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近来关于高考人数增加将促使房价连涨10年的话题正在引起新一轮的争论（详见《金楼市》上期寒冰专栏）。各种评论中影响比较大的属人民网墨冰和《现代金报》时寒冰的评论，其论点和结论大致相似。我这里想探讨一下住宅需求的来源及其有效性的问题。
构成住宅需求的主体是人口。所有的商品市场都受到这一供求理论的支撑。在发达国家，由于房地产市场进入成熟阶段，他们对住宅需求的变化基本上来自区域内部的人口结构变化。我国的很多专家也非常喜欢引用国外的房地产市场理论来指导和评判中国房地产市场，但不知道什么原因，他们总有意无意忽略了中国发展中市场与发达国家成熟市场的背景差别，在经济学中亦犯下了“不能保持其他条件不变”的谬误。这一谬误在本次争论中也很突出。
我们先来分析成熟市场的人口特征，成熟市场的城市化率已经基本维持在一个较为合理的水平，其本身的地产需求变化主要来自内部人口结构的变化，所以国外成熟理论中，研究最多的就是人口结构、年龄、收入、家庭结构、性别等等。
那么，如中国这样的发展中市场又是怎样的呢？对此，国内各机构的研究远远落后于地产的发展速度。但我们依然可以窥探一些特征。中国城市化率较低，目前仅有40%左右，与发达国家平均80%以上的城市化率相比差之甚远。这个阶段的特征，就是对城市住宅的需求更大一部分是来自农村和非原住城市人口对地产市场的支撑，房地产市场需求支撑中的人口因此是一个外源性支撑。当一个城市能够给外来人口创造足够的就业机会，那么它的外源就会十分庞大。这就是为什么珠三角、长三角和京津地区的流动人口特别多，也是各大学生就业的首选区域。于是，这三个地区也成了房价上涨最快，房价绝对值最高的区域。这部分人是构成经济发达地区房价高于其他地区的根本原因。从这个层面来说，大学的扩招事实上可看作是一种对农村劳动力的定向培训，定向的方向就是城市（各种高中、技校和中专的教育也是定向城市的一种培训）。
上述这一特征必会导致国外地产市场理论对中国市场的“水土不服”。
尽管中国在1982年开始执行计划生育政策，全国的出生人口大幅度下降，但由于教育规模的扩张，本来只有10%左右的大学升学率，如今已上升到50%左右，远远超过人口出生水平下降的比例。前面已经分析，大学教育其实就是对农村居民定向城市的培训教育。因此尽管表面上看中国出生率在下降，但由于教育面的扩大，对于城市人口扩张基数而言，规模不仅没有缩小反而继续扩大。这几年高考人数的持续快速上涨就是一种明显的例证。
据上分析，笔者认定：在地产市场高速发展中的中国，研究教育政策将对房地产市场的未来需求和需求结构具有十分重要的意义。关键的问题在于，多大的扩张将保证房价的持续增长，是不是现在的教育规模扩张就能够支撑房价持续上涨十年？这还需要更多的数据和研究来佐证。 >>浏览更多房地产热点新闻，了解更多楼盘资料，请点击进入焦点房地产网首页 | 
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