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投资房地产业似乎一直是巨资拥有者的专利，这一历史很快会被改写。房地产证券化的实施，将使房地产投资的“门槛”降低，使许多腰包并不太鼓的人投资房地产业赚钱。
□本报记者 李南玲
房地产证券化是通过发行基金证券，将小投资者的资金汇集后购买房地产，或者将房地产按价值单元分割成小的产权单位，出售给投资者，实行房地产所有权和使用权分离。其租金收入在扣除开支后分配给投资者，也就是说，把直接房地产投资转化为证券投资。由于投资者持有证券的数量可多可少，不像直接投资房地产那样必须要拥有某房地产权益的全部，这使得“小额”投资者有了通过购买证券从而投资房地产业赚钱的可能。
在金融业和房地产业相对发达的深圳，房地产证券化的概念已经不再陌生。早在去年7月，深圳振业集团率先提出在其所开发的两个房地产项目上尝试发行3个月至5年期附权流通证券，到期结算时，投资者可选择现金形式的还本付息，也可以选择按事先约定的价格优先购买已进入销售阶段的房产。这一举措使振业集团成为国内实施房地产证券化的第一个吃螃蟹者。
在此之后，许多业内专家纷纷呼吁，为了使房地产业真正成为新的经济增长点和消费热点，就必须大大降低资金进入房地产业的“门槛”，给小投资者创造公平参与房地产业投资的机会，以吸引更多的资金进入这一投资和消费领域。
有关专家指出，深圳乃至全国的房地产市场自1994年之后一直处于调整期，并遗留下大量的问题，这些问题集中体现在三大矛盾之中：一是商品房严重积压，占用宝贵资金与城镇居民对住房巨大需求之间的矛盾；二是房价过高与居民购买力偏弱之间的矛盾；三是高房价与低房租之间的矛盾。
专家们认为，房地产证券化有利于解决以上的矛盾：首先，房地产业的运行、房地产商品的生产流通需要大量的资金注入，房地产证券化的实现有助于迅速筹集资金、建立良好的资金投入机制。资金以证券化的方式实现，各投资主体就能直接到市场上寻求资金来源，减少相互依赖性，降低串联系统风险，使当前单一的以银行信贷为原动力的房地产市场得以改变，并增加银行信贷资金的流动性。
其次，房地产证券化，可让更多的小额资金进入房地产投资，创造了更多的投资和消费机会。
其三，对于普通居民来讲，实行房地产证券化，居民手中的货币可用来购买有价证券，使之变成为与房地产挂钩的资产，随着房地产的升值而实现货币的保值。
其四，房地产证券化有利于构建良好的房地产运行机制。当前，房地产市场积聚了大量的社会资金，流动性较差，容易带来较大风险，利用证券的流动性，将房地产这一长期资产同市场的短期资金联系，大大增强资产的流动性，从而增加抗风险的能力。而且，证券使得资产持有者分散，如果允许保险公司、投资基金、住房公积金参与到房地产金融市场体系中，将有利于整个房地产风险的分散，这对房地产市场的长期发展无疑是有利的。
统计资料显示，到去年底为止，全国居民个人购房的比例已接近70％，而深圳个人购房的比例高达近90％，集团购买力对市场的影响已经越来越小，这为房地产证券化的实现提供了大量的潜在市场参与者。在深圳这样一个市场经济较为发达的城市，实现房地产证券化，让更多的普通人圆一个投资房地产的梦，应该已经为时不远。
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