事由

　　没收到钥匙不交物管费

　　刘先生几年前购买了本市闵行区某小区两套商品房。之后，小区开发商委托某知名物业管理公司担任小区的前期物业管理。２００４年１２月９日，刘先生在交房之前就先于其他业主取得了小产证，房产商将该套房屋的产权过户到刘先生名下。２００５年６月１日，小区正式交付。刘先生收到开发商的交房通知，于是在交房当天，刘先生与家人前去物业公司处办理入户交接手续，并且在记载着物业管理费标准的《××苑物业管理相关事项的备忘录》一份，还签收了《文件签收、紧急联络单》一份，表明已收到《入住手册》和《入住联络册》，并且还在联系册上登记了联系电话号码，但是，刘先生却没有从物业公司处收到钥匙。而事后，物业公司也没有通知刘先生前去领取钥匙。

　　不久，物业公司通知刘先生缴纳物业管理费，而刘先生以没有拿到钥匙、房屋未交付而不愿意支付物业管理费，于是物业公司将刘先生告上法庭，要求支付拖欠的物业管理费，并且支付滞纳金。

　　但是，这样的诉讼请求却并没有得到一审法院的支持，因为法院认为，只有真正“交付”才是缴纳物业管理费的前提。

　　一审

　　物业有义务交钥匙

　　根据《上海市住宅物业管理规定》第２４条第２款规定：出售房屋交付之日的次月，到前期物业服务合同终止之日的当月的物业服务费用，由买受人按照房屋销售合同约定的费用承担。因此，前期物业服务中，房屋交付之日的次月系业主缴纳前期物业服务费的起始日。

　　钥匙与“交付”的关系就成了关键。

　　争辩

　　钥匙与“交付”成关键

　　物业公司表示，交房那天事情很多，管理处的工作人员只是让刘先生暂时等候一会儿，并非不愿意交钥匙，等到手头事务处理完就可以去验收，没想到刘先生及其家人不告而别。“既然是自己的钥匙，今天不取，在从２００５年６月１日到庭审的一年半时间内，也应该来主动取了吧，但对方也没有这样做。”物业公司认为，既然对方拿到小产证取得所有权，自己也没有义务通知对方来取钥匙，而且对方在交房当天签收了一系列文件，应当认为房屋属于交付，刘先生交物业费理所当然。

　　法院的判决没有支持这个说法，而是认为，“交付”必须是拿到钥匙，而且物业公司有责任把钥匙交到刘先生手上。

　　法院认为，房屋交付应该理解为义务人将房屋钥匙交付所有权人，使其取得对房屋的占有、使用权。不动产所有权的过户使权利人拥有了不动产的所有权，但这与实际交付并不是同一个概念。如果物业公司所称的“一走了之”合理，那么之后也应该可以采用书面形式通知业主，但是却未尽到通知义务。因此认为物业公司站不住脚，一审判决物业公司败诉。

　　二审

　　法院维持原判

　　在一审法院的判决书中，明确提出“物业公司作为接受开发商委托负有交付所有权人房屋钥匙义务的义务主体，应积极地履行义务，物业公司消极不作为行为，导致了房屋钥匙至今尚在，未完成交付房屋的义务。”

　　但是，物业公司却认为法院这种义务强加给自己。“看房那天刘先生没来领取钥匙，不是他至今未取得房屋使用权必然原因，完全可以在以后时间来领取，也可以通过其他途径取得，而仅仅因为一把钥匙，刘先生放弃对两套几百万元房屋的使用权有违常理。”

　　物业公司坚持认为，对于钥匙，物业公司所有的是保管义务，而不是送达义务，一审判决书没有权力为自己设定这个义务。

　　但是，二审依然认为，物业公司没有通知刘先生何时取钥匙，致使刘先生不能入住，所以物业公司要求支付物业管理费的请求于法无据，维持了原判。

　　后续

　　矛盾焦点直指两点

　　一是物业公司究竟有没有义务把钥匙交给刘先生；二是不同于其他业主先交房，后办产证的做法，刘先生先行拿到小产证，并且出现在交房当天签收了文件，在这种情况下，认为“交付”就是“一定要把钥匙交到手上”，是不是加重了物业公司的负担呢？根据商品房交付以“转移占有”为准的司法解释，刘先生似乎也有点道理。

　　虽然判决已定，但是各界的争论还没有停止。为此，记者采访了业内各界的说法。

　　话题

　　当事物业公司：物业服务无法维持

  首先，交付的主体不是物业公司，物业公司只是为产权人保管钥匙。物业公司认为，房屋的实物交付，应该从开发商开出《入户通知书》那天成立，如果买受人持有《入户通知书》，故意三个月或半年不去办理入户手续，物业管理费也是从次月起缴纳。如果由于物业公司的原因不能领到钥匙，买受人要入住，完全可以请物业公司或请锁匠打开房门。

  在本案中，任何人都不能阻止持有产权证的刘先生行使占有、使用权，也不可能阻止得了，刘先生甚至可以自己破门而入，而任何人的阻止都是对刘先生的侵权。

  如果每个业主都借故不来领钥匙，物业公司非得把钥匙交到他手中，否则业主就可以不交物业管理费，小区的物业服务如何维持！

　　业主：以交钥匙为准

　　大部分情况下，都是先入住交房后办理产证，本案中的情况并不多见，所以物业公司担心并不必要。根据《商品房买卖合同司法解释》》第十一条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

  因此商品房的交付，以对房屋的转移占有视为交付使用，一般“交钥匙”就是交付使用。所以在这个案件中，这位业主的情况也并非不合理，既然自己的房屋都没有交付，自己也没有用过，凭什么要缴物业管理费呢。

物业协会：

物业公司没有送达义务

  上海物业管理协会许玉彪先生认为，法院的判决与物业管理的实际情况不符。因为不管业主拿没拿钥匙，是否入住，物业管理公司都提供了服务；第二，物业公司的服务是对公共部位的，作为产权人的业主也接受了服务，所以其应交物业管理费。

  从本案的情况看，业主已经签署了所有的入住资料，办理了产证，主要因为其个人原因没有入住，所以不交物业管理费是不对的。

  当然，作为物业管理公司，工作应做得再细一点，但不能因为业主不及时来领钥匙便是物业公司责任，业主可以不缴物业管理费，因为物业公司没有为业主送达钥匙的义务。

律师：双方都有责任

  建委律师事务所的宋安成(宋安成博客,宋安成新闻,宋安成说吧)律师认为，本案有两个法律问题需要明确：一是本案中所涉房屋是否已经“交付”；二是业主不拿钥匙是否构成不缴纳物业管理费的理由。

  因为本案中的业主先取得小产证，具有一定特殊性，所以在本案中，房屋属于不动产，其交付应符合法律规定的公示原则，即在房地产登记部门办理了产权登记手续一般可视为交付，宋律师认为，本案中交钥匙与否并不影响涉诉房产的交付与否。更重要的是，既然业主已经办理了小产证，同时也办理了除了拿钥匙以外的所有入住手续，所以应当认定为房子已经交付，业主就应按照物业管理条例的规定支付物业管理费。

  不拿钥匙是否构成不交纳物业管理费的理由，宋律师认为，本案中并不构成业主不交费的理由，原因是一年半没有交钥匙并不是物业公司责任，起码不完全是物业公司的责任。即使物业公司说了“等一下”，也不可能造成一年半不能拿钥匙，另外，物业公司也没有给业主送达的义务，故此，由于业主没拿钥匙，完全由物业公司“埋单”，于法无据。

  申房律师事务所的孙洪林律师认为，法律规定，开发商或物业公司有义务通知告知业主前来办理房屋交接手续，但至于业主是否来领取钥匙则不是物业公司能够决定的，在本案中，业主在１年半时间里不来领钥匙，物业公司也没有通知，双方都有一定的责任，不能由一方承担。

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