杭州有西湖，扬州有瘦西湖。位于瘦西湖旁的新天地，延续一贯的德豪地产模式，他们能否在瘦西湖西大门旁打造成功扬州新一代复合式游购中心？

商业视线：

1）  中国目前有许多城区风景区都在进行商业地产项目的开发，在拥有天然景观资源的同时也面临着挑战，由于景观区客流的流动性非常强，缺乏稳定性，而且项目又面对来自城市商业中心的竞争，那么，位于风景名胜区旁、偏离传统商业中心的项目需要依靠什么样的商业形态才能生存呢？

2）  城有城脉，地有地脉，人有文脉，每一个地产项目，都有其不可复制的城脉、地脉和文脉。瘦西湖新天地以快乐消费和体验式消费为特色，但在建筑形式上，又希望为其赋予与众不同的文化内涵。扬州瘦西湖，又是在什么地方找到了与扬州历史文化相结合的点，塑造了项目特色，体现了城脉、地脉和文脉，进行了契合的主题设计呢？

3）  同样是商业街，位于成熟商业地带的商业街与景区商业街、社区型商业街又有所不同。扬州瘦西湖新天地，既不是位于成熟商业中心的商业街，也不是社区型商业街，也不是纯粹的景区商业街，那么，这样的商业街在定位上又存在一些怎样天然的尴尬，联系到项目的商圈、交通和周边人口分布，我们应当如何来理解瘦西湖新天地的发展前景？

瘦西湖新天地——风景名胜区旁的长条形商业街区 

开发商:德豪(扬州)房地产开发有限公司  

总建筑面积:67701平方米 

停车位:388 

商业计划：

1）  风景名胜区旁、偏离传统商业中心的商业生存

中国目前有许多城区风景区都在进行商业地产项目的开发，在拥有天然景观资源的同时也面临着挑战，由于景观区客流的流动性非常强，缺乏稳定性，而且项目又面对来自城市商业中心的竞争，那么，位于风景名胜区旁、偏离传统商业中心的项目需要依靠什么样的商业形态才能生存呢？

地段与规划：

扬州，国务院首批公布的24个历史文化名城之一，更是国家旅游局公布的首批中国优秀旅游城市。

瘦西湖新天地距扬州传统的商业中心文昌阁1公里，西起瘦西湖西大门，南至大虹桥路，总长近500米，总建筑面积10万平方米，由一条400米长的中央步行道结合两头广场大店及星级假日酒店组成。

瘦西湖新天地最大的优势就是位于瘦西湖景区旁，这样产生的一个问题就是：

在风景名胜区旁的长条形商业街区需要怎样的商业规划才可以和周边的景观资源兼收并蓄，并且最大限度的将这些稀缺的资源进行商业利益最大化呢？

建筑与定位：

    一般来说，位于景区旁的商业建筑需要形成特色才能生存，对于扬州瘦西湖新天地来说尤其如此。瘦西湖新天地距扬州市中心——文昌阁仅1.5公里，偏离传统商业中心，周边没有成型的商业氛围，同时项目的交通和地块条件都不是非常理想，在种种不利条件下应将项目如何来进行定位？如将地块规划为旅游购物一条街，则经营风险非常大。因为旅游景点的人气很容易流散，所以对目标客户群的比重要重新调整，合理利用资源打造特色商户组合。概括来说就是：

1）  瘦西湖新天地距离扬州传统商业中心文昌阁仅一公里，其商业影响力处于一个尴尬的位置，既要受到文昌阁商业中心的影响，又无法自成体系；

2）  瘦西湖景区面积较大，使瘦西湖新天地的核心商圈内缺少足够的居住人口，而旅游人群的流动性非常强，缺乏稳定性，不足以支持10万平方米的商业面积运作；

因此，扬州瘦西湖新天地既难以成为一个社区性商业中心，又无法成为一个纯粹的旅游商圈，只能利用自身的特色，才能找到符合自身实际情况的生存道路。

开发对策：

    项目与瘦西湖风景区西大门共享同一广场(规划中的瘦西湖主入口)，建筑面积近8万平方米，外街总长约500米，因此，瘦西湖新天地将外街定位为沿湖景观美食特色街，依靠景观资源和广场形成特色的沿湖景观美食特色街，这一定位将形成项目的核心符号。

    反观国内外众多的商业地产项目，利用景观资源开发美食特色街基本上都是可行的，因为景观资源不可复制，将拥有景观资源的街区开发为特色美食街区就是对项目资源最有效的利用。

然而项目规划的一个难点在于它的进深较长，外街固然可以开发成美食特色街，但是内街呢？

瘦西湖新天地拥有长达400米的内街，内街商铺的总面积远远大于外街商铺的总面积，但是，瘦西湖的规划事实上无法解决其经营问题，所以，开发商将其内街包装为扬州规模第一的景观步行街，通过对项目的商铺进行分割销售，达到回避经营风险，获得投资回报的目的。

瘦西湖风景区

    瘦西湖是国家重点风景名胜区、全国文明风景旅游区示范点、国家AAAA级旅游区。

杭州有西湖，扬州有瘦西湖，扬州瘦西湖一直扬名国内外。瘦西湖从清代康乾时期形成<两堤花柳全依水，一路楼台直到山>的湖上园林群，融南方之秀、北方之雄于一体，风韵独具而蜚声海内外。

    景区内一湖碧水窈窕曲折，串以卷石洞天，西园曲水、长堤春柳、四桥烟雨、徐园、小金山、钓鱼台、五亭桥、凫庄、白塔以及二十四桥景区、石壁流淙景区等名园胜迹，俨然一幅次第展开的国画长卷，成为众多到扬州游玩的游客的必到之处。

2）  航海西洋游购图主题设计的意念来源 

城有城脉，地有地脉，人有文脉，每一个地产项目，都有其不可复制的城脉、地脉和文脉。瘦西湖新天地以快乐消费和体验式消费为特色，但在建筑形式上，又希望为其赋予与众不同的文化内涵。扬州瘦西湖，又是在什么地方找到了与扬州历史文化相结合的点，塑造了项目特色，体现了城脉、地脉和文脉，进行了契合的主题设计呢？

   瘦西湖新天地事实上只是风景名胜区旁的一个长条形商业街区，从建筑设计形态来看，长条形的商业街区缺少变化，而景区旁的建筑限高又限制了瘦西尖新天地的建筑高度，条形的土地同时又制约了建筑的进深，因此，按照常理来看，项目的建筑规划很难有所突破。

   然而，偏离传统商业中心以及项目周边缺乏成熟的商业氛围、周边的购买力支撑有限，这些现实的条件又要求项目的建筑意念有所突破，这样才能扩大消费半径，吸引顾客前来消费。

瘦西湖新天地的对策是：

A.     在400米长的街道上将平淡的空间划分为七个主题购物区；

B.     用前后主力大店、品牌旗舰馆、五大广场、风格迥异的空中休闲花园等穿插其中，创造了立体式的商业空间格局；

C.     以航海西洋游购图的主题设计，统一七个主题购物区、五大广场的景观元素；

由于项目邻近瘦西湖风景旅游区，这里对于中国历史事件“郑和下西洋”有着非凡的纪念意义，项目在整体开发思路为了增加文化附加商业价值，在商业规划方面引进“航海西洋”主题概念，项目在设计细节上全面采用各种航海及西洋因素，烘托整个商场氛围。以航海商船、航海用具（航标灯、指南针、缆绳、桅杆、船锚、风帆）、航海人物（水手、海盗、船长）、航海见闻（西方民风、东南亚民风）等元素为设计语言从而达到航海西洋游购图设计主题。 

为什么采用“航海西洋”主题？

   扬州作为中国的文化历史古城，有着浓厚的文化内涵，而水系不仅是城市景观的重要组成部分，也是交通和经济的命脉。扬州城外大河贯通，城内河道纵横，呈现滨水而建、房舍临水而筑的空间布局和建筑特色，展现出“千户人家尽枕河、万户商埠向水开“和”邻里漾船过，车马少于船”的独特风情，可是说提到扬州，就不得不联想到城中的河、湖。

   故居历史记载，当年郑和的船队就是从这里出发下西洋，并留下了很多历史印记。因此，新天地的景观设计并非凭空而造，而是应时应地结合地块的历史背景和人文痕迹，并在此基础上抓住了“航海”主题，这也是与新天地“古今并融、中西合璧”的项目特点相互吻合。同时，也考虑到“启航”对于这样一个项目而言，具有非常好的寓意。

3）  没有商业厚度的条形商业地块成功需要具备的条件 

   同样是商业街，位于成熟商业地带的商业街与景区商业街、社区型商业街又有所不同。扬州瘦西湖新天地，既不是位于成熟商业中心的商业街，也不是社区型商业街，也不是纯粹的景区商业街，那么，这样的商业街在定位上又存在一些怎样天然的尴尬，联系到项目的商圈、交通和周边人口分布，我们应当如何来理解瘦西湖新天地的发展前景？

   项目由于坐落在国家重点旅游景区瘦西湖，自然拥有较好的的景观资源，但在其他方面却缺乏可以成为亮点和吸引消费者的优势，从这个角度来说项目是一块没有商业厚度的条形商业地块，要成功的话需要付出更多的成本。

A、  位于成熟商圈的商业街无需商业厚度，因为有整个大环境提供的商业积淀，这样的商业街具有良好的先天基础；

B、  社区型商业街依托于周边大量居民而存在，周边居民提供了稳定的消费力，虽然社区型商业街经营档次不高，但是经营存在现实的基础；

C、  纯粹的景区商业街依托于著名的景点，或者需要大量的游客作为支撑，或者需要符合“三年不开张，开张吃三年”的特征，但瘦西湖新天地并不具有这样的基础；

因此，缺乏商业厚度的瘦西湖新天地的生存特征是：

A、  没有传统的商业氛围，项目的商业价值需要长期的积淀；

B、  周边没有可以支撑的稳定的居住人口，项目无法成为一条社区型商业街；

C、  项目建成后，商业街两边没有扩宽的空间，也就是没有商业进深，因此势单力薄，很难形成强势的商业综合体，成长空间有限；

D、  项目的旅游资源有限，交通条件也并不十分理想；

因此，综合各种条件来看，项目要成为综合型的扬州新一代复合式游购中心存在客观的困难。一个好的商业规划设计，其立足点首先是在吸纳核心商圈购买力的前提下进行规划理念的延伸，这是根本，是一个项目能否存活的基础，再长远的商业规划离不开这个商业基础的支撑。

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