新地产航母动力源自商业开发

　　富力地产（2777.HK）日前“放榜”其2006年度全年业绩。年报显示，受惠于主营业务增长，富力地产去年营业额达到101.87亿元，成为新晋的“百亿豪门”地产航母，增幅达74%，纯利亦增长69%达到21.45亿元，毛利润和经营溢利分别暴涨110%和135%。市场对富力地产年报的良好预期成为该股近期上涨的主要推动力，从3月6日的最低价12.88港币，升到3月26日最高的17.7港币，涨幅37%，只用了20天。

　　如果对富力地产近期入账的土地详加留意，便会发现，在其新增的土地储备中，商业用地的份额已越来越大。富力地产董事长李思廉(李思廉博客,李思廉新闻,李思廉说吧)出席业绩说明会时也表示，随着集团业务发展多元化，商业物业对集团业绩的贡献有较大提升。在规划商业物业的用途时，会因该项目的地理位置，以确定作出售或长期持有的用途。开发的商业物业中，仍以出售项目占大比数。然而，集团用于长期持有的物业需具备较大的增值潜力，并且在建成后可为集团带来长期可观的收入。

　　李思廉还表示，未来会加大发展旗下投资物业组合，投资物业收入比重预计可能大幅提升至近25%，以期为集团提供稳定收入来源。显然，富力地产的战略转变正在进行，商用物业的投资、开发与管理将会成为富力地产拓展业务的一个新的侧重点。以富力（北京）国际珠宝饰品城为例，就是富力地产在北京推出的首个专业市场项目，并将打造成当地的首家一站式珠宝饰品城。记者获悉，广东省金银首饰商会、浙江省饰品行业协会、浙江省珍珠行业协会、广西梧州宝石商会、浙江水晶工艺制品协会，五大专业协/商会数十家企业会员日前集体与“富力（北京）国际珠宝饰品城”签下认购合同、决定入场经营。

　　“住宅+商业”已成标准配置

　　除了富力这样的地产大鳄，其他开发商也越来越多地开始进军商业地产。4月18日，零售巨头家乐福与北京华瀛房地产有限公司正式签约，家乐福北京望京店将落户华彩商业中心，有望于明年年初开业。同一天签约的还有洲际国际酒店管理集团下属的北京广顺快捷假日酒店。据了解，华彩商业中心是华彩国际的北区，家乐福约占2.5万平方米，假日酒店约占1.5万平方米，还有其他的中小型的店铺；加上南区8栋公寓楼，共同组成的22万平方米的综合体。

　　4月20日，记者在明天商业中心与北京蓝黛文化有限公司签约仪式上了解到，明天第一城配套的明天商业中心有10万平方米商业，规划了餐饮、娱乐、购物、休闲等多业态。目前在售的热力不夜城为地下商业，主力业态为酒吧、KTV、慢摇吧，辅以餐饮等小商业，统一规划、统一管理、统一推广、统一招商，并推出了“投资即返3年租金”的模式，帮助投资者安全渡过养商期。该商业有1万多平方米，7米层高，安装新风系统、中央空调、设有多个出入口，多部滚梯、扶梯。

　　收租型物业提升抗风险能力

　　国际物业顾问戴德梁行研究表明，在中国商业零售市场快速增长的良好背景下，业已完成阶段资本积累的内资发展商开始踊跃介入商业地产领域，以只租不售的模式进行跨地域大量开发，典型如华润、中粮、保利等地产企业，成为中国地产领域现阶段发展的新特征。戴德梁行商铺部高级助理董事、商业顾问业务负责人张家鹏(张家鹏博客,张家鹏新闻,张家鹏说吧)分析认为，这是因为开发商实力增强助推开发产品的选择变化 ，商业物业良好升值前景也吸引投资加入，而且，收租型物业有助于提升开发公司之抗风险能力。

　　针对内资发展商加速进入商业地产开发的现状，张家鹏还提示，在项目运作时应特别重视前期定位及设计工作的开展，不可过于匆忙，否则将会对未来招商及经营造成重要制约，以至于影响到长线策略的实现。