亦庄新城规划大背景

　　今年，北京市政府批准了“亦庄新城”规划建设，新城规划范围包括北京经济技术开发区，大兴区下辖的亦庄、瀛海镇行政辖区以及旧宫镇三海子地区，通州区的马驹桥镇行政辖区以及台湖镇位于京津塘第二通道以西的行政辖区,规划面积212.7平方公里。到2010年，人口规模控制在30万人，城市建设用地规模控制在55平方公里左右。到2020年，人口规模控制在70万人，用地规模控制在100平方公里左右。新城功能定位在建设成为以高新技术产业和先进制造业集聚发展为依托的综合产业新城，辐射带动京津城镇走廊产业发展的区域产业中心。主要发展电子、汽车、医药、装备等高新技术产业与现代制造业，引导发展商务、物流等功能。

　　亦庄新城的近期目标为加快产业园区及产业基地建设，初步构建以高新技术产业为主导、面向京津区域发展的新型产业格局；加强区域交通、市政、公共服务、住宅和生态环境建设，完善社会服务功能，逐步实现由开发区向综合产业新城的转变。目前的建设重点是强化中芯国际、奔驰汽车、京东方等优势企业带动作用，启动路东新区开发和河西区配套建设，建设产业发展新区；以京津城际轨道交通建设为契机，加强对外交通通道和市政基础设施建设，增强对外辐射发展能力；搞好各功能区及开发区周边重点地区建设，完善公共服务及住宅配套，提升新城综合服务功能。

　　路网交通发达 轻轨2010年前通车

　　亦庄依靠五环、六环、京津塘高速与三环、四环、京石、京开、京沈、京通、京昌及机场高速等形成立体的交通网络。从亦庄核心生活区驱车前往国贸仅需约半个小时。

　　规划中的地铁12号线作为地铁5号线的延长线，以宋家庄为起点， 直达北京经济技术开发区，将于2010年之前开工并实现全线通车。亦庄轻轨还可与地铁10号线、11号线换乘。

亦庄核心区配套完善/交通便利

　　目前亦庄已开通10多条公交线路，通过成寿寺路、博大路、京津塘高速等三条大道直通国贸桥、崇文门、永定门、西客站、公主坟、颐和园、中关村、亚运村等地区。据了解，其他公交及巴士线路也正在运作中。

　　而马驹桥并没有太多的公交车，仅有几趟可达核心区，并通往北京西站、前门等。

　　公交一览：

976区间：八王坟—荣京东街中路—亦庄第二公交站

723路： 崇文门—红桥—方庄—城外诚—博达国际交流中心

324路： 公主坟—立泽桥—玉泉营—洋桥—亦庄—实验学校

732路： 颐和园—中关村—百石桥—展览路—天宁寺—洋桥—方庄—城外诚—开发区体育中心

655路： 方庄南口—成寿寺路—城外诚—亦庄—卫生院

927路： 柴厂屯—亦庄—城外诚—永定门

927支： 长子营—亦庄管委会—城外诚—木樨园

946路： 方庄南口—成寿寺路—亦庄

运通115：营慧寺—亦庄—鹿海苑

运通202：金庄—万源街西口—北京奔驰

小11路：亦庄镇政府—木樨园—立泽桥—翠微大厦

小35路：博达国际大厦—城外诚—潘家园—国贸—农展馆—和平西街—奥体东门

　　马驹桥配套不足 依赖亦庄核心区完善的配套

　　目前亦庄核心生活区的配套已经比较完善，而马驹桥的配套则显得非常匮乏，马驹桥镇自身的乡镇配套档次不够，因此其主要依赖核心区的配套。不过从马驹桥开车前往核心区还需要大约15-20分钟的车程，也可选择乘坐公交车。

位于马驹桥的通州实验第一小学

　　在马驹桥，教育配套值得一提的是这里有通州实验第一小学。此外，就要依赖核心区的教育资源，有：美格双语幼儿园、大地双语幼儿园、21世纪双语幼儿园、北京国际管理专修学院、亦庄镇第一中心小学、亦庄中学等。

亦庄核心区的同仁医院

　　马驹桥缺少大医院，不得不依托核心区的同仁医院，据了解，该医院的医疗水平、软硬件都非常不错，能够满足在亦庄核心区生活的高端消费者的需求。

　　核心区的商业有：大雄商业中心、上海沙龙新天地商业中心、华润超市、小白羊超市、美廉美；华冠购物广场、大中电器、国美电器等；

亦庄核心区内的学校

　　核心区的银行：工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、北京市商业银行、中信实业银行、上海浦发发展银行等；

　　核心区的商务、休闲：中国国际电子商务中心、伊梦华都大酒店、博大公寓、锦江富源酒店、圣福华国际俱乐部、鸿禧长新高尔夫球场等;餐饮：大雄商业中心、肯德基、吉野家、伊梦华都大酒店、博大公寓等；公园：占地4000亩的国际企业文化公园、凉水河水上公园、山海子公园等；

　　总体来说，马驹桥的配套有待完善。 5月北京经济开发区接连推出了三宗公建地块，建筑总体量超过12万平方米。此外，还将向市场推出5.4万平方米的3号街区商业地块。也就是说，目前已知的今年将推出的开发区商用地建筑体量就超过了17万平方米。

　　有专家分析认为，随着环渤海地区战略的进一步深入，作为京津塘沿线核心支点的亦庄开发区将迎来商务地产项目的放量高峰。

马驹桥某项目商业街

　　客户具有高知性

　　从在亦庄市场操盘最早、操盘项目最多的代理行中广信（亦庄核心区域约有一半项目由中广信策划、销售）了解到，通过对其积累的十几万客户资源进行数据分析，亦庄项目客群大致呈如下特征：

　　年龄层次：主要集中在30—44岁，占总数的58%。

　　职业分布：客户从事的职业相当广泛，其中IT通讯、商贸物流、建筑及房地产、科研科贸、金融保险等行业居多，反映了客户的高知性和稳定的收入来源。

　　区域来源：70%以上的购买者是来自CBD和东三环地区的中高层白领人士；同时，亦庄聚集了众多国际知名企业，很多中高层管理人士在此购房，亦庄本土居民购房（包括亦庄企业员工）约占15%；此外，还有一些经济条件较好，看重亦庄的环境，用来周末度假或将来养老。

　　应该说，亦庄核心区的产品品质较高，购买人群的层次和经济实力较高，而马驹桥则更偏大众化。

　　价格具有很大升值空间

　　亦庄未来的方向是以环保型产业为主，区内企业全部为科技含量很高的无烟工业，亦庄将发展成为最适宜工作与居住的成熟区域，既是产业园，又是生态园，环境理想。

　　开发区众多的规划正一步一步变为现实，从去年中期开始，房地产市场价格已经由于各种利好消息的刺激，开始稳步上扬。但由于亦庄现在已经成为房产的热点区域，其竞争力度势必加大，这将影响整个区域的价格上扬幅度。

　　目前，亦庄核心区几乎没有新盘供应，也已暂停普通商品住宅用地的审批。链家地产亦庄区域部介绍，核心区的二手房价格差异较大：该区域老房子少，回迁安置房相对便宜，在5500-6000元/平米左右；别墅单价基本上万元，连排和叠拼在八九千，低密度6层的板楼达8000元/平米以上，普通住宅的高板高塔约在7000元/平米左右。核心区的环境好、配套成熟，主要是高端市场。

　　2004年亦庄的房价是4500－4800元/平米，现在二手房的房价按8000元/平米来算，也已升值了80％。

此外，由于产业园区的存在，使得亦庄有较好租赁市场，目前一居月租约1800块钱，两居室达到2500元，三居室则达到4000块钱左右。

　　而马驹桥的商品房相对中低端，更大众化，单价约为6500元左右。除了金地格林小镇6 (论坛 像册 户型 样板间) 、珠江•奥古斯塔、BDA样本、天鹅堡 (论坛 像册 户型 样板间) 等几个纯粹的商品房项目外，马驹桥镇大部分都是乡产权的房子，如神龙小区，起价3000多。

　　楼盘介绍：

　　金地格林小镇6 (论坛 像册 户型 样板间)：南区07年5月26日开盘销售，首先推出A2、A3、A5、A11、A15、A16、A17、A19号楼，共225户,为4.5层不带电梯和5.5和6层带电梯板楼，户型面积140平方米至210平方米跃层，均价6500-6800元/平方米，2008年7月入住。

　　珠江•奥古斯塔城邦:总面积将超过100万平米，其中一期建筑面积近30万平米，产品包括果岭公寓和高尔夫别墅两类产品.果岭公寓户型面积为50平米－125平米之间，其中一居户型户型面积在50平方米左右，价格不低于7000元,占套数的10%,两居85-104平方米之间,三居125平方米；高尔夫别墅户型面积200平米左右,均价5900元/平方米，2008年下半年入住.

　　天鹅堡 (论坛 像册 户型 样板间)：天鹅堡2006年8月26日正式开盘，独栋别墅共41套，户型面积387.2——527.49㎡，双拼别墅共14套，户型面积335.69——351.4㎡，均价11000元/平方米，2007年5月18日入住.

　　BDA样本 (论坛 像册 户型 样板间) :尾房销售中,在售户型面积125至145平方米三居，在9层板楼的5层以上，均价5500元/平方米，2007年10月入住，其他房屋已经售罄。

　　置业建议

　　中广信认为，对于亦庄房地产的前景，大体可以从以下四个方面来看：

　　一、从大背景上看，政府的支持、BDA规范成熟的开发环境未变，虽然房地产市场的形势有变，但最近几年以来北京房价连续高位运行，也预示着新区的上升空间不会受大环境所限；

　　二、从区位、环境上看，亦庄核心区有位置、产业背景的优势，随着凉水河的治理完成，“宜居”条件很好；虽然现在亦庄新生活区的区域环境、人文环境与核心区相比目前还有差距，但从另一个角度看，差距也意味着上升空间；

　　三、从价格来看，调查显示， 2005年亦庄新建普通住宅房屋交易量1564套，年平均销售价格为每建筑平方米5268元；而在2006年10月份以前，新建商品房交易量384套，销售平均价格为每建筑平方米5943元，价格不断攀升，升值潜力大，同时价格上限也日益趋于明朗。

　　四、从产品上看，当年亦庄曾以TOWNHOUSE、叠拼等创新产品首领风骚，如今在低密度产品已成近郊主流时，其产品附加值显然已被压缩。当然，类似金地、复地、珠江、卓越等品牌开发商的角逐，也可能会给此地带来更为成熟、创新的产品，从而提升整个区域楼市的含金量。

　　五、随着轻轨的即将动工、交通条件的不断改善，以及众多商家的进驻，亦庄生活的舒适性、便捷性越来越提升，加之亦庄新城的全新规划带来的价值前景，亦庄将是未来郊区置业重要选择。

　　链家地产亦庄区域经理朱海清认为，亦庄核心区土地资源饱和、暂停普通商品房住宅用地审批，势必要向第二生活区—即与亦庄只有一桥之隔的马驹桥区域发展，未来马驹桥还将有土地放量。目前马驹桥的配套还不完善，发展还需要一段时间，将来随着配套的完善价格也肯定会上升。因此链家认为，从投资角度考虑，现在是比较好的时期，适宜长线投资，可以获得相对较高的回报。核心区适合的是对生活品质非常有要求的人，马驹桥则适合资金不太充裕或者是刚到工业区上班的年轻人，以及看好马驹桥前景的投资者。