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6月份以来,上海楼市成交情况已出现探底回升的迹象,交易缓慢回暖。根据富阳物业的监测显示,中环附近的成交量由6月份时占全市总量的17%上升到了7月份的33%,而该区间在近期的强劲表现,在一定程度上也带动了市场整体交易量的反弹。
不过成交量的上升也得益于近期中环区域附近一些楼盘的降价销售,如环球翡翠湾创造了目前今年中环内的最低单价------7100元/平方米,取得了较好的销售业绩,126套房源开盘即销售一空。
但是上海楼市下半年的走向仍是扑朔迷离,业内专家观点不一,对未来半年内上海房价走势判断分以下几类:
一是维持目前的市场状态,起伏变化不大；
二是出现大幅度下降,出现50%以上跌幅；
三是房地产价格保持稳定的状态并缓慢回升；
四是市场理性主导,出现小幅度的回落。
具体将会是何种情形,目前仍没有一个相对清晰的共识。
上海富阳研发拓展处的调查结果显示:市场观望程度虽然比起前段时间有所好转,但上海近60%的客户仍然存在观望心理,不肯轻易入市,表明大众对未来市场的认识并不明朗,难有强烈信心。
同时,国内投资客在当下并不看好市场,纷纷撤离,或是静观市场变化,等待下半年政府的新一步动作。
外资涌入动作频繁签约忙
上海富阳的地产分析师注意到:与境内情况相反的是,在此市道下,境外资本却纷纷看好上海市场未来前景,近期动作频繁。
一方面是外资地产公司在沪上屡有动作。近日韩国的信一集团与上海悦达地产公司,签署了长期战略合作伙伴协议,双方在曹家渡地区已拥有三个项目,投资额为40亿人民币。而信一今年在上海至少还要再找两个项目。同时韩国十大财团之一的乐天集团也在上海展开寻地工作,建设综合性项目。另外香港新鸿基地产、天安中国等公司在上海的动作也不断加大,主要为高档住宅投资计划。新鸿基地产先后得到了陆家嘴美食城、潍纺等地块；其控股公司天安中国在上海也动作频频,日前该公司的重大投资项目上海"天安豪园"即将全面启动。该项目总占地面积543亩,规划总建筑面积约47万平方米,其一期投资就将超过5亿元人民币。
另一方面,国外基金财团更是蓄势待发或是进一步加强与内地公司的合作。复地集团近日与全球三大房地产投资管理公司之一的荷兰国际房地产强强联合,在上海再度签约合作。同时,双方还签定了进一步加强合作的战略框架协议,以着眼未来更紧密的市场合作。而菲律宾首富陈永栽的财团也正在市场上寻找机会,加紧下半年进军上海高档住宅市场。
逢低介入追逐未来高收益
与境内投资群体所不同的是,境外资金和公司选择在近期加快进入上海市场的步伐,寻找市场机会,这又该如何理解呢?
上海富阳的地产分析师认为,首先,表明外资看好上海房地产市场发展前景,对人民币升值有着良好的预期。我们观察市场后可以发现,外资进入上海,主要集中在商业地产和高端住宅市场领域。表明它们对于市场大势的长期看好,通过选择长期经营,着眼点放在以后,以期待收获更大利益。
其次,符合经济学规律。在看好前景的大前提下,选择在市场低谷期入市,是投资资本的本性所至,也能因此获取更大的利润空间。目前的房地产市场有两个特点:一是高风险性,二是高收益性。资本对高收益的追逐,使我们不难理解它们对上海房产市场的频频举动。
再次,目前市场存在着大量进入机会。现在上海市场上的许多开发商感受到资金链的压力,这对于一直寻找市场机会的许多海外实力资本来说,无疑蕴藏着巨大的商业机会。合作机会增多,还有较高的市场收益,正是进入市场的好机会。
可以说,目前外资的动作只是大举进军中国和上海房产市场的一个部分。预计从下半年开始,外资会有更多、更大的动作出现在上海房产市场,上海市场注定仍会是一个焦点。
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