经历了三四月的销售低谷，北京商品房交易在5月份恢复常态，房价作为市场最为敏感的指标，始终保持着上涨的态势。但这一轮房价的上涨没有再引起舆论的过度关注，主要得益于比楼市更狂热的股市转移了人们的注意力。

　　竞“秀”又竞“价” 超级豪宅先发飙

　　让人们颇感意外的是，今年北京楼市的促销攻势始自售价动辄数百上千万元的超级豪宅。

　　先是京西大宅万城华府以一场“07典藏全球发售盛典”拉开序幕，推出其典藏品——18套千万级珍藏户型；接着北京别墅名盘玫瑰园在社区内举办隆重的四期开盘典礼，向来宾展示加拿大魁北克风情别墅，其价位每栋也在千万元级上下；之后，绿城地产在北京的样板项目御园分别在颐和园听鹂馆和香格里拉饭店为媒体、业内同行和准客户举办豪华盛大的推介活动；相隔一周，凭借位于西四环的优越地理位置高举“城市别墅”大旗的诸子阶项目借案名揭晓首次亮相；5月末，“别墅空间主义”倡导者、亚北名盘纳帕溪谷又闪亮出场，组织丰富多彩的活动，推介四期产品廊院独栋别墅，邀客户体验美丽的景街。真的是连连作秀，你方唱罢我登场。

　　北京市场千万级豪宅供应量猛增，已是不争的事实，这无疑增加了竞争压力，所以才会有以盛大活动吸引客户眼球之举。超级豪宅的放量供应一直让市场人士很担心，三四月份的市场低迷，也着实让开发商们捏了一把汗。但记者调查发现，最近多数项目都有成交，有些成交量还很可观。这些项目在加大户型面积的同时还竞相提价之举，表明其销售压力并不太大。

　　尽管房地产“限外政策”对京城豪宅销售速度与数量的影响难以忽略，但迅速增长的内部需求显然为开发商救了场。缘溪堂总经理陈晋刚认为，在北京市场上，有着区域优势和产品优势的超级豪宅还是有足够吸引力的，今年该项目已售出30多套，回款达3亿元人民币。玫瑰园副总刘文涛感觉北京千万豪宅市场大有潜力可挖，所以决定适时推出其“亿元楼王”。

　　不过，北京超级豪宅群中，也有因为产品定位不准或性价比优势较弱的项目陷入窘境的，京东一个以每栋售价三四千万元的豪宅为主力产品的项目面市日久，至今无一单成交记录。

　　城区尽皆万元“豪宅”

　　早在去年底，北京四环路内已经很难找到单价每平方米万元以下的楼盘；到了今年，找寻万元以下楼盘得到五环路外。一些位于四环路外、一期开盘单价在每平方米五六千元的中档项目，如今推广后期产品，已经堂而皇之地以“豪宅”自居，单价自然也在万元之上了。因为目前北京楼市现有供应有很多是“90/70政策”落实之前通过规划审批的项目，所以城区内大户型产品主导，单套总价基本上在150万元以上。

　　北京市统计局、国家统计局北京调查总队日前公布的1~4月份北京房地产市场情况显示，北京期房住宅均价增长较快，但商品房现房和期房销售面积有较大幅度下降，现房和期房的销售面积分别比去年同期下降了47.8%和14.7%，现房中又以住宅销售面积下降更为突出，达到54%。

　　针对该数据，多数业内人士分析认为，前四个月成交面积同比下降首要因素是新盘供应量明显下降、存量不多且以大户型产品为主，二是股市的异常繁荣分流了部分买房资金，三是加息预期及房地产相关政策的出台引发了部分买家的观望情绪。因此，官方统计数字并未引起开发商的警惕，来自销售一线的反馈和到手的销售收入，让他们放心地继续着涨价游戏。最令开发商担心的股市分流资金问题，现在看来也不再值得担忧，炒股的归炒股，买楼的归买楼，两个市场“井水不犯河水”。

　　市场专家指出，真正能够反映地产市场景气状况的数字，应该是销售总金额的变化，可惜政府公布的数字中无此一项，开发商的涨价底气主要来自销售收入而不是销售数量，销量下降而销售收入不减，开发商自然乐享其成。

　　一个值得关注的现象是，在住宅供应总量下降的趋势下，随着小户型产品相继上市，住宅单价上涨速度与幅度有可能加大，或将再度触动政府和市场的敏感神经。日前新推出的燕莎CLASS项目，主流产品是100万元总价的精装公寓，但每套面积只有50平方米左右，单价每平方米近2万元，开发商以香港、东京等国际大都市的房价作为参照系，显示与国际城市攀比房价的思维方式在京沪开发商中极为普遍。

　　商用物业市场走旺

　　5月29日，全球最大的瑞士钟表制造公司斯沃琪集团与北京CBD新地标建筑银泰中心在京正式签署入驻协议，宣布租用银泰中心Park

Life中351平方米的商业面积，开设全球最大的陀飞轮精品店，销售该集团旗下所有尊贵品牌，并在此开设客户服务中心。这只是北京商用物业成交的一个最新案例。

　　今年以来，在国内经济利好和奥运经济促动下，北京商用地产市场持续走旺，交易活跃。5月25日，交通银行、环洋机构、东海证券三家机构与西三环新地标项目财经中心签约，使得该写字楼单月成交总额达3亿多元，成交面积15000多平方米，刷新北京今年写字楼单笔成交纪录。5月19日，位于北三环的时间国际中心二期和国际风情餐饮街隆重开盘，当日，一家文化公司斥资8000万元整购下其G座物业。

　　仲量联行日前公布的一季度北京商用物业市场报告显示，北京写字楼和商业面积的租赁及购买需求强劲，成交活跃，甲级写字楼的表现尤其引人注目，有效需求创下历史新高，一季度净吸纳量超过33万平方米，相当于去年全年净吸纳量的90%。该机构北京研究部主管凯安娜分析：“今年计划投放市场的写字楼面积超过150万平方米，市场预期整体租金会有所下跌，然而本季租金却比上季度涨了1.6%，未来金融和专业服务业对写字楼的需求将更为突出。”

　　针对北京商业地产市场现状，仲量联行北京董事总经理翰德伟指出：“目前北京是众多国际零售商的首选目标，新的商铺供应为国际零售商和投资者创造了更多的机会，所以交易也很积极。”这一点北京银泰开发商颇有体会，该公司总经理尹筱周反映：“对地理位置优越、品质出众并且由国际高水准物业管理团队管理的顶级物业，国际零售商非常看好。”斯沃琪集团中国区总裁陈素贞的表态也印证了这一点。

　　可以预见，借助整个经济面的利好以及奥运题材，在相关政策不出现大波动的情况下，北京无论民用住宅还是商用房产都有望演绎旺市行情。不过，基于地产和金融关系的日益密切，股市的大幅波动也许会影响到楼市的平稳。