□本报记者李东平／文  

　　竞争激烈、资金吃紧触动神经，上市成为借力重要手段  

　　浙江资本席卷全国地产

　　走出浙江，杀向全国，这成为今年浙江地产业的一个口号。  

　　曾经为无数地产公司成长提供了第一桶金的浙江，到2002年的时候，已经无力养活几百家地产公司。走出浙江，到全国寻找机会几乎成为浙江地产业集体行为。从去年开始，浙江资本开始在全国地产市场刮起一场风暴。  

　　南京、苏州、无锡、上海、北京、安徽、江西、武汉、四川甚至远到新疆都闪现浙江地产公司的身影。  

　　房地产已经成为浙江民间资本对外投资的重点。仅浙江宁波一地，就有宁波中元房地产公司今年6月在南京吃下2万平方米土地；宁波志达房地产公司以1.5亿元资金在福州吞进4万平方米土地；镇海金田、耀华两家房地产公司今年4月分别签约参与成都市新城建设和旧城改造；象山房地产开发总公司介入了四川宜宾长宁县旧城改造……业界人士估计，宁波房产商今年上半年在外地开发项目的总投资在50亿元以上。  

　　而最近哈尔滨在杭州招商，15个签约项目中，房地产开发为主体的城市改造项目比重最大，签约金额达21．7亿元，约占签约总额的73％。  

　　据苏州市土地储备中心副主任陈士林介绍，该市自去年10月12日实行土地招标拍卖以来，至今已成功拍出土地30宗，总面积达到157万平方米，出让金总额为25.17亿元。其中浙江的开发商获得了70.8万平方米土地的开发权，约占苏州市拍卖土地总量的45％。  

　　即使在北京、上海等房地产的一线市场，浙江民资也不甘示弱，仅在上海，近两年来杭州房产开发商的投资就超过30亿元。  

　　浙江地产走向全国市场的起因非常有戏剧性。据悉，一批浙江人（以温州人和义乌人居多）来到中西部的某个城市，先摆摊开店，熟悉了环境后就开始与当地人合作建造市场，然后把市场的摊位和附属办公用房出租。这些浙江商人随着自身实力的增强，开始涉足当地的房产市场。温州商人钱某算是比较早的实践者。他1980年代起在上海做电器生意，1991年买下闵行区七宝镇10多亩地，造了3万平米的房子，到1993年房子全部卖光了，赚了一倍以上的利润。这样的故事在浙江比比皆是。这是浙江投资地产游击队，资本出走更多是地产正规军带头。  

　　浙江资本的出走显然有更深层次的原因。“资本的本性是逐利，浙江地产已很难赚钱。”浙江莱茵达一位高管告诉记者。事实上，浙江经济发展到现在，必然有向外界渗透、影响区域经济的欲望。  

　　区域经济攀升带动浙江房价飞涨，房价飞涨蕴藏暴利，吸引众多资金加入到地产开发中来，投资者暴增使地价也节节高升，在最近一次的杭州土地招投标中，杭州钱江南岸的地价每亩也达到400多万元，甚至有些地段房屋土地成本已经达到每平方米6000元。  

　　据专业部门统计，杭州的招标地价要高于基准地价约50％，拍卖地价则要高于基准地价一倍左右。市区协议出让的土地费用约占房价的40％－50％，拍卖出让的则占60％－70％。杭州每年推出的地块非常有限，一直维持在高位的地价迫使开发商把房价抬得更高，这样面临的风险急剧增加，一旦市场需求下降，开发商手上的开发用地势必将成烫手山芋。地价急涨的情况在宁波、温州和一些发达的县城都大量存在。  

　　杭州市区目前共有房地产开发企业200多家，而包括新并入的萧山、余杭两区在内，市区每年新建商品房的施工面积400多万平方米，这其中还包括每年动工兴建的100多万平方米经济适用房。这样一来，200多家房产公司必须在300多万平方米的狭小市场空间中分割一块很小的“蛋糕”，使得竞争异常激烈。走出浙江，寻找新的投资机会便在情理之中。  

　　浙江三公司借壳

　　资金吃紧，触动地产业敏感的神经，即使向以资金充裕睥睨天下的浙江地产公司也不例外，在上市仍困难重重的情况下，借壳上市成为许多欲解决融资问题的地产企业的首选。  

　　在这场浙江资本席卷全国的地产开发热潮中，三家地产民企抢入资本轨道。  

　　9月10日，宝华实业（600175）公告称：公司第一大股东北京天鸿集团公司以每股4.6052元的价格，向浙江美都控股集团股份有限公司协议转让其持有的公司国有法人股950万股；公司法人股东北京宝信实业发展公司及皓年有限公司以每股4.6052元的价格向美都控股协议转让各自持有的公司法人股1031万股，共2062万股。本次转让后，美都控股将持有公司法人股3012万股，占总股本的28.23％，成为第一大股东。  

　　8月13日，ST琼海德公告，第一大股东海南祥源投资易主，浙江省耀江实业集团以51％的股权成为祥源投资控股股东，进而间接控股ST琼海德。10月12日公告，浙江耀江实业已对ST琼海德进行大规模的资产重组。  

　　10月10日，在入主莱茵置业（000558）（原辽房天）10个月后，这个四易其主的地产上市公司在新东家——浙江莱茵达的打点下，开始为新一轮扩张做准备，三家新的地产投资子公司获股东会通过。去年年末，浙江莱茵达投资受让原第一大股东华顿国际投资有限公司（华顿国际）所持22.83％的股权入主莱茵置业。  

　　浙江三家大型民营地产公司相继借壳，跻身上市公司行列，备受关注。  

　　西南证券研究员王德荣分析，像浙江民营地产企业更多的是地产热潮中的“暴发户”，没有经历资本市场和地产业低谷的洗礼，在浙江已经容不下200多家地产公司生存的情况下，扩张是必然之路，淘汰也是必然的，为了在竞争中胜出，浙江地产公司选择进军资本市场，应该是一条较好的路。  

　　资金吃紧触动地产神经

　　“资金吃紧，触动地产业敏感的神经。”一位地产业内人士指出，“向以资金充裕睥睨天下的浙江地产公司也不例外。”  

　　2002年7月1日起实施国土资源部11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》将地产业送入资本时代，地产开发成为真正有钱者玩的游戏。新土地政策终止此前土地使用中的“协议转让”方式，取而代之的是招标、拍卖等市场化的方式，提高了参与者的资本实力，没有资金，就得不到土地。对本就是资金密集型的地产业，新政策让每一家地产公司都体会到缺钱的窘魄。  

　　“执行新政策后，杭州土地成本价平均上涨了3－5倍。”杭州一家地产公司老总透露，成本上涨意味着前期投入加大，杭州市较早实行的房产开发用地拍卖制度，又使地价迅速上涨，资金要求越来越大，开发一个相当规模的楼盘前期所需资金动辄数亿元，即便是那些资金实力雄厚的大开发商，在地段选择和项目开发中也越来越谨慎。除提前圈下土地的地产公司，目前在杭州投资地产的多是烟草、电信背景等财大气粗者，包括杭州地产老牌公司都渐渐撤离杭州。  

　　“现在地产公司的资金环境同五年前已迥然不同。”黄国梁称，五年前，房地产公司借助自有资金和银行信贷就可以完成项目运作，楼盘预售是解决后续资金的主要手段，部分地产公司甚至在楼盘尚是图纸的时候就开始预售，筹集资金。另一资金来源是建筑公司垫资，这一部分垫资最高时达到土建成本的80％到90％，再加上土地使用权的协议转让，地产公司的运营成本并不高。但现在一切都变了。  

　　自有资金、银行贷款、发行企业债券和上市融资，地产商的资金离不开四个资金渠道。自有资金受限地产公司自身规模，而企业发债的资格要求又很高，目前只有深万科和招商地产屈指可数的几家公司获此便利。银行信贷资金成为地产公司短期融资的主要来源。  

　　去年6月，央行的一纸通知已经开始敲打地产公司的神经，《关于规范金融业务的通知》将地产贷款的门槛就提高，对地产开发商贷款提高了限制，并严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款，同时提高了商业银行发放个人住房抵押贷款的条件。这一政策出台无疑对开发商的资金实力和融资水平提出了更高的要求。按照以前的规定，多数城市的开发商只要投入房地产项目总投资的25％，就可以取得预售许可证，而现在则需要完成总投资的2／3才能完成前期准备。  

　　近日，央行发布的《2002年第二季度货币政策执行报告》透露出不好的信息，房地产企业至少有23％资金来自金融机构。有专家认为，加上购房者的按揭贷款，这个数字接近60％。截止6月，金融机构个人按揭贷款余额达到6630.1亿元，专家认为，房地产对金融业的依赖过大，地产业隐藏金融风险，在1993年在地产过热中，地产沉淀的大量资金最终形成银行坏帐。  

　　实际的情况是，银行对地产公司大门正慢慢收紧，资金发放条件已经越来越苛刻。  

　　在地产公司都急着找一个属于自己的融资渠道或者资本平台的情况下，上市融资开始受到地产公司追捧，房企上市虽然已经解禁，但对多数公司来说，上市之路仍然充满了种种困难，为了尽快打通与资本市场的通道，许多房地产公司还是选择了借壳上市。如金融街集团入主重庆华亚、世贸投资入主万象集团、天创房地产入主贵华旅业等，另外，银基发展、ST深华源、ST达声、海鸟电子、寰岛股份等也都是房地产企业通过借壳而上市。