焦点房地产网对论坛进行了网络直播，以下是中国经济体质改革研究会副会长樊纲先生的演讲：

　　【樊纲】：感谢邀请我参加这个会，好几年没有参加网络的会议了。借用这么一个宝贵的舞台、宝贵的时间谈谈有关房地产方面的一些想法。

　　主持人提到宏观调控对大家是乌云，我接到的邀请函上说房地产受到了两次严重的打压，总之还是一片怨气。

　　首先要说的是，房地产业在中国是前途无量、有着巨大发展潜力的市场，是中国国民经济的支柱。我想这个问题都不必再去讲了，3岁小孩都知道。3岁小孩不知道的问题在哪呢？中国还有多少人没有房子住，中国的城市化刚刚发展，中国住房需求还有巨大的潜力，这些可都不是短期的事情，而是长期的事情。

　　宏观经济学第一节课要讲的概念就是区分需要和需求，长期的需要要转化成有货币支付能力的需求才叫购买力，才叫市场需求。人们住房子这件事情、城市化这件事情是中国今后50年、100年要实现的需要，但是需求是要逐步逐步形成的、是随着每年收入的增长逐步逐步产生的。如果一下子过多的需求、过多的货币、过多的购买力产生了泡沫，那么到最后会突然发现，事实上市场上的需要没有那么多，就会出现我们所说的经济波动、经济危机等等现象。

　　到那时，需求的含义是什么呢？需求的含义是，你5年当中要把房子卖出去，否则你就破产倒闭、否则你就陷入危机，到那时，说100年人们还需要多少房子都没有用。现在曼谷、三亚、海口街头仍然立着一些烂尾楼，需要不需要？需要，但是没有需求。因为购买力在那个时候是短期的事情，是跟人们的收入和货币相关的事情。因此还是有很多道理需要进一步讲，还是有很多问题需要进一步解决。

　　对于我们这个市场，大家也应该客观想一想，如果还是照前几年，像有些局部地区的市场上那样，价格每年30%、40%的速度增长，如果不采取措施加以调控的话，往下怎么办？热的时候大家都高兴，问题是热了以后怎么办。如果前面不下点毛毛雨，后面一下子崩盘了，像日本前些年的情况，到那时大家的日子怎么过？那时就不是防过热，而是如果过热继续下去怎么办？

　　因此，要想一想长期的事情，而且要想一想这个社会上不光你要挣钱，别人也要挣钱，而且还要花钱。大家排着队给你塞钱你不要的场景一定不正常，市场一定是不均衡的。有一个集团挣钱太容易了，其他的集团就要有反弹，这是利益冲突的世界上不可避免发生的事情，一个集团挣钱太容易，这个市场一定有问题。所以要看到我们这个市场是有问题的市场，这个问题怎么产生的有多方面的原因：

　　第一，有市场本身的波动、人们的预期。

　　第二，有我们作为发展中国家特殊的问题。比如关于房价要不要涨的问题，这是三岁小孩都知道的。随着国民经济的增长，土地的价格要随着GDP的增长而增长，房价要随着收入的增长而增长，人们的收入更多地投于房地产这样的耐用产品，这些都是人们看的见的。发展中国家看得见发达国家价格涨到什么程度，市场是什么样的结构，因此人人都知道将来是什么样的格局，因此在这个时候人们特别容易产生投资的需求。在我们发展中国家，我们的收入还很低，但是我们全球化了，全世界的资金流向中国。类似这样的问题是发展中国家特殊的问题。

　　第三方面是体制的问题，我们这个市场还缺东西，缺什么？缺内在稳定器，所以总是需要外部的力量调来控去，有了内在稳定器不一定能防范经济的波动，但是如果没有，就会更需要外力、行政手段来使经济获得稳定， 这就是我们冲突和矛盾的焦点所在。

　　所以今天我想讲一个话题，就是跟业内人士来讨论怎么来建立这个市场的内在稳定器，作为一种制度的改革而不仅仅是政策的调整。那么这种内在稳定器要求达到什么效果呢？要求达到的是，在不同的需求之间能进行自我调节， 每一个消费者都会在自己的不同需求之间、自己的资源配置当中进行一定调节，使这个市场能够相对稳定，我们要寻求的是这样的东西，叫做市场的稳定器。

　　讨论这个问题，我们先讨论一个概念。现在人们经常会说，市场上有投机，要防范投机等等。一说投机还是投资，大家一定都有很多不同的看法，我们今天不讲投机，就讲两种需求：一种是消费的需求，一种是投资的需求。

　　投资的需求比较好定义，就是说不是自己住的，而是要出租或者是等着它升值、未来来卖的房子。当然在消费的需求里面，还可以区分一种是必要的需求，也就是说自己基本生活需要的一个小面积的房子，再一种是比较奢侈性的需求，大房子、好的环境等等。这些属于不同种的需求，在这些不同种的需求之间是有冲突的，问题在于怎么找到一种机制，在这些不同需求之间能够自我调节，能够使这种需求相对均衡，而且不使某些需求出现过多，只要某些需求不会过多，整个的需求就不会过大，也就会减少产生泡沫、产生过热等等的可能性。

　　说到这样一种自我的调节器和稳定器，我们就要回到一个这些年大家动不动也会谈论谈论，但是一直没有谈论透的话题，就是我们制度当中缺的一个东西，就是房产税或者叫物业税。按照一个固定的比例，政府要对房产征税。比例不变，但随着价值的增长，缴的税额要随着房价的提高而提高。各国都有对房价进行评估的公司，技术上非常容易处理。

　　为什么说这是一个自动稳定器呢？

　　第一，减少租房市场上投资性的供给。

　　现在很多人买了房子放在那里，结果租房市场上的供给增加，房租下降，这是这几年普通现象的。很多人甚至租不出去房子，但他们的心理底线是，“没关系，反正将来只要房价涨上去，我能卖房子还是合算的”。但是如果有房产税，你要是租不出去房子或房租很低，你就要在两种需求之间考虑你缴的税可能大于你收的租，投资可能变成不合算或者是利润过低。

　　第二，减少大量闲置房。现在的闲置房卖出去了，但是可以不租，因为租金太低了。

　　第三，减少住大房子的需求，就是减少所谓奢侈品的需求。住大房子可以，缴的税也要多，价格上涨了也要缴税，面积大了也要缴税。在很多市场经济国家，很多人因为缴不起税要卖掉房子。人们要为房价的上涨付费，而不仅仅从房价的上涨得到好处，这样才能在投资和消费之间取得平衡。二者是有利益冲突的，投资性的多了，消费性的就少了，必须消费的部分就少了。而中国80%的劳动者属于低收入阶层，这个低收入阶层不光是城里的低收入阶层，还有农民工、农民。城市化是什么概念？就是农民进城。那么将来会有更多的低收入阶层，可农民的住房不能都推给政府，那就需要房地产市场能够使各种需求相对均衡、能够自我调节。在每个人的需求当中，在市场的结构当中，通过价格的变化、通过税收的杠杆能够自我调节、相对均衡。

　　现在我们没有这样一种制度，大家都可以想从未来价格的上涨中得好处，谁都不因为价格上涨支付更多的成本，那这个市场一定会鼓励大量投资性需求膨胀，大量的国际投资到中国来，这个房地产市场一定会过热。现在的利益群体和未来的利益群体，现在的高收入阶层和现在的低收入阶层，和未来要进城低收入阶层相互冲突。

　　这样一种体系事实上除了解决房地产本身的问题以外，还对整个经济，对我们和谐社会，对我们的收入分配等等问题起到很多附加的好的作用，也是内在稳定器的作用。

　　第一，这是对财产征税。一个不对财产征税的税收体系本质上是有缺陷的，而对财产征税有利于财富的转移，有利于缓解社会收入的不平等。

　　第二，这样一种税收是稳定的税源，只要有房子在那里就有税，使政府可以做很多其他事情。

　　第三，有了这个税源，就可以减少其他流通、生产等环节的税收，可以减少生产者的税负。

　　第四可以使政府的税源更依赖于把现在的城市保持好，而不是更多依赖于卖地。

　　这里面有技术上的问题需要处理，但是我到现在为止没有听到能够使我信服的反对做这个事情的意见。比如说最大的问题，已经卖出去的地怎么办？这个不是大问题。中国人这么多年搞改革，历来就是新人新办法、老人老办法，新地新办法、老地老办法，新楼新办法，老楼老办法，10年20年的过渡期，逐步逐步实行。早早实行这个制度，早解决这些问题。

　　第二个问题，中国的房子不是所有权而是使用权。这也不是问题，房子是不动产，所有权与使用权之间差别不大，有较大差异是在交易环节上。只要地在房子在，就对房子征税。

　　还有一个问题是技术上怎么解决，怎么评估房子。这在中国是最好解决的，发达国家可能不太好解决，因为他们有很多单独的房子，而我们的楼盘基本都是连片开发的，用不着对每个房子评估，技术上比其他国家都容易解决。

　　最后，对于低收入阶层和高低收入阶层在税率上有所差别，这样更有利于缓解收入差距拉大的问题。

　　总之，业界也经常会谈论这个问题，但是我觉得这个事还值得进一步的去推动，如果觉得有什么问题我们可以讨论。这也是发达国家成熟的经验，为什么我们不做？我们没有内在的调节器就总会发生烦琐的行政监控，因此我的主题就是，你可以不同意这个内在稳定器，但是我们要寻找一个内在稳定器，建立一个内在稳定器。别的国家尽管也有波动，但是会小一点，不那么经常，为什么，他有内在稳定器。只有解决了这个问题，我们才有可能解决外部行政手段的干扰，才能从根本上解决我们房地产市场长久、持续、而且相对均衡地发展，使大家都能够在建设和谐社会这个大的方向当中各得其所。谢谢！

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