供求关系原理在房价面前失灵

　　“人民币升值并不一定助涨房价。”南开大学经济学博士刘玉录(刘玉录博客,刘玉录新闻,刘玉录说吧)认为，“房价如果与资本市场联系的话，那么，价格的上涨必然要考虑流动性的问题，目前之所以说人民币升值使得房价上涨，还有一个重要原因是市场流动性强，现金比较多，这就使得以房地产为代表的固定资产相对于现金来说升值。”他认为，房价的问题实在太复杂，用简单的供求关系以及传统的价值理论很难解释清楚目前的现状。

　　“先不说国六条、国八条，单说今年开始施行的调控政策就有提高城镇土地使用税（2倍）、耕地占用税（1倍）和新增建设用地使用费（1倍）以及对全国房地产企业进行土地增值税清算等工作，各地政府也加大普通住宅用地的供给。种种政策依然没有挡住房价上涨的步伐。”刘玉录告诉记者，“在以前相当长的时间内，市场上商品住宅的供给比现在少得多，却没有出现如今快速、持续、明显的上涨现象。在发达的市场经济国家内，它的住房空置率普遍明显偏高，但是整个九十年代其房价却一直是明显上升趋势。可见，用供求关系原理无法令人满意地说明房价长期上涨的现状。而去年秋季国家统计局天津调查总队的一项调查结果显示，本市有69.17%的被调查者希望购买5000元/平方米以下的房子。可是，2006年当年，全市商品住宅市场交易套型总量中，只有大约三分之一的套型属于单价5000元/平方米以下的房子。因此，也不能用自由竞争市场‘一般均衡’的理论说明我们住宅市场的供求平衡及其价格形成。同样，人民币升值也不见得必然引发房价上涨。其实，现在到了我们坐下来，安静专心地研究中国房地产市场种种问题的时候了。”

　　投资性需求依然旺盛

　　多位接受记者采访的地产商认为，汇率变化对中国房地产的影响并不明显，尤其对本市房地产市场来说。他们普遍认为，本市住宅市场以刚性需求为主，价格将呈现稳步上扬的走势。

　　据悉，近日本市南部一新开盘住宅项目推出960套房屋，咨询电话几乎被打爆；滨海新区日前举办了两场论坛，近千人的礼堂座无虚席，连过道上都挤满了人，现场提问踊跃，而类似的情况并不鲜见。

　　采访中，一位来自山西的许先生告诉记者，他们这次来了十几个人到天津考察地产，购买意向包括住宅或商铺。“滨海新区大发展使得天津房地产市场面临重大的发展机遇，空客等国际大公司的落户必然使高端住宅和商业地产持续旺销，与国内其他一线城市相比，天津的地产价格并不高，还有投资空间。”他说。

　　房地产市场稳定可期

　　日前有关部门调查显示，全国一季度房地产开发完成投资3543.78亿元，同比增长26.9%；住宅投资同比增长30.4%，高于同期房地产开发投资增幅3.5个百分点。其中，经济适用住房投资同比增长41.6%，同比加快39个百分点，经济适用住房投资持续下降的趋势得到扭转；新建商品住宅销售面积大于竣工面积1.9倍，明显大于去年的1.26倍，且销售面积增幅快于竣工面积增幅1.6个百分点。与此同时，商品住宅空置面积同比下降1.2%，说明市场需求比较旺盛。

　　据70个大中城市房屋销售价格指数显示：今年1、2、3月份新建商品住房销售价格涨幅在6%上下波动。3月份，新建商品住房销售价格同比上涨6%，涨幅比上月高0.1个百分点；环比上涨0.5%，涨幅比上月低0.1个百分点。但部分中心城市涨幅较快，其中，深圳同比上涨10.7%，长沙同比上涨10.1%，北京同比上涨9.9%，广州同比上涨8.6%，成都同比上涨8.4%，福州同比上涨8%，厦门同比上涨7.7%。

　　业内人士认为，从上面的数字可以看出，全国房地产市场依然保持发展的势头，但是今年一季度随着国家确定的调控措施逐步落实到位，房地产市场正在朝着预期目标发展。由于市场上人民币流动性强，现金比较多，因此，房地产投资热潮不减，但是国家连续调整存款准备金率、加息以及其他宏观调控的加强，将促使投资回归理性，房地产市场健康稳定的发展可以预期。

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