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 房价只是表面 根子在制度 (点击:176)
焦点房客2711 2008-06-29 12:18:18 发表于搜狐房产-业内论坛
市委常委、常务副市长黄奇帆发表演讲，阐述地方政府如何管理房地产市场
拐点、泡沫、价格……在当下房地产市场的诸多热词之外，市委常委、常务副市长黄奇帆昨天在地产金融年会上演讲时，抛出了一个冷静而事关长远的话题：房地产市场的基本制度建设。他说，这是补课。
黄奇帆说，房地产行业既是经济发展的支柱产业，也是关系百姓生活的基础产业。所以，管理好房地产行业，是地方政府的重要职责。黄奇帆结合重庆的经验，以四组数字为线索，阐述了他对地方政府管理房地产市场的看法。
<25%
观点：房地产行业投资不应该超过当地固定资产总投资的25%，超过就会出现市场泡沫。
黄奇帆说，在重庆，这些年来，这个比例一直保持在24%-25%。去年，重庆固定资产总投资为3200亿元，房地产投资为800亿元；今年，预计固定资产总投资为3600亿元，预计房地产投资为900亿元。这是一项过程控制，就像一只看不见的手，把握着市场的总体走势。
30m2
观点：从总量上讲，任何一个地方，房地产市场都会出现“饱和”。衡量是否“饱和”，按建筑面积计算，可以以人均住房面积30平方米为标准。
黄奇帆说，这是一个总量控制问题。目前，重庆城市总人口1000多万，人均住房面积25平方米。按照人均30平方米计算，总量需要增加建设6000万平方米；随着城市扩大，20年后，重庆城市人口将达到2000万，同样按照人均30平方米计算，需要增加3亿多平方米。
也就是说，未来20年内，重庆总体需要增加3.5-3.6亿平方米住房，年均2000多万平方米，这是一个必须恪守的总量指标。
1/3
观点：一个地区的商品房，按楼面计算的地价，不应该超过商品房价格的三分之一。
黄奇帆说，控制地价，这是政府必须做的事情。在重庆，这个三分之一的指标从来没有突破。地价并不是越高越好，因为，不应该让面粉的价格贵过面包。
100%
观点：不能从计划经济下100%的福利分房，转到100%的商品房。政府要让人人有房住，但不是人人买商品房住。
黄奇帆说，在买房之外，还有一部分居民要租房住。对政府来说，住房供应体系，应该包括供应低收入居民的经济适用房、廉租房，供应因危旧房改造而动迁居民的安置房，供应农民工的公寓、宿舍。总的来讲，应该有四分之一到三分之一的居民，通过商品房以外的渠道，解决住房问题。
制度
四组数字，代表着重庆的四条经验。黄奇帆说，中国房地产市场化进程已有十七八年了，经验提示我们，现在应该思考和推进的是房地产市场的基础制度建设。
基础制度，包括土地供应制度、税收制度、投融资制度、商品房和低收入房建设和供应等制度。“现在，很多人在谈拐点、谈价格，但价格问题只是表面情况，根子在于制度建设。”黄奇帆说，无论对于开发商还是购房者，完善的、健康的制度，有利于形成稳定的预期，也有利于市场的稳定和发展，与其讨论救市这样的短期话题，不如着眼长远，踏踏实实地补制度建设之课。
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2008-06-29 12:18:18
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