【主持人】：张总提出的制造体验给了我们大家一个很好的启发，那么大家究竟是怎么看待这个正在蓬勃兴起的开发领域呢？下面的环节，就让我们大家一起来讨论。讨论的内容请围绕旅游休闲地产在国内发展的状况是怎样的，国外的发展趋势又是怎样的，国内市场现在的机遇和挑战都在哪里？旅游休闲地产的内涵究竟是什么？请大家结合自己实践或研究的领域进行信息与经验上的交流。主持人在这部分就“隐身”了。

　　【王志纲】：什么叫休闲地产？我先抛砖引玉。

　　最近在做休闲地产的时候，参加过两三次讨论了。究竟什么叫休闲地产。很多人有很多说法。我们的感觉是这样的。第一句话休闲地产从时间上来说，是个时代，躲不掉的。美国在六十年代，欧洲在七十年代，日本是八十年代基本都经过这个过程。人均GDP到达六千美金以上。人们用于日常消费的费用递减，占收入的一半以下，一半以上的费用用于精神享受和文化消费需求。在这个大的背景下，这个时代不可阻挡地到来了。今天的中国13亿人口，有3亿人口超过了全面小康的状态。现在有一个统计数据，广州人均GDP到了一万美金，这跟广州的文化有很大的关系。珠三角有三千多万人口，基本上生活水平和收入水平已经到了初步发达国家水平。再加上长三角，有将近五六千万人口。把这些加起来，包括很多中心城市，今天的中国至少有三亿人口已经全面进入了休闲时代。特征就是享受生活。大家想一想三亿人口是什么概念？今年春节三亚的五星级酒店供不应求，整个三亚的房地产从四年前1500元/平方米，涨到了15000元/平方米。三亚现在根本没有烂尾楼。所有的烂尾楼全部有了开发价值。

　　第二个从空间上看，休闲地产有几个特点。第一个是从反季节性非常强烈，具有唯一性的区域开始冒头。比如说三亚、海南，还有云南、贵州，都将会成为中国休闲人群非常看好的地方，也是商家紧密投资的地方。第三还有传统的旅游点。以前中国的很多旅游区是赚不到钱的，因为那个时候只有观光没有休闲。观光是不能带动一个区域前进的，只有休闲才能成为一个产业，只有休闲才能拉动一个区域的发展。我前一段时间刚刚完成大三峡的战略，在一次会议上我说“要改变我们对旅游观光的一个看法，观光永远没有目的地，只有休闲有目的地。”像丽江，很多政府提出打造大香格里拉，丽江就成为整个香格里拉的标志。为什么呢？因为它是休闲平台。这涉及到一个新的问题，我们国家的官方部门订了很多游戏规则，比如限制高尔夫球场建设，但是目前不下两三百个球场在建，政府规定受到市场的挑战。 第三个从表现形态上看。下一步，休闲时代的到来将会给中国的很多落后地区特别是想走珠三角、长三角发展模式的落后地区提供前所未有的商机。四、五年前我讲过一个观点，对于旅游休闲来说，落后是一种优势。在这种背景下，当休闲巨大的需求产生以后，很多地方像云、贵、川由于它的地域特征，就使这些地区成为休闲的天堂。由于这个行情出现，很多大的、有智慧的房地产开发商已经开始转型，进入这个区域，其中一些成为我们服务的客户。你只要不成为先烈，挺得下来，就可以成功。深圳华侨城成功了，现在就把华侨城的模块转移到北京、上海，同样会成功。 现在一个时代到来了，如果这个时候我们把握住机会，未来市场空间会非常大。所以说什么叫旅游休闲地产？就是借助于土地、旅游景观资源这些不动产的平台，打造和营造出来的各种各样的休闲生活，其表现形态可能是酒店、度假村，可能是分时度假的公寓等等。广义上属于房地产范畴，但表现形态多元化。有的地方有滑雪场、有的地方有游艇，有些地方有温泉洗浴。

　　全球化的休闲浪潮已经波及到中国了。根据国家旅游局的测算，未来中国将会成为全球最大的旅游观光目的地国家和旅游出境游的最大群体。在这个背景下，下一步可能全球都会关注中国的旅游行业，将会制造大量的机会。中国庞大的市场将会极大地推动这个新型产业发展。旅游休闲业空间无限！它有三个特点符合总书记提出的科学发展观：第一是“富民”。广东东莞建个工厂，可能产值有一个亿，但是它造成的生态危害是不可算计的。但是旅游如果是一个亿，这一个亿全部用在当地，颗粒归仓，富民的意义非同一般；第二是“兴邦”。今天的旅游先行者绝大多数是成功人士。当老板以游客的身份进入这个区域的时候，他也会以商业的眼光观察这个区域。很多老板都去旅游，突然发现这个地方，他就有可能选择在这个地方投资；第三是区域和城市营销的绝佳手段，就像博鳌论坛。有这么一句话，明天的政府官员如果不懂得旅游的价值和意义他就是失职的领导，就会被当地的老百姓唾弃。

　　【陈国强】：旅游休闲地产为什么会迎来非常好的发展机遇？或者如王老师所说的会进入一个新的休闲地产时代？我认为，有多种因素、多种力量共同营造了这个良好的市场机遇。这些力量主要表现在几个方面：首先，中国旅游业的蓬勃发展为旅游休闲地产的发育提供了一个非常好的需求方面的力量；第二个角度，可以从房地产行业本身的行业升级和房地产企业转型的角度看，这些为旅游休闲地产的升温创造了内在动力。第三，从地方政府或者区域经济发展的角度，刚才王老师也说了，实际上旅游休闲地产已经成为很多地方政府、区域政府进行城市营销的非常有效的一个手段。所以，政府在旅游地产项目的发展上面应该表现得非常主动，积极地去提供一种推力。还有一支力量是境外的一些投资机构、建筑设计机构，以及国际超一流的酒店管理集团进入中国，对国内发展旅游休闲地产提供了一种外力。还有一种视角，像华侨城等这些先行的项目，为国内其他的开发企业提供了非常好的样板，可以说是难以忽视的榜样的力量。从以上这几个方面可以评判旅游地产在目前处于非常难得的发展时机。 另外，我想交流一个观点，就是和过去常规的住宅地产或者其他类型的地产相比，旅游休闲地产有很多自己独特的特点。首先，在开发理念、原则上，不同于常规住宅地产。在这个方面，实践者应该有很多的体会，或者有一些实际经验的积累。我想旅游休闲地产的开发，应该调高起点、大手笔、跨越式，应该聘请国际一流的建筑规划设计单位、景观设计单位精心地设计和规划，做到规划上一步到位。贯彻总体规划、分步实施的方针。秉持先做旅游，后做房产开发这一理念、原则。华侨城的例子，我想就贯穿了这么一种理念。所以在首期的项目当中，应该有旅游项目，以人气带动区域价值的提升。同时通过旅游项目的营造，扩大这个项目在当地政府人士当中的号召力。 另外，由于这类项目本身的规模跟普通的住宅地产有根本差别，投资规模大、周期长、资金压力大，需要注意合理安排开发的节奏、保证资金链条的安全，需要注意短线开发和长线开发结合，多开发有休闲内容、有地产特色的产品，可以包括一部分的销售型房地产开发，增加现金流。在开发理念、开发原则上，要把握一个总体规划、分步实施、先做旅游、后做房产开发这样一个原则。 在旅游休闲地产项目的开发过程当中，与住宅地产相比较还有很多需要注意的地方。首先是旅游休闲地产项目本身的地价问题。它涉及的项目规模大，占用土地的数量多，所以项目定位和普通的常规地产项目不一样。所以在项目谈判阶段，能够把土地成本控制好对项目的操作是非常关键的因素。第二是项目的选址问题。项目选择什么样的地理区位、或者城市区位，对项目的成败和前景都有重要影响。第三是土地的取得方式问题。因为现在旅游休闲地产用地小的几千亩、大的上万亩、几平方公里，在土地的取得方式上应该有非常多的可以斟酌的空间。另外，还有公共资源的利用问题，也就是一个项目在某个城市或者某个区域运营开发，能否充分利用好当地的政府资源、公关资源对项目的开发是至关重要的，特别要注意和地方政府建立相同的价值取向，让项目的开发行为不单单是一个企业的行为，也要让它同时成为政府乐观其成或者说政府全力参与的行为。

　　【王志纲】：我客串一下主持。首先想提问小沈，你举办旅游地产论坛五、六年了，你感觉这个行业的行情到了吗？

　　【沈飞】：我是2000年开始关注这个领域的，和房地产协会在海南一直做这方面的探索。一直做了五年。可以说小车不倒，但是有曲折。

　　大致分三个阶段：第一个阶段是我们在海南开中国旅游房地产博览会的时候，跟海南省建设厅合作，当时感觉商机比较大。国际上对旅游地产的发展有几十年的经历，中国具备这个环境和条件。当然具备条件和环境的地区我们认为海南比较适合。所以我们在2001年开了首届的旅游博览会。海南省建设厅对于烂尾房如何进行更新和改造进行了讨论。当时全国到2002年的时候已经出现了一些问题。金融方面出现紧缩以后，某些资金不到位，有些房子推不下去，房地产商的出路成了问题。那时候我们推出了一个观念：旅游房地产是发展方向，当时也写了几篇文章。在中国来讲没有先例可谈。华侨城是最早一个，可以说是歪打正着。它借助了天时地利和自己的努力，才有一个创新的主题旅游地产。第二他在文化旅游地产的基础上，增加了一些酒店、住宅、娱乐。形成了一个景区和景点。第三步我想他做了并不是景区、景点和旅游地产了。下一步就符合全国连锁。我们在海南开会的时候积极性非常高，影响也很大。

　　2002年我们在平谷开年会，各方面的人物都有。当时产权酒店和分时度假提早地发展，但是这几年走得太远，走得太早，时机不对。也有成功的，也有不成功的。现在浙江进行了试点，准备对休闲和旅游结合进行探索，我们也经常和他们沟通。同时，从2002年开始，我们通过各方面的积极推动，也逐渐意识到了把旅游和地产结合起来，起到了一个很大的作用。上次我们在星河湾开会的时候，我们做了总结。要做好，要做大，一要有宏观政策，二要政府协调，三开发商有足够的意识和专业水平。

　　到2003年在上海开年会的同时，也出台了一些新的政策，也选了一些很经典的开发、规划设计的案例和政府研讨。当时出现了几个偏颇。偏颇在哪儿呢？我开发了地产，我的回报是不合适的。房地产开发是做纯房地产开发，还是做房地产的投资开发，还是做房地产的整个区域的开发。我们要怎么样做？房地产公司自己的定位很重要。一些地方一旦开发这个方面的，肯定先问一些战略专家，应该怎么定位。每个地区，每个阶段的运作是不一样的。

　　到了2004年是整个房地产陷入低谷的时候。好多人说我不是做旅游地产，我是利用旅游地产开发，就是用这个名称。这就很麻烦，还出现其他方面的情况。真做旅游地产的，有借着景区土地进行开发的，毕竟旅游用地非常便宜，政府就压制他们，借助旅游的土地做地产开发是属于暴利行为，目前来讲也是这样。国家非常反对借助旅游方面做房地产开发。国家相继也出台一些原则。

　　我们需要一个可行性的政策。旅游地产很关键的环节，就是旅游口和建设口如何匹配。旅游局基本上是不赞成，打压。建设部是支持、保护。所以每次开年会，给旅游局发通知，旅游局基本不来，建设部的来。所以归口不好归，建设不好建。观光旅游没有太大的效益，只有休闲度假这种复合式的才能带来效益。 下一步怎么做，地产开发是以旅游为主还是以酒店为主，以休闲为主还是以度假为主？定位好了才能运作、才能发展。如果很简单地操作，我就把房子卖了。那你卖了就算了，谁经营、谁管理无所谓。如果要做成长效性的，必须用心管理。就像旅游度假酒店，选择管理公司很重要，选择营销模式很重要。现在旅游地产的发展，毕竟不是传统地产的模式了，找一两个团队全解决了，这个靠整合资源。战略专家、规划专家、设计团队、营销团队和管理团队都需要。同时，还得有好的政策环境，这样项目才能做好。

　　我想我坚持到现在，首先也感谢房协的主管部门给我们的支持。 总之，不管旅游休闲地产是哪个行业的投资商投资，都要尊重原则，推陈出新，提供个性化服务。雷同很容易出现问题，要创新，一定要在未来不落后。

　　【王志纲】：那么，北京旅游的郑总是专门做旅游地产开发的。从企业的角度能不能谈一谈对旅游地产的现状、未来的看法判断以及实践经验？

　　【郑延林】：我刚才听了王老师的讲话以后，感觉对我的启发很大。在观光和休闲这个模式上，我得到了很多的启发。其实搞旅游地产，我们也是不得已而为之。四年前，我们到了门头沟。在门头沟的永定镇，也就是首钢和永定河隔河相望的西边，大概三十五平方公里。我们跟镇政府合作来运营，做了这么几年。 开始是想单纯从一个小城镇入手，搞的是运营城镇的概念。门头沟属于北京西部生态涵养带，想做工厂也不可能。做其他产业也没有竞争的优势，就定位在宜居、旅游城市。 在单纯做土地整理的过程中，跟当地建立了很深的关系。赶上京西旅游退市的关口，由我们接手收购了这家公司。经过几年的运作，现在达到了今天的规模，也改名北京旅游了。本身门头沟的旅游资源基本全在这边。北京最高的灵山、妙峰山，北京最古老的寺庙潭柘寺、戒台寺。在这样一个过程中，不由自主地走到了这条路上，感受还是比较深的。

　　当时搞旅游是不赚钱的。旅游的上市公司没有几个赚钱的，几乎都是赔钱。为什么呢？就是刚才王老师说的，当时以观光为主体，主要收入靠的是景点门票，而景点的投资是非常大的。门票定高了没有人去，定低了收不回来。过去所谓的投资商、发展商对旅游休闲地产感兴趣，其实没有几个真想做的，大部分都是为了圈地。能够真正理解到旅游休闲地产开发这个层次上的企业和人实在太少，基本上都是很功利、很现实的。但是从某种意义上讲，现在旅游休闲地产的时代到来了。

　　因为中国近几年发展确实非常快，在这个过程中休闲地产的发展也越来越快。每年的几个黄金周把游人弄的很累，出去旅游是一次艰苦的旅行，真正在休闲层面上还没有做到。我们也在整合景点资源，一个是在武夷山搞了一个酒店，一个是在云南搞了一个景点。我想休闲地产是大有可为的。 我们这个投资公司是做什么的呢？现在做休闲地产主要是得有地。土地怎么获得？单纯地说休闲地产的概念不行，所以我们的定位跟农村结合的比较紧。现在新农村建设的政策非常好，我们投资公司就定位于以新农村建设为主题，来进行投资、招商、开发，它的副产品很快就会产生出来。我们到其他的城市去，一般见的都是市长、市委书记，一讲这个理念他们就非常欢迎。休闲地产是一个很大的范围，要想在一个地区引起人们的关注，题材必须鲜明，也有新意、有创意，不然的话只是一个说法而已，很难把区域营销做起来。

　　【周克】：我发觉投资商议和开发商这些做微观操作的，永远说不过做宏观研究的。像王老师说的一个时代的到来非常有概括性。我们在北京有个项目位于南四环，先做了一个学校，为了吸引到北京买房的外地人。过了几年以后，我们发现这个概念变成所有项目规划的前提，学校、会所等等已经成为基本的规划了。原来说旅游地产，实际上旅游地产范围窄了。无论做什么样的地产项目，在做产品规划设计到后期一系列经营延续的时候，都有这方面的思路，这是一个趋势。

　　另外一个，刚才郑总讲的问题和王老师总结的一些问题，我们都遇到过。的确，刚才沈飞讲的宏观政策，包括政府的支持与开发商自身的素质，对一个休闲地产开发起到非常关键的作用。

　　我们在过去的一两年先后拿到了和北京东部地方政府全面合作开发两个非常著名的景区的权利和条件。其实所谓的旅游的宏观政策，不同地方政府的官员对这个看法是不一样的。所以说地方政府的支持很关键。地方政府支持的角度会有不同，比如我们两个非常好的景区，一个景区的概念是先旅游后开发，另外一个是先开发后旅游。政府领导都非常支持。我们两个项目的推进速度完全是不一样的。先开发后旅游的区域，启动比前面一个还要慢，但现在工作已经做得有声有色了，产品的构成和规划设计已经开始了。在这个开发区域当中，我们还是以水和山为主，有传统的别墅外，还有按休闲概念设计的。实际上我们是量身定制，为比较高端的人士做的。叫“一个合同、五种身份、五张卡”，就是一个人五种身份。通过我们的研究，这个还是有市场的。

　　刚才谈到政策的问题，还有地方政府支持的问题，再一个是开发商的自身素质。当你获得一个区域资源的时候，你是用什么态度去对待它。以我们过去开发住宅的经验来看，我们的一个概念就是“门前三包”三公里。拿下土地来，就要把旁边的区域统统搞好。我们拿到旅游休闲地产项目的同时，要从方方面面考虑。我们对这个区域沿岸的大大小小宾馆都统一规划。

　　在新农村的政策上，我们也遇到了一些难点，就是政策不太清晰。我的发言到此，今天来的目的一个是发现资源，再一个是和同行间进行交流。