5月10日,央行发布<2007年第一季度中国货币政策执行报告>(以下简称报告),报告中称,房地产开发项目投资中企业自有资金占项目总投资比例在一季度上升23.2%。有关专家认为,这是由于银监会自去年下半年开始对银行房地产贷款展开系列检查并督促有问题银行整改的结果。从目前整体情况来看,房地产开发企业投入开发项目资本金仍然偏低,平均约在20%-25%之间。

　　3700亿资金流动性过剩

　　是次讨论会上,有专家认为国内资本市场流动性过剩问题与“国六条”中对有关开发企业项目自有资本金比例政策未得到严格落实有关。一位与会专家向记者表示,如果房地产开发企业投入开发项目资本金比例不得低于35%的政策得到落实,那么从政策发布之日到2007年初,货币市场至少应减少3700亿元资金流动性。

　　前不久,国家发改委经济研究室发布的一份报告表明,目前国内资本市场流动性过剩资金大部分为房地产行业所吸收,房地产商业过度投资比例约在30%左右。其中,2005年房地产投资资金来源合计超出额为5488.6亿元,2006年上升到7497.7亿元,分别占全社会投资资金超出额的94.4%和92.0%,即流动性过剩绝大部分为房地产行业吸收。

　　国家发改委公布数据显示,2002年之前房地产投资资金来源小计均超出投资额20%,2003年以后超出率超过30%且逐年上升,2006年提高到38.7%,比2002年提高13.6%。

　　5月10日，焦点房地产网主办了一场名为“五月地产分水岭”的论坛,北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆在论坛上透露,依据有关货币管理部门的研究,如果“国六条”中有关房地产开发企业自有资金比例要求的政策得到完全落实,或可以冻结3000亿-5000亿资金的流动性。

　　徐还建议在加强“国六条”有关措施落实的同时,金融监管部门应该考虑将开发企业自有项目资本金比例由35%提高到40%。

　　中国人民大学公共管理学院副院长严金明则指出,目前房地产已经成为众多投资者追逐的获利工具,其所吸收的流动资金量很大。从北京市建委公布的一季度房产交易数据来看,北京市售价1.2万元/平方米以上的商品房销售量下降了40%以上,这说明投资于房市的资金已暂时撤出,寻求其他投资渠道。

　　实际上,银监会已经在去年对房地产贷款进行全面大检查,其检查结果与央行有关专家观点相似。

　　据银监会所公布的检查结果资料表明,许多商业银行出于利益冲动,违规向项目资本金低于35%的房地产开发企业发放开发贷款,其中甚至有向项目资本金不足15%的房地产开发企业发放贷款的个案。

　　银行牵线做“过桥贷款”

　　央行报告显示,目前商业银行房地产开发贷款仍然处于高位运行。今年一季度房地产开发到位资金为7125亿元,同比增长26.3%,其中国内银行贷款占比为25%,增长20.9%。

　　一位银行界人士向记者介绍,受宏观调控政策影响,许多商业银行在一定程度上收紧了房地产领域贷款,减少对不符合规定的房地产开发企业发放开发贷款。

　　但银监会有关人士透露,目前许多商业银行还变相对项目资本金比例不足企业发放贷款:或以发放企业流动资金贷款名义;或借道“委托贷款”等途径。

　　“一个最常见手法是银行牵线为项目资本金不足企业做一个过桥贷款,待其达到项目资本金要求后,再发放开发贷款,然后房地产开发企业再以开发贷款去偿还过桥贷款。”上述银行界人士介绍,商业银行对房地产开发企业提供“多元化融资服务”,最常见的是利用信托、委托贷款等手段帮助房地产开发企业提高项目自有资本金比例。

　　“其实许多房地产信托产品的幕后操作者都是银行,”用益信托工作室有关人士日前接受记者采访时介绍,信托途径融资成本较高,但是去年下半年到今年一季度国内信托市场中房地产信托产品金额一直很高,究其原因是银行、房地产开发企业、信托公司三方合作的结果。

　　用益信托李旸表示,受新规限制,目前房地产信托产品数量减少,但单笔金额都很大,成功发行信托产品的也都是国内知名大型房企。

　　自3月1日信托业实行“新两规”后,信托公司与银行的合作更加密切,有银行通过单一信托形式将银行自有资金和机构委托投资资金投入房地产信托产品,而房地产公司通过发行信托产品也募集到了其项目开发前期所需资金,而后房地产公司将向银行申请开发贷款,并用开发贷款偿还信托融资成本以及开始项目前期开发,待项目达到预售条件,房地产公司即可以通过回笼预售款偿还银行贷款。

　　“银行还会通过做委托贷款的形式来帮助房地产公司筹集项目前期开发所需资金,但这一途径并未经银监会许可。”上述银行界人士说。

　　一位房地产业内人士向记者表示,最近房地产公司预售款用于收购土地储备的行为又开始受限:一方面是项目自有资本金达不到35%无法申请银行贷款,另一方面是房地产公司收购土地储备融资来源受限,虽然目前投入房地产领域的资金较为充裕,多数房地产公司仍处于“资金饥渴”之中。

　　记者注意到,多家大型上市房企开始采取集团担保的方式为项目公司获取土地收购贷款和项目资本金贷款。

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