供销社：计划经济的供货宠儿

　　“一间黑屋，三尺柜台”，许多人现在想起供销社时，脑海里浮现的首先是这样的一个画面。在计划经济时代，物质十分匮乏，许多物资都要凭票证供应，因此即使陈设再简陋，服务水平再一般，供销社面前也常常是大排长龙。

　　那时候的供销社，严格上来说并不是购物场所，而是收受和发放物资的地方，负责农村农产品的收购和所有商品的供应。“小到一瓶酱油，大到一袋化肥，都要到供销社去买。”一位农民这样回忆供销社。

　　如今，大部分供销社已经渐渐淡出了人们的生活，但仍有少数供销社经过改造以后，成为农村的流通服务网络，继续满足人们的购物需要。

　　百货大楼：计划经济的城市地标

　　百货大楼同样是计划经济的产物。80年代末90年代初是百货大楼最兴旺的时候，那时候的百货大楼是中国零售业的主角，每到一个城市，这座城市的百货大楼所处位置一定是城市最繁华的地方，因而百货大楼也就成立计划经济中城市的地标性建筑。

　　百货大楼的特点是货品种类齐全，但功能也比较单一，仅仅能满足人们购物的需要。通风设备较差、室内采光不好、服务态度生硬的百货大楼，很难让人们享受到购物的乐趣。

　　北京市百货大楼和王府井百货大楼是这一类型的代表。经过不断的改革创新，如今的王府井百货大楼仍然是王府井一带重要的购物场所之一。

　　Shopping Mall：舶来品催生商业地产新模式

　　Shopping Mall 是从国外引进的一种商业模式，虽是舶来品，对中国商业地产的发展却起到了强大的催生作用，曾经一度兴起了一股“跟Mall风”，且不说这股“风”给商业地产带来了暂时的盲目复制弊端，但就这股“风”的气势就足以见得Shopping Mall对中国商业地产的影响力。

　　Shopping Mall是商业零售业发展历程中的最高形式。中坤投资集团总裁焦青认为，Shopping Mall以一站式购物为主要特征，因占地面积比较大，所以通常选址在交通比较发达、土地资源比较充分的郊区。

　　从10万平方米到60多万平方米，近年来，中国掀起了一股Mall热。“世纪金源Mall”被称为京城第一Mall，建筑面积达55万平方米。

　　体验式购物中心：商业地产4.0版本

　　体验式购物中心是近年来新兴的一个概念，业内普遍认为是第四种商业模式。在满足人们一站式购物需求的同时进行升级，增加了体验式消费。焦青认为，购物已不再是第四代商业模式最重要的功能，它是集购物、餐饮、休闲、娱乐四大功能于一体，其中运动、娱乐、休闲占有相当重要的比例。体验式购物中心既是购物中心，也是休闲中心，同时还是社交中心。

　　这一类型的商业地产在国外已经比较成熟了，但国内还不是很多，大钟寺国际广场是这个类型里比较典型的项目。

　　专家观点

　　北京商业地产迈入第三代

　　专访华高莱斯市场研究中心主任田辉

　　商业地产是指以由房地产开发商主导的，一种以经营带来盈利为最终目的，非居住类物业的开发模式。从整个房地产业的市场化进程、城市化进程、以及加入WTO后国内金融与经济的国际化进程这三大背景出发，北京商业地产大致可以分为以下三个阶段：

　　1998－2000年：房地产市场化前期的配套公建

　　1998年由于国家推出“货币化分房”制度以及银行机构资金支持，商品房市场的规模急聚膨胀，有力的推动了城市化的进程和宏观经济的发展。此时商业地产的开发特点是：作为住宅或写字楼的配套而建。因而在开发模式上，往往套用传统商场建设的经验，基本不考虑后期招商问题以及商家经营需要。

　　2001－2004年：零售业过渡期的跑马圈地

　　城市化快速发展导致原有商业网点的不足，加上零售业对外资开放带来的机会，商业物业已经成为房地产市场上越来越“热”的重要板块。但是，多数开发企业并没有专业的商业开发经验，从而导致了不少商业项目在招商、销售，甚至经营、管理中出现了各种问题。比如体量大但区域商业氛围不够成熟，或是商业定位、规划、设计等方面存在硬伤。

　　2005年及以后：金融变革下的持有型物业开发

　　近2年国内房地产业的宏观调控，地根、银根持续紧缩预示着整个房地产行业开始洗牌。商业地产开发进入到真正专业化操作的阶段。零售业开放和人民币升值带来的长期利好，使得大多数有实力的房地产开发企业，意识到商业物业对其企业现金流、品牌形象、国际资本市场评级等方面的价值所在，将其开发上升为企业战略层面上的问题。

　　在现实情况中，这三个阶段是相互有重叠的，但又在认识和实践上有着本质差别。