“2004年，度假村中100万元的别墅，现在市场价已经涨到300万元，如果业主交给酒店代为出租管理，一年的收益大约是7万～8万元。”千岛湖开元度假村总经理秘书王盛称。

　　各种临湖度假村中私家别墅业主，通常可以以会员身份享受到度假村中的游艇设施，他们是较早的游艇别墅的拥有者。而依托度假村的设施，这类游艇别墅具有更强的投资色彩。

　　租赁趋热

　　“和前几年相比，度假村对私人别墅的投资管理已经越来越松，而承诺固定回报率的也在逐渐减少。”王盛指出。在开元度假村中，88幢私家别墅中只有3幢别墅的业主愿意将别墅择时出租，而且不带主人房。和以往相比，游艇别墅的租赁市场显得供不应求。

　　据了解，能够出租的别墅房型是200平方米的三间房，含两个单间和一个标间，以及400平方米的五间房，含三个单间和两个标间，平时的租金分别是3000元/天和6000元/天，节假日和周末的租金分别是6000元/天和10000元/天。

　　“尽管可以租赁，但是度假村不会限制客户本人的居住时间，而什么时候出租也凭业主自愿，因此双方并没有投资回报率的约定。”王盛表示。不仅仅是千岛湖度假村，开元旅业集团所有度假村中的私人别墅，都没有硬性的投资回报要求。

　　由于可供租赁的游艇别墅较为稀少，在旅游旺季的时候，游艇别墅的租赁往往供不应求。很多时候，别墅都是以合租的形式经营，一般一幢别墅中会住三户人家。

　　“度假村中最主要的投资产品是酒店式公寓，私人别墅因为量少，而且占据的地理位置十分优越，这两年投资客减少，80％的业主以自住需求为主。”王盛介绍说。

　　市场的变化使得流通中的别墅格外珍贵，在杭州千岛湖天清岛度假别墅，西区17幢别墅均价为7500元/平方米，二手的市场价格已经涨到10000元/平方米。

　　“如果业主有出租和收益的要求，我们会建议他尽量在4月份至10月份期间出租，这个时候的入住率是最高的。”杭州天清岛度假酒店有限公司物业管理部经理黄长勇称。

　　“迄今为止，还没有业主委托我们提供租赁服务，但已有顾客来询问租赁别墅的价格。”

　　获利不易

　　“并不是所有度假村中的别墅都能用于投资，如果不谨慎选择，投资者将面临巨大的损失。”前沿地产控股集团天目湖涵田营销中心总经理张家浩向本报记者指出。

　　涵田项目即前沿控股开发的“天目慧谷名人录”半山温泉湖景别墅，别墅面积从180平方米至340平方米不等，均价为2万～5万元/平方米，总价在500万～1000万元之间，“这个别墅的经营依照酒店模式，费用是18000元/晚。如果想从投资出租上获利，是比较困难的。”

　　业内人士建议，如果要长期持有经营度假村中的别墅，可以选择人流量适中，别墅价格在500万元以内的别墅；而地理位置优越，具有收藏价值的高价别墅，可等较长时间后出售。

　　另一方面，度假村的后期经营也十分重要。“度假村中的别墅独立性和后期管理都不如住宅市场上的别墅，其升值潜力主要依靠整个度假村的整体价值提升。”张家浩表示。

　　分时度假

　　杭州天清岛、秀水山庄、天目湖涵田等长三角的度假村，都在宣传其分时度假概念。

　　目前国际上最大的分时度假交换系统由美国的RCI和II创建，国内交易平台则刚刚兴起。国际分时度假交换公司II（IntervalInternational）网络有2000多家度假村，150万个会员家庭（约8000个中国家庭），加盟的有凯悦、万豪、里兹卡尔顿及迪斯尼度假俱乐部等。

　　在全球数千家参与分时度假网络的酒店中，中国仅有60家，仅占1‰的比重，而分时度假的个人会员只有2万人，只占到全球分时度假会员总人数的6‰。

　　“国内分时度假刚刚起步，分割酒店产权的形式更有利于加入分时度假体系。”张家浩称。目前在涵田项目中，只有中央酒店加入了II，其他的并不能通过其网络进行互换。

　　“我们度假村的酒店正在申请加入分时度假的交换体系，但别墅并不包含在内。”杭州天清岛度假酒店有限公司物业管理部经理黄长勇也向记者表示。

　　“要做好一个分时度假交换平台，有两个必备的条件，一是要有自己的酒店或者别墅、公寓；二是要有比较完备的交换系统，因为置换的数据很复杂。”张家浩表示。

　　国内的很多分时度假网站都提供代租服务。“客户提出租客的条件和最低优惠金额，我们可以通过分时度假的客户资源帮他寻找。”星际广源房地产策划有限公司的何力指出。

　　“无论是置换还是出租，价格是分时度假的一个优势，因此利用分时度假网络来收取租金，一定要比别墅本身的租金便宜，如果别墅本身的租金是8折，那通过我们就要打到7折。”何力说。

　　由于只是一个附加服务，何力并不承诺出租回报率。“因此这样的服务更有利于以自住客为主的别墅管理体系，因为对方没有代租业务，因此我们才有机可乘。”