|
[焦点网新闻]本港经济虽见复苏，今年首季更以少见的百分之十四点三的速度增长，但在本港经济中具重要地位的楼市却仍向下调整，未见起色。昨日，地产代理商美联物业发表研究报告，预计短期内楼价会见底；房屋委员会主席王鶳鸣重申，不会停建居屋，但会按市场需要适当调节公营单位的出售数量。楼价高企是过去遗留下来的问题，也是影响香港竞争力的一个因素，在经济结构调整过程中，地产业的未来走向如何，是值得探讨的课题。
王鶳鸣：按市癋调整公屋租售比例
【商报专讯】记者李思宁报道：私人楼市下调，加上受近期公屋和居屋质素事件影响，市场上一片停建居屋声之际，房屋委员会主席王鶳鸣昨日重申，不会停建居屋，但会按市场需要适当调节公营单位的出售数量，包括减售约四千个可租可买及重置业单位，兴建更多具灵活性可租可售的楼宇数量。
王鶳鸣昨日出席房委会周年特别公开会议上表示，房委会将继续协助低收入人士自置居所，但了解金融风暴後，市民置业需求减低及房委会近年推出多项新的置业计划，居屋不再是房委会自置居所政策的唯一出路，需求日趋减少。
房委会於九八年决定将一万个居屋单位改作公屋，而早期政府亦已决定减建居屋，至二零零三年起四年内，减建二万一千个单位。她强调，房委会不会停建居屋，只会减少出售单位的数量，已落成的单位则会灵活调节出售。
今年是房委会建屋的高峰期，预计会有九万个单位落成，其中近三万四千个是居屋单位。不过，其中三分二已在早前以预售楼花方式出售，故现时只馀一万四千个单位未售。
王鶳鸣称，除减售居屋外，原定今年出售的六千个“可租可买”及“重建置业”单位，会减至二千个以下，其馀单位将用作出租；同时，为灵活应付市场状癋，对未落实的发展计划中，将会增加“和谐式”及“非标准”设计楼宇的数目，以便日後决定出租或出售。
为继续协助有意置业的市民，今年将会提供四千五个自置居所贷款名额，有需要时可继续增加。她强调，政府对於无力置业者，王鶳鸣指出，房委会会提供足够租住单位，预计二零零三年後房屋计划中，公屋将会以出租作主导，?总产量的五成五。她又称，房委会亦会致力缩短轮候册的上楼时间，现时家庭只需平均五点二年便可上楼，轮候册家庭亦缩短至十万八千个，是十九年来的新低点，预计二零零三年後可将轮候上楼时间缩短至三年。
另外，房委会为挽回市民对居屋的购买意欲，上月初推出两个港岛区绝佳靓景的居屋楼盘，包括低密度乡郊和谐式设计的赤柱龙德苑及私人机构参建的筲箕湾爱蝶湾，共三千九百五十四个单位，於上月廿一日房委会截止申请後，共收到二万八千多份申请表，出现六倍多的超额认购数，倍数贴近九八年三月第十九期丙的水平，而收到申请表数目亦较上期第廿一期乙多出二千多份。
自九七年金融风暴发生後，市民申请认购居屋的倍数持续减少，由九七年六月推出第十八期甲出现七点七倍超额认购後连续下跌，跌至上期只有二点八倍，成为十六年来的新低点。
公屋政策要顾及未来人口增速
本地商人胡应湘，支持房委会就本港公营房屋政策进行全面检讨。不过，他指出，公营房屋政策是支持香港成功的主要因素之一，故停建居屋，会对本港产生负面影响。
他强调，市民选择是否置业受多种因素影响，如银行按揭、个人收入及失业阴影等，不一定与公营房屋政策有关。不过，他补充说，当局不应对有能力置业的人士提供任何补贴。
对有地产界人士担心继续兴建居屋，会影响私人物业市场，造成供应过剩。胡应湘强调，本港不会出现此等问题，因为未来十年，本地的人口将会增加一百万，故建议房委会在检讨公营房屋政策时，应同时顾及本港未来人口的增长速度。
房委会委员蔡涯棉亦称，居屋不能停建，因居屋计划长远有助改善收入不高者的居住环境。而房屋政策评议会则赞同房委会减售居屋，有助轮候册人士更快上楼。
楼价走低形成恶性循环
【商报专讯】记者梁佳贝报道：美联物业昨举行记者会，公布其上半年楼市研究报告，主席黄建业用“楼灾”来形容本港楼市行情。一手楼价格下调带动二手楼价下跌，二手楼价调低反过来又促使一手楼价再下调，本港楼价走势已形成“恶性循环”。而且许多市民供楼成负资产。
美联物业认为，本港楼市上半年交投量及成交金额均下跌约三成，预计短期内楼价再跌约百分之五後，楼市便接近见底。由於楼市基础仍良好，只要政府尽快撤销所有干预楼市的措施，本港楼市的表现可望於下半年得到改善。
本港楼市於二千年上半年表现疲弱，估计一月至六月市场只录得四万一千宗买卖，较九九年同期下跌三成，估计成交额为一千零五十亿元，下跌三成一，上半年楼价则会滑落超过一成。
负资产问题日趋恶化
美联物业已修订全年对楼市的预测，全年成交量由年初时估计的九万宗，调低至八万五宗水平，创出自九一年以来的新低纪录，而全年楼价累积跌幅则为一成半。
美联物业认为，上半年本港楼市成交价及交投量持续下跌，造了更多负资产业主。以现价计算，於九六年十月至九八年四月入市的业主，如没有再出售单位的话，便已陷入负资产局面。负资产问题的恶化，促使二手业主难於换楼。事实上，以往业主换楼的平均时段为二至五年，负资产问题令楼市换楼需求大减。
就连首贷业主亦受负资产问题所困扰。美联物业表示，二按贷款个案的贷款额约为楼价的二成六。如首贷人士向银行借足七成按揭的话，物业贬值百分之四以上便会成为负资产。与现价比较，约三分二首贷申请者购入物业时的楼价已贬值一成以上。如申请者的按揭贷款总额在九成的话，首贷人士的负资产问题便会十分严重。事实上，近期首贷入市意欲十分疲弱，从近期首贷动用贷款人数持续减少，便可见一斑。
市民转买为租趋势渐增
【商报专讯】记者梁佳贝报道：美联物业表示，目前市民对楼市的信心已面临崩溃，市民转买为租的趋势渐增，反映市民缺乏入市的信心。
不过，美联物业表示，本港最新公布的经济数据理想，楼价经过一论调整後，市民的负担能力已创新高；同时，租金回报率上升，能吸引投资者重投楼市。基於以上因素，楼市下半年属危中有机，只要政府能废除干预楼市的政策，楼市可望短期内寻底，市癋才有机会转好。
地产商盼检讨居屋政策
早前，各大地产商已纷纷约晤有关制订房屋政策的官员，均表示政府必须控制居屋的供屋量，由於居屋是楼价高企时的产品，现时楼价低迷，但今後五年政府仍会推出十二万个居屋单位，供应量奇大，现时每年公营房屋供应量中有半数为居屋单位，其数量与私人建屋相若，私人发展商为此叫苦连天。
亦有地产商表示，公营房屋短桩闻不绝，令市民对公营房屋印象一再打折扣，要解决这些问题必须从根本上改革，改变一向价低者得的投标制度，重整监工承建制度，才会令市民有一个好印象，?藉此调整居屋数量，以贷款资助代替兴建居屋，市民亦可利用贷款购置私人物业，从而振兴市道。 | 
搜狐房产 
