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中央别墅区15周年专题链接
1992年～2007年，北京市最早、最成功的别墅区——中央别墅区已经悄然走过15年辉煌历程。十五年后的今天，她的灿烂无人能及。如此光芒四射的中央别墅区，是谁孕育了她，是谁造就了她，又是谁见证了她的成熟，太多太多的疑问，太多太多值得回顾的瞬间．．．值此中央别墅区十五周年庆典之际，搜狐网、焦点房地产网、焦点别墅网作为业内主流媒体之一，将举办中央别墅区15年大型网络回顾专题活动，回顾中央别墅区发展历程、文化变迁，梳理区域发展脉络、分析总结区域特点、聚焦热点项目，展望中央别墅区的未来发展方向，从城市化进程、客群变化、产品设计等方面，审视中央别墅区面临的变化和挑战，探讨中央别墅区区域价值再升级等问题，吸引各界人士对于中央别墅区的进一步关注。
“缘定中央别墅区”论坛作为“中央别墅区十五周年”搜狐网、焦点房地产网系列活动之一，将于5月22日下午在搜狐网络大厦举行。本次研讨会将会邀请知名专家、学者、区域开发商：北京远骥都市建筑工程设计事务所、原首规委副总建筑师谢远骥、世纪华创国际投资有限公司总裁杜猛(杜猛博客,杜猛新闻,杜猛说吧)，五合国际副总经理严涛(严涛博客,严涛新闻,严涛说吧)、龙湖地产副总经理蔡学梅、庞博国际地产综合服务机构董事刘东(刘东博客,刘东新闻,刘东说吧)、龙湾营销总监杨潮汐、格拉斯小镇营销总监陈滨海、阿凯迪亚项目代表安硕、安家杂志总编刘文斌(刘文斌博客,刘文斌新闻,刘文斌说吧)等及主流媒体记者，大家齐聚一堂，就中央别墅区十五周年相关话题进行探讨和交流。
焦点房地产、焦点别墅网将对此次活动进行现场直播，敬请关注！
主办：搜狐网、焦点房地产网、焦点别墅网
时间：5月22日下午2:00-4:00
地点：搜狐网络大厦12层，大演播室
话题：
回顾中央别墅区发展历程、文化变迁，梳理区域发展脉络、分析总结区域特点、聚焦热点项目，展望中央别墅区的未来发展方向，从城市化进程、客群变化、产品设计等方面，审视中央别墅区面临的变化和挑战，探讨中央别墅区区域价值再升级等问题
嘉宾：
北京远骥都市建筑工程设计事务所、原首规委副总建筑师 谢远骥
世纪华创国际投资有限公司总裁 杜猛
五合国际副总经理 严涛
龙湖地产策划中心经理 张翮
龙湖地产滟澜山项目销售经理 蔡翊诚
龙湾营销总监 杨潮汐
安家杂志总编 刘文斌
主持人：卡米
▲ 以下为活动现场图文直播：
【主持人 卡米】：
各位网友、各位嘉宾大家下午好！欢迎大家参与焦点房地产网举办的“缘定中央别墅区”的论坛活动。中央别墅区已经有15年的发展历程，自从1992年，该区域建设了北京第一个外销高档别墅――丽京花园以来，香江花园、名都园、裕京花园、莱蒙湖别墅等众多高档项目就随之接踵而来，目前已建成高档别墅将近万余套，成为北京涉外居住氛围最为浓厚的区域，也是北京发展最早的高档别墅区。目前该区域新近开盘的别墅项目有棕榈滩、阿凯笛亚庄园、丽宫浅水湾、格拉斯小镇(GrasseTown)、中海柏(bo)联别墅、胡姬花园、东隆皇家森林别墅(东隆别墅)、丽宫别墅等。即将开盘的还有龙湖地产开发的龙湖滟澜山等等。众多项目云集可以看到她的繁荣，而利好还在不断传来：从2004年，新国展最终选址顺义空港工业区，明年新国展的投入使用，将带动整个顺义天竺开发区的经济发展。这里将成为亚洲最大的展览中心，同时也会成为最繁华的居住、商务区之一。
而2008年的奥运会，经过奥委会的多次考察，水上运动和马术比赛这两个场馆落在顺义。顺义将以崭新的“绿色国际港”整体形象迎接新奥运的到来，顺义区城市化的步伐将加快，迎接新的发展机遇的挑战。在众多利好之下，中央别墅区未来前景可谓更加灿烂。在这个时候我们回首中央别墅区往昔、展望她的未来正是一个契机。
下面我先来向大家介绍一下今天到场的各位嘉宾：北京远骥都市建筑工程设计事务所、原首规委副总建筑师：谢远骥；世纪华创国际投资有限公司总裁：杜猛；五合国际副总经理：严涛；龙湖地产策划中心经理张翮；龙湖地产滟澜山项目销售经理蔡翊诚；龙湾营销总监：杨潮汐；安家杂志总编：刘文斌。
首先请谢远骥谢老和杜猛杜总来为我们阐述一下：中央别墅区这十五年来的发展历程和文化变迁？
 | 北京远骥都市建筑工程设计事务所
原首规委副总建筑师 谢远骥 |
【谢远骥】：应该说中央别墅区这个词是逐渐形成的，15年前我刚从设计院调到首规委的时候，在规划的时候，没有中央别墅区这个词，当时这个地方由于它的地理条件比较优越，有几个条件，一个是它靠近机场比较近，一个是靠近CBD燕莎一带比较近，交通比较方便。另外这个地方环境比较好，因为有温榆河，就是北京的母亲河。由于这些条件，这个地方离城里比较近，但是它离城里不是很远，又不是那么喧嚣，比较安静。这几个条件促成这个地方建别墅比较好。92年、93年建别墅都在条件比较好的地方建，离温榆河边上，绿化条件各个条件都比较好。这个地方有资源的优势，每个开盘以后卖得都挺好，所以这个地方逐渐成为大家最后管它叫中央别墅区。这个名字不知道是什么时候起，从第一个别墅到现在已经15年了。15年以来，这个地方建了许多别墅，就是独栋住宅，整个区域环境有很多的改善，比如交通环境，还有资源环境，还有最近温榆河的整治等等环境都有很多改善。这个地方已经成为空港经济圈很重要的部分，有很多地球人离机场比较近，每天都在世界各地飞，他们都住在这里。这个地方应该说是非常宜居，环境也非常好。
现在主要是配套不太多，就是生活配套。在这里居住，有一些学校，个别有一些学校，商业、医疗等等配套还欠缺一些。交通正在发展，现在应该说发展得很快。总得来说，这个地区还是很有前途的，将来会打造成北京地区高档住宅区很重要的部分。
【主持人】：杜总呢？
 | | 世纪华创国际投资有限公司总裁 杜猛 |
【杜猛】：刚才谢老师说了，我跟他有点不同的认识，因为我在那边工作时间比较长。对天竺工业区非常了解，对这个区有深厚感情的。这个地方非常特殊。谢老师说这个非常准，什么叫做中央别墅区？换言之是我们业界近三四年来，最明确是非典以后明确别墅区划了几个板块，其中一个板块没法划，划了中央别墅区。实际这个区位最大的特点不是它的自然环境，因为建别墅的地方，你看我们的墅字是“野加土”，是依山傍水。怎么在历史上形成这个社区？在这个区位中有两大因素，第一离机场近和高速的发展，关键是交通方便。这是最核心的因素。第二个因素，违法建筑多，一开始就是违法建筑，现在是一万三千多套别墅，这个数字绝对不准确。如果低于两万套，我认为就是少的。因为在周边地区，我所了解的，一些知名人士，到村里盖房子，没有任何手续，盖的别墅区，没有说在莱蒙湖等等，并不在批准的小区里，仍然是别墅形态。一开始比如名都园，绝对一开始是没有手续的，它成长得最快有几大特点，第一是北京城乃至全国卖得最贵的别墅区，均价都是在两千四五美金还要高，基本上是两万人民币。当然还有卖得最高的，有三千美金的。他卖得最高之数最高的。第二总量最高，第三物业费是全北京城收费最高的群体。没有再比这个区位收物业费更高的区位。第四，这个区位租金也是特别高，特好租，名都园的独栋别墅非常好租，你都租不到。不是你有钱没有钱，现在拿钱到这个别墅区，租不来别墅。还有一个特点，国际化程度是最高的区位。从住宅国际化程度，不管是别墅还是普通住宅，还是国际化程度最高的区位，比如到名都园，去过的人都非常清楚，50多个国家国旗，住一个国家的扎一个国旗，我没有可疑宣传某一个楼盘的意图，确实是国际化程度非常高。另外成长比较快，也就是说按照现在经济学的理论就是产业积聚效应比较强的地区。别的产业积聚比较慢，形成速度比较慢。它看上去是15年，实际上真正形成是在98年以后，全面形成区位价值。因为有这些别墅的在，这些别墅带动了周边环境的发展，而不是因为有了一个良好的周边环境，是中央别墅区就建在这里他就好，这是政府引导，是因为这些别墅区都建了，被迫交罚款，逐渐形成。另外来讲，这些别墅区建成了之后，区里，市里也好，才提出建一个温榆河高档住宅走廊，这肯定是在别墅建了之后，提出来的，而不是说先提出一个建温榆河高档住宅走廊，怎么沿着走廊两边建别墅，肯定不是这样。这就是他大概的规律。因为有这几个形成，所谓的地球人也好，空中飞人也好，在这个区位极其方便，因为到机场五到十分钟就到了，随时可以走。而且这个区位住了很多我们国内的500强企业的以及非500强企业的大国企的办事处，一些老板，也包括集团财团，并不是就个人的资产在里面。
只靠一个单单的温榆河，就靠一个天竺工业区扶植一个集团，很难支撑，它的核心还在于国际化程度和交通方便。从生态环境来讲不如整个西山板块的自然环境好。随着15年的发展，从92年到98年，这是一个跨度，从98年到非典之前是一个跨度，2003年以后又是一个跨度，大概分这几个阶段的发展。如果有机会，大家到名都园旁边的一个楼盘去看看，这个别墅是死过的，没有人住的，房子盖的质量一点不好，整个颜色是93年、94年国际通行色，就是色黄色，一看就能看出那个时代国际流行的建筑颜色的痕迹在里面。从建筑风格来讲，整个天竺工业区，所谓中央别墅区所有的别墅没有绝对高档的，他只是一个高档的价位，没有高档的配置。像美国的五大别墅那是真房子，绝对是世界顶级的。我们在天竺工业区，在中国中央别墅区找不到这样的房子，绝对的。不管从价位上、设计上、配置上以及物业管理上，虽然都很高，它没有。现在保安穿的服装，说穿了是冒充假武警，我们对别墅的管理，代表着我们国家别墅发展最高水准的地方，也不过如此。离国际上我们确实有差异，我们这个中央别墅区定的概念，就像谢老师说的，什么时候定的，不了解。
但是无论如何得承认，今天的中央别墅区已经形成规模，它确实是这种产品聚集的地方，众所周知，别墅是房地产皇冠的钻石，是建筑表现的最高形态，也是民族传统文化聚集的特点。应该说看到了一个国家现在最流行的无外乎三四种建筑形态，能够代表别墅发展形态，而我们国家对别墅的这种限制是不可理解的。跟一些朋友沟通，现在对别墅不批，我不了解以后我们的别墅怎么变，一定是变形的，绝不是硬性的，刚性的。对中央别墅区未来的发展会产生影响，本来别墅应该卖得非常高，价位应该放开，自由经济，一栋卖十个亿都可以，但是有一点，永远不按揭，而且税收1000%，你想住别墅，最大限度地保护土地耕地就可以了。但是我们现在是一刀切，存在着有这样一个政策或者这样一个比较更适合市场的政策，对中国别墅住宅产业，这是很遗憾的地方。
昨天正好是美国发生黑龙雹的70周年，席卷了美国四分之三土地，这样使全美形成了一号令，人类规模最大的环保运动开始，造成了全美85%的人口居住在两大洋五大湖，美国腹地不住人，因为天然人口比较多，刚刚三亿多人口，所以住宅的密度按照中国人的理解都是别墅。因为绝大部分都是汤house。
【主持人】：杜总您的意思是从92年到98年，从98年到2003年，从2003年到2007年以至于它的未来，从最早按您说的是违章的，逐渐形成它的规模，它的发展是越来越好，越来越高的，也是越来越宜居，低密度适合居住区域。您的意思就是这些吧。
【杜猛】：再补充一点，我说美国的历史就是说它的主流建筑格局以低密度 住宅为主，我们国家要是找一个30万盘是属于小盘，在美国找30万盘是大盘，也就是说明一个住宅区的形成特别是低密度住宅的形成，需要一个长期的发展过程。我们的中央别墅区也是这样的，因为它有国情又有低密度住宅的倾向。低密度住宅是否在那个区位。
【主持人】：中央别墅区将长期发展下去。下面由五合国际副总经理严涛严总还有安家杂志社的刘文斌刘总梳理一下区域发展脉络，分析总结一下区域特点和产品设计这方面的情况。
 | | 五合国际副总经理 严涛 |
【严涛】：中央别墅区它的概念也是逐步形成的，它的范围也是不断地变化。因为从最早的丽京开始一个小点逐渐扩充，向北向西向东南各个方向延展，现在把亚北，马坡，潮白河一带也划进这个范围。说明一个现象，中央别墅区是有发展，但是这个发展肯定受到规划的限制。比如说北京总体城市规划里，包括大型居住区，对各种产业布局的规划里，肯定强调一点，不能像以前回龙观、天通苑那样，已经明确提出来，在温榆河一带形成以高档住为主的居住区，对以后别墅的发展还是有利的。首先档次比较高，不管是独立别墅也好，还是双拼也好，是高档住宅。这肯定是定性的。在这个大范围里，有一定的发展空间，而且有一定的时间，比如说现在限制独立别墅，但是没有限制双拼，等哪天限制双拼联排以后，这个别墅就完蛋了。类别墅产品或者接近于独立别墅的产品甚至以前没有开发完的，开发二期、三期，有可能还会有一些有真正的或者独立或者类似独立别墅出现，这个没有问题。前途基本上乐观的。
从中央别墅区本身的定位来看，既然称之为中央别墅区，肯定有规模。我们中央别墅区有两个方面取舍，一个是档次，另外一方面是规模和居住氛围，如果要取规模和居住氛围，肯定失去档次。比如在很远的地方，在西山建一个50多平的楼盘，档次绝对是顶级的，有可能的。但是要在中央别墅区建几十个这样的楼盘，不太可能。中央别墅区的定位应该是在别墅里，当然在整个别墅里是高档住宅，在别墅里应该定义为中档或者中档偏高，这样的定位符合以后形成大规模，聚集化的别墅生活氛围。包括国外呈规模的别墅居住区都是很大规模的，而且里面的档次未必各个都是顶级的。真正属于海边或者渡假圣地，那个是定制的别墅，容易形成高档，而我们开发楼盘是一个一个开盘，都是这样的规模，相对国外来讲也很大。所以它的档次在别墅里讲肯定是中档的或者以中档偏高的定位，对中央别墅区的发展更好一些。只有这样的档次吸引更多的人能够长期地，真正把它当做第一居室，不仅仅像以前，在城里有一栋住宅，别墅只有周末或者一个月去一趟，这样的话，别墅发展再多，也形成不了一定的氛围。交通考虑到城市的要求必须要做，但是生活像商业、娱乐，属于生活配套设施的话，如果开发商不做，没有人愿意去做，可能建五万平方米的购物中心，也许有三万人来用，怎么支撑呢？别的人未必愿意跑到你那里消费、购物。生活氛围是必须要强调的一点。幸好现在中央别墅区有这样的，不是真正以纯居住的，可能是企业总部或者是外国人临时居住，他经常换。这样的话，不是把它当成长期的第一居所，反而给活力带来好处，这样的居住形态，与外界的交流会很多，比如说我们去那里找某家公司商谈一个什么业务，有一个跟外界有互动的交流，不像纯粹的完全居住的区域，可能相对封闭，特别是中国还有一个现象，不但是这个区域，这个区域是相对封闭的，管得很严，到处有关卡，而且戒备森严。而每个内部还有保安限制，只有买这个房子的人才有可能从哪里出入，外界的人没有住这个区域的人，哪怕是另外一个富人区，去那里也很少。这样会形成越来越冷淡的现象。
在建筑风格方面，中央别墅区有大部分老外，老外里可能港台相对比较多，它的风格为什么形成今年这样，还是由于居住人群所决定的，这个区域里有两种类型比较成功的或者做得比较有影响，要不是纯粹的西式，把西方的生活模式搬过来。要么是很中式的，这两种类型老外都喜欢，要么他们熟悉的，要么他们完全陌生的。还有一种所谓现代化，国际式，没有具体的风格。大方向，从设计、规划角度没有问题。但是在建成品，我们去参观考察过程中，做得特别好，让各方面满意不多，反而是要么中式，要么特别西式，做得纯粹好的，容易形成更多的人共同感。
 | | 安家杂志总编 刘文斌 |
【刘文斌】：中央别墅区主要是相对于北京几个别墅区而言，目前北京比较成型的别墅区，真正成型的有三个，一个是所谓的中央别墅区，第二是西山别墅区就是香山一带，第三是亚北，真正形成气侯，而且可以说基本上被公认的别墅区是这些。其他一些板块也许未来有潜力，但是还是在形成之中。我们看中央别墅区它的风格特点和未来的趋势，可以对照来看。与中央别墅区形成比较鲜明的对比是西山板块，是西山别墅区。我们对照来看，中央别墅区有几个特点是鲜明，就是刚才几位老师都讲过，第一个特点是国际化特点。国际化应当说是最早中央别墅区形成的基础，也是以后这么多年自发地或者人为地一直张扬的品牌个性。中央别墅区的客层从早期到现在不断变化，但是客层的基本构成没有变化。早期更多是国际人，老外。现在看到很多都是中国人，但是他们仍然是老外，有的是拿着国外护照的假洋鬼子，有的干脆就是所谓的“香蕉人”，就是皮肤是黄的，内心是白的，就是二代三代的华人。他们的处事风格都体现出很鲜明的特点。国际学校给国际化贴上一个显而易见的标签。
第二是多元化。多元化一定是国际化里不可少的要素之一，就像所谓开放性也是国际化不可少的要素之一。单独把它提出来，是因为现在的中央别墅区无论是产品形态还是开发理念上，都注重多元化特征，从刚才几位老师也讲到这个观点，产品形态上，中式的，西式的，风格上，有现代的，有古典的，有独栋，有联排的，面积上有大有小等等，它的建筑也有多远化的倾向，多元化是国际化非常重要的标准，只有适合的，没有最好的。多元化就是这个，大家再比较西山板块就不一样了。西山板块完全是以国际化为主的，如果说中央别墅区居住了一批商界的，财富界的精英的话，那么他们对中国，对北京，对全球的经济产生影响，那么西山板块居住的是中国传统土壤上培育出来的精英，他们对中国的政治、经济产生潜移默化的影响，这是非常鲜明的两个特色。
第三，活跃，我自己一直想找一个词来形容它，我一直找不出来，因为现在股市比较跃，我姑且用这个。中央别墅区的产品从投资价值来看比较活。
【主持人】：没有见到头部，升值空间还很大。
【刘文斌】：现在股市上就像中国石油，中国联通这些，非常优质，他们是香山板块，他们非常优秀，非常优质，但是一直是价值投资的最佳产品，不要指望在香山买套别墅租十万块钱，二十万块钱，但是非常好，你住可以，可以长期持有。中央别墅区的产品是可以拿来炒，因为它很活，很刺激，随时随着新潮来，这个特别明显。整个居住区域讲区域性，西面的人可能买香山的别墅，可能买中央别墅区，这是看他的取向，如果想买很好的产品住，那就买香山产品。如果想买能住，将来又能赚钱的，就买中央别墅区的。这块是比较活的特征。第四，我一直没有找到很合适的词来形容它，它的特点可能与前面几个特点相吻合的，是一个个性化的体现中央别墅区的特点。
【主持人】：能够共融这一点。
【刘文斌】：跟前面几个特点，国际化、多元化，和谐化，个性化。所谓个性化比方说潮汐你们项目可以在二期、三期做大的别墅，前期可以做小独栋也没有问题。张和你们项目，在你们旁边做独栋，我可以做联排形态的，甚至做其他的，不管做什么形态，如果这个产品很好，就行了，一定有人喜欢他。这就是个性化。包容性体现的个性化的追求是一个国际化社区最鲜明的特点。你不能说买第一期产品的人就没有现在买现在的别墅的人有钱，选择的唯一性就是根据我喜欢就行了，我觉得它适合我就行了，这就个性化。产业开放呈现越来越多，百花齐放的，多元化的。非法的，合法的，也是国际化，在香山非法就修不了，在那里就可以。中央别墅区是天时地利人和的产品，发展到今天，就像三里屯酒吧一条街一样，如果后面的几个别墅区和未来还会形成的别墅区，多少带有人为规划的话，我相信中央别墅区当时兴起之时没有这个规划的，别墅不是天生中央别墅区，未必只属于中央别墅区，但是中央别墅区天然是属于别墅的。
说到未来趋势的话，中央别墅区在这15年积淀看，中央别墅区还会在这四个特点展开，仍然会坚持国际化的原则，因为它已经有国际化的血液，深入到苏骨髓里。仍然是多元的，国际化必然伴随着是多元的，仍然是活跃的，仍然是个性的，他的特点仍然是这几块。
我的判断，如果北京未来的区域，我自己个人觉得最有前途的别墅区，就像马太效应一样，强者会更强，弱者更弱，我最看好是一东一西，是中央别墅区和香山板块别墅区，从过来的想法来说，我自己觉得香山板块是尚未开启的处女地，从自然环境来看，是那种的。但是如果仅仅是中央别墅区那几个特点，中央别墅区是独一无二的选择。大概的趋势就是这些。
【主持人】：中央别墅区的氛围比较国际化一些，西边更加权贵一些，完全感觉不一样。
【刘文斌】：一个是世界经济脉搏，一种是另外一种形态影响中国人文的感觉。非常明显。
【主持人】：龙湾别墅一期150套独栋别墅，于2005年5月开始销售，于2006年5月售罄，并于2006年6月交付使用，目前收房率达到95%。二期总计开发138套独栋别墅，目前已经基本销售完毕，预计2007年11月30日交房，三期预计于2007年6月推出。我们一共有10期是吗？
【杨潮汐】：规划是10期。
【主持人】：最新的消息，龙湾收购了知名的力迈学校，请杨总讲一讲周围的配套，讲一讲教育方面。
 | | 龙湾营销总监 杨潮汐 |
【杨潮汐】：我觉得搜狐的消息还是蛮灵通的。谈一谈中央别墅区的认识。中央别墅区的特点归纳成三点，刚才几位老师也说到国际性，相比于其他的别墅区来讲，最重要的还有另外一点是配套的成熟性。归结成熟性，因为毕竟是经过十几年的发展，从配套来讲，像学校，像ASB学校，北京顺义国际学校，是北京目前最大的学校，是当时由英国、美国七个英语系国家为他们使馆的子女上学所建成的。包括美索丽，包括德微，另外一个消息，我们刚刚和英国一个学校合作。其他的比如医疗、银行金融方面，还有日常的生活配套，都有几千米的配套，这是其他别墅区所没有的。
第二个说到国际性，几位老师谈得很透彻了。就官方的数字，一万多套别墅一直70%是老外在住。这在中央别墅区非常普遍的。这个现在有了一定的变化，这个变化从2005年7月份，我们这边有一个限外令，就是限制外地人买房，有很多条件，居住满一年，只能买一套房子，这个在龙湾的体现，因为一期是在2006年7月出这个政策，一期我们那边当时购房一大半是持外籍身份，可能是黄皮肤的，就是“香蕉人”。但是二期因为有限外令，一个外籍客户也没有。
第三是投资性，中国人买而不住，投资回报率在前几年，不是说多少钱的问题，是租不到的问题，那个时候投资回报率20%、30%非常高，现在保持在10%到12%，其他别墅区不能比拟的。从07年7月份以后，政策有变化，境内人士大量涌入，二期138套全部是境内人士，在中央别墅区虽然说配套很齐全，但是有一个很大的问题，这之前也是阻碍境内人士来购房的，可能经济实力达到了，有去享受悠闲生活，享受高品质生活的想法，但是他解决不了子女的教育问题，因为这里只有国际学校，而我说的都是非常知名的国际学校，在国内都是非常知名的，但是对国人，对精英人士的教育没有，只有对外学校，办的时候在鼎盛时候有两三千名孩子，随着教育体制落后，慢慢地到去年就有500名学生。基本上进入慢慢快消亡的状态。但我们集团从厦门过来，在厦门主营胡氏教育，在厦门有两所学校，04年厦门的英才学校做了一件轰动整个福建省教育的事情，从打有高考以来，从来没有出现过的福建省理科的高考状元能够出在一所私立学校，在2004年出在英才了，厦门英才考生以704分的成绩考取了福建省的高考状元，05年考取了厦门市高考状元。丽曼投资方是北京的一个房地产合作，跟丽曼合作有一些问题，丽曼考虑跟我们合作，发展丽曼学校，现在全面接手了，我们董事长也出任了丽曼学校的董事长兼校长。
【主持人】：也是为了吸引更多购买这个区域房子的业主的孩子去这个学校上学。
【杨潮汐】：我们老总是一个文人，做房地产开发不是最终的理想，他的理想还是做教育，跟孩子打交道。马斯洛最终的追求自我实现，他追求自我实现是做教育。
【主持人】：你们收购力迈之后，现在有500人，如果这个别墅卖得不好，可能还是70%的外地人，还是住的很少，做这个有什么意义？
【杨潮汐】：这个学校是寄宿制的，不一定针对别墅，市里，外地的，也有进入学校的可能，不像走读的，而是寄宿的。我们从厦门英才调来大量的力量，包括厦门执行校长做丽曼的执行校长，包括大量的教师队伍也跟进。栾总全身心投入到教育事业。我们的定位不仅仅是中央别墅区，服务于中央别墅区，它的定位是中央别墅区，顺利区，北京市，辐射到其他地方，首先的顺序肯定是服务于中央别墅区的。
【杜猛】：力迈学校最早的时候也是做别墅，是因为手续批不了，没有折了，做学校。是歪打正着。做了这个学校之后，一不留意成为北京市第一所最好的，最贵的，最鼎盛的一个民营的贵族学校。先是贵族学校，不存在国际化，是因为这个地方正好建在一个国际化区域，没有办法，逐渐形成所谓的国际学校。
【杨潮汐】：力迈国际学校不像SB国际学校，它招收的还是内地人的孩子，国际只是挂一个名字而已。
【杜猛】：完全一个收费高，一个学生一年下来38万，就这个。
【主持人】：当地住别墅那么多人，对他们来说费用不算高。
【杜猛】：但是有一个，栾总当他们校长，他说爱这个行当，爱这个教育是一个文人，更重要的是丽曼教育是一块肥肉，绝对是赢利的。
【杨潮汐】：这个我反驳一下，我们算了一笔帐，投资回报率按最理想状况的话，15年到20年来算，这完全是赔本的买卖。
【杜猛】：占地那么多，一栋楼，放着自然增值也够了。
【主持人】：他是转嫁周边的配套，周边的配套也会越来越好是吧？
【杨潮汐】：包括新国展起来，整体的中央别墅区的形态，完全又有一个变化，大家可以想像现在在三元桥的国展，那个地方人非常嘈杂，真正的周边的环境，那边的客户，那些业主能够忍受这么都市化的东西吗？因为别墅相对有一个氛围的，他们有些向更远的地方搬。另外别墅基本上不批了，我们龙湾立项是在2001年，非常早了。到2002年7月以后没有立项了。现在经过三五年时间把存量别墅消化掉以后，中央别墅区有另外的走势，不是以市场为主了。包括现在对用地非常紧，如果前期规划没有过，现在容积率必须达到1以上，理论上来讲，就现在去拿到土地了，你想做的话，对不起，你的容积率必须到1。不知道龙湖的容积率怎么过的，因为当时报批是0.7，如果赶早的话，如果没有过线的话，就卡住，就得1了，要不然过不了。我们听到很多别墅项目，大盘后期土地没有下来就是有问题了，不会再有1以下的别墅，1的概念就是叠拼了。
【主持人】：龙湖地产从重庆转战北京，第一个项目就在中央别墅区，想问一下张总和蔡总，龙湖地产对中央别墅区怎么选择这块地，谈谈区域价值的在升级问题? 从城市化进程、客群变化、产品设计等方面讲解一下？
 | | 龙湖地产策划中心经理 张翮 |
【张翮】：我先说一下龙湖这边的情况，中央别墅区到今年是15周年，龙湖到今年也是13周年，龙湖原来在重庆做几个比较经典的别墅项目，相当于是属于非常纯粹的北美风格的别墅，我们在座的一些老师和媒体的朋友都去看过，评价非常高的。我们在北京选择中央别墅区也是想找一个相对来说比较擅长的方面来切入。刚才老师也提到中央别墅区的发展是自发的过程，自发的过程毕竟是有几个方面的配合，一个是天时，天时是因为中国的改革开放，北京整个城市的国际化的发展带动了这个区域的发展。第二是地利，它离机场比较近，因为有机场高速，还有温榆河这边的自然景观环境，靠近燕莎。第三是人和，是最重要的方面。这里包括几个部分，有政府的规划，有开发商，这里历经了很多开发商，开发商都为这个区域的发展做出贡献。所有居住在里面的业主，他们也为这个区域的成熟国际化氛围做出了他的贡献。
龙湖地产是希望凭借我们在几个方面的优势，比方说物业管理新的周到的物业管理，我们的园林景观是细致的，多层次的园林景观，包括我们的产品舒适度，从这三个方面，希望能够给中央别墅区带来一些不一样的，一些新鲜的选择，供客户进行选择。我们也希望为中央别墅区的发展做出我们自己的贡献。
 | | 龙湖地产滟澜山项目销售经理 蔡翊诚 |
【蔡翊诚】：张翮是从市场的角度来谈一下龙湖对市场的看法，我就从客户和营销的角度来谈一下中央别墅区承上启下的思考过程。龙湖到北京拿地的时候，我们也看了非常多的地块，为什么最后拿上后沙浴这块，我们看重几个特点，第一，前辈都提到关于中央别墅区的国际化，第二，就是完善的配套和独一无二的人文氛围，这是我们一直非常强调的。坦白地讲，几位前辈也提到，中央别墅区和西山，跟亚北地位是比不到区位的环境，要比产品，中央别墅区相对来说是比较滞后的，为什么这个区一直保持那么好的市场环境和口碑？总结下来，最终是落实是住在这里的人，这是我们对中央别墅区比较笃定的想法。这个区域从92年发展到现在，经历了无数的发展阶段，建筑风格也是不断地变化，最早丽京花园直接把国外设计师图纸拿来就盖，没有任何的修改，到后来的观唐，到北美的或者乡村的，很多种风格。但是你发觉产品在不断地变，但是一些好的项目，一些自然环境好，人文环境好的项目，虽然过时了，房子老了，但是依然很受市场追捧。比如像名都园，比如说丽京，这样的项目从95年弄到现在，户型比较老，大部分户型没有地下室。坦白来说，到现在，那么多租客想进去，投资回报率到现在依然那么高，这是在别墅的生活，更多的是方式，是生活方式，而不是建筑本人。以前老在讲我们在卖什么风格，我们在卖什么风格，这个区域的客户更多看重这里的氛围和家庭的氛围，这是中央别墅区区别于整个北京市场最大的区别。
我们经常在广场上看到在区域街道上，一些大人，父亲或母亲骑着自行车后面跟着一串孩子。忙完工作，更多的时间陪自己的家人和小孩。在这个区域里是营造一种生活的状态，所以慢慢地丽京、名都园的房子，经过五年、十年以后，成长起来，住在里面的人舍不得搬出去，要不然现在新国展，人家会继续住。因为新的项目选择起来，他们有点不习惯，里面没有成年的树，没有那么好的物业。之所以选择这点，龙湖地产之前一直在重庆做，在北京是第一个项目，我们觉得责任非常重大。在这里更多考虑的是针对的目标客群怎么样去发现，他希望得到的是什么样的生活方式，最后得出来一系列，客户更多的是喜欢成熟的居住环境。第二，非常重要的是物业。建筑本身生命力是比较弱的，反过来你的树，你的植物，你的氛围，你的物业是保证物业保值增值非常重要的特点。龙湖在这里怎么样，我们提出来用成本来换时间的概念，之前大部分的项目都是建筑新起来，园林都是一棵小树苗，客户在里面陪这个树一起成长，你要长成名都园，要付出七年到十年，到这个时期，一般客户在换房子，因为房子已经老了。在滟澜山，我们希望入住以后住很长时间。我们所有的植物全是用的成年树，都是20年以上的。我的感觉就是要让整个社区看不到房子，建筑在里面不是社区的主体，而是住在里面的人。我希望通过这样的价值观传递，聚集一帮素质非常高的客户在里面。我们中央别墅区很多项目，优山美地这个产品在当时算是比较领先，在今天看来也是比较主流的住房。但是优山美地保持到现在，不动产二手交易，租金是最高的，住在那里是决定优山美地决定这个品牌在中央别墅区最高，IBM的CEO住在里面，摩托罗拉一二号人物住在里面，还有财经界的人物住在里面，你住在里面，要付出七八千美金的预算，你很向往，但是住不进去。所以客人是非常重要，绝对这个品牌，绝对这个项目非常重要的价值。刚才几位前辈谈到一个情况，中央别墅区国家对这个别墅用地一直限制，第一你拿不到地，第二你拿到地以后，容积率提不高，造成小户型，低总价的产品会出来。跟很多客户聊过，客户觉得这是非常好的事情，以前要进中央别墅区，中央别墅区像一个圈子一样，以前要进去是付门票，像优山美地门票要80万美金，现在价格下来了。现在市场就有一个变化，这个变化吸引了国内的精英也会慢慢地开始向往这个区域的生活，因为这个区域的生活是国际化，不一定要精通美国的语言，或者一定要拿美国的护照。不一定，世界是平的，很多对外交往越来越高，造成客户对国际化生活非常向往，在这里找到一群价值观非常相似的人。
这次滟澜山从产品的研发到工程的推进上，重点就从这几个方面考虑。第一，给居住者提供一个成熟园林的居住氛围。第二，龙湖三年是得到全国住宅满意度，用户满意度第一的品牌，这个在全国算是比较领先的。当然只是过去，我们希望把好的物业，好的住宅服务带入北京，带入中央别墅区。
【主持人】：还有一个问题，正好跟网友的问题切合上了。刚才各位都说到了新国展区域，新国展开始之后，到底给这个区域带来的是利空还是利好，是利空大还是利好大一些？请谢老师讲一下。
【谢远骥】：新国展主要是因为那个地方比较空，地比较大，交通比较方便，所以新国展就放在这个位置。新国展放在这个地方，对城市化进程起到加速作用。刚才各位都说到别墅区，每个别墅区，每个别墅区内部建设都非常好，从还没有到那里，离100米、500米就有树，林荫大道，但是再看一看农村原来住的那些人，那些人的环境非常差，因为那个地方原来就是农民，这些农民的土地都被盖了房子了，他们现在也不种地，有的是盖些小房子出租，出租给外来人，但是这些人都是打工的等等，另外拾破烂的这些人。你到周围的村庄看看，特别靠着京顺路周围的房子一去看看，前段时间接触过一个工厂，准备搞旧村改造，这些地方都去看过，照了很多照片。跟别墅区形成强烈的反差。如果开发商把这个地方盖别墅都盖完了，不可能把这些农村的农民重新给他盖房子。这个任务就落在政府肩上，将来在这里建立新国展以后，相对地可能还会带动其他的产业，这些其他产业来了以后，又有好多就业机会，让这些人到那里就业，旧村应该逐步地改造，现在别墅区虽然说是中央别墅区，但是别墅和别墅之间距离很远，中间很多农田，有很多村庄，还有一些东西隔着。要想把整个地区建设好，应该说国展是放在这里比较重要的公共建筑。还有一些类似的配套，比如说大的shoppingmore，大的学校，大的医院等等，整个社区变成和谐的社区，否则的话，这是不和谐。这边都是围得死死的，进去都得拿证件甚至保卫。旁边的地方随便住，甚至于一些外来人口在那里没有人管。生第二胎的，都跑这里去了。说得不客气的话，城市应该非常重视这个地方，否则的话，这些地方就会跟他形成很大的差距，一个反差。要想让这个地方非常和谐，作为政府来说，也应该关注这些旧村的改造。应该把公共建筑规划，随着交通的发展，轻轨、快速路，交通的发展，从公共建筑，从高档住宅，这个地方说别墅区不是非常恰当，在上次座谈的时候已经说了，别墅在我们国内应该是在风景非常好的地方建别墅，这不是别墅，实际上就是高档住宅区或者独栋别墅区。
【主持人】：比较适合宜居了。
【谢远骥】：现在随着出台政策，中央土地部门的定义就是独栋独户的独院叫别墅，如果联排或者叠拼的或者集约式的也不叫别墅，叫低密度住宅。将来在那个地方会出现一批这样的。
【杜猛】：接着谢老师说，周边地区城市化进程，后15年别墅区的发展里面的有不和谐的因素，过去有一个观念，老百姓在这个区位，贫困差距很大，到底谁影响到谁，这个得说清楚。实际上是你到这里盖别墅，开发商给老百姓的印象就是批山开地，制造污染，这个环境不好，你的房子是垃圾，城中村，城市化进程带来了城中村的概念，老百姓住得比较差，贫富差距极大，是你影响了人家的生产，你去了，房子高了，物价也提升了。
【主持人】：社会在发展，历史在前进，总有一些人会被淘汰的。
【杜猛】：在某种意义上你的观点也对了，实际上你影响了老百姓的生活，你破坏了人家的生活，不是人家对不起你开发商，是开发商对不起人家。
【主持人】：没有开发商进入这个地区，中央别墅区的发展更原始。
【杜猛】：这个应该引起我们注意的是2003年7月份，顺义就没农民的概念，7月份已经定住是北京市集体的把顺义区集体地改成非农业户口区，所有的农民一次性变成非农业户口。
【谢远骥】：现在的发展是原来是城乡二元化，今后就是一元化发展。你的乡村也得像城市一样，小城镇，不一定盖大高楼就是城市，你环境很整治，工作那些人不是面朝黄土背朝天，是机械化的生活。
【主持人】：新国展提供了很大的就业空间。
【谢远骥】：会这样，除了新国展以外，还有一个地方是郊区有商业区，有停车场，人家可以到那里买东西，东西很便宜。类似这样的，还有一些有医院、养老院等等，都可以往这个地方建。同时打造这个环境。在打造环境的同时，应该对旧城的农民，原来的农民应该给予重视，而且应该有政策。
【主持人】：就是国家政府的责任了。
【谢远骥】：对。
【杜猛】：顺义区有未重视的，这个地方没有穷人，这是最早定义为工业区，第一既不享受农业政策，也不享受高科技园区政策。后沙浴是北京市定的试点小城镇之一，是最早的定的。是可以转户口的。所以万科93年在这里拿项目，在某种意义上，万科是郊区化住宅在北京开先河的单位，所以后沙浴发展非常快，城市化进展是早就开始了。再加上2003年顺义区全区老百姓一次性非农业户口的改造，全部变成市民，对于他们的土地保护，顺义区是做得最好的一个区位。现在关键是国展对整个周边的发展影响。
【主持人】：我去那边感觉一个别墅挨一个别墅，看不到乡村。
【谢远骥】：你没有到农民集居的地方看。
【主持人】：我知道好多名人都住在那里，王菲、巩俐都在那里。
【杜猛】：文化人特别喜欢那个地方。
【谢远骥】：那个地方新兴起来一部分小商业，小商业在别墅区附近，是用旧房改造的，装修不是很豪华，设计手法很现代，而且还各有特点，这都是自发形成的。有了自发形成以后，慢慢扶植，慢慢长大，如果真建一大片，很难形成，慢慢形成。有意识地去改造，现在已经有许多了，有面包坊，咖啡厅，还有特色的餐饮。
【刘文斌】：在天竺至少有三个商业地产项目在运作，除了新国展以外，未来有一百万平米，新国展对中央别墅区居住没有好作用。因为中央别墅区本来是很纯粹的，很好氛围的环境，很单纯的，把新国展弄去以后，除了增加交通压力，使得整个城市的污染和人流增大之外，这些人如果说有，对这个别墅区未来利好，只有一种，也许有多些人成为那边的租户，如果现在中央别墅区不缺租户的情况下，会对当时的别墅环境，整个氛围非常杂。
【谢远骥】：他会提供一些就业机会，使最低层人他的生活会改变。你说的是对住高档区的人影响。
【杜猛】：他说的是对中央别墅区绝对是利空，但是谢老是更站在老百姓角度上，是有良心的知识分子。
【张翮】：那个区域城市属性的增强，谢老师提到一点，只会把过去不和谐的东西抵消掉一些。
【刘文斌】：不需要用这种方式抵消，农民未来不属于中央别墅区，这是要移居出去的，就像老百姓要搬到涿州去一样，这是没有办法的，这是经济发展一部分牺牲的先决条件。所以新国展一定不是现在面临的许多项目销售的卖点，一定不是。
【蔡翊诚】：现在就是这样的情况，从实际工作中，看到其他项目跟客户也做了一些沟通，的确是刘总说的。说到这个，就感觉到从开发商角度，觉得是一种责任，这种责任就是按照他们的价值观，生活方式建立最舒适的，又在中央别墅区，可以回避国展的好项目。
【刘文斌】：你们项目离新国展比较远吧？
【蔡翊诚】：比较远，我们项目离京城比较近。刚才我提到老项目业主的生活方式。
【主持人】：老项目会更感兴趣新项目。
【蔡翊诚】：因为地缘性很强，他的朋友在这里。
【张翮】：这些客户离不开这个区域，能做的选择就是在这个区域里做选择。
【刘文斌】：新国展就是人流量，政府这么规划，本来就是不正确的，不应当把新国展规划在那块。
【杜猛】：奥运会申办以后，新国展论证不是论证一次，选址三个，一个是亦庄，一个是往港口去比较方便，一个是亚都，第三个选择是顺义，最后还是砸在那个最不应该砸的那个地方。
【谢远骥】：当时是顺义政府极力争这个项目。因为对当地老百姓有帮助。起码投资那么多钱，那些钱都被打工人挣走了，挣走了以后，提升了当地的经济。
【刘文斌】：一个项目高端与否，不是跟建筑质量有关系的，是跟人群有关系的。中央别墅区之所以觉得不错是因为人构成的，是因为一串人构成的。谁住在优山美地，它就很厉害了。中央别墅区建在那里，一旦砸了，乱了，就不值钱。人才是最核心的。在国外哪个社区好，再好的社区，搬一个黑人进去，马上就是低档社区，或者去一个中国人，马上是中低档了。一定是纯粹的人的社区。
【主持人】：我们的论坛接近尾声，做一下总结。诸位老师说了这么多，风风雨雨中央别墅区15年，有它的失败，有它自己的成功，它今后的发展一定像各位老师说的那几点，是个性化的，是活跃的，是国际化的，吸引方方面面的地球人，它的未来肯定有好的，也会有一些不好的，但我们会更加愿意去关注它。如果更多的人去关注它，这就会向更好的方向发展。下面请每个人给我们中央别墅区这15年做一个寄语。
【张翮】：中央别墅区历经15年积淀所形成的成熟的国际化氛围，现在是别墅置业者最佳的购买中央别墅区别墅的时机。
【杜猛】：一句话，就是希望中央别墅区成为真正意义上的中央别墅区。
【谢远骥】：我希望从中央别墅区不断地发展，整个区域变成一个非常和谐的，环境特别优美的中央别墅区。
【刘文斌】：别墅未必天生需要在中央别墅区，但是中央别墅区天生就是属于好别墅的。
【严涛】：中央别墅区应该放下一些架子，这样才可能有第二次腾飞的机会。
【蔡翊诚】：希望住在这里和将要住在这里的人会感觉到幸福。
【主持人】：谢谢大家，谢谢各位网友。 | 
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