被拆迁房屋的评估比准价格

选取三个以上可比实例后评估确定

现行条例规定：被拆迁房屋的货币补偿金额以政府确定的基准价为基本依据进行评估。

由于各种原因，市、县人民政府公布的基准价普遍不能反映真实的市场价格。决定草案第十三条规定，被拆迁房屋的货币补偿金额由房地产评估机构评估确定。

但是在征求意见过程中，不少地方和部门提出，取消基准价制度后，评估机构评估被拆迁房屋的货币补偿金额主要采用市场比较法，但由于评估机构的选样标准不统一，且评估价格的形成受交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的影响很大，有必要对评估机构的选样标准等评估规范予以明确。

为此，根据国家《房地产估价规范》和有利于保护被拆迁人权益的原则，法制委员会建议增加规定：

“采用市场比较法评估被拆迁房屋价格的，由房地产评估机构以评估比准价格，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修等因素评估确定。”

“评估比准价格由房地产评估机构根据交易价从高原则从类似房地产中选取三个以上可比实例，进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正后确定。”

“被拆迁房屋属于非成套住宅的，应当根据前款规定选取普通成套住宅作为可比实例。”

对符合条件的被拆迁人

提供不小于三十六平方米的安置用房

决定草案规定，拆迁人应当对被拆迁住宅用房每户建筑面积小于三十六平方米的低收入家庭提供建筑面积不小于三十六平方米的成套住房作为安置用房，对选择货币安置的，按照安置用房保障面积结合当地商品房市场价格提供最低安置补偿费。

征求意见过程中，各地反映，根据现行条例规定的拆迁安置最低保障制度，拆迁人应当对符合条件的被拆迁人提供不小于三十六平方米的安置用房，且安置用房和被拆迁房屋互不结算产权调换差价，其目的是为了保障符合条件的被拆迁人的基本住房条件，以货币补偿方式提供最低安置补偿费，与拆迁安置最低保障制度的精神不符，并且“当地商品房市场价格”在执行中很难把握。

法制委员会建议删去“选择货币安置的，拆迁人应当按照安置用房保障面积结合当地商品房市场价格提供最低安置补偿费”一句。

拆迁人只能是政府设立的

具体实施收回国有土地使用权的单位

决定草案将拆迁项目分为房地产开发等商业性拆迁项目和城市基础设施等公共性建设拆迁项目，并依此将拆迁人区分为建设项目业主和项目建设单位两种。

法制委员会认为，城市房屋拆迁的实质是因实施城市规划或者因其他公共利益需要而对被拆迁人拥有的国有土地使用权的提前收回，拆迁人只能是政府设立的具体实施收回国有土地使用权的单位。

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