４月６日，建设部召开了关于整顿房地产市场专项工作的电视电话会议，八部委各司其职，对整顿工作进行了具体的安排。国家调控力度不断加强，二手房市场将面临洗牌，那么，乐山二手房市场是个什么样的格局呢？４月１４日，乐山具有一定影响力的二手房中介机构代表召开座谈会，深入探讨目前乐山二手房市场环境。在座谈会上，业内人士各抒己见，从不同的角度对乐山二手房市场发展进行了探讨。

　　市民 青睐二手房

　　购房，对于老百姓而言，实惠最重要。购买一套合适的住房，主要考虑的是交通便利，地理位置优越，生活方便，价格划算。二手房在这些方面，可谓优势明显。

　　业内人士表示，现在新房子价格高，不少消费者要用一辈子的积蓄还贷款才够，所以，大多数人买二手房是想减轻经济压力。

　　虽然市区内居民选择买新房的比较多，但是也有很多市区居民根据自身的居住需求和经济状况，以大换小，或者以小换大，往往在二手房市场能够找到合适的房子。

　　而区县来乐山购房者部分会优先考虑二手房，其中价格是一个很重要的原因。一些年轻时在外地工作的老年人，考虑到乐山绝佳的居住环境，和落叶归根的情结，也会考虑买二手房。交通便捷，学校、医院、生活购物等配套设施一应俱全地段的二手房特别热销，当然价格也相对比较贵。

　　据了解，乐山二手房主要分为位于老城区和近几年开发的新城区的两类，二手房的售价综合考虑地段位置、房屋年限、户型设计、有无小区、是否装修等因素。老城区的交通便捷、教育、医疗、购物等配套设施齐全，但是房屋普遍使用年限较长，并且户型设计老旧，空间布局不尽合理，不少房子通风、采光不佳。

　　新城区的二手房大多是近几年修建的，房龄较短，房屋大多已装修，空间布局考虑生活居家的舒适性，户型设计体现人性化，可以满足现代人的生活需求。但是，新城区交通、文卫、娱乐、购物等大量的生活配套设施正在规划修建中，社区生活的成熟还有待时日。

　　价格 呈上升态势

　　相关数据显示，目前，乐山老城区待售的二手房面积大多为６０－１００平方米，新城区的二手房面积大多为１００－１８０平方米；乐山老城区二手房的均价是１６００－１９００元／平方米，新城区二手房的均价是１９００－２２００／平方米。同去年相比，房价有大幅度的增长，大约每平方米涨了３００元左右。

　　根据区位、配套设施等方面考虑，现在有些二手房价格比新房还要高。多层的二手房比电梯公寓价格高，而且销售情况要好，主要原因是消费者在购房的时候考虑到电梯公寓公摊面积比较大。对于同一小区的房子，根据其位置不同，价格定位也有所不同，基本上是一房一价。

　　近几年，二手房价格在不停地攀升，几年时间，房价增长了一倍，而中介公司则是以前的３倍。座谈会上，业内人士分析，在未来几年里，乐山二手房价格会保持上升势，但是肯定有一定的上升空间。

　　房贷 方便消费者

　　即使是购买二手房，让购买者一下子拿出十几万也并非易事。为了鼓励消费者购买二手房，国家允许购买二手房申请房贷，这无疑大大方便了消费者购买二手房。

　　目前，大多数房屋中介公司都推荐消费者选择二手房贷。二手房是现房，相对于新修建的期房更加直观，方便银行委托专业的评估机构进行评估，二手房的总房价相对动辄几十万的新房确实低了很多。申请二手房贷可以为消费者购房提供方便，同时，中介公司也可以加快房源的出售，收取中介费用。

　　据了解，购买二手房的付款方式分为现金支付和按揭贷款两种，按揭贷款由银行委托评估机构对房屋进行估价，再根据国家房屋贷款的相关规定给予放贷，购房者可以委托房屋中介代理。　

　　银行提供二手房贷，为消费者购房提供方便。二手房贷可以选择不同的银行、不同的房贷产品。目前银行还款方式、房贷产品都具有多样性，各房贷产品针对的是不同的人群，提供不同的还款方式和利率选择。

　　目前，房贷、办证等需要很长时间，许多消费者和中介机构对此颇有怨言。随着国外银行介入竞争，使国内银行开始有了危机感，将来银行房贷的程序将会更加简化，服务更到位，对消费者来说，无疑是个好消息。

　　观念 急需大转变

　　一般消费者缺乏辨认中介公司资质的基本知识，大多数消费者在选择中介机构的时候，多半是从经济的角度考虑选择中介公司，而很少对中介机构的经纪资质进行考察，这也造成了很多消费者，在交易出现问题的时候后悔莫及。二手房市场的纠纷很多，很多都是消费者对政策、税费情况不了解造成的，而正规的中介机构不会出现这样的问题。

　　一般情况下，正规的中介公司都会出示乐山房地产经纪机构备案证书、税收登记证、收费许可证等证件，这是消费者辨认中介公司资质的好办法。

　　消费者必须转变消费观念，在交易的时候要弄清楚中介公司的资质，选择服务好、资质高的公司。正规的经纪公司在收费上严格按照国家标准收取，不能讲价，但是在可以帮助消费者提供政策咨询、个人投资指导，代为办理房产证和银行按揭。这让消费者很省心。

　　消费者的消费心理被一些无资质的中介公司抓住，但是权益得不到保障，消费者应该清楚这一点。

　　让消费者的思想观念瞬间改变也不现实，这需要政府、媒体、中介公司通力合作，向消费者进行广泛宣传，引导消费者合理有效地利用中介公司。

　　中介 竞争压力大

　　乐山二手房市场占据房产市场的半壁江山，２００６年，二手房成交量为１０．８亿元，占整个房产交易的４０％左右。市场潜力巨大，吸引了越来越多的人进入这个行业，包括本地其他行业转入二手房市场和外地知名品牌的进驻。

　　目前，乐山二手房市场中介机构比较多，真正有资质的有３８家。目前乐山还有许多不规范的中介机构，无序竞争明显。许多无证的“串串公司”，只需一两个人，搭个摊子就能做生意，其成本比规范运作的品牌公司低得多。这种没有资质，却从事包括房介、婚介、职介在内的各种业务的中介公司达上百家。

　　没有资质的机构占据了很大的市场份额，而且其不规范操作造成了二手房市场的混乱，另外，行业从业人员不够职业化或者说部分人缺乏应有的职业道德，给整个行业带来了信任危机，影响了行业的发展。

　　成都的新世纪等几家大型品牌二手房中介机构即将进入乐山市场，对乐山本土中介机构来说，将是巨大的挑战。本地中介机构对于品牌的竞争并不担忧，他们表示，本土中介机构具有地方特色，能够最大程度满足当地消费者的消费需求和习惯。甚至有些消费者认准了一家中介，即使没有他所需要的房源，他都愿意等。有些消费者得到了满意的服务之后，会推荐自己的亲戚朋友来此选房、购房，口碑效应很好。

　　市场 需要进一步规范

　　二手房市场现在已经成为乐山房地产市场不可缺少的一部分，而购房者也逐渐趋向理性。二手房作为一种现房形式，具有操作性强、可立即居住等优势。但是，市场不规范对整个行业的发展产生了负面影响，市场规范迫在眉睫。

　　政府相关部门一直在整治二手房市场秩序，但是力度和强度尚不够。最近，国家八部位发布文件，联手整治房地产市场，可见政府整顿房产市场的决心有多大。

　　四川省房地产业协会制定的《四川省房地产经济行业管理办法暂行办法》得到省建设厅批准，并报建设部。《办法》对经纪机构进行等级划分：一级经纪机构注册资金不得少于３００万元，年销售额在１５０００万元以上；二级经纪机构不得少于１５０万元，年销售额在１００００万元以上；三级经纪机构不得少于３０万元。

　　新规定提高了进入行业的门槛，对于未来市场发展来说，肯定将淘汰一批不合格的中介机构。另外，一些中小经纪机构将面临生死存亡的考验。根据乐山的情况，我市相关部门正在和建设厅商讨，稍微降低资质标准，因为在乐山能够达到标准的经纪公司屈指可数。

　　国家对二手房市场进行大力整顿，在今年将全面进入实施阶段，对于市场净化也将起到很好的作用。在国家大政策和地方政府规范市场联合作用下，二手房中介公司将进入一个自然洗牌的阶段。当然，二手房市场的规范，需要社会的支持，包括消费者、中介公司、媒体。

　　综上所述，随着新开发商品房价格不断走高，二手房市场潜力日益显现。相信随着二手房交易的不断规范，中介服务的优化，作为市民解决住房问题的一个新途径，二手房能让更多的消费者圆住房梦。

    >>浏览更多房地产热点新闻，了解更多楼盘资料，请点击进入焦点房地产网首页