们面对着一个怎样的土地状况和商业状况，他们选择了怎样的建筑规划和发展道路。至于中间的对或错，成或败，绝大多数至今仍无结论，但是，我们会给出我们的观点，这些观点凝聚了我们的专业认知，它的结论需要由读者或者干脆由时间去进行评判。

我们不得不承认的是，在这么短短的几年时间内，中国的商业地产格局已经发生了很大的变化。在此之前，我们的工作重点一直在中国的南方，其中主要集中在珠江三角洲地区，我们一直以为，在中国商业地产的发源地——广深地区的商业地产尽在我们的了解之中，中国其他地方的商业地产发展应该也不会怎么样。
然而，实际的状况却狠狠地推翻了我们这种固步自封的观点。
我们可以看到，虽然中国商业地产从南方发达沿海地区起源，虽然这一地区仍是中国商业地产人才、资源和信息最集中的地区，但是，沿海发达地区已经远远不能够代言中国商业地产的整体发展水平。中国商业地产已经从片发展成面，众多有实力、有抱负的开发商在我们的理论界不断进行喋喋不休的争论的时候，他们已经默默无闻地建成了上百万平方米的商业建筑，这些项目中的很多的建筑规划水平，已经达到了中国商业地产乃至世界商业地产的一个新的水准。

从北京盈港时尚消费中心，到山东青岛宝龙城市广场，从南京水游城，到南昌紫金城，到成都麓山国际商业街区，我们可以看到，中国商业地产早已从粗放型的开发进入到精耕细作的时代。一个个成功的商业地产项目即将在中国出现。
在全国接触的众多商业地产开发商当中，我至今仍然对成都麓山国际街区的开发商抱有深深的敬意。他们在成都的西北郊建成了一大片的高尔夫别墅，用了近十年的时间使这一社区逐步走向成熟。在麓山国际的最后一期，他们计划兴建一个建筑面积近十万平方米的商业街区，目前已经做好前期规划。
本来，在一个社区内建一个街区本身并无新意。但是，令人惊奇的是，这十万平方米的商业街区本身的商业条件并不好。它既缺少足够的消费人口支持，又缺少良好的交通条件，它偏安一隅，运营难度非常大。
按照常理来看，做这样的项目基本上都不会取得成功，至少，这不是一个顺势而为的项目。
那么，是这个发展商自信心膨胀，不懂商业地产而开发商业地产吗？
答案是否定的。
通过了解，我发现麓山国际项目的开发商可以说是中国对商业地产的操作和研究水平最高的开发商之一，他们对商业地产的了解程度远远超过北京、上海等地的一些房地产上市公司的水平。为了操作成轼这个项目，他们派出了数量庞大的团队远赴美国学习取经，并且聘请了美国捷得公司分裂出来的三支设计队伍中的所有负责人都参与了项目的规划设计。目前项目虽然尚未动工，但是单单是设计费就已经支付了近200元/平方米，预计建成后的设计费要达到600元/平方米。同时，他们与国际商业地产的行业精英有着良好的业务关系，他们希望建成一个中国首创的国际级商业街区。
那么，他们为什么要在这样的地方建一个这样的商业地产项目？
为什么有钱不要在其他地块建一个顺势而为、成功的可能性更大的商业地产项目？
面对未来，他们选择了放慢企业发展速度、深入专业领域和挑战不可能完成的任务这三个目标。
这是一群文人，也是一群疯子。
但是，他们是有企业追求的文人，他们是值得我们尊敬的疯子。
中国商业地产的发展状况，由此可以看到一个侧面。

世上无难事，只要肯攀登——这是我们从小就铭记的一句话。然而，随着社会的发展，我们中的很多人放弃的原则，选择了一些更加现实的道路。很多人不愿意去挑战一项事情，而愿意去进行简单的抄袭和模仿。
当然，在企业发展的初期，抄袭和模仿是不可避免的，但是，如果我们想要做成一项伟大的事业，就一定要有自己的原则和行事方式，并以此为基石，发展一套成熟的产业模式。
宝龙、明发的发展模式虽然有其缺点，但是，这是市场的选择。王健林不断为“订单地产”进行呐喊，但是其实，万达也有万达的痛苦。
让我们把对中国商业地产的认知和了解从点上升为面，从区域性的认识上升到全国性的认识，从短期发展的视角上升为长期发展的视野，让我们在发展中，用一种“鸟瞰全局的整体思维”来审视我们的作品，并指导我们的工作。通过对全局的洞察和深刻的反省，使我们的商业地产专业水平和实践操作能力上升到一个新的高度。

最后，我们十分感谢这么多年来全国众多的读者对广州道本的支持和厚爱。商业地产专业的传播工作是我们一项重要的工作，虽然这只是一本书，不是一个商业地产项目，但是，用欧小卫老师的话说，策划一套好书，它同样需要一种“商业地产的精神”。
让我们拥有更多的“商业地产精神”，“商业地产精神”后面体现的是我们的民族企业从短期的投机行为模式上升为长期的企业运营实力的转变，让我们共同致力于中国商业地产的崛起，为伟大的国家商业现代化而努力工作！

2008-06-23 14:25:07

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