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５月３日，“２０００年中国上海房地产博览会”在上海展览中心开幕。与此同时北京的几个房展会也在热火朝天地陆续登场，我们可以——
５月３日，中国房地产业协会和上海展览中心联合主办的“２０００年中国上海房地产博览会” 在上海展览中心开幕。１５０００平方米的房展大厅内，７０余家发展商推出的近１００个新老楼盘同台亮相。记者在展会上了解到，从去年开始上海房市逐渐升温，房价下跌势头被遏止并且出现回升趋势，楼盘销售面积超过了开工面积，出现了近５年来从未有过的好行情。
据上海媒体分析，上海房市火爆的原因在于广大市民购房已由“心动”变为“行动”。随着住房制度改革的不断深入，不少想改善居住条件的市民从“等分房”转为“要住房找市场”；上海市相继出台的一系列搞活房地产市场的政策措施，如售后公房提前上市、使用权房可上市置换、动迁货币化安置等，为市民“小小贴补买新房”创造了条件；公积金制度和住房贷款业务的开展，贷款年限不断延长、贷款额度不断扩大、还款利率一降再降以及房产交易契税逐步下调、个调税可冲抵契税、房屋租赁税减半、手续费下调等，又大大减轻了市民购房的付款压力；而房型丰富、数量充足的房源，则为购房市民提供了广阔的选择空间。
据介绍，１９９７年上海房地产市场上开始出现新盘冲击老盘的现象，从本次房展看，这种冲击力有增无减。据统计，去年上海房产市场共有３００余个新楼盘上市，是北京去年新盘（去年北京新开盘项目１１１个）的３倍，几乎达到了每天一个新楼盘的程度。正是由于这种巨大的市场竞争，致使精心规划设计和包装宣传的项目比比皆是，新盘价格制定更加合理，品质更加出色。在北京新盘大打价格战的时候，上海楼盘已经在品质上先走了一步。
但我们也应该看到，北京楼盘与上海楼盘在品质上的差异也是受到两地不同文化、气候等因素影响的，比如上海在欧风吹过之后，今年“欧陆风情”已经不再能成为独立的卖点了，记者在展会现场看到一些中式、日式风格的住宅小区开始抢滩上海。如果说将中式风格园林融入楼群是一种进步的话，北京确实除了保温瓶厂和一些零星运用外还没有涉及；而建造日式风格的住宅小区又是北京开发商不敢尝试的，去年曾经有个开发商打算尝试，几经调查，发现北京人远没有上海人的“情调”，“和风”几年内很难被北京人认可，这又应当算是文化上的差异。
从本次展会上看，今年上海住宅市场依然新盘迭出，各领风骚，销售势头普遍较好。与今年北京新盘相比，上海新开楼盘显得更有新意。有人认为北京的房子比南方落后了４至５年，不知道这是从哪里得出来结论。但应当承认，仔细研究一下上海的情况对北京今后的发展肯定是有益的。
追求绿化 上海进入高层次
正当北京楼市欧风劲吹的时候，上海的“欧陆风”已盛极而衰，今年的新开楼盘大多呈现出清新简约的建筑风格，园林设计也从以往强调高绿化率，“升华”为对自然美景和意境的追求。上海的购房需求已从过去的满足生活需要提升到了更高层次的对“生命质量”的追求上。明快现代的简约风格、与自然亲近的环境，为人们所崇尚。今年在上海出现的“双景住宅”理念和“亲水”热潮就是典型体现。
今年，上海出现了许多靠近公园的新楼盘，被上海人称为“双景住宅”，即指“公园借景”和“小区内景”的融合。在展会上不少新盘打出了“安家在公园”的口号。
据介绍，“双景住宅”属于上海全新类型的景观住宅，她变革了以往“在建筑中堆砌绿化”的观点，创造性地提出“在绿化中放置建筑”的逆向思维。同时通过形态与空间的合理布局所形成的景象通视，实现社区景象共享，营造出一个带风景的社区和看得见风景的房间。
“双景住宅”的出现，也体现了人们对绿化与环境的更深层次关注。过去的一年，人们从问“绿化率多少？”转向关注鲜花率，长宁区“上海花城”正是借助于新颖的“鲜花率”取代了绿化率概念而一路长红。而进入新千年的上海人，则更苛求绿化的实质。在关注绿化的同时，更关注真正的生态含量概念。
因此，许多精明的发展商，利用紧邻公园的地理优势，采用借景手法，使小区与公园融为一体，既增加了天然景观，又提高了生态含量。如位于虹桥开发区儿童交通公园旁的“翠庭”就打出了“走出家门进公园”的口号，宣称“翠庭业主与城市‘绿肺’为邻”。北京目前虽然还没有“双景住宅”这个提法，但许多项目已经在这方面做文章了，如绿色家园、万科星园、嘉铭苑、东润风景等项目都瞄准了附近的森林和高尔夫球场，宣称紧邻“绿肺地带”。据了解，这种卖点已经在上海取得了很好的销售业绩，估计在北京也将很快会被看好。
与“双景住宅”相得益彰的“亲水热”，来势迅猛，许多新开楼盘都在大做“亲水”文章，在本次上海房展上，诸多“亲水”楼盘占据了会场的显要位置。正如新盘冲击老盘一样，亲水风使曾经流行一时的环境风、房型风、欧陆风纷纷落伍。
据了解，出现在去年秋天的亲水概念房，气势大，楼宇多，如“上海康城”以２万平方米人造沙滩、１０万平方米海浪造波的水景设计，引起业内人士关注。盛大花园特设２万平方米人造湖泊，使居住区内出现坐落于小区岛屿上的景观住宅，让颇具“亲水情结”的上海人心动了一番。上海市级示范小区“上海春城”也由中美设计专家在区内布置了生态湖泊，使住宅楼宇临湖而建……今年来，亲水物业大量上市，人工湖泊出现在住宅小区，这种类似北美海岸住宅的上海楼市的应用，使购房者出现了较强烈的“亲水居住”欲望。
在利用人工造水的同时，利用自然水景开发物业也开始尝试，在本次展会上，“上海知音”的宣传口号是“给河流一个承诺，让她再美丽一次——政府的魄力、上海市民的希望，重塑苏州河水岸都市计划，不是说说而已。上海知音，亲水空间拥抱一个私人的港湾”。自称“新生态活水园”的阳明国际花苑更是在广告中“煽动”说：“纽约、汉堡、悉尼早在２０世纪中后期，人们就已择郊觅水而居。”这个自诩连楼房外立面颜色都与“碧水”相配的项目认为自己“正全新演绎一场大自然水的博览会”。
其实，亲水情结不仅仅是南方人才有，北京人肯定照样喜欢，似乎任何种群的人类都是从某某河发源的，择水而居不仅环境优美、符合人的天性，而且能够改善局部小气候，有益身心健康。但是，北京已经沦为严重缺水的城市，仅有的几个河湖就显得弥足珍贵，恐怕是你想亲水，水不想亲你。目前追求绿化率仍然是北京楼盘亲近自然的最大的环境卖点，纷纷被发展商所利用，在市场掀起一股“绿色风”。但能否引入亲水概念，有没有必要引入亲水概念，还值得观望。一些北京业内人士认为，北京根本不适合引入亲水概念，首先是房价高，要在小区中挖湖引水，势必使本已居高不下的房价继续上扬；二是管理成本高，要引进全套活水循环装置不仅耗资巨大，将来的使用和维护势必大大增加物业管理的费用。仅此两点就将使其性能价格比失衡，曲高和寡，缺少市场竞争力。但好在我们没有必要去费心研究，因为市场很快会作出回答。
居室面积 北京上海差不多
从目前上海房产市场看，购房主力正从高收入群体向中收入群体转移，购房者在平均单位购房面积没有下降，而是呈逐年上升的趋势。今年的新开楼盘，三室户型比例已与二室户型比例相近；三室面积以１３０平方米左右为主、二室面积以１００平方米左右为主；随着购买需求的进一步提升，预计未来三室户型比例还会增加，三室的面积也会分化，１３０平方米以下的三室房比例会逐渐增加。
应当说，上海的住房面积稍微有些“缩水”，但与广州、深圳等城市相比，上海的商品房面积还是偏大，这与大都市人的心态有关。与上海类似，北京人受皇城遗风和北方人性格的双重影响，商品房的面积需求也是偏大，一般对１３０平方米左右的三室两厅比较趋同。
价格品质 两地关注各不同
上海今年的新盘普遍采取了产品定位的策略，即在产品上力求完美，向“目标客户”展示出最符合他们目前及今后需求的产品（包括房子、环境和配套设施等），在价格上，则采取按质定价的方法，很少采用奇货可居的高价策略和低价的“价格诱饵”策略。从北京来看，今年的新盘仍然普遍采用低眉入市的策略，价格战的火药味已经很浓，一些没有价格优势的项目有些正是通过概念炒作使用了奇货可居的高价策略。与上海相比，北京房地产市场显得过于热衷营销策略了，这不能不使人觉得“目的性太明确了”。
与前几年不同，目前上海好的楼盘很多，新盘做得好已经不新鲜了，而且是应当的，新盘已失去了奇货可居的条件。另一方面，这些品质上乘的新盘也不需要像落伍的积压楼盘那样，采用廉价策略吸引客户。所以，目前新开楼盘很少采用高价策略，也很少采用低价策略，新盘的价格大多是采用按质定价。
注重智能 而今已成大趋势
在上海展会上，中远两湾城的大型智能化现场演示吸引了众多观众驻足。一身休闲装扮的售楼小姐耐心地给大家演示如何使用磁卡开门、如何验明访客的身份、如何快速上网、如何在家中点播节目……
在参展楼盘中，智能化小区非常多，小区的智能化程度也比较高，较为完善的智能化小区已大量出现。这些较完善的智能化小区均包含了三方面的配备：提供对外联系的对外网络联系系统；提供社区信息和物业服务的社区网络系统；提供安全保障的高科技预警监控系统。
身处在信息时代，人们对住宅的要求已不仅是一个安身栖息的场所，住宅的附加功能要求也在不断增加。这正体现出科技融于生活和住宅人性化的居住理念。预计，随着科技的飞速发展，智能化小区将普及化，小区的智能化程度也将日趋提高。
目前，北京楼盘的智能化水平绝不低于上海，大西洋新城、欧陆经典等项目也纷纷推出了自己的小区智能化系统，新盘们更是“个个智能”，似乎智能化在北京大有“不必多说”的感觉。智能化究竟包含什么，具体楼盘的智能化程度究竟有多高，北京购房者对智能化又了解多少就不得而知了。倒不如像上海这样，是骡子？是马？拉出来遛遛。
情况不同 盲目抄搬行不通
当然，从展会上看，上海的新盘也有许多不如北京的地方。比如目前上海楼盘的车位普遍不足就是上海发展商的一个明显短视行为。据上海人讲，在上海购买“私家车”费用太高，而且“买车是消费，买房是投资”，这对于精明的上海人来讲是“很划不来的”。确实，记者在上海街上看到的主要是公交车和出租车。但是从长远来看，汽车进入家庭是大势所趋的，目前这种泊位的比例失调在未来将会显现严重问题。
另外，学习借鉴也要考虑北京自身的不同情况，不能照搬照抄。比如现在上海出现的亲水项目和多层电梯楼，如果简单仿效，就有可能因为成本压力过大而折戟京城。一些异域风情园林也可能受气候影响而南桔北枳。再比如今年北京新盘中悄然流行的“上海式”板楼，就受到了一些业内人士的批评，华远董事长任志强认为，板式小高层的大量使用会影响整个居住小区的空气对流，在空调普及的今天，没有必要强调户内通风，所以在寸土寸金的北京，建造点式塔楼仍然的最佳选择。
晨报记者 张剑坳
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