昨天：“房子里面有SARS”：

　　深圳的房价在2005年以前一直保持一种良性的增长，每年3-5%左右的升幅属于正常的价格走势。个别楼盘，如招商花园城（查看地图），招商阳光带，万科城（查看地图）等社区，因为本身的地段优势，近期利好，和消费群体的整体效应，出现较大升幅也是出于一种可以理解和可以接受的范围之内。而深圳的房地产增幅爆发性增长，应该是在2005年下半年以后，在2006年达到了顶峰。究竟是什么原因，不会仅仅是利好的因素。

　　记得2004年，出于工作需要，我准备研究炒房者的心理状态和投资课题，我在书店、网络书店、以及图书馆查找买房、炒房方面的书籍，我只找到了两本，其中一本比较系统的介绍了香港炒房业者的故事，而另外一本只是点到的提了几页。但是2005年中，《蛇口消息报》刊登了一片关于“炒房客”的文章，介绍他的炒房经历，道出了炒房的一些内幕，结果这篇文章在房地产界的影响并不大，相反，在很多市民中的影响比较深刻。稍后《南方都市报》，《深圳晚报》都进行跟进，大篇幅的报道一些炒房客的“炒房经”，甚至动用了连载，专题等形式。

　　这么做，从新闻从业者的角度来看，他们只是关注社会民生，引起话题而已。但是这些文章，就像“香蕉里面有SARS”的短信一样，在普通市民里面造成了很大的影响。“一套两房，单价6000的房子，总价40万的房子，首期2成付8万，供30年。月供2300（可能算的不准），租出去能租2500，每月赚200……租一年赚一年租金，然后再50万卖掉，用10万就能赚11万……”这种赚钱方式，立即得到了很多人的响应。

“投入10万，赚一倍”的理想，就像传言一样，在市民中间传开。在之后我们公司开盘的物业中，明显发现投资客增多，而且很多人都把这个故事，告诉给自己的亲朋好友……一传十，十传百——香蕉里面有SARS，房子里面有黄金的故事就这么传开了。

今天：“欢乐谷里的深圳房地产”

　　2003年我卖楼的艰辛历历在目。开发商为了能在激烈的竞争中争取客户，偷面积，送露台，请明星，搞服装秀，参加展会，小区开楼巴，还不停的打折，送管理费……如果使用率低点，容积率低点，开发商都要想办法粉饰下。就这样顾客都要犹豫再三，很多签了认购书的都有要求退房不要的。但是2007年的今天，我已经无法找到合适的词来形容了。那里是买房啊，整个一个战时的物资抢购。

　　记得北方有个风俗，过年要给孩子压岁钱。最快乐的是孩子，最麻烦的是家人。一方面亲戚朋友硬往我们手里、口袋里塞钱；一方面，我们的爸妈还要伸手去拦……知道的是给压岁钱，不知道的还以为打架抢劫呢。

　　现在的深圳楼市，似乎就是这样，大家都在给房地产开发商们“塞”钱——想着法的使劲塞！而深圳二级市场的房价也在一路走高，甚至是每月500-1000的涨幅！

【价格严重偏离价值】

　　《马克思政治主义经济学》里提出，价格是价值的表象。《现代西方经济学》里，认为价格是供需平衡的数字衡量标杆。但是不管是马经，还是西经，都认为，价格依托於价值，而价格的最后确定，依赖供需双方的强弱。最终走向平衡。

　　目前深圳房地产市场，是明显的供小于求。出现这种情况的原因，不是因为供给量不足——政府在大面积的提供土地，但是这不是问题本质。而是需求过于旺盛，而且这部分需求，并不是真正的原始需求！

　　近代营销学之父菲利普，科特勒在他的《营销学基础（第五版）》第二章里面解释了两个名词：Wants and Need.但是他只解释了两个词的定义，而没有说两个词的关系。而根据我个人的理解是：

　　人最先产生的是Wants（欲望），在欲望达到一定的程度，并且在一定的客观环境之下，它会转化为Need（需求）。需求的集合就是市场，营销的工作就是去寻找这个市场。这个需求。

　　那么营销的工作就是：

1.寻找市场

　　2.没有市场，那么就要去发掘需求，然后聚集需求，提炼共性。

　　3.如果没有形成需求，还是停留在欲望阶段，那么就要制造外部环境，刺激这部分欲望转化为需求。

　　4.如果没有欲望，那么就要想办法刺激他产生欲望！

　　——这是我的理解，也是我在大学当助教的时候，给我的学生们的讲义。

　　不可否认，安居乐业的需求是我们老百姓的共性。在“昨天”媒体的渲染下，通过介绍成功案例的方法，刺激了一部分“资本人”（这里指有资本的人）钱生钱的欲望，在“卖不出去，可以自己住”的指导思想下，开始纷纷进入地产市场，开始物业投资。

　　然后就是1代2，2代4.大家再成功案例的“效应”下，纷纷进入市场。投资欲望被有效的刺激了，而这部分欲望完全转化成了需求和购买力——房价在一点点推高。在房价一直上涨的曲线下面，真实的需求也在被调动。

　　“有房子，咱们就结婚。”——相信这句话很多男人都听过吧在原始欲望，和传宗接代，有个老婆有家的欲望刺激下，男人们都拼了力去买一个属于自己的“热炕头”真实需求在“今天不买，明天更高”的预言下，纷纷转化为购买力。上家有货源，下家有人接的独特市场供需形成了。甚至出现了，炒家基本垄断二级市场，买房人只能到三级中介市场寻求房子的独特景象。

　　深圳地产独特的，投资，需求5：5分的市场形成了。但是现在，市场发生了变化：高企的房价一方面在刺激着投资者的逐利欲望；另一方面，却在抑制着真实的居住需求。房地产市场完全成了干炒，干卖，炒家互相鼓吹，炒家互相赚钱的情况。而炒作成本，在利益的欲望驱动下，一步步升高。

　　不管业内还是业外，大家都惊呼，深圳地产坐上了电梯。可是我说，没有，深圳地产坐的不是“电梯”，而是欢乐谷山顶上的“太空穿梭机”——10秒内把你弹到60米高空。坐在上面的人开心，站在下面看的人也开心，欢乐谷更开心。但是穿梭机不是只有上没有下的，而且当你到达定点的时候会非常的难受——但是你还是不相信这是痛苦的开始。

　　明天：80后们，准备埋单干炒，是现在大家对深圳房地产市场的形象比喻。高房价除了抑制需求，增加社会风险外，那么它还会带来什么问题？我简单的提下我的观点

　　1.社会风险——价格上升过快，那么政府就要做好迅速下降的准备。如果上升带来的是资本繁荣，那么下降过速带来的是社会动荡风波——当然有点夸张，中国的国民民主意识不强，那么只能采用暴力。但是对于逆来顺的老百姓，顶多忍着，可是对于资本人和资本家来说，他们可不会忍着。

　　2.城市竞争力下降——内地一些城市在纷纷出笼人才回流计划，提供住房，提供保障等优惠政策，而深圳目前的情况，无法解决人才的基本 衣食住行需求，人才离开不会象候鸟那样一下子一哄而散，但是会一个个的离开。而且对于企业来说，房价上涨，对其来说，其经营成本将严重增加——租房子的企业要面对高房租，已经买了房子的，那么要面临提高员工住房补贴，等问题。

3.舆论问题——面对媒体、群众百姓的指责。

　　三座大山压在了政府的身上，如何让房价软着陆，不大起大落是深圳政府面临的严峻问题而微观到我们小市民来说。2年的时间严重透支深圳房地产的全部价值空间，那么后期的单，就落在了80年代人的身上了。50年代的人不说了，60的基本都有房子了，现在专心培养孩子上中学，70年代的一部分有一部分没有，诚如论坛里面的雅号“空军”。而80年代，将会是埋单一族。

　　回顾历史，美国经济大繁荣之后是持续30年的萧条，日本持续繁荣之后是持续20年的不景气。80年出生的今年27岁，我81年出生，今年26.现在是泡妞的正当年。不过，3，4年之后就到了“女朋友逼房，逼婚”把自己逼成老公的年龄底线了。我们希望泡沫不破，但是破了，那么我们所面临的是什么？10年还是20年的不景气？我们要用自己的整个人生黄金时间，来为我们的“长辈”的投机埋下的结果，埋单！

    >>浏览更多房地产热点新闻，了解更多楼盘资料，请点击进入焦点房地产网首页