这些变化的出现，皆缘自9月30日《北京住房建设规划(2006年- 2010年)》的公布。和以前的政策相比，在加大住房保障力度整体趋势下，新规划明确提出了经济适用住房转轨采用“内循环”回购的探索策略。

　　存量应与增量并重

　　在长达21页的规划公示稿中，尽管涉及经济适用住房的内容并不多，政府对于回购经济适用住房的政策尚处于探索阶段，但是这些并没有阻止“回购说”受到关注。

　　有观点认为，政府若以超出当初买入的价格回购经济适用住房，将使一部分此类物业所有者借此获得额外收益。而此次北京拟对经济适用住房实行“政府回购”，显然是为了抑制目前经济适用住房领域的投资行为。

　　此次规划中关于经济适用住房的论述，主要有以下几点：转变供应模式，由销售为主过渡到租售并举，将租售比提高到1：4左右；探索建立“内循环”的流转模式，即不直接上市，由政府回购；加强建设、销售、流转全过程管理，从制度上制止违规购买、谋取不正当利益行为，切实发挥经济适用住房的保障作用，真正解决低收入家庭的基本住房需求。

　　早在经济适用住房上市之初，实行的是“终身制”。无论购买者今后的收入水平是否符合拥有经济适用住房的标准，都将持续持有物业。之后，又允许购买5年以上的经济适用住房，在补交若干款项后可予以出售。但是这个规定带来的直接后果却是，本来就稀缺的经济适用住房变相流入商品房市场。

　　不难看出，在尚未健全的经济适用住房政策下，“应该享受的人群并没有享受到，当购房者发现现行的政策能够为其带来利润时，经济适用住房便成为了部分人士的投资工具，经济适用住房也失去了其本来意义。” 建设部政策研究中心副主任王珏林说。

　　经济适用住房面对的是中低收入人群，但中低收入人群并非一个固定的群体。随着时间的推移与其本身的努力，当其中部分人迈入中高收入阶层，具备自我购置或租住更好房屋的条件后，就不适宜继续居住在经济适用住房中了。这个时候，显然需要的是一个经济适用住房的退出机制。

　　“通过回购经济适用住房，使政府手中拥有更多有效房源，有助于解决眼下经济适用住房供应量过小，不能满足大多数符合资格人士实际需求的难题。”王珏林表示，这种方法才更符合建立经济适用住房的初衷。

　　如果说经济适用住房政策本身就是为了解决中低收入人群的住房需求问题，那么，政府回购相当于要求住户改善住房条件后把福利还给国家，解决更多中低收入人群的住房问题。作为补偿性质的住房，政府不应该无休止补偿下去，否则将加大政府的财政负担。在王珏林看来，考虑经济适用住房的增量，就必须考虑原有存量的流通。只有两者并重，才能真正满足市场需求。

　　北京成业行房地产经纪有限公司总经理绍念强认为，“最有效的方法就是回购经济适用住房，形成一个有序合理的隐性内部循环系统，从而相对减少经济适用住房的建设量”。

　　可操作性引来质疑

　　尽管回购经济适用住房还仅仅是个建议，但是仍有不少业内人士对其操作性产生质疑。

　　“问题的关键在于政府以何种价格回购，回购依据什么样的衡量体系？回购之后的经济适用住房，又将如何对待？”北京大学冯长春教授表示。

　　中原地产华北区总经理李文杰(李文杰博客,李文杰新闻,李文杰说吧)则认为，技术层面的操作并不是问题的主要原因。问题的关键在于政府能否制定一个完善且行之有效的游戏规则。在经济适用住房的市场价格、优惠让利资金、未来上市价格等方面制定相关标准。

　　但是在王珏林看来，政策出台后可能引发的一系列新问题更值得关注。“经济适用住房的持有者在意识到政府回购的现实后，很有可能将房屋变为持久性出租。这将使政府的回购建议，在没有房源的情况下，变成一纸空文。”

　　所以王珏林建议，不仅回购政策要出台，相关的配套规定也要及时跟上。只有把整个经济适用住房的链条完善起来，才不会有太多漏洞。据了解，目前在做法相对完善的香港和新加坡地区，对于经济适用住房的回购和再上市，已经拥有了一套健全完善的规定。

　　另外王珏林还表示，目前对经济适用住房的管理人员配置相对单薄，如果进行经济适用住房回购，现在的人员配置将远远不够。

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