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2007年北京房地产将是商业地产投资年，这是京城主流媒体以及各方商业地产专家共同发出的声音。谁才是今年商业地产的最大嬴家？成为各方关注的热点。近日，“返租金销售，零租金进驻”颇具诱惑力的商业广告，频频刊登在各大主流媒体，引发了经营商家、投资人以及商业地产专家的强烈兴趣，成为2007年春天北京商业地产的最大亮点。
4月14日下午2：30 ，国美第一商街在售楼处现场举行了“零租金、见真心”商家见证会以及“买铺即返三年租金”产品推介会，以实际行动揭开了“返租金销售，零租金进驻”这种新商业模式的奥秘。当日，汉方洲营业总监李彤、北京茶叶总公司开发总监段北、新岛咖啡总经理吴开、狄欧咖啡副总经理杨晓兰、华夏中青家政服务总经理鹏大春、S媚力美容机构副总经理郭晓君等品牌商家参加了“零租金”进驻经营签约仪式，北京朝阳区商务局领导、北京商业步行街秘书长董利、北京万商俱乐部主任杨哲轩、北京晚报市场总监张向东以及北京各大主流媒体记者参加了见证“零租金”签约仪式。知名品牌瑞祥百货集团当场签署了租赁20号楼3000平米的经营面积。
据了解，国美第一商街此次推出的“零租金”进驻经营的商铺位于20号楼，主力铺位面积100--200平方米，商铺销售率已经达到90%以上，并将于今年6月31号交房使用，业态定位国美“品位生活中心”，如：经营瑜珈健身、美容护夫、儿童艺术培训、茶室、咖啡、酒吧、鲜花礼品、足疗按摩、家政护理、室内球馆等。目前，还有少量商铺实行“返三年租金”销售，即：客户只要购买20号楼商铺，签约同时一次性扣除三年的租金。如：购买总价100万元商铺，签约即返20万元租金，购买200平方米商铺，一次性可获得39.3万租金。
“零租金”目的实现三方共赢
商业地产项目的招商、经营问题，一直就是障碍项目销售的最大难点，如何平衡开发商、经营商、投资人这三方面的利益，是一个商业地产项目能否成功的关键。明天地产业务发展中心总监贾玉鹏说，此次国美第一商街实行品牌商家“零租金”进驻经营策略，其实就是为了实现这三方面的共赢，保证整个国美商街长期繁荣发展。
据了解，国美“品位生活中心”是根据区域居住人群的生活特点，结合国美第一商街的其它业态组合，为业主量身定制的消费休闲场所。“在家即休闲”是“品位生活中心”为业主提供服务的定位承诺。贾玉鹏说：“业主可能会觉得东城的酒吧很幽雅，西城的足疗按摩保健最舒服，可能喜欢南城的蛋糕和北城的花店，可你不可能在忙碌了一天之后还在为此东奔西跑，国美‘品位生活中心’就是要为这些高品质的商家提供一个舞台，把最好的东西集中过来，互为依托，锦上添花，这是国美第一商街希望带给国美第一城 (论坛 像册 户型 样板间) 业主们的现代高品质生活方式。‘零租金’进驻经营模式，可以让商街的业态组合按照我们事先给国美业主精心设计的规划业态发展，通过我们“四统一”、“四保证”的商业营销战略，确保商街繁荣。通过零租金招商、返租金销售，我们做到了最诚信让利，尽最大可能地做好平衡投资人和经营商家的利益，这样做有利于做大、做强明天地产的商业品牌，有利于明天地产公司的长远发展”。
“返租金”确保投资人收益
北京商业步行街秘书长董利分析，通常商铺的目标客群归纳为两大类，一是投资客，只买不经营；二是经营商家，只租不买；这两类客群占到商铺销售的90%以上，买铺然后自己做经营的单子很少，最多不到10%。但他们关心的焦点问题都是一样的----就是商铺业态定位好不好，有没有人来消费，一句话，都是为了赚钱。商家关心每天的生意流水，投资客关心商铺的租金回报。所以，这就给开发商业地产的开发商提出了新课题和高要求，怎样兼顾好这两方面的利益？直接关系到项目的成败。
贾玉鹏表示，国美第一商街“买铺即返三年租金”的营销模式，就是为了确保整个国美第一商街开街经营后的良好运营，在短时间内迅速打响自身品牌，保证商铺投资者的利益，而推出的“统一管理、分散经营”的新商业模式。主要是指投资者购买商业面积，所购商铺的前3年租金在客户签约的同时，开发商一次性支付给投资人，投资人实际购买商铺的总价款，等于该商铺合同签约总价减去三年该商铺应得租金的差额。具体操作原则是根据国美第一商街与品牌经营商户洽谈的租价，按照不同行业计算租金，且采用递增式租金计算模式，前三年按1.82元/平米/日计算租金，共计3年的租金1965.6元/平米。客户认购时按8534.4元/平米签订认购书，即：售价10500元/平米减去3年的租金1965.6元/平米等于合同签约价款8534.4元/平米。“要做到平衡开发商、经营商、投资人这三方面的利益，开发商做到诚信让利同时还要花大力气炒作商气，这是好商业项目的成功秘诀。”
明天地产商业秘诀——“炒商”不“炒铺”
研讨会上，北京万商俱乐部主任杨哲轩，非常赞赏明天地产提出的“炒商”不“炒铺”的销售原则。他认为，商业地产的炒作一般有两种目的，一是炒商，二是炒铺。炒商，就是要炒商气、炒名气、炒人气，让开发的所有的商铺都火起来，让经营者都能赚到钱，“这样的炒作是负责任的炒作，是非常可取的。”，而炒铺是为了拔高物业的售价，通过商业活动的炒作，聚集人气，然后抬高商铺的售价，这样做必然会提前透支由于商气炒作而聚集起来的人气价值，提前透支商铺养商阶段的利润空间，“这是一种非常短视的行为。”
国美第一商街“炒商”不“炒铺”销售原则的具体做法，一方面，扎实做好商街的整体规划，做好产品的同时与多家专业商业代理机构建立战略合作关系，选定商业品牌，增加广告投入，帮助商家不断搞活动进行商业炒作，培育商气；另一方面，在商业氛围起来之后，合理制订商铺的销售价格，给投资客预留较大的物业增值空间，同时通过“零租金进驻，返租金销售”的运作模式，统一规划管理，为投资人代养三年商铺，以租金补贴的方式，帮助投资人低租金尽快出租商铺，确保投资人收益的做法，为商业地产开发运营走出了一条新路。
国美第一商街品位生活中心——“零租金、见真心”商家见证会暨“买铺即返三年租金”推介会，将于4月14日下午2：30，在国美第一商街售楼处举行，焦点商铺网对此次活动进行了现场直播，敬请关注！
活动主题：
“零租金、见真心”商家见证会暨“买铺即返三年租金”推介会
活动时间：
2007年4月14日下午2：30（星期六）
活动地址：
国美第一商街售楼处
拟邀嘉宾：
1、特约见证“零租金”见证会的媒体主持人：北京晚报市场总监张向东(张向东博客,张向东新闻,张向东说吧)
特约见证“零租金”见证会的专业商业机构：中国步行商业街委员会秘书长董利
北京万商俱乐部秘书长：杨哲轩
2、特约见证领导：朝阳区商务局综合科科长：姜玮
论坛议题：
1、探讨国美“零租金”商家见证会的目的是什么？考核商家的标准是什么？开发商利益点在那里？
2、商业项目的招商工作一直是制约商业地产发展的最大难题，而其后期运营管理直接决定了商铺价值的高低，搞“零租金”商家竞标会目的是不是商业炒作？商业地产项目应不应该炒作？
3、探讨一条繁华商街应该具备哪几方面要素？为什么？
4、商家“免费”进来经营，怎样平衡商铺投资人的利益？“签约即返三年租金”的销售模式能不能达到投资人预期的收益？
以下为现场图文实录：
【主持人】各位来宾下午好，欢迎大家在这晴朗的周末光临国美第一商街，今天我们北京晚报有幸与竟报、北京青年报以及北京电视台、焦点网等京城数十家主流媒体同仁一起见证，另外我们还请到朝阳区商务局综合科科长姜玮，中国步行街商业委员会秘书长董利，万商俱乐部主任杨哲轩等嘉宾的到来。下面我们以热烈的掌声欢迎瑞祥集团总裁李亚峰和明天房地产业务发展中心业务副总监贾玉鹏，就北京瑞祥集团进驻国美第一商界进行签约仪式。
【主持人】北京瑞祥集团是北京知名的百货集团，北京瑞祥集团进驻国美第一商街，除了国美第一商街的商业价值以外，国美第一商街周边的下面我们有请北京瑞祥集团的李总，针对北京瑞祥进驻国美第一商街，以及国美第一商街的商业价值发表自己的看法，有请李总。
 | | 瑞祥集团总裁李亚峰 |
【李亚峰】谢谢大家，下午好，很高兴我们瑞祥集团今天能与国美第一商街正式签署租赁经营协议，我为什么选择这个地方呢？而且是率先进驻国美第一商街这个商业区域？总的看来有以下几点。
【李亚峰】第一，这个地区的常驻人口数量及交通状况，我们来考察过几回这一代，据我所知朝阳北路有100多万人，不要小看这一数字，100多万常驻人口相当于一个中等城市，再加上流动人口，再加上100多万都有可能使这个区域成为一个中心城市，这里交通非常发达，大家都看到这里有青年路、窑家园路四通八达，而且我们已经看到包括新河弯、易翠园、新河弯，而这里没有大批量的成熟商品，还是以前的厂库区的状态，这一区域急需发展。
【李亚峰】第二点，国美集团是我们全都熟悉的一个企业，所以跟国美合作会给我们瑞祥带来很大的发展空间，我们瑞祥集团百货也将在五一开业，这是我们跟国美的第一个合作项目，因为有国美电器的加盟。我们的占地是28000平米，名体名牌都有，到时候媒体宣传力度希望大家关注一下，欢迎大家到我们那里去光临。
【李亚峰】这个项目是我们跟国美的第二次合作，第三个合作是立水桥相等，我们准备在明天第一城的北方，打造成北京首家海鲜批发销售及大排挡为一体的现买现卖现吃的场所，交通非常便利，这是我们跟国美的第三次合作，基于这几点，我感觉我们瑞祥会发展，但是我们选择的也是最佳的。
【李亚峰】第三点是国美第一商街的商业业态，大家都可以看到，第一国美商业街有强大的消费群体，它是高端的消费群体，第二是消费规划，休闲、娱乐、购物，国美第一商街为大家提供得很详细，国美第一商街力求打造体验式的综合消费场所，可以说发展潜力巨大，第三点，国美商业街的操作经验，国美是一个有很多年工作经验的企业，我们最看好的是对商铺的管理经验，因为这个项目价值的体现，真正是它以后的运营管理，国美第一商街实行统一规划、统一招商、统一经营、统一管理的四统一。随着商业的发展，我们相信这一区域会越来越繁华，最后衷心祝愿国美第一商街会经营得越来越好。
【主持人】今天国美第一商街除了与瑞祥集团签约之后，也迎来另外一批客人，我们以便宾后主的原则，这边多商家进入国美第一商街，作为国美第一商街的开发商，北京明天房地产业务发展中心业务副总监，贾玉鹏应该是非常激动的，作为东道主，贾总要从内心发出诚挚的欢迎，下面我们欢迎价总致词。
 | 明天房地产业务
发展中心总监贾玉鹏 |
【贾玉鹏】今天确实是个好日子，大家可以看到，外面是风光明媚，屋内是喜气洋洋，第一，很多媒体、商家和投资的好朋友都聚集到我们国美第一商街；第二我们跟瑞祥正式签约，瑞祥以一个品牌商家，知名度很高的一个品牌商家，入驻我们国美第一商街，同时今天又有多个意向的租赁商户也都是有一定知名度的商户，也要签约入驻国美第一商街，所以应该说今天有很多喜事都聚集到一起，同时今天下午我看还要跟我们朝阳对整个商会的姜科长、董秘书长，包括杨总都一起见证一下我们策略的发展。我们今天推出零租金的活动，也是希望通过这样的活动，希望把投资课和运营商户紧密联系在一起，我们希望让投资客在这里真正找到投资回报，而且前期经营成本比较低，在后期的发展过程中，应该说这种经营成本非常低，而且有利于他们在一个比较好的国美第一商街环境内进行经营和发展，今天我们一会儿还要跟各个自营商户进行签约，签约之后，我相信也充分表明和见证了大家对国美第一商街的信心，我们也衷心希望国美第一商街能够吸引更多的有品牌有实力的自营商户，能够进入我们国美第一商街，这也是我们对投资客的希望，也是我们的责任所在。
【贾玉鹏】刚才李总已经提到了，我们后期有国美运营中心介入这个管理，我们不仅对投资客服务，对自营商户负责，我们同时通过这种运营公司的运作，让投资客和自营商在这里都能够得到自己比较好的发展，而且我们在后期开发别的项目的时候，也希望所有的投资客、自营商家都能够跟我们一起发展。最后欢迎大家能够到我们国美第一商街来。谢谢大家。
【主持人】谢谢贾总，下面我们请贾总和李总到下面就坐。中国有句俗语，一铺样三带，商铺投资是中国最直接最直接最安全最受欢迎的投资模式，但是一直以来商铺投资者的与其收益与租金压力之间的矛盾一直在制约着很多新兴商业中心和新兴商业街的发展，明天地产此次从专业商运营的角度出发，以一次性返还三年租金来保证投资者收益，又以零租金来减轻商业运营者的压力，在投资者与经营者之间搭建了相互沟通、相符扶持，荣辱与共的做法，这种做法在北京乃至在全国都非常少见，不过零租金商铺听上去很美，不过究竟在什么地方，我们将这些疑问流给国美第一商街的商务部经理吴海晨先生，下面请吴先生为我们介绍国美第一商街零租金的情况，有请吴先生。
【吴海辰】各位来宾大家下午好！我是国美商业部经理吴海层。下面由我为各位嘉宾介绍一下国美第一商街，请看大屏幕。我们称青年路为已经崛起的京东商业财富大道现在大家看到是青年路区位图，距西侧的东四环2公里，东侧的东五环2.5公里，南北两端紧临朝阳北路和姚家园路。距离国贸仅8公里，是京城东部连接CBD最近的一条中轴路。据我们调查，青年路区域80%的居住人群基本都在CBD工作，所以，我们将青年路定位成CBD白领生活消费区。
 | | 国美第一商街商务部经理吴海辰 |
【吴海辰】现在我们看的是青年路周边的住宅项目分布图，在售项目均价基本都在13000元/平米以上，购买人群从事的职业主要是律师、高级技术人员、企业高管、政府官员等高端消费群体。面对庞大的消费需求市场，餐饮、娱乐、休闲购物等商业凸现巨大缺口。现在我要跟大家重点推介是我们18号楼——22000平米的国美超市综合体，我们称它为国美商街的人气动力引擎。
【吴海辰】从图上我们可以看到国美超市综合体由18、15、21号楼组成， 是我公司与多家专业商业运营机构，经过充分的市场调研而确定的一种全新的综合商业运营模式。业态定位：不同于传统的超市、百货商场，是集超市、百货、专业卖场于一体的综合商业运营模式。经营优势：通过细分消费需求，能有效分流人流动线，更人性化的细 分业态布局，每层都设置主题专业卖场。商场特色：既能以全业态综合商业布局有效吸引消费人群，又能规避目前大型商场、超市商品混杂、目的消费群体找不到对应的商品需求，人流动线交叉的混乱经营环境。这是国美超市综合体的规划图，共由四大主题卖场构成。地下一层，定位日常生活超市，满足百姓生活需求；地上首层，定位精品购物，主营服装、服饰、时尚精品；二层，定位电器专业卖场，由家电、手机、电子商场为主体构成，目前国美电器、迪信通、金飞鸿电讯等品牌都在积极洽谈进驻；三层，定位关爱、体验消费中心，主营妇婴保健、时尚百货，目前维多利亚医疗投资有限公司、中卡商贸百货、恒龙百货等专业品牌也在积极洽谈进驻。
【吴海辰】国美超市综合体的最大亮点：具有经营商品专业、全面，消费目的清晰、方便的特点。通过经营业态的特色、规模、专业效应，能迅速提升商业知名度，打出品牌，高度吸引消费人群，提高经营收益。下面我要与大家推介的是我们的三大主题商业街，我们称它为国美商业繁华的催化剂。国美餐饮街：总长300米，总面积3.3万平方米，由2、6、9、12、17五栋楼组成，商铺基本都是临街设计。进驻餐饮从中档家常菜到高端商务宴请，从地方特色小吃到时尚酒吧果品店一应聚全，目前已有上岛咖啡、麦当劳、地球生态餐厅、金翰丝烤肉、台湾创意火锅、福悦居餐厅、广东海鲜餐厅等15家品牌餐饮连锁企业相继入住。现在看到的是精品折扣街，它由两部分构成。二层是家居生活街，主营窗帘、布艺、家装、家饰、床上用品、家纺精品、儿童专卖店等业态。三层是服饰名品街，主营品牌服装、鞋帽、箱包、礼品、饰品、运动用品、文化用品、音像、摄影专卖等。下面我要推介的也是商街最能吸引消费的主打商业——文体影城运动中心，我们称之为CBD白领消费的原动力。
【吴海辰】文体影城运动中心是总面积11000平米的独栋商业，紧挨着青年路，规划有京城东部最稀缺的的电影城，业态定位文化休闲娱乐、运动健身等时尚业态，并设有专业性室内球馆，是青年路板块唯一的专业性文化娱乐健身运动中心。现在大家看到的是整个国美商街以便民、休闲消费为主题的商业综合楼——品位生活中心,也是我今天要和各位来宾重点推介的部分。
【吴海辰】国美第一商街品位生活中心品位生活中心，属于20号楼底商，总面积13000平方米，建筑结构为地下一层，地上三层，主力户型面积100——200平方米，位于社区主出入口的四叉路口，是整个国美商街商铺位置最好的金角位置，左侧紧邻餐饮街、对面就是小学。品位生活中心的业态定位，是我们根据区域居住人群的生活特点，结合国美第一商街其它业态组合，为国美第一城业主量身定制的消费休闲场所。“在家即休闲”是“品位生活中心”为业主提供服务的定位承诺。具体业态分布：地下一层是菜市场，瑞祥百货集团已经正式进驻，包括日用百货、五金、维修等便民服务业态，地上三层定位方便社区业主享受高品质生活的文化休闲业态。如：经营瑜珈健身、美容护夫、儿童艺术培训、茶室、咖啡、酒吧、鲜花礼品、足疗按摩、家政护理、室内球馆等。
【吴海辰】对符合我们规划的优质业态可优惠到零租金进驻经营，活动开始我们已经举行了正式的签约仪式。今天我推介的另一个主题，是我们为“品位生活中心”剩余商铺特制定的“返三年租金”的销售模式。目前，20号楼商业销售率已经达到90%以上，并将于今年6月31号交房使用，我公司决定针对符合20号楼业态规划的品牌商户，实行零租金进驻经营的招商政策，同时，为了确保投资业主的利益，对于剩余的少量商铺实行“返三年租金”销售，公司将三年的租金一次性返还给业主，使他们购买的商铺安全度过养商期。举个例子：如果客户购买总价100万元商铺，签约就可以一次性返20万元租金。计算依据：20号商铺的销售均价为10500元/平米，具体操作原则是根据与品牌经营商户洽谈的租价，按照不同行业计算租金，且采用递增式租金计算模式，前三年按1.82元/平米/日计算租金，共计3年的租金1965.6元/平米。客户认购时按8534.4元/平米签订认购书，也就是：售价10500元/平米减去3年的租金1965.6元/平米等于合同签约价款8534.4元/平米。签约价款的计算公式是用售价减去前3年的租金。
【吴海辰】如：投资人购买200平米的商铺，单价10500元/平米，合同应付总价款为210万元，按照返三年租金的计算方法，实际签约总价款为170.68万元。大家可以看到，客户按B价格比按A价格签约节省契税、公共维修基金、印花税共计19852元，并且可以一次性收回前三年的租金393120元，同时还可以多得3年税后利息9340.54元（按现行银行三年期利息3.96计算），购买200平米商铺，返租金销售模式比正常销售客户实际节省投资总额为：393120+19852+9340.54=422312.54元。其中，未计算开发商代养三年后的物业增值预期。由于计算相当烦琐，我这里做一个简单介绍，如有不清楚的客户，会后我们的销售人员会向大家一对一详细讲解。
【吴海辰】整个国美商街成“工”字形布局，11000平米文体影城运动中心和28000平米超市综合体沿青年路一线排开，成为青年路上的商业地标，有效地截流客流。“工”字布局中间是21号楼精品折扣街，与南北向的青年路垂直，与左前侧的独栋文体影城运动中心以及右侧的超市购物中心形成有效互补，相互借力吸引人流，错位经营。国美餐饮街是一条总长300米的市政路，它就像一根“金扁担”横担在整个国美商街的最西端，高效地吸引整个朝青板块的消费客群，完善了国美第一商街的整体商业布局，实现了消费者从逛街、购物、餐饮、休闲、娱乐、健身等全方位的消费需求。
【吴海辰】通过以上推介，可以看到国美第一商街有一套合理的消费导入系统。作为集客商业，超市综合体可以为整个商街带来充足客源；作为特色商业，精品折扣街可以为整个商街带来高端、定向消费客源；作为优质商业，餐饮示范街和文体影城运动中心能大量吸引优质消费客群，迅速打响整个商街品牌，完善消费需求，保证整个商街的持续繁荣．最后与大家分享投资国美商业的四大保证：第一是庞大的消费群体，有50万常住高端客群第二是综合的商业规划，从餐饮、休闲、娱乐、购物,一应聚全；第三是科学的业态布局，通过细分市场、错位经营，注重规模效应， 打造体验式综合商业；第四是先进的经营理念，实行统一规划、招商、管理、经营的“四统一”经营管理。我的分享暂到这儿，谢谢大家！
【主持人】谢谢吴先生，100万元的商铺，签约就能返还20万元，200平米的商铺，签约就能返还39.9万元的租金，算法很复杂，但是我觉得这些数字听起来觉得很有诱惑力，再次谢谢明天第一商界商务部经理吴海晨先生极具煽动性的介绍。从以上介绍我们了解到国美第一商街的介绍，国美对周边追求生活品位的消费者来说，绝对是一个利好消息，对于购买商铺的投资者来说，通过开发商的倒贴租金，引进北京著名的品牌商家，这也应该是一个非常利好的消息，因为虽然前期引进的投入比较大，但是品牌商户进驻国美以后，会促使整个商业街繁荣起来，这对国美商界投资者的未来收益，应该说是一个很好的保证。
【主持人】可以看出零租金见真心的商家见证会是一个一举多得的很好的措施。下面我们就明天地产商业零租金引进目标进驻经营的理念，进入我们今天活动的最后一个主题，明天地产商业，炒商不炒铺的论坛讨论会，下面有请我们的论坛讨论会的主持人，朝阳区商务局综合科科长姜玮先生落座，请明天地产业务发展中心贾玉鹏、万商俱乐部主任杨哲轩、董利，请各位嘉宾上台就坐。
【主持人】首先我们有请朝阳区商务局综合科姜科长谈一谈他对明天商业这种做法的一些看法，有请姜总。
 | | 朝阳区商务局综合科科长姜玮 |
【姜玮】大家好，今天咱们大家聚集在这儿，我想主要还是从商铺的出租来看，现在咱们国美第一商街主要是从零出租见真心这个活动促进销售，我们地方政府给予这个活动充分的肯定。我们首先是这样考虑的，对于商铺的出租，我们想主要是从这么三个因素决定商铺出租率，第一个是商铺所在区域的市场消费能力和市场需求，我想这个问题分两块体现，第一块是我们朝阳区这个大的区域的消费能力和它整体的财政状况来体现的，首先跟大家透露一组数据，一到二月份，据最新的统计，咱们朝阳区有五项主要经济指标在全市城八区当中是名列第一的，这五项指标首先是咱们全区的地方财政收入，第二项是咱们全区的地区的税收，第三项是咱们的固定资产的总投资，第四项就是咱们的房地产投资开发额，第五项也就是和咱们商业最密切相关的，就是咱们的社会消费品零售额，这五项指标在咱们城八区当中都是名列第一的，咱们从中能够看得出来，咱们朝阳区是一个发展快、规模大、投资价值很明显的这么一个重点区域，这是从大的区域来体现的。
【姜玮】第二是从小一点的区域体现，也就是咱们所说的朝青板块，从目前的开发面积来说已经达到了500万平米，现在咱们已经具备了100万人口的市场消费能力，再有是这个区域有一个又算是不足，也算是一个发展机遇的特点，就是目前这个区域的商业和服务业发展不是很充分，有很大的发展的缺口。对于商家来说，这个缺口就是咱们一个重点的发展的机遇和机会。所以我觉得第一点来说，能够充分体现出咱们国美第一商街，无论是市场消费能力，还是市场的需求角度，都有它的存在的价值的。
【姜玮】第二个影响商铺出租的因素，我想主要是商铺周边的整体布局问题。因为我们是这么考虑的，目前的客户群基本上分了这么两大类，一类是我们的小客户，也就是实力相对不是很足，它需要整体的商业环境很充分，以便支持它的发展。另外一个客户群体就是一些大的，有连锁实力、经济发展实力的大规模的企业，无论是大的企业还是小的企业，他们都需要一个比较完善的，比较充分的，能够给他提供公平竞争的好环境。
【姜玮】就我们目前了解的情况，咱们的国美第一商街现在具备的是10万平米的体量，六种大的业态，另外是工字型的统一布局结构，我们也认真分析了这种结构，这种结构能够把市场的死角降低到最低，这样的结构对于整体的商业发展能够提供比较好的基础。
【姜玮】我们认为第三点是价格的问题，因为商家无论是要吸引什么类型的商户入驻，第一需要考虑价格。大家也都明白，商业毕竟要有两到三年的涵养期，在这个期限内既要支付租金、装修费，还要支付很大的经营管理的费用，也就是说在他投入的前期，这一块的费用会投入很大，对于实力稍微薄弱或者发展有问题的企业，会直接影响他们的发展。我们为什么特别认可国美第一商街的做法呢？因为它最大限度地共同分担这种风险，让商家有更多的精力和实力投入到今后的发展当中。
【姜玮】最后简单提两点建议，希望咱们国美第一商街前期工作做得很好的基础上，进一步提升商业氛围的整体环境，另外是能够确实兑现咱们对于投资商和商户所做出的承诺和措施，这是对于咱们国美第一商街的。
【姜玮】另外对于咱们的商户和投资者来说也提出一些建议，投资还需要谨慎投资，因为无论是咱们的零租金还是说返租金，如果说咱们的企业不具备一个先进的管理理念，不具备这种比较好的管理模式，没有优秀领先的人才队伍，不论是多好的地段，多好的地盘由你运作都是有风险的。
【姜玮】所以我们建议，如果我们的商户、投资者具备先进的管理理念、先进的经验、先进的经营模式，还具备这种优秀的人才队伍，这些条件你都具备了，我们认为国美第一商街是您一个不错的选择。谢谢大家。
【主持人】谢谢姜科长，姜科长分别从大小两个方面介绍了国美第一商街的价值，并对未来的商业业态以及投资者提出了衷心的希望，对此我们有请明天业务发展总监贾玉鹏来做一个总体的介绍，下面有请贾总发言。
【贾玉鹏】大家下午好，刚才我也提到了，今天这个签约仪式推出零租金的活动，主要是表现了我们的开发商的诚信，和我们开发商的实力。大家都知道，整个国美第一商街自从推向市场以来，整个招商和销售都非常好，到目前为止，我们已经达到了两个80％，就是80％以上的销售率和80％以上的出租率，这两个80％可以看到，在北京市是非常成功的，而且通过我们的前期宣传和推广，整个国美第一商街在业内也是遥遥领先的。同时通过我们各种招商政策，包括我们返租金的策略可以看到，大家都知道，买现铺直返3000租金，这就是我们的诚信的体现，商户在三年内的风险几乎是零，而到三年之后，整个商业气氛起来的时候，他所有的收益是商铺能够拿到比较高的，所以当初我们这种返三年租金应该是风险最小，投资收益最大的方式。
【贾玉鹏】同时今天的零租金的活动，大家可以看到，我们主要是针对前期所提到的返3000租金相呼应的，因为零租金是我给你一个比较低的门槛，和投资客对接，同时我们也讲到了，我们还有四层保障和四统一的原则，确保我们的自营商户和投资客在这里得到自己应得的收益。在今天现场有晚上俱乐部的杨总，他们会把自营品牌的商户，源源不断地输入到我们的国美第一商街，让所有的这些品牌商户跟我们的业主和投资客进行对接，同时我们跟董秘书长都有战略研讨。今天到我们现场的嘉宾可以看到，对后期的商户的对接，包括我们的公司的经营政策都会给大家发布，综合这些策略和我们所采取的措施，大家可以看到，国美作为一个家电零售起步比较早，而且做得比较成功的一个企业，它在后期运作过程中是比较负责任的，它会把这种整个的销售、招商和运营三者统一起来，把国美第一商街的后期管理做得非常到位，这个也是我们未来的一个发展目标，也是我们未来做这个国美第一商街的一个决心。我希望大家能对我们后期的运作有一个见证。谢谢大家。
【主持人】谢谢贾总，中国商业步行街秘书长董利先生，一直在致力于商业步行街的开发、布局、研究，包括给一些商业地产的开发商进行指导，他也一直很关注国美第一商街的运营情况，下面我们就有请董秘书长给大家介绍国美第一商街的区域价值。
【董利】谢谢大家，国美商街应该说我们非常熟悉，我也不清楚参加了几次这样的专业性的论坛了。记得前不久在一个媒体上我曾经有一个评价，实话实说，国美第一商街的规划不是最佳的，还存在很多的不足，我想今天在贾总面前说这个话，我想贾总也没有什么可说的。但是我们可以看到的一点是国美开发商，包括他们这个团队所做出的努力是非常值得肯定的，我总结过他们所做的几方面的战略努力。第一是他们的商业和物业当中，首先采取租售的办法，应该说压力比较大。而且在这么大的一个项目，这个区域有所发展，但是前几年没有这么好的发展，在这种情况下，他们毅然启动了租售招商，这一时期非常早，给后期的招商打下了良好的基础，租售对开发商而言是非常值得肯定的，不仅要说还要做。
 | | 中国步行商业街委员会秘书长董利 |
【董利】第二是他们推出的这个四统一，我觉得这是他们又给自己的工作提出了一个高度，不容易做到，我还是希望他们能够做好，作为一个商业布局而言，如果真的想有很好的发展，它的价值能够得到大幅度的提升，这个四统一是必备的。所以说我也非常赞成开发商能够主动站出来提出这个四统一，并做到这个四统一，当然这个难度非常大，不是所有的开发商都能够提出来，都能够做到的。
【董利】还有一点就是我说的我已经参加了很多这样的论坛或者研讨会，他们之所以开这么多的会谈和研讨会，我想一方面也有宣传的需要，因为做商业必须有宣传，没有宣传消费者不可能知道，我觉得宣传比较重要，但是更重要的是提升项目操作的关键性，我觉得这一点也是非常值得肯定的。
【董利】刚才我在墙上看到一片报道，叫《商业地产走出尴尬》，我觉得走出尴尬仅指的是少数的或者非常上述的商业业态，国美今天已经走出了尴尬，我最近走了十几个项目，应该说这些项目面临的一个普遍的问题就是怎么卖、怎么招商，卖和招商之间如何平衡，招商之后如何进行经营管理，以及在招商之后几年时间里，如何考虑经营的问题。我觉得这些问题应该说在我们这个国美项目中，可能在前期启动的时候都是难题和重点之一，但是现在都已经发展得很好了。但是在别处别的项目当中，我觉得对他们来说，现在这些还真是一个很难逾越的方式。如果更多的商业地产项目研究一下国美的做法和模式，我想会收获不少，这就是我今天的一个谈话，我觉得应该说国美项目走到今天非常不容易，我也祝贺他们，祝愿他们今后有更好的发展，谢谢大家。
【主持人】谢谢董利秘书长，北京万商俱乐部是北京品牌商家经常聚会的自己的一个圈子，这里面网罗了北京很多的商家，他们经常交流商业运营、商业运作，以及对于京城各个商业区域之间的一些价值取向议和价值点，今天我们非常游行请到了万商俱乐部的主任杨哲轩先生，请杨先生诊断一下在京东的青年路地区，国美第一商街的商业项目的价值，有请。
【杨哲轩】谢谢大家！我讲三个方面的问题，第一个，关于咱们社区商业或者是居住区商业的三个特点。可能大家都知道，包括我们在座的很多投资者都知道，居住区或者说社区商业一般有三个特点，第一个叫消费的稳定性，因为主要是社区居民，大家都知道一个老话一步近，两步远，在家门口能够实现的东西一般都懒得走。第二个特点是稳步增长性，社区商业的特点第二个就是稳步增长性，它表现在社区商业有一个稳定的成长过程，它也不会产生暴利，如果说在座的投资者想今天的租金是一块，明天就变成十块，不可能，这是一个现实问题。第三是可扩展性，表现在哪儿呢？社区商业或者居住区的商业有可能由一个社区型的辐射区域，变成一个区域型的，而我们今天看到的国美第一商街的特殊位置，和它的体量以及经营的综合性，可能会导致它将来会有这种居住区或者社区商业的辐射型的商业，这是社区商业或者说居住区商业的三个特点，这是我讲的第一个问题。
 | | 北京万商俱乐部秘书长杨哲轩 |
【杨哲轩】第二个问题，我们跟大家一起看一下，或者我们有的投资者可能会看到，现在全国社区商业，目前存在的主要问题，可能大家去了很多社区，或者本身住在很多社区，能看到一个问题，很多社区商业经营得不好，或者没经营起来，或者开不了门，这是一个现实问题，为什么会出现这样的问题呢？因为我们跟很多精明的商家也研究过，包括跟一些开发商沟通。
【杨哲轩】第二个问题，我们跟大家一起看一下，或者我们有的投资者可能会看到，现在全国社区商业，目前存在的主要问题，可能大家去了很多社区，或者本身住在很多社区，能看到一个问题，很多社区商业经营得不好，或者没经营起来，或者开不了门，这是一个现实问题，为什么会出现这样的问题呢？因为我们跟很多精明的商家也研究过，包括跟一些开发商沟通。
【杨哲轩】第二是在投资者和商家之间没有形成有效的对接。也就是说作为经营商铺的人和买商铺的人之间没有一个有效的平台，没有人来管，大家的信息不对称，这种情况下导致的结果是我们很多投资者很麻烦，很多经营者也很麻烦，大家的经营价值得不到实现，这就导致我们很多商铺没法经营起来。
【杨哲轩】我曾经跟洗衣的普兰德的老总讲过，比如说我们大家提到的见外SOHO，他当时想进，进不去，原因很简单，第一商铺价格太高，第二个，找不见投资者，谈不到一块去，所以这两个问题导致我们的商铺，尤其是社区居住区商业起不来。
【杨哲轩】反过来，对到今天第三个问题，就是我们今天所看到的这个国美第一商街，我这里讲两个事情，第一个是关于我们国美第一商街的评价，我是做商业经营出身的，我做商业超市和大卖场六年，我们经营的体会是第一必须有消费者，或者是买单的人，必须有人来出钱，有人来买单，这是最基本的。第二个，我必须能找到业主对这个地方的经营规划，或者管理的一个良好的思路，这是两个很重要的问题。
【杨哲轩】在我们看到这个国美第一商街，第一这地方人多，刚才已经听到了，周围有100万常驻人口至少我们将来不愁这个地方没人，怕的是我们自己经营做不活，第二交通便利，商业的两个重要的指标是可视性和通达性，这个地方交通便利，看也看得见，进也进得来，如果将来想辐射吸引更多的人的时候，人怎么进来，这两点对我们的商业来讲，可以说国美第一商街有了一个先天的非常好的条件，这是我对这个区域的一个评价。
【杨哲轩】第二是业主怎么样解决经营管理的问题，我们看到的很好的一点是四个统一，就是我们从经营和管理上，我们为商家和投资者搭建平台。还有一个我要特别提到的，就是我们说到的两个问题，现在全国商业模式出现了问题，我们刚才已经得到了有效的解决，第一是商铺价格不高，坦率地讲，刚才咱们讲到了一个，就是我们的商业实际上如果把返的租金停下来，价格是多少？8000多块钱，这个价格远远低于很多人都走过很多的社区，北京很多的社区都是10000、20000甚至更高，这个水平把我们的平均租金是二三块钱，这个对商家的成活非常有好处，很多商家愿意进来。
【杨哲轩】第二个问题是投资模式，他们给投资者和经营者之间搭建了一个非常好的模式，帮助在商业最开始的养殖期如何靠品牌商家把这个区域做起来，从而加速我们这个商业的成长提速。我觉得这一点上对我们的国美第一商街的各位，不管是投资者还是经营者，都是一个很好的支持和帮助。
【杨哲轩】可能大家都知道东方广场，如果在里面做商业经营的话，现在已经翻了三个个了，它经过这几年运作，到现在的高增期。我们也希望国美第一商街通过这种模式，我们也希望过三年五年，这个地区的商业价值体现出来之后，我们这个地方的租金提升几番，最后希望我们的国美第一商街越做越好，谢谢大家。
【主持人】谢谢杨先生的分析杨先生从商业运营、区域价值等角度，对国美商业街进行了全面的阐述，我们知道专家的观点永远是具有指导性和参考性的，但是真正具有实操性的，还得靠我们商家自己，我们今天有幸请到北京瑞祥集团的李总，现在我们想让李总给咱们介绍一下具体商家的一些选址的经验，以及对国美第一商街这个项目的具体看法，因为我觉得这个可能是在座的投资者，以及在座的商家所最关心的一些事情，下面有请李总。
【李亚峰】刚才跟大家说了很多，我是一个商人，我发现大家在下面有很多是跟咱们国美签署了和约的投资人，我代表着大家说一句话，我跟大家说一下我从商业的眼光看青年路地区的商业状况。因为我们集团公司涉足地产、百货业、物业等很多很多，我们有一个很好的团队，但是我为什么选择朝青板块做投资，五年前我绝对不会在朝阳路附近或者在朝阳北路做投资。但是为什么我们五一要开业，而且国美明天第一城的项目我们要投资运作？第一是现在，第二是将来，现在，咱们朝青板块已经具备了做商业投资的一个最起码的标准，因为它有一个成熟的人群，有非常好的交通，根据朝阳路的扩展、发展，加上它附近泛CBD的白领的入驻，朝阳地区已经日趋成熟，朝青板块一定会成为一个亮点。第二我接触了很多老前辈，他们跟我讲了很多的道理，朝阳路为什么以前做商业很零散，很不集中，商家很难赚到钱，因为它没有一个整体化、统一化和一个规范的管理模式，但是现在通过第一城的方方面面，专家也介绍得很详细了，咱们已经知道了，现在已经具备了各方面的这种条件，所以说我敢选择在朝阳朝青板块做社区。
【李亚峰】现在朝阳地区的商业亮点主要集中在东大桥，那是咱们朝阳的第一个商业区，但是我跟专家所探讨的最后结论是朝阳区的第二个商业亮点将会在朝阳路和朝阳北路亮相，可能它会成为将来朝阳地区最亮的一个明珠。
【李亚峰】给大家讲一个小笑话，如果说长得很漂亮，长到20岁的时候再娶就难了，只有在她15岁的时候娶才可以。从北京的超市、百货甚至到电器行业，倒闭了多少家？大家可想而知，为什么倒闭？因为第一它没有雄厚的实力，经济实力，第二是没有一个完整的管理模式，所以它倒闭了，但是国美很中国的一个名字，可能满中国人都知道，第一它有雄厚的经济基础，第二有非常好的口碑，最主要的是它有非常非常雄厚的人脉。
【李亚峰】所以说我给大家一句忠告，投资在国美，相信我，没错的，谢谢大家。
【主持人】谢谢李总从商人的角度为我们展望了国美第一商街的投资前景，以及对国美第一城业主的看好。从青年路的扩建到国美第一城的开发，再到国美第一商街的开发，目前的朝阳路已经成为京东的大道，我们相信它的商业价值会日趋成熟，在此我们祝愿国美第一商街早日发展成为京东的商业中心，使它的潜力得以最大限度的发挥，不仅仅给国美第一城的业主，也给京东的业主带来更多的便利，我们今天的活动到此结束，再次感谢各位嘉宾的光临，感谢各位的参与，谢谢大家。
活动背景：
国美第一商街20号楼商业销售率已经达到90%以上，并将于今年6月31号交房使用，考虑到商铺投资业主的利益，同时也为了更好地为业主提供商业配套服务，引进高品质服务质量的品牌商户，我公司决定针对20号楼意向进驻的品牌商户，实行零租金进驻的招商政策，同时，为了确保投资业主的利益，公司将三年的租金一次性返还给业主，使他们购买的商铺安全度过养商期。
目前，还有少量商铺实行“返三年租金”销售，即：客户只要购买20号楼商铺，签约同时一次性扣除三年的租金。如：购买总价100万元商铺，签约即返20万元租金，购买200平方米商铺，一次性可获得39.3万租金。
楼号：20号楼底商
位置：位于社区主出入口的四叉路口，紧邻餐饮街、对面就是小学
定位：品位生活中心--在家即休闲
结构：地下一层，地上三层
面积：13000平方米（完成销售率90%）
户型：主力户型面积100--200平方米
布局：地下一层是菜市场（瑞祥百货已经进驻招租完毕）以及日用百货、五金、维修等便民服务，地上三层定位方便社区业主享受高品质生活的文化休闲业态。
优质业态可零租金进驻：
如：经营瑜珈健身、美容护夫、儿童艺术培训、茶室、咖啡、酒吧、鲜花礼品、足疗按摩、家政护理、室内球馆等。
简介：
“品位生活中心”是我们根据区域居住人群的生活特点，结合国美第一商街其它业态组合，为业主量身定制的消费休闲场所。“在家即休闲”是“品位生活中心”为业主提供服务的定位承诺。如：你可能会觉得东城的酒吧很幽雅，西城的足疗按摩保健最舒服，你还喜欢南城的蛋糕和北城的花店，可你不可能在忙碌了一天之后还在为此东奔西跑，国美“品位生活中心”就是要为这些高品质的商家提供一个舞台，把最好的东西集中过来，互为依托，锦上添花。
我们给业主设计的理想生活应该是这样：结束了一天繁忙的工作回家时，丈夫在楼下的花店买了一束鲜花送给妻子，而妻子也在国美餐饮街的餐厅订好了精致的晚餐。吃过饭，丈夫去足疗按摩保健，妻子则到美容院做皮肤护理，最后两人再一起到酒吧去轻松片刻；回到家，洗衣店已把第二天要穿的衣服洗好烫平送来了。休息日，丈夫和妻子还可以各自约上自己的朋友喝喝茶、聊聊天，不出社区就可以惬意的过一天。与这些成功人士的邻里交往，不仅能够扩大社交圈子，而且其中蕴涵了巨大的商机。这是国美第一商街希望带给国美第一城 (论坛 像册 户型 样板间) 业主们的现代高品质生活方式。 | 
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