这份主旨为“两税并轨”的《企业所得税法(草案)》经过10多年的曲折后,终于在3月16日修成正果。统一后的内、外资企业所得税税率为25%，这将使国内房地产企业的名义所得税从之前的33%下降为25%，净利将大幅提升。这些改变将整个房地产生怎样的变化？本报记者采访了对两税合并颇有研究的平安证券研究员蔡大贵。

　　中国房地产报：能否简单介绍一下房地产企业所得税税率现状？

　　蔡大贵：从我们统计来看，2004年房地产行业实际所得税税负为28.06%，2005年的实际税负为28.94%，2006年前三季度的实际所得税税负为25.70%。数据计算中剔除了亏损公司的影响。

　　看起来，这个数据已经跟两税合并后的25%没有太大差别，但是目前，内资上市公司实际执行的所得税税率有33%、15%、0 等3 个档次，差别很大，房地产企业的所得税率也并不一样，以2006年第三季度的数据，有高新发展这样高达1502.68%的，也有深房A这样仅为3.21%的，大多房地产企业税负集中在30%～40%。

　　中国房地产报：两税合并对内资企业的利好主要体现在哪些方面？

　　蔡大贵：两税合并有利于增加内资企业的税后净利，其影响主要表现在两个方面。一是所得税税率调整，降低了内资企业的所得税税率；二是调整抵扣项目，降低了内资企业应纳税所得额，即降低了所得税税基。这两个变量的减少导致企业应缴所得税税额减少，从而使企业税后净利增加。

　　中国房地产报：所得税税率的调整及抵扣项目的调整分别为上市房企带来哪些具体的影响？

　　蔡大贵：目前国内A 股市场上市公司实际所得税税负的平均水平为29.17%。如果所得税税率统一为25%，假如不考虑税收优惠因素影响，内资企业所得税税率下降将使企业税后净利提高11.94%。

　　目前，房地产、银行、饮料、通信等行业的实际税负高于25%，将享受两税合并带来的好处。

　　抵扣项目的调整表现在所得税税基的降低上。主要的一点是，企业的计税工资制度将取消。目前，内资企业税前工资扣除标准采取计税工资的办法，即每人每月标准为1600元，超过部分不能在税前扣除，相应的职工教育经费、工会经费和职工福利费等都统一实行计税工资扣除。取消计税工资制度后，企业真实合理的工资支出可在税前据实扣除，减少了所得税的税基，从而提高企业的税后净利。这一点对高收入、高人力成本支出的房地产行业的净利润影响非常大。

　　中国房地产报：两税合并对上市房企的估值有何影响？

　　蔡大贵：房地产企业所得税等于应纳税所得额乘以所得税税率。两税合并既降低了房企所得税基本税率，也减少了房企应纳税所得额，从而有利于提高其税后净利。部分实际税负较高的上市房企的税后净利提高明显。

　　但是，我们应该注意到，所得税降低带来的税后净利增加是“一次性”利好，并不会对上市公司的核心竞争能力构成重大影响，不会改变上市公司的增长状况。因此，长期而言，投资者仍应将注意力集中在上市公司的可持续发展上面，积极关注上市公司的核心竞争力和成长性。

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