龙湾别墅是位于温榆河最精致的小独栋项目，中式情调新派别墅的代表，国际化的现代原创建筑，龙湾别墅将给浮躁的北京别墅市场带来一场温和而又深远的变革性运动。

　　龙湾别墅的设计理念，与国际风潮的“新派别墅”概念不谋而合。最早由美国著名建筑学者史蒂文霍尔于1993年第46届威尼斯双年展的演讲中首次提出的“新派别墅”概念，自20世纪90年代以来掀起了美国的近郊建筑运动。龙湾别墅也因此被业界称为“新派别墅的中式体验”。主力户型在190和230平方米左右的精致小独栋，使龙湾别墅成为备受投资人追捧的项目，加上独有的中式建筑空间和建筑语言，更增添了项目在国际性客户心目中的魅力。

【现场实录】：

　　【主持人】：各位网友大家好！欢迎光临搜狐聊天室，聊天马上开始，欢迎大家踊跃提问！

　　【主持人】：各位网友大家好！今天我们很荣幸请到了北京英才房地产开发有限公司总经理蓝春先生，以及营销总监崔力军女士。欢迎两位作客今天的在线。先请两位老总给大家打个招呼。

　　【蓝春】：各位网友大家好！

　　【崔力军】：大家好！

　　【主持人】：先前的项目就是龙湾别墅，就是业界说的英才国际村，现在是一个正式的案名，这个项目经过了四年的时间，请蓝总详细介绍一下这个项目的情况？

　　【蓝春】：这是一个比较成熟的别墅小区，位于顺义区温榆河高尚别墅区内,与著名的名都园、裕京花园、欧陆苑、莱蒙湖花园等别墅为邻，东距京顺路3公里，西距京承高速后沙峪出口2.5公里，我们本身龙湾别墅项目总共的占地是1800亩，建筑用地是1千多亩，有800多亩是绿化用地。我们现在一期的组团推的是150栋。项目预计在明年的3月份认购，到5月份开始正式的销售。大致的情况就是这样。

　　【主持人】：蓝总原来是在厦门做英才学校，原来应该是从事办教育的事业，怎么突然间来北京做房地产，是处于什么样的考虑呢？

　　【蓝春】：我原来是建筑设计师出身，原来从事了十年的建筑设计行业，对房地产有特殊的喜好，另外来北京有一个主要原因，是我原来在清华上学的一个同学约我过来，所以一个很偶然的机会就来到了北京。

　　【主持人】：这也是圆大学时候的一个梦。都是做建筑事业的。

　　【蓝春】：对。

　　【主持人】：据我知道的一些资料和看到的一些资料提到龙湾别墅有一个很重要的一个亮点，就是水景。我不知道因为在北京这个城市水资源是相对紧缺的，不知道出于什么样的考虑，把这个水景做得既经济，又使整个别墅的环境做得特别得别致？

　　【崔力军】：实际上我们这个项目是根据风景的层次来作，本身我们这个项目在温榆河，本身在自然资源上就拥有这个资源，这是别的项目所没有的。第二层，我们本身南部有的10万平米的一个公园，这个公园里边有4万多平米的人工湖，然后湖面有一些植物，这个是第二层的水景，这个人工湖是龙湾别墅整个别墅区营造了一个非常良好的休闲娱乐的环境。

北京英才房地产开发有限公司营销总监崔力军

　　【崔力军】：第三层的水景实际上是每一个组团内部都会有一个中央的园林，有点像苏州园林这样的一种空间，这里边也有一些溪流和水池。

　　【崔力军】：为什么我们这个项目跟其他的项目没有在每一户门前开这种水流，或溪流，因为想到在北京这种特殊的气侯条件下，在冬季不管是如何处理，冬季的景观都不是很好，而且水的利用率比较低。

　　【崔力军】：所以我们想如何把这种水跟将来别墅客户他自身的生活紧密相连，又能够使他灵活的使用，我们想就是在每户的庭院当中做一个多功能的水景水，我们这个项目有一个很好的自然条件，我们可以打出温泉水，所以我们在每户做温泉水池，客户把龙头打开就可以享受温泉。我们在庭院当中将来都会将水池，温泉和一些水景相结合，这样使每一户真正能够户户有温泉，家家有水景，能够享受到水景带来的生活的乐趣。

　　【主持人】：项目整个运作的过程当中，曾经推出过信托基金的一个金融的产品，可以介绍一下这个运作的情况吗？

　　【蓝春】：因为在前期，我们现在目前的手续，土地证，开工证手续都全了，在三个月前，银行的一些政策的不确定，包括对于贷款有一些限制，所以后来我们就与瑞丰信托进行了合作，算是基本发行成功。信托我们感觉还是一个比较快捷的一种方式。

　　【蓝春】：但是在发行过程当中出了一点小插曲，因为在认购的情况下，前期认购非常好，因为温榆河本身这个地区，大家还是比较认可，对地域的认可其实比较高的，就是上海的一个信托公司，在一个牛奶企业倒闭完了以后，这个信托基金还不了投资者，有一些群众性的活动，报纸上登了几篇文章，对信托的风险提出了一些质疑。

　　【主持人】：龙湾别墅的主力户型是什么样的？

　　【崔力军】：我们一种户型是190多平米，另一种户型是230－240多平米的户型，还有270-280平米的，190多平米与240平米是我们一期的两大主力户型面积。

　　【主持人】：客户的定位一般情况下是自己用还是投资？

　　【蓝春】：两年前的时候，做房地产一定是客户是第一位的，我们公司一直在强调一个理想，就是创造客户的价值。那么这里边就有几个很重要的点，就是说你的产品是不是跟客户的需求能不能对接，这是很重要的。我们当初感觉北京是一个国际化大都市，外籍的居住应该是在一统天下，基本上每个楼盘都超过了50％的外籍居住。

　　【蓝春】：那么国内的这些楼盘，有一些外地的，有一些海归的这种居住的比较多，我们讲现在中国一个新兴的阶层，在一些新兴的企业里边，这个群体将来在中国的群体里面，各方面是占一个主导地位。这些群体，我们发现要不就是住在很远的一些地区，要不就是城里的公寓，真正适合这个群体的合适的别墅，我们觉得是相对空缺的。

　　【蓝春】：所以我们当初在温榆河地区。过去大家都是以大别墅，高总价的一个市场，我们是想走小而精，相对低总价的一个产品。我们希望有更多的企业精英能够住到温榆河的龙湾别墅区。所以我们有一种是地下190加地上60，我们觉得这个从使用上面都充分的体现了别墅的生活，也满足了客户的要求。

　　【主持人】：兰总以前是学建筑的，那咱们龙湾别墅在建筑方面应该有很多的一些特色？

　　【蓝春】：这个确实因为本身是一个专业背景。所以在开发的过程中一直有一个痛苦的过程，因为在四年前的时候看北京的市场，那基本上都是欧风的别墅一统天下。那个时候作为我们来看，尽管有很多项目市场也很好，但是我们感觉一个是本身觉得自己专业背景去模仿的话觉得有点说不过去。就是对我们自身有一个最低的要求，你得做一些符合你的专业背景你的能力的项目。

英才房地产开发有限公司总经理　蓝春

　　【蓝春】：另外我们感觉欧风这个是一个，在中国以前没有真正意义上的别墅，以前是四合院，或者是大庭院的关系，真正独立的别墅这种情况以前没有。所以在过去的五到十年里边，为什么别墅全是欧式的一统天下，因为国人全是拿来，但是我们感觉拿来这是一个阶段，特别是2008奥运越来越近了，如果大家都住在一个克隆国外的一个壳子里，我觉得这是一个文化的悲哀，或者是一个民族的悲哀。

　　【蓝春】：因为简单的说一个笑话，老外一看说怎么我老家的房子盖到北京来了。因为你不是上海，不是广州，因为你是一个政治文化的中心，所以欧陆风将来实际上是代表了一个阶段。未来一定是一个多元的风格会起主导。作为我们刚才讲的风格上，我们讲的从国外建筑的发展，包括人的审美需求的发展里边，有一条是不变的，就是有地域特色的现代主义，这一定是未来得发展方向。

　　【蓝春】：你包括服装，家具，食品，大家都在讲现代主义，所以目前市场上有几个潮流，一个是完全复制，有的项目也做得不错的，有的就是完全拿来的，这个项目也不是说不行，这个也是可以接受的，但是这个不能作为大家将来都去做，变成一个主流市场。还有一个就是复古风，就是把老祖宗的东西拿来做，这个是很好，但是这个也是只能满足少数人的产品，因为社会在发展，老祖宗毕竟是上百年过去了，你再变它也是有限的。

　　【蓝春】：所以我们觉得应该是一个有地域情节的现代主义的东西，应该是将来的一个发展方向。我们主要考虑材料，像石头、木头，包括色调，另外一些空间的利用上，我们有一些做一些三合院，这种院落的组合，避免跟中国的传统式四合院相似，但是实际上外观还是现代化的，一定是现代化，大窗户。

　　【蓝春】：我有的时候看的别墅已经是很先进的了，别墅是一个最高端的东西，现在我们大部分都是在学欧洲的建筑，因为欧洲的传统的别墅窗户是很小，我们现在新一代技术是大窗户，我们的别墅很多就是这种飘窗，就是很现代的设计手法，而不是拘泥于原来的窗户就得是小窗户。这个可能就是人性化一点。

　　【主持人】：我们谈到龙湾别墅是"新派别墅"的中式体验，今年很多别墅都是以中式豪宅吸引大家的眼球，大家都在讲这个中式豪宅本身就是一个稀缺资源。咱们龙湾别墅您在建筑风格和一些细节也谈到，那么作为中式的差异化的市场上，你们的差异化又在哪里？

　　【蓝春】：实际上我刚才讲的就是像现在这些流派，就是像完全走中式路线的。我这么多年在看房地产，在看建筑学里边的一个现象，中国建筑风格的发展，跟世界发展它一定是一个过程，就是中国以前建筑的发展，中国一定是到传统，然后在解放初的时候有一点中西结合的味道，然后再到改革开放是现代的，然后现在又有一些复古，所以在整个建筑史的潮流发展里边，他一定有一些东西回避不了。

　　【蓝春】：我们如果说现在高楼大厦，目前在中国出现的时候，你可能不会想我再找老祖宗的那些东西，人类的心理一定是这样的。刚才讲建筑形势到审美或者是价值观的变化角度来讲，实际上它是有一个发展的规律，或者讲求新求变，或者与众不同的规律。实际上有一个最基本的原理在触动人的各方面的发展。所以你看建筑从传统到现代，一定要经过现代这个阶段，才能回归到传统。

　　【蓝春】：所以现在是欧式，他未来慢慢一定是要退出市场，它不退出市场中国这个文化真的是有问题。当然你说它都不存在，那肯定还是有一部分存在，将来我想应该是以多元的，现代的个慢慢多起来。我们现在基本上走的是一个现代跟传统结合的一个东西，因为我们感觉完全复古，我觉得对于年轻人，和30－40岁的人群，他还是一些抗性。因为我们讲的所有的现代的东西他都看了，然后他在回归，而且这种回归一般是要到一定的时间和文化的积淀之后。

　　【主持人】：就是说是一种返璞归真。我同时注意到一个非常有意思的现象，就是今年做中式豪宅的普遍比较少，但是上周末我们参加了一个峰会，大家谈到中式的时候都说，今年做中式的老总都是学建筑的，所以说中式的人一定是很有浓重的产品情节，和建筑学派来首先意识到一个传统的回归。我觉得咱们的定位非常好，就是"新派别墅"。那么可不可以说龙湾别墅是中而西的代表？

　　【蓝春】：从开发商的背景来讲，做开发跟你开发商的背景和学历一定有关系。所以看过去的开发我们一直在讲，以前的开发公司在5－10年前，先富起来的是一般文化层次比较低的，然后最近10年有一些知识分子起来了，有一些是自己做老板，有一些是当高级经理，所以这个跟我们这种学院派的还是有差异，这种差异就是对文化品位的追求，或者说社会责任感，另外对人的需求的发展的预见性，我觉得会更高一点。

英才房地产开发有限公司总经理蓝春（右）营销总监崔力军（左）

　　【蓝春】：可能我们这种独立思考的学院派应该会更多一点，但是要避免走入一个误区，就是以学术带市场。而且现在我们看过一个项目，这种倾向太明显了，我在私下也一直讲，对这个项目太担忧了，就是他以学术，或者我们讲专业的眼光来看这个市场，这种往往会进入一个误区。

　　【蓝春】：我一直觉得不管是新而中，或者是新而西，我们这个应该是新而中，首先看的感觉是新，然后慢慢有中的感觉，我觉得这个是未来的一个发展方向。所以像这种欧式的，或者是中式的，相对偏复古风的，这个将来还是不能作为一个非主流的市场。

　　【主持人】：谢谢。那么请您介绍一下咱们前期运作的一个情况和定位的一个情况，准备了多长时间，在哪些细节做了一些准备，另外在营销上面有没有一些预设的客户群？

　　【崔力军】：我们这个项目从前期到现在总共是四年的时间，时间比较长，因为我们在温榆河区域是一个大盘的项目，我们现在一期开发的量占整个项目来说是比较少的，一期只推出150栋别墅。整个项目在运作的前期，我们对市场进行了一个非常深入的调研。

　　【崔力军】：因为这个区域大家都知道是最早的北京涉外的别墅区，所以很多的开发商在拿这个地的时候，都习惯性的愿意把它做成相对豪宅的性质，一个是土地的成本比较高，另外一个土地的资源也比较珍贵，所以一般都喜欢做成相对来说面积比较大，售价比较高，希望客户群定位也是比较尖端的高层的客户群。

　　【崔力军】：但是我们在做市场调研的时候发现一些现象，一个是随着现在社会的发展，过去领先的财富阶层越来越趋向于社会的中间阶层，就是各级白领阶层，而且年龄也越来越低，过去买别墅的都是40岁以上的，现在客户群年龄都是30－40岁之间，所以他的家庭人口也越来越紧，可能只有一对夫妇带一两个孩子这样的，所以他们对这种居住空间的需求也越来越实际，越来越倾向于理性。

　　【崔力军】：这个是市场发生了一种变化。同时这种区域投资市场非常的活跃，整个这一代的投资的市场还是比较好的，大概这两年是8％－10％，比一般的高档的公寓投资回报率稍微高一些，但是外籍人士在租这个别墅的时候，他整个的租金预算开始有所下降，随着中国高级员工越来越多的话，他的预算也开始下降。所以整个的租金水平有所下降，像这种面积比较小一点的别墅，甚至是双拼联排的市场更加好。

　　【崔力军】：所以我们想把这个产品做成填补这个市场空白的一个东西，这样从市场来说更加有竞争力，所以我们一期主力户型都设计在地上190－240平米，和地下60－100平米之间的这样的户型，我们把地下室利用得非常的充分，我们把整个庭院做成有丰富层次的一个设计，我们整个地下室的采光和通风都非常的良好。

　　【崔力军】：地下室的功能对于地上是一个非常良好的补充，这也是我们别墅在设计当中的一个特点，也是来适合我们这种小户型的一个特点，所以我们整个客群是对整个温榆河区域有很强烈情节的，对它很熟悉和向往的一个客户群，同时可以自己居住也可以投资，这两种非常灵活的方式。

　　【主持人】：刚才兰总谈到三合院，是一个类似半地下室的概念？

　　【蓝春】：传统的别墅房子在庭院的中间，两边是分开的。因为我们的别墅相对的距离都比较高，左右的间距可能4－6米，你都平均化了，你的别墅在中间，然后一边都是两米两米，互相之间感觉有六米间距，但是实际上房子脸对脸的，窗户都是对开，所以私秘性各方面都受干扰。所以我们刚才讲的三合，就是把房子靠到一边去，把院子都集中在一边了，原来是两米的我集中到四米了，这样窗户的开启我就做了一个空，所以通过这些设计特殊的一些处理，能够更有效的体现出别墅的风格。

　　【主持人】：现在北京别墅基本上都是毛坯房，我发现龙湾别墅是精装修。

　　【蓝春】：精装修我们考虑了很长时间。高端别墅有经济的实力，而且它的个性化要求更高，所以这里边作为别墅的精装这个确实是值得探讨的一个问题，我们目前是这么考虑，因为我们这个地区有大量的投资顾客存在，作为投资客人他是尽量能够简单，所以我们在温榆河这个项目我们不一定非要做精装，我们会有加毛坯房的选择。

　　【蓝春】：我们现在实际上在确定装修风格的时候，实际上我们也归了几个大类，我们不能说把所有人都涵盖了，我们一个就是叫有现代的有中式精神的，现代风格的一个东西，但是现代不是很酷的现代。现代里面有传统精神的，比方是他是一个地毯，他可能是有一条中国龙的地毯，色调上可能是大红一些中国传统的颜色。

　　【蓝春】：另外一个就是新中式，或者叫新东南亚风格，他的传统意识比较强，但是也是现代风格，我们叫新东方。

　　【蓝春】：还有一个就是新古典的，因为这个人群里边完全排斥说不让他喜欢欧式那也不可能，因为欧式可以发展，它也有它的价值和优势在里面，所以我们想来一个新古典，但是不是那种大的线条，可能在构图方面也有自己的一些意思。所以我们把装修分三类，将来让客户有一些选择。

　　【蓝春】：另外我们是地上部分我们提供精装，地下空间体现的时候可能我们是一些粗装修，那么客户在地下的空间又有发挥的余地。

　　【主持人】：精装修的标准是什么？

　　【蓝春】：大概在1500。我们看过一些项目在1000块钱，觉得档次低了一点，因为要做还是做到位一点。所以我们选择的一些品牌和设备都是很好的品牌和设备。

　　【主持人】：咱们龙湾别墅的二、三期在市场定位上会不会有一些变化？

　　【蓝春】：这个项目我们是在末班车之前全部的手续都齐了。应该是比较顺利的搭上了末班车。这是手续上的一个事。刚才讲的将来我们做的第一期，后期会沿着路做，我现在有一点很自信，就是我们现在这个路数的拓展面太宽了，现在有些项目第一期是欧式的，第二期又是北美的，第三期又变成中式的风格，因为他总是跟着市场走，所以他老是慢半拍，所以最终他会迷失方向。

　　【蓝春】：我将来可能都是这样做，但是我可能会偏现代一点，也可能偏传统一点，但是有一点一个社区你一定要有风格。我觉得一个别墅或者什么，它一定要反应一个真实生活，不能再虚假，有的项目像童话世界，它实际上不真实。我觉得项目做得很好，也卖得很成功，我们觉得它就是一个好的项目，但是这不是一个主流产品。

　　【蓝春】：做开发来讲，一定是做主流的一个东西，你一定是实在的反应一种真实的生活，我觉得这种才会有产品的生命力，而不是跟风。