【王志纲】：有一个问题想提交给王平秘书长。刚才大家谈到了很多内容，反映了这么几条：第一实践先行。在旅游休闲地产开发上，实际上实践已经走到理论前面去了。特别是中国翻天覆地的城市变化和农村改革大背景下，怎样让这个开发领域走的又好又快？第二，实践已经走到前面了，标准要跟上。建议您的课题组在今年内选上五家到六家最优秀的休闲运营商，选择要有个标准，不是谁给钱就给称号给谁。政府的管理是刚性的，政府一撒手一放就乱了。把走在前面的好好总结经验，筛选完了以后，归纳出什么叫做优秀的休闲运营商。

　　我个人看法想有这么几点：第一，它是连片开发，不是杀鸡取卵式的。第二，它坚持三个统筹：城市与乡村的统筹、民生和市场的统筹、生态环保和开发的统筹。

　　这些年我感触特别深。政府往往限制房地产开发商的开发强度，就为了防止开发商开发过了，这个时候必须定一些标准：一是生态环境的发展，二是社会主义新农村建设要考虑到当地的原住民，还有第三个，在这个背景下一级土地市场和二级开发市场之间怎么打通。一级开发叫国土整治，要使开发商对这个的价值有一个信心。二级开发商进来的时候，要有一个标准。什么叫一级开发商，就是二级开发商不愿意做的，你全部要做。另外还有一条，再往下走还有一条标准，就是土地指标的问题。把项目放在全省平台上，在全省的背景下有一个指标保障。再有就是所谓的打擦边球问题的解决，另外就是找几个优秀的样板。

　　【王平】：听了大家发言非常高兴，也很受教育。我对大家的看法基本上是认同的，但是现在都属于讨论阶段，很多东西没有定义。刚才王老师也提出了很多的建议，我谈一些观点。

　　王老师提出的问题正属于课题组的研究范畴。我们课题组成立的时候，使命就有这么一方面：国家政策标准方向性的建议。我们首先是提出一个研究指导的方面，再找出存在的问题，提出解决的思路，也要起草旅游休闲城市和旅游地产项目的行业标准。同时我们还承接项目提供咨询，目的是总结。

　　旅游休闲地产发展到一定程度没有研究成果，后面的发展肯定受阻碍。我举一个例子，原来房地产主要是为谁服务？80%以上为居住服务，所以国家成立了一个住宅与房地产司。房地产当前就是以住宅为主。如果我们换一个角度，假设以休闲为主，是不是会成为休闲房地产业？所以，我们刚才提出的题目，一个新的国家支柱产业--休闲产业将出现。休闲这个行业发展起来，第一个就能解决三农问题。到西部考察的时候我就告诉当地官员，现在不希望全国是一个调子的发展，西部先不动，有些地方先别开发，机会在后面。我举一个例子，美国有些地方是不准开发的。离华盛顿开车两个小时有个活在百年前的小镇，这个小镇从形成以后政府一直不准它开发，小镇至今过着没有电话、没有电灯、靠农业自种、自给知足的生活。但这个小镇的农民收入最高，因为谁都想来这体验一下原始的生活状态。但是对游客来说它很便利，修了几个外形像这个地方风貌但是高级的酒店在这里。现在他们的生活水平高极了。这个是今年环球时报2006年6月27号报道的。人们在这里体验的就是我们说的农家乐，它是完全的乡土气息。未来的社会，一定是小城市的社会。

　　再有，我们提出不能再增加城市固定人口了。我们现在建议城市做规划的时候，以十万、三十万人口的城市容纳五十万的休闲人口。用休闲人口赚的钱，提高当地居民的水平。这个小镇没有电灯，没有电话，没有电视，晚上就点油灯，但是他们的收入高过城市里的人。这就是你刚才说的脱贫的最好的方法。所以我们叫为流动人口服务的时代到来了。在法国有个小城市，一万五千人，能容纳五万人的流动人口，他们都不用上班，生活水平很高。 休闲时代到来以后，我们觉得旅游地产要为休闲服务。我说说休闲与房地产的关系。休闲逐步成为人们喜爱的生活方式，这是新的生活方式的到来。如果上班能跟它结合就更伟大了！中国现在的发展还不能这么提。还是努力工作，休闲生活。在发达国家，已经走到了工厂、机关、公司办成休闲场所的程度。有一个公司把办公楼布置成像五星级宾馆一样，客人一来不是到会议室而是到咖啡厅。这个老板发现，在休闲的条件下，工作质量极大的提高。努力工作，享受生活。我不知道大家都在急什么，一旦发现这个人会休闲工作，会休闲享受的时候，他的工作质量也会极大的提高。其实这才符合中央的又好又快精神。所以休闲工作，效率更高。我们国家正在起步，现在经济发展很快，但是不稳。所以这种生活方式在中外最大的区别是，国外是移动居住、移动休闲，外国人在一生之中搬无数次家。他因为喜欢那个地方就到那儿就业。而中国是固定居住、移动休闲。

　　如果我们国家把休闲行业作为稳定的支柱行业之一，它会极大的促进产业发展，提高人民生活水平和幸福水平。日本人休闲是怎么样？拼命工作，急得不行，晚上就拼命地出去玩。他是走两个极端。我觉得这都不属于我们国家发展的思路。所以我觉得如果这样发展，对于提高本地区居民生活水平，促进国际交流都有极大的好处，还会促进金融改革。

　　从休闲时代到来以后，我们的房地产开发商和在座的各位，再不应该是生产商了，就是智慧经营者了。如果你有智慧把这个区域开发好，你应该不用考虑资金的问题；比如说老百姓想买房子，能付首付，就不考虑钱的问题，因为有抵押贷款。我们做休闲地产，一定会促进金融品种的改革。 再有我们研究几个标准。这次我们在丽江开了国际研讨会，六十多个国家著名小镇大概有十几个到会发言。我们提出几个标准，我说衡量旅游地产最好的标准是，所有的景点收费越(费越博客,费越新闻,费越说吧)少分值越高。像北京的紫竹院已经不收费了，住宅小区的大门全要开放。到了休闲时代，步行街要变成步行体系，一个城市的行人在全城走动都可以不碰到车，这就是水平。所以我们的指标是移动性和固定性。

　　旅游是什么？现在的概念是看到和知道。休闲是什么？就是感受。交往感受、艺术感受、历史感受等等。我希望房地产人士未来一定要在休闲地产上下工夫，而且未来的市场一定属于你们。大家一定要支持研究，为这个行业未来的发展创造一个良好、宽松的环境，积累些经验。其次要敢于实践，敢于认识。再有一个是改变盈利模式。

　　【主持人】：热烈的掌声说明了一切。刚才王秘书长提出一个很关键的问题：什么样的金融产品支撑旅游休闲地产的开发，我想有发言权的应该是投资机构的代表了。我们的嘉宾中恰好有一位来自一家著名的国际基金机构的，他本人专门负责地产项目投资。来之前他跟我交流说他们不投旅游地产项目，只投市中心的物业。我不知道听完专家的发言之后，他的想法有没有改变。 境外基金代表

　　【Linda】：以前我们一直认为旅游地产风险比较大，所以我们更倾向于为普通城市居民住宅服务的开发商。通过今天的交流，感觉要对这个行业重新审视了。

　　我们作为股权投资人，是战略型投资人。因为我们愿意找好的项目、好的开发商、好的团队，给他们财务、管理上的支持，帮助他们利用财务办法的原理把回报做大。我们是想和开发商一起创造价值，而不是攫取价值。

　　我们的投资目标是什么样的企业，什么样的团队呢？就是能够真正创造出价值的团队。所以我们去年一年里看的是所谓小的缝隙内的行业。比如像酒店、像连锁型的商业卖场。

　　通过今天的交流，我发现旅游地产其实也有这么一个特点，就是它其实比常规的住宅或者写字楼更能创造价值。这是由几个方面决定的：一个是选址的战略性，或者是依托于一种现有的旅游资源、自然景观，或者像主题公园式的；第二个，在产品的定位、设计、规划、营销这几方面有它的独特性。因为现在房地产行业在专业机构的帮助下，实际上水平越来越高，越来越规范化。一个常规的住宅项目或者写字楼项目，很难做到真正推陈出新，或者是有什么本质的区别。就是说大家的操作水平都差不多，基本上变成了一个流水线化的操作。包括国家的一些政策，土地增值税的影响，也是推动了普遍住宅的开发，这个里面能创造的价值也很有限。对于特殊的旅游休闲地产，刚才听周总讲的“五张身份证”，的确是很有启发。第三个就是在运营上的价值。旅游地产，包括酒店、度假村，需要一个有序的运营、经营，给来的客人提供好的服务，这样才能保证不断的持续增值。所以运营经营上，一定要有独特性。

　　从这几个方面来分析，我们更愿意给这样的行业投资。我们和开发商、运营商一起创造价值，我们作为投资商在里面分享一块。更主要的，是和大家一起来把这个行业做大！

　　【主持人】：很令人鼓舞的信息！下面我们还专门设计了一个精彩的环节，请张玮先生准备了国际旅游休闲地产规划的丰富案例为大家做深度解读，图文并茂，帮助大家开启思路、丰富视野。

　　【张玮】：刚才各位老总讲得都非常深刻。我们北美的总公司很早就开始做旅游地产。2002年北美土地协会做过一个调查，哪些住宅卖得好，卖得最好的是哪一些。统计的结果显示：卖的最好的几个明星楼盘都是具有度假村特质的。

　　地产可以由旅游来衬托，同时，旅游也需要一定的地产来支持。所以，我今天选择两个演讲内容，第一个是所谓的大盘规划，通常也讲“造镇计划”。

　　造镇原始的动机，是厌恶了都市的生活，厌恶了都市的污染。刚才我曾经提到制造体验，这种体验一定和普通的楼盘通过策划和设计带给人们的感受是不一样的。普通楼盘开发商可以追求高效化，甚至标准化，我们这个旅游休闲地产恰恰是相反，因为你追求的是与都市有差异的东西。

　　我做一个概括。把旅游休闲地产分成了这些类：回归自然、体育休闲的包括骑自行车，还有漂流等等体育健身的项目，再有就是静态调整类的，天津东丽湖项目就属于后者。另外还有一个很大的板块，就是文化学习旅游类。这个就包括烹调的学习、酿酒的学习、历史文物的考察。比如中国有孔夫子这些好的文化基础，很多学习体验的主题。

　　旅游休闲地产关注的对象不是个体，而是家庭。外国人的观念是家庭第一位。考虑到家庭，就要考虑到家庭各个成员的兴趣。由这点，引出一个总的概念：完整社区。这些实际上已经汇聚了北美新都市主义思潮中。人有很多现代都市满足不了的欲望，其中一个就是社交文化的需求，这个在繁忙的都市很难满足。所以，我们有一个商业村落，有一个休闲健身功能，有一个静态调理，还有一个浪漫体验。我强调的设计和规划，一定要通过建筑创造出一个完全和普通住宅不一样的感受。所以开发商要转变思想，不要再用公摊面积等东西来衡量这样的项目。

　　我要讲的第二个内容，即所谓的奢华型小酒店。在北美这些小酒店的创始人都是一个家庭。可能他们出去看大路货的酒店没有找到想要的感觉，所以搞起了小型奢华酒店。随后就成熟了很多这样的小企业，管理奢华酒店。 当然在做的过程当中，有几大板块的东西和常规的住宅也不一样。谈到休闲，更加要强调建筑文化的挖掘和90年代初我刚回国时就提倡的“好的城市形态”。

　　常规来讲，发展商和设计师更多考虑的是个人感受，从来没有仔细研究作为用户、真正的感受者他体验度假村会是什么感受，所以带来了度假村的一些技术问题。比如要做休闲产业，要有一个什么样有冲击力的空间，什么样有冲击力的生存模式。 从新都市主义、造镇到生态保护，我觉得这些理论基础对旅游休闲地产的开发有很重要的作用。当然，还有情境设计、细部设计。

　　下面结合几个案例讲一讲规划的方法。在这一类休闲地产当中，应该考虑哪些问题。

　　东丽湖这个项目持续很多年。因为万科拿了地没有急着开发。从1996点开始做设计，做了四年。它是个大盘，四千多亩。先考虑的是环境与建筑文脉，到底要挖掘什么，保护什么。提出了湿地的概念，有一个大的东丽湖。另外提出了人来到这里看到的不能是荒郊野外，要有一个趣味的社交场所。于是，我们做了一个村落，一个具有活力的中心。再有就是休闲健身。我们认为这个大盘应该有休闲健身的内容，也要围绕刚才的主题，再一个就是如何感受。这是研究的一些节点。包括道路元素、湿地元素甚至桥。我们的桥不再是一个简单的桥，除了通过，还有停下来驻足的功能，最后形成了这样一个状况。

　　此外，要有几百个鸟巢的生态走廊。这里是保留的一个现状村，村民可以在这里工作。有摩托罗拉大学，可以学习。还有大量的休闲体育活动，而且特意辟了一个儿童发现湿地公园。同时由于2002年在这里搞了国际滑水比赛，做了滑水的生态会所。 我们甚至对每个岛都作了研究，每个岛的基调都不一样。这是入口的情境大道，强调家庭为主的儿童、妇女、男人都分别要玩儿什么。这是生态温泉，顶部是可以看到整个社区的空中会所。小镇中心我们采取的是反理性设计，设计完全像欧洲古镇一样。实际上真正做休闲性的项目，即使它的商业部分也是一种非常态的商业，一定是要有特色，包括有修船坞等等。国外类似这种的休闲商业也多半是这样，挖掘一些传统的手工艺，挖掘一些传统的工匠，寻找所谓消失的东西。这是最后总体的效果图。

　　我们的设计一定是强调邻里、强调不同体验的。形式采用组院式，建筑是带庭院的，像中国的苏州园林，虽然建筑很现代但是什么感觉都有。传统的东西可能不见得受到那么大的重视，后来叫北欧风格，但是我们真正的想法是江南风格。我今天讲的主题就是中国的东西挖掘之后是有价值的，不一定是西方的才有价值。东南亚的一些地方做得很不错，像巴厘岛。 另外一个大盘刚刚实现，广州的荔湖城。这是我们前年做的规划，原始的湿地、热带森林。当时我们提出一个战略规划，要保留生态，更要保留原始村落。这样一个地方，它的邻里关系一定不要以汽车为主。这个观念一放开，所有的邻里结构、空间结构、步行体系完全出现了一个崭新的面貌，都市里的人来到这里感觉非常新颖。 最后示范区定的起步区是1500亩。围绕这个也做了很多辩论。比如到底要不要学校，要不要体验，要不要艺术等等。最后我们提出要有一个有冲击力的体验，所有的设施要以体验为主。另外把四星级的会议酒店，所有大堂的功能全部翻到步行街上。这里面还有一个焦点可能就是小高层。我们做了超小的空间，比如白天可以翻上去的床，让小房间可以两用，我们的追求是极力地创造和传统住宅不同的东西。 再有一个案例是青城山。青城山都江堰是世界双遗产，这个地很珍贵，就在青城山保护地的界边。当时看到现状后，我们就提出来，作为成都人休闲地产的一个产品，一定要做出来大家在成都、在都市找不到的东西，我们称之为“失落的文明”。我们就深入研究川西民居，在中心的一点围绕水系做了非常有冲击力的一组红颜色的村落建筑，进到每个社区里全是像古镇一样的小窄巷子，完全用现代的手法再现古代建筑。最小的是120平米。上台阶有一个水帘，进入院门有一个荷花池。有传统民居的文化韵味在里面。这是一组四合院，从巷子进来之后，是一个小天井，每一个天井都有一个主题。进入四家，每一家都有自己的景观水池。这一户非常有特色：常规来讲，这是一个大住宅，都要连在一起的，但我们把它破开，很多这种肌理都是在民居中存在的。房间的设计都是按照对川西文化的理解重新做的设计。 再简单讲一下北京的龙湾。我们不希望这个建筑太有倾向性，我们希望它有神韵上的体验。我们专门找工匠砌的砖，四合院的韵味十足，传统的元素在这里面都体现出来。

　　下面介绍一下刚才王老师提到的加拿大2001年建设的威斯勒小镇。这个起步也非常有特色。原来是距离温哥华北部一个多小时车程的地方，是垃圾填放场，唯一的一个自然资源当时比较突出，就是滑雪，当时都是大家滑完雪回家。由滑雪作为第一个启动点,随着它出现了一个所谓的十一英里长的小步行街,它的开发模式是串葡萄式的开发。当时我们设计师提出一个成功的关键点就是步行街。我们这个老客户是专门做休闲地产的，随后又做了二十几个项目。最后出现了新的变异，以前是冬季项目，现在是全方位的了，各个季节都可以去旅游休闲。所有的概念都是以全生态的理念来做，包括绿化都完全用的自然的野生草，并没有用人工的大草坪，到这里感觉就是自然小镇的气氛。当地的印第安人，没有被迁走，他们被组织成当地的印第安艺术家协会，所有的店面设计都由他们来做。这个公司做得非常的成功。做这种小镇地产，是一个长远的时间。 再有一个很有特色的项目是九十年代末开始规划，在2002年开始实施的。这是在拉斯维加斯沙漠上做的，有晚上沙漠的凉风，有沙漠独特的景观，有离赌城很近的距离。当时的观念是把南欧的风情引入。做了一个很重要的欧式的步行街，有小教堂，有咖啡店，非常休闲。这条街跨越过去，作为一种法国风情的街道，白天女人去逛街，孩子在水上游玩。

　　下面我讲我们公司非常喜欢的，也做得很多的小盘--奢华小酒店。

　　很多北美的老板都是贵族出身，觉得住大酒店没有感觉，于是投资小型奢华酒店。关注的一个是传统的文脉、大自然，再有就是主题和充满灵性的感受。我举几个例子。

　　一个是在喜马拉雅山下做的小酒店，它把不丹的特色融入到其中。再有一个项目是巴厘岛的村落。这个村落的特点是，它的客房就是小院，就是原来村落的小街。还有就是古堡，这是世界遗产。这是做的另外一个项目，在棕榈泉。棕榈泉大家都称为高尔夫的麦加。建筑师要营造的风格，一定要提炼它的精髓。包括大堂，一进去整面墙的面罩。后面布置不同的灯光。这些面罩是当时印第安人几个酋长戴的装饰品。你到这里触摸到的一切都是充满震撼力的。

　　这例子不是我们做的，但很经典。随便一个客房进来就是小门岗，是一个竹林，反过来是一个卧室。这个卧室周围是墙，墙周围是荷花池，完全把要浪漫情调挖掘出来。这个是黄石公园，它的特色是震撼人的景观。我们做的建筑称之为生锈的建筑，有兽皮、有劈开的原木、有生锈的陶罐等等，就追求这种感觉，也是非常豪华。

　　这是在马尔代夫的一个项目，就是寻找一种独特的东西。在这里的空间，不要谈浪费不浪费。这样的空间都是为了塑造这样的感受。一定要挖掘出真正的文化内涵进行提升才能体现出这种感受。这是为了贵族旅游打猎设计的。印度的一个荒原，就是打猎为主。它的六星级的客房就是帐篷。我觉得中国这样的机会太多了。这是在印加。印加文化的加勒比海风格的度假村。以经过提炼的加勒比海的文化特色设计的建筑。

　　引用我们建筑师的一句话，“科技的发展使人的节奏越来越快，科学的进步带来了都市的繁荣，手机带来了大家二十四小时的繁忙，使你失去了很多。”所以，我们把这种失去的东西称之为我们要寻找的基因，这种基因不找就断链了。我们也希望借这个机会做一个倡导，就是大家在做旅游地产的时候，一定不要在有破坏性的区域，或者做短线性的项目，而是要从长远出发，要站在反映我们文化的角度。我们有五千年历史文化的沉淀，我们有全世界最丰富的地貌，有最高的峰珠穆朗玛峰，有海南岛，有沙漠、盆地，可以说拥有世界上最丰富的地理资源。有文化和地理这两个资源，我们可以创造出世界级的但是中国地域特色的建筑。

　　【主持人】：谢谢张总的精彩演讲，也谢谢大家的耐心聆听。我们的会议时间虽然很长，但大家都非常专注。最后我有一个提议，也是我们在座的几位嘉宾私下议论过的，所有对旅游休闲地产市场感兴趣的企业、机构和个人，让我们在一个共同的目标下，成立一个联盟，紧密保持互动。关于这个联盟章程我们拟了一个讨论稿已经发到嘉宾手里。大家一会儿在餐桌上可以交流一下看法，会后可以联系论坛主办方。

　　再次感谢大家的到来，也希望我们大家都能成为旅游休闲地产联盟的第一批会员，也希望你们之间能成为生意上的伙伴。祝大家的事业兴旺发达！

　　今天的论坛到此结束，请大家到四季厅用餐，在宽松的氛围中继续沟通。