焦点房地产网对论坛进行了网络直播，有请中国土地协会副理事长、秘书长黄小虎先生！

　　【黄小虎】：　　感谢会议给我这样一个机会，就今后土地利用的趋势谈谈个人的看法。在这样的会议上谈这个问题是否恰当，我吃不准，但是莫春说行，那就行吧。在谈这个题目之前，因为给我的时间还够，想先简要谈谈对房地产业的一些看法。

　　我比较同意刚才樊纲的意见，我认为我国目前的房地产业是畸形发展的产业。它是社会不和谐的一个表现，也是导致社会不和谐的一个因素。市场经济一个很重要的规律就是利润平均化的规律，这是竞争使然的。但是我们目前有一些行业，包括房地产行业利润是过高的，甚至是暴利，说明这是一个不完全、不正当竞争的市场。不完全、不正当竞争导致暴利，责任在谁？我认为在众多的行为主体中，主要的矛盾方面还是政府。比如樊纲刚才讲的物业税这个问题，据我所了解，90年代后期国家土地局邹玉川和李元就提出来了，近几年才形成共识，但迟迟出不来。其原因，一是不可能在现有的税费之外再增加一个税收，必须对土地取得环节的税费进行清理、归并、精减。二是必须要统一登记，现在是分散登记，地皮在国土部门登记，房屋在建设部门登记，树木在林业部门登记等等，基础资料分散在各部门，没有办法统一评估，不评估如何征税？这些问题在现行体制下，单靠那一个部门都难办。这是中央政府层面的问题，地方政府的行为就更复杂了：除了比赛规则不完善，还有吹黑哨的，甚至裁判也下场踢几脚，那么运动场上自然就是一片混乱。

　　作为开发商，在商言商，总是要以利润为第一的。即使要做慈善家，也得先做资本家，不可能倒过来。挣钱第一，政策上有空子当然就要钻。否则在无规则的竞争中就要破产，就要被淘汰出局。很多经商办企业的人都有一个共同的感觉，就是一种无形的力量推着自己走，想退也退不出。马克思说“资本家是资本的人格化”，这个评价我理解没有什么贬义，是一个客观的评价。资本家里面有很多文化修养高、品质好的人，但是他走上这条路，就身不由己了，只能拼命挣钱。利润从何而来？说到底是劳动者创造的。全国1.2亿农民工，平均每人每年创造的财富是2.5万--3万，他自己得多少？五、六千，七、八千，还有二万，就成了建筑商、开发商、运输商等等的利润，以及政府的税收。有大人物说，有工人农民的贫穷，才有另一部份人的体面的生活。这样一个说法，如果是对现状的概括，我觉得也没有错，但是如果认为就该如此，就值得商榷了。追求幸福是每个人天赋的人权，现在这样持续两极分化，社会不可能安定，共产党执政的基础就动摇了。

　　泡沫总是要灭的，什么时候灭？我不是巫师、神汉，说不准，但是我觉得迟早要灭是肯定的。一旦资金断裂、泡沫破灭之时，同时也将是房地产业和整个社会投资重新洗牌的时候，也是政府行为规范的一个时机。比如说取消预售，比如说税收的征管要严格规范，比如说成本利润要透明。现在都做不到，因为这些刀子切下去就会切到政府自己的肉。所以现在采取的措施对房地产商来说，还是相当宽容，雷声大、雨点小，并没动真格的。这是我对目前房地产业的一些看法。

　　今后土地利用的总趋势我想讲两个观点，一个观点就是城市化最终有利于节约土地。我非常呼应一下樊纲刚才那个意见，城市化的本质或经典的含义，就是有越来越多的农民脱离农业、脱离农村到城市里从事二三产业。你把城市建得再漂亮，农民不能变为城市居民，那也不是城市化。我极而言之，那是反城市化。我们现在的产业工人当中60%是农民工，建筑行业80%是农民工，制造业70%是农民工。这些农民工辛苦打拼，对我们的国家、城市的繁荣做了那么多的贡献，但是你统计北京、上海、广州人均GDP的时候，包不包括几百万近千万的农民工呢？肯定不包括，所以这是一个虚假的东西。

　　为什么说城市化的最终结果会有利于节约土地呢？道理其实并不复杂。我们现在大中小城市人均居民点用地是100平米，农村居民点按土地部门统计是185平米，建设部门的估计是300多平米。如果农民真正的进城了，农村那块地可以腾出来，现在的问题是农民在城里打工，把最好的一段青春年华献给了城市建设，最后缺胳膊、断腿了还要回到农村去，所以他必然要两头占地。真正实现城市化以后，是可以节约土地的。从长远来看没有必要太悲观，这是一个观点。

　　第二个观点，在一个相当长的时期内，就是指的我们目前这样的状况可能还要持续很长时间。土地利用关系会十分的紧张。刚才茅老发表的观点我不大赞成，当然我也不想在此争论，我觉得他对粮食的判断、对国际市场的一些判断可能还是可以商榷的。我认为在一段时期内耕地保护只会越来越严，不会越来越松。

　　那么出路在哪里？出路是有的，就是要充分利用好我们城市现有的存量土地。存量土地潜力有多大？一个叫做闲置、一个叫低效利用。我们看一看上海，上海是我们国家土地利用最集约的一个城市了，但是上海2004年清理整顿，还有5.4万亩空闲土地，其中浦东新区1万多亩。再看低效利用，上海6400平方公里，其中市区620平方公里，每平方公里年产出8.12亿元；郊区5780平方公里，每平方公里年产出0.42亿元；工业区每平方公里预计2006年可达50亿元。而香港10年前的工业用地的产出是30亿美元。差距就是潜力。低效利用问题，又可区分为各种不同用途的土地。这里专门分析一下工业用地，工业用地又有两种情况，一个是工业区外的零星用地，一个是工业区的用地。先看工业区外，上海房地局2005年会同有关部门评估了70个企业，其中22个企业土地利用粗放，提高利用标准后，可节约1000亩土地。2006年又评估了1000家企业，可节地1.5万至2万亩。今后逐步推广，预计到2010年工业区外的零星工业用地可以节约出50平方公里。再看工业区，以嘉定江桥工业区为例，该工业区4.5平方公里，靠近上海的外环和沪宁高速，毗邻虹桥机场，区位条件非常好。但是土地利用很粗放，只有217个企业，年税收仅一个亿。2005年重新规划，新的定位为生产性服务业聚集区，重点发展研发、信息、决策、分销、创意等产业，按照这样的定位进行了功能分区，把原有企业兼并重组，重新招商，重新建设。建筑面积由原来的210万平方米提高为420万平方米。将来可以容纳5000多家企业，预计产值由目前的15亿可以达到1000亿，税收由目前的1亿可以达到60亿。上海尚且有如此潜力，其他地方就不用说了。

　　以上讲的是城市土地的潜力，农村居民点的潜力更大。国务院发展研究中心有一个研究报告，通过把农民适当的集中居住，江苏一个省可以节约出400万亩土地，上海郊区可节约45万亩土地。仅管这方面潜力相当的大，但是在这个问题上我个人主张要慎重，最好先不要打农民的主意。我们这个国家农民是最弱势的群体，什么事政府一刮风，农民肯定倒霉。所以我主张如果确实农民自愿搞，我们不要去阻挠，但是如果农民没有这种要求，我们也不要去硬性推这个事情。

　　那么如何集约利用存量土地呢？首先要解决一个评价指标体系的问题，在这方面我所在的工作单位，中国土地勘测规划院用了十年的时间，从几百个指标里筛选了几个能够全面反映情况的，搞了一个指标评价体系。我认为，今后需要加强的是政策的引导，存量土地拆迁的任务大、成本高，如果没有相应的政策优惠，下面未必有积极性，难以全面推开。当前对集约利用存量土地，还主要停留在宣传上，缺乏有力的政策引导。除了土地政策，财政、税收、金融、投资等，也都应有相应的政策。

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