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5月30日，因为增收印花税引发的沪深股市大跳水，让2006年下半年开始独领风骚的股市几个交易日内蒸发千亿资产--没有永远狂涨的股市，在强制的风险教育之后，对于“投资股市还是投资楼市”的问题，重新成为大家深思的投资难题。对于房地产行业而言，股市资金是否会回流楼市呢？一旦回流，对于房价影响几何？
支持者认为，调整引发的股市震荡极有可能导致资金短期内回流房地产，从而推高房价，对刚刚具有稳定迹象的房地产市场产生冲击。反对者则认为，中国目前所处的是历史上罕见的大牛市，股市变熊的两个基础：人民币升值和流动性过剩并没有动摇，牛市将继续，因此这点挫折不至于让资金回流。
那么究竟股市资金是否会回流楼市呢？就此，焦点房地产网新一期PK和《21世纪经济报道》之“21世纪品牌地产”合作，亮剑PK。
时间：6月15日上午10：00-11：30
地点：清华东门搜狐网络大厦12层大演
主持人:21世纪品牌地产记者 敖虹
焦点房地产网新闻中心记者 马磊(马磊博客,马磊新闻,马磊说吧)
正方：湘江伟业（北京）投资有限公司董事长 方明理(方明理博客,方明理新闻,方明理说吧)
反方：中国人民大学金融与证券研究所教授 李永森
◆现场实录◆
【主持人】：各位网友大家上午好，欢迎关注焦点PK台，今天PK的主题还是关于股市的。加上焦点PK台，焦点网今年应该是第三次做股市的选题，我们作为专业的房地产网站，花这么多的精力和这么好的栏目讲股市，说明今年股市和楼市之间形成非常好的互动。今年年初的时候，做过一期投资股市还是投资楼市的PK，当时邀请了20多位嘉宾，在论坛上，大家对这个观点是属于五五分成的情况。在今年5月份的时候，又做了一期今年是否会对房地产进行调控的论坛，在论坛上，大家都谈到了今年火爆的股市对楼市进一步的影响。不过那个时候，股市的风险已经是呈现出一定的膨胀的苗头，因此在那个时候，与会的有些经济学家做出预测，可能在今年下半年的时候，会出现股市获利的资金回流楼市的情况。在前几天，中国股市历史上大书特书的一笔印花税的出台，造成股市的极大下挫，股市的调控相反会对楼市造成极大的影响。目前北京期房销售有回暖的气象，京华时报报道，股市印花税加收之后，期房销售签约率上升26%左右，可能和印花税上调有一定的关系，也可能没有关系，毕竟是提供了思路。今天和21世纪品牌地产一起做PK，和我共同主持是21世纪品牌地产记者敖虹，欢迎敖虹。今天两位PK的嘉宾，正方嘉宾是湘江伟业投资有限公司方明理，反方嘉宾是焦点网新朋友，是中国人民大学金融与证券研究所的教授李永森。李教授，我们三位是做房地产，您是做证券和金融的，您不要担心，PK在最后投票当中或者在我主持过程中，肯定不会偏袒。前两天方总在博客中写过您的一些朋友也是炒股，赔了很多车进去。对每个人来讲，股市和楼市是不可避免的话题。回到今天的论坛主题。首先请正方方明理先生说一下您的观点。
 | | 正方：方明理 |
【方明理】：现在关于房市和股市争议很多，我们这里叫PK，在平时也在调整，究竟是投资楼市还是投资股市，这是正常的现象。有的是太绝对化了，好像股市一火了，楼市就要垮了了，好像房市一起来了，股市就不行了，好像资金不是A就是B，我感觉不完全这样，目前的情形来看，特别是经过近几个月股市的发展，对房地产来说是利好而不是利空。有两个方面，一个方面在股市红火，很多的股民获利的情况下，这部分获利转化为对房地产的投资。因为目前房地产整个市场需求量是非常大的，也就是需求非常旺盛，特别是很多的年轻人，这部分在购房过程中感觉到资金困难，通过股市运作挣了钱，考虑的是一个是继续挣钱，第二能不能通过前面的获利能够解决自己最关键的需求，最重要的投资也是最安全的投资那就是房子。买一个小户型两居室、三居室，这部分年轻投资者会把获利转入到房地产投资。作为大的客户来说，投资金额很大，在股市中获利以后，也有部分会转化为对房地产的投资。这中间有两个典型的例子，一个是中国行业著名的评论家，也是某一个媒体的负责人，在一年的股市操作中间获利巨大，获利以后，在今年三月份采取措施，就把股市中套出480万现金，一次性付款购买了朝阳公园边上的高档住宅，作为房地产是长期看好的行业，在这样一个区位优势中间，感觉必须下手，否则的话将来涨的幅度更大，而且不光是涨，以后再要也没有了。另外一个原来我的部下，做房地产的工程师，准备结婚了，筹备几十万块钱买房，后来发现股市很好，朋友们建议他炒股，不错，也跟着一些小的消息，后来挣了一把，大概有80来万，用几十万能够挣80万，获利很大，感觉心满意足，后面评论股市风险大了，作为个体投资者，本身没有很多的经验，这个时候拿出一部分现金买楼，解决了。继续留下一部分资金在股市炒股，这是最合理的投资。这就是获利以后了结，及时到楼市里去。
这次的股市暴跌，印花税以后，也是对股民的风险教育。股市有风险了，大家都喊，每次喊过以后，利空都变成利好了，大家说你再说加息，加税，大家认为没有问题，那可能跌一天，明天就涨了。包括我在美国纽约回来以后，正好赶上这个时候了，我们有一个朋友打电话，也是证券公司的老总，我说最近股市怎么是这个情况，他说没问题，最多两天，马上就回来。还告诉我某一个股可以关注一下，我一回家我太太问我，你那朋友说什么了，我说你别听，这个时候风险很大。她说你告诉我，我告诉她某一个股可以，我太太回家立刻就买了，结果不是这样，连续两天两个跌停板，四天四个跌停板，那个人给我打电话说那个股买了，说怎么样，我说好像四个跌停板。你说没有用，必须实实在在的教育。这次股市印花税出台以后，给股市的暴跌，给人多人带来风险教育。有一个典型的例子，也是原来公司的员工，也在炒股，通过股市发一大笔，听说大家都挣钱了，进去的时机不是很好，进去没几天，跌下来了，一看感觉到压力就很大，没多长时间，立即退出。说这个东西不是我玩的，这个股市不是我吃的那口，我要退出来。这相当一部分股民是一个教育。在这中间是一个个案，也有相当的代表性。我的观点就是在股市的高速发展过程中，获利的一部分资金会转化到房地产投资上。另外一部分，这次严重的股市狂跌，对这部分没有经历的新股民来说，是一个风险教育，对老股民来说是风险提示，操作更加谨慎。从这两个角度，股市的涨和跌，对房地产来说有两个方面的影响，都会继续促进房地产的发展，不会是因为股市好了，房地产资金都投入到那边去，不会出现这种情况。
【主持人】：方总是从理论方面，也讲了很多实际的例子。敖虹那边有没有数据的提示。
【敖虹】：当时我做了一些采访，也印证了方总的观点，一个中介机构，采访了大量的购房人群，有30%多的人通过在股市里获利买资金。一个公司，代理了高档别墅项目，老总也讲了，我们发现在四五月份回暖了，很多人来买房，年龄层有很大的下降，很多是比较年轻的人来买我们非常高档的房子，他们的钱从股市来了，印证了方总的观点。这是面的，这是点，不知道到底有多少资金从股市流到楼市里。
【主持人】：从我了解的情况，上次有两位专家来的时候，说一季度为什么高端楼盘销售……
【敖虹】：他们是一季度卖得非常差。
【主持人】：当时他们总结一个原因是楼市吸引了很多资金，就是高端是储蓄和投资的功能。李老师您对这个有什么观点？
 | | 反方：李永森 |
【李永森】：主持人刚才说好像你们都很公正，但是我看是3：1，我还没有说话，我没说话的时候是3：0。
【主持人】：我是很公正的。
【敖虹】：我们知道一些情况。
【李永森】：问题可以拿出来讨论，方总有方总的观点，你们可以赞同方总的观点，包括网友们也可以赞成方总的观点，当然如果说我说得合理一些，网友们也会赞成我的观点。我相信网上现在不是3：1的格局。这个问题的讨论首先要区分一下，投资在房市的资金和楼市的资金，是什么样的资金，是投资性的需求和实需性的需求，如果实需性的需求，他最终要买房子，我需要一套房子，要住，要结婚，要生活下去，要住，要买房子，这是实需性需求。还有一类是投资性的需求，投资性需求可以和其他的投资品相比较的，如果是实需性的需求，它和其他商品的实需性需求没有太大的差别，只不过什么时间来买房子，什么时间来买汽车，什么时间买其他的生活需要的实用品。从投资的角度来讲，才有讨论是投资于房市好，还是投资于股市好，还是投资于商品期货，还是投资于现在黄金市场好呢，这就有一个选择的问题。可以说从结构上看，不同的时期可能投资的结构，资金的结构，人群的结构，都会有所不同。大家能够看到前一些时期，股市比较低迷的时候，资金在股市里会逐渐地少，可能投资于房市这些资金获利比较明显。显然房市的投资资金，对资金的吸引比较高。
现在股市活跃了，股市活跃了以后，股市对资金的吸引或者股市的财富效应显现出来了，股市的吸引力超过了房市。方总讲了，有很多现实的例子，有很多人原来想买房子，包括实需性对房子的需求，这块资金也做投资用了，实际上是一个转变，把我实需性的资金，我消费或者生活需要购买的资金暂时变成了投资，投资获利以后，再买入我的实需性。
【主持人】：这部分不应该划归为问题探讨的部分。
【李永森】：对，这块应该分摊了，主要是讨论投资。我投资的选择，资金的所有者来讲，要投资，让资本增值，显现出财富效应，这时候比较哪个市场更有力度投资。这个时候才选择哪个市场。就目前来看，股票市场大家能够看到的从不到一千点涨到现在四千多点，又回到四千点以上。这个过程是这轮的股市上涨和以往的股市上涨有非常大的区别。股市涨跌是原来那块投资股市的或者方总刚才讲的，股市投资的活不是我干的，好像是专门投资股市的这些人干的，但是现在不一样，这次的上涨，大家能看到，刚才的实例也能看到，有很多原来从来不是进股市的，通过直接的，间接的，比如通过基金，都进入了股市。这个过程是从另外宏观的角度反映出我们国家居民的资产结构在发生重大的转变。这个资产结构反映出不仅仅是有钱不是放在银行，投资的理念上升。这反映出市场，我们国家为居民的投资提供了更多的机会。
这种资产结构在发生转变，大家能看到储蓄在下降，可以说在历史上少有的，并且下降的速度听说非常大，这在历史上非常罕见的。但是我想这种转变从长远来看，是必须的。未来居民的资产结构一定会出现手中会经常有投资品，这个投资品包括楼市，也包括股票，也包括债券，包括黄金和期货。投资品持有成为一种常态了，或者讲一个人有钱，不是衡量你在银行有多少存款，而是看你的资金总值是多少。现在来看什么样的市场能够体现资产转变或者更能够让居民的资产转移有场所，现在来看最好的场所是股票市场。大家看从900多点涨到4000多点，这个过程大家看的赢利机会挺明显，股市的赢利机会不是单边上涨才会赢。股市暴跌之后，资金往哪走，如果在股市暴跌之前这个资金出来的，我再选择暴跌之后股市上涨的可能性更大了。从4300多点跌到3400多点，不说在最低点拿到，在3600、3700去做的话，现在4000多点，这种获利的机会要远远高于楼市的获利机会。这是从大的角度来讲。从现实来看，初期投资于股市的这些人，所谓投资者或者股民，这些人如果去统计的话，绝大部分还是留在股市，我经常能够听到，在股市跌的时候，有投资者解了套以后，打死不进股市。但是解了套以后，打死他他也不出来，这就是股市的魅力所在。如果没有机会，他不会说一直在股市里，从现实来看，股市的投资者是在逐渐增加的，会出的人是少数，而原来的投资者继续留在股市，留在股市资金规模也在增加。原来没有涉足股市的这些人，我相信并且会继续新增加的股民会看到或者体会到股市投资的魅力。股市暴跌以后，有上涨的机会，会发现投资股市可能和投资房地产有明显的差距。投资房地产从周期来看，房产价格上涨的周期要超过股市的周期。可能房产价格呈单边上涨的趋势。
 | | 敖虹 |
【主持人】：从目前为止，是单边上涨。
【李永森】：回过头来看，对应房产画价格曲线和股市市场的价格曲线，股市市场的价格曲线一定是波浪性的，而房产的价格曲线是向上的趋势。这样的过程中，实际上反映股市和楼市的投资体现出不同的特征，不同的特征可能 适用于不同的投资人的偏好。比如说原来我买国债，利率是固定的，除了获得利息以后，没有别的收益。但是买楼市，房产价格能够看到它在上涨，这是我比较安全。98年买了，99年涨，99年买了，2000年涨，一直是向上的。这样比较安全。但是从波幅来讲，低于股市。对于追求高收益高风险的投资者，更愿意把资金在股市。
【主持人】：李教授从理论和实践层面阐述这个问题。刚才我们讲的印花税事件出来是强制的风险教育，方总也说到了，李教授说3400点之下迅速拉回4000点，很多先知先觉的人出去之后马上抄底，抄底对股市来说获利非常大，机会也很大。并且房地产单边上升曲线安全性肯定是超过股市的，但是获利空间不一定如股市。
【方明理】：这个不一定。如果抛开来说，房地产自己做的需求抛开，单讨论投资的问题。现在很多人说投资非常狭窄，其实投资在国内也是有很大的。比如刚才说股票、期货等等，但是现在还有很多新鲜的，比如传统的黄金、艺术品、古董，都具有巨大的投资价值。这么多投资品，为什么很多人说投资品种很狭窄呢，只能买国库券，买基金，买房子，因为这三个是最安全的投资，也是最容易操作的投资。这幅画值多少钱，无从判断，因为你不懂这个。但是很多投资者在这方面的投资在中国非常大，甚至把一个年轻的画家包起来，你的作品全要了，投入一系列运作、包装，使你的画大幅度升值，我在你身上下两千万投资，现在拿出去是两三块钱，三五年变成五百块钱，有的画拍卖1900多万，那个时候收藏的，可能也就是几十块钱，几百块钱，现在是1900多万，这个涨幅多少。这是一般老百姓不能够判断的。中央电视台有一个《鉴宝》栏目，有的几百块钱来的，专家一鉴定是几千万。我希望这个东西值五千块钱，最后专家给鉴定，这个东西值八万块钱。
【主持人】：您的意思是股票市场需要更多的专业性。
【方明理】：股票同样如此，股票在过去一段时间线飘红，进去的人大部分人获利了，这是正常的，又不正常的。正常股市中间真正挣钱的人是少数，赔钱的人是多数，为什么这次出现全线飘红，这是特定的历史时期，包括股权分置，高管持股等等，都带来实质性的利好，再加上很重要，上市公司资金实现现代的严格制裁，规范化，如果不把你占用上市公司的资金套出来，会把你逮起来，国有企业何必犯这个错。如果涉及到股权改革以后，我有期权，把最优质的资产放在股市里。特殊的状态下，使一个时期里所有的股感觉都很好，这个慢慢就形成了共识。在这种状态下，更多的人挣钱了，就成为一个必然。但是我们也看到还有一个很重要的方面，就是我们挣钱最多的其实不是真正的老股民，按照帐面的价值进行分析，挣钱最多的是炒股，是炒垃圾股，所谓的概念。而ST都面临退市的危险，我们很多人下正手炒这些股票。本来不值钱了，就会做出判断，这个公司不值钱了，就会有人来买它，一买它就资产重组了，一重组就暴涨。我有一个朋友是做律师的，跟我讨论股市，说他的回报达到多少，我说你炒得不错，我看他持有六只股全是ST，还告诉我，有一只股票可以炒，现在可能开始了。我说是什么情形，他告诉我可能再过两三天就要停牌了，资产重组实质性的工作可能开始了，我说估计要多长时间？他说大概一年。一年就守着这只股票，说这涨起来就了不得，值得投资。很多人不管它，越烂的股票越买，而且果真有的是十个涨停板，20个涨停板，最悬的是25个涨停板连续，这个获利挺大。通过这轮调整以后，慢慢规范以后，大家意识到炒概念不能再炒了。大家回到了价值投资了。这要看公司的业绩了。在这样的状态下，未来几个月，从这次开始到6、7、8月份，奠定了基础，将来股市操作的投资，就是关注这个企业本身的投资价值，它的效益，而不是关注完全的所谓的重组ST，这个东西都是虚幻的，你有可能赌正了，挣大钱了，但是这个机会越来越少了。就像掏宝一样，你可能不知道它值钱，一把赌正了，现在一下子升值一千倍。股票也是一样，你买了ST，现在涨了几十倍，这是有可能的，这是过去一段时间给大家的教育，就是炒股能够发大财，能够暴富，股民之歌就是这么来的，但是现在这种可能性就少了。现在的投资品种是不少的，很多都是能够挣大钱的，但是这些东西，很多老百姓不需要进入，是需要专业的知识，另外是需要机遇，但是机遇是可遇不可求。
房地产投资不一样，房地产投资需要专业的知识，需要眼光，这是一个你挣大还是挣少，你获利的幅度的问题。在过去七八年，接近十年的时间，到未来的十年、二十年，中国房地产市场还是继续持续向好的，因为我们有巨大的需求做支撑，因为我们有良好的经济发展的势头做支撑。再加上整体的农村城市化等等，包括户型结构的调整，人口结构的调整，收入的增加，都会对房地产提供有利的支撑。所以它是持续向好的态势。在这个中间，今天的媒体已经做了一个报道，国家发改委刚刚发布了一个报告，70个大中城市的统计，房地产全部价格都是上涨的。涨幅5.6%，有5个城市超过10%，在前不久发改委的报告出来以后，我们建设部立即责令广西白海做出书面的报告，为什么你的涨幅这么大，因为当时发改委统计告诉他，说他的涨幅达到了23.6%，大家都傻了，怎么涨这么多。白海有关方面做出回应，说可能发改委的数据有一些不是完全真实和准确，因为它是抽样调查的结果。实际的涨幅可能就十几个点。但是十几个点不高，因为原来太低了，所以现在涨十几个点是很正常了。这说明很多地方特别是二三线城市它的房价并不是很高，在整体的经济势头向好状态下，涨幅出现7%、8%，百分之十几、二十是正常的。
在股市和房地产投资讨论过程中，很多人说，我拿一百万块钱炒股，挣了多少钱，挣了一百万，我的受益是多少，我是100%，但是你的房子呢，你能够涨多少，你不就涨10%吗？这中间的投资不能这么算，现在讲投资收益最关键的是资本金，你的杠杆的作用，资金本的回报是多少。我们说100万的房子有80%是银行的。比如有一套房子，可能是一万块钱一平米，100平米，100万，20万买下来了，80万是银行给的。在我的楼下，离我只有四层楼，有一个小伙子，我动员他买了一套房子，在一个小区里，把那个房子买了，上个月刚刚卖了，150多平米的房子，他拿下来的时候才30万块钱，但是买了以后，现在给卖出去了，60万。
【李永森】：未来股市还有比这个杠杆最大的就是股指期货，将来杠杆是10倍、20倍。
【主持人】：和股指期货相比较而言是认股，一个礼拜，招行一天之内涨了100倍。
【方明理】：讨论投资的问题，李教授说股市里有其他的投资品种，杠杆作用更大，我们分析有多大的量，涉及多大的面，作为房地产来说是人人可投资的，而且你不懂，可以做出大体的判断。我们的股市，我们的分析师给出很多信息，可能买的信息是，他给你很可能是极端错误的信息，现在正在强烈整治，内部操作，暗箱操作，误导等等。所以很多人说，我们股市中间经典的笑话，第一，自己的股票自己不买，而且要自己的亲戚朋友你们也别买，这不是一般的人都遇到的问题，我有一次吃饭问一个上市公司的董事，我说你这个股票怎么样？他笑一笑，的你最好是别买。但是别人都给它炒疯了，因为他对他公司的情况太清楚了，说你买了别害了你。外面更多的人不可能得到这些信息，你去炒，中间出现风吹草动的时候，不说全军覆没，也是给你惨痛的教训。从投资者角度来说，品种很多，房地产是更多人认可，比较安全的投资。从投资受益角度来说，它的杠杆作用也是非常明显的。
【敖虹】：方总和李老师说投资渠道的问题，在牛市情况下，要投资股票，方老师驳是牛市更好，更安全。
【主持人】：的确是投资渠道的问题，方总说到一点，股票确实带有牛市的背景没有变化。方总的意思是股票不是一般人能玩的。李老师怎么认为？
【李永森】：我能体会到方总有点隔行如隔山。让你说得投资人可能你去投资股市的时候，觉得我判断不真或者普涨的时候，傻子都能挣钱的时候，我就进去了。好像是我不懂股票或者说我对这个市场不熟悉的时候，我没法投资。反过来，可能有很多人觉得投资房地产可能很烦，我要选择楼盘，要去考察，然后考虑什么点进来合适，什么样的升值可能更大一些。有没有房产陷阱，很多都在讲。我不是说哪个公司，但是确确实实是存在这些陷阱。可能没有投资于房市这些人要进的时候可能有点畏缩不前了。
【主持人】：您说这个，真得是很对。比如像我接触到很多想买房子的人，现在住宅的供应量很少，在这个情况下，所有的房子都是好房子，其实有很大的问题。
【李永森】：不知道你们有没有做过这方面的统计，说商品房，可以随意选，拿钱买房子的，可选择的，我买到以后，回过头来看我在买房子上花了多少精力，我从开始有这个念头到真正买到房子住进去，这个过程可以说每个人都有一个血泪史，说惨一点或者有一个艰辛的历程。这反映出买房子也是要有一定的专业背景，如果我确实没办法要买房子，要经过一段时间。刚才方总提到的，我不懂股市，我买股票，以后会不会有这样的机会了。大家知道很明显，为什么基金这么火，原来开放式基金发行的时候，发行不了或者做各种宣传还没有人买，现在发行以后，定额，想买还买不到，就是新发行的。购买基金的人同样享受了股市上涨带来的财富效应。这个完全可以的。我不懂，我买基金，有专家替我操作，我坐享其成，非常简单。相当于我把钱存到银行，我赚钱了，不想进入，我把它赎回，非常简单，我也不用天天盯着股市，就像方总讲的ST炒半天了，价值投资，我不用管这些。刚才方总讲ST炒半天，回归价值投资也好，这正是股市的魅力所在。在股市里或者我们研究股票市场里，叫热点转换。投资的热点是在不同的股票之间，不同的转换，这转换的过程实际上也是机会，你如果能够把握住热点转换的机会，比如说炒了ST，ST炒半天了，把ST卖出，你知道价值性投资了，选择价值性股票买进来。
【主持人】：大家都知道价值性投资涨的时候卖出。
【李永森】：对不同的投资者有不同的选择，我没有精力，没有时间看股票，可以买基金。如果有精力，有这方面的专业或者已经在股市里投资很长时间了，这时候可以在市场里自己亲自操作。还有一个问题不能混淆，股市和楼市上涨的基础是什么？我们在讨论问题的时候，一定要弄清楚，股市上涨的基础是什么，推动股市上涨的动力是什么，楼市上涨的基础是什么，推动楼市价格上涨的动力是什么。我想有很多方面是共同的，比如说刚才方总讲的国民经济持续向好，国民经济持续向好，房市要涨，股市要涨，股市是国民经济的晴雨表，一旦股市逐渐走向成熟以后，一定会反映出国民经济的良好的态势。
另外，比如说我们国家目前的国际收支顺差，人民币升值，流动性过剩，这些对股市和房市的影响都是方向相同的，都是通用向上的。但是可以说影响房市上涨的因素基本上都可以影响到股市，都可以推动股市上涨，但是有些因素仅仅是推动股市上涨。大家在想，人们从更长期的，从历史的角度去看，整个房产的价格会是上涨，股市的价格翻开任何一个国家，有股票市场历史的股票指数走势都可以看出，一定是长期向好的，只要这个世界不崩溃。因为整个世界经济是长期向好的，从更长期的历史来看，我们投资股市是从长期投资的角度来讲。中国的股市可以说经历所谓的牛熊牛熊不同的阶段，你把中国上证指数拿出来看，从交易所成立以后，从90年代初300多点到现在的4000多点，整体是向上的。刚才方总说老股民赔钱，什么样的老股民赔钱，股市上涨的时候，跟着挣钱了，股市下跌他赔钱。结果在股市上涨的时候没有卖，在股市下跌最低点忍不住卖掉了。他赔钱了。设想一下翻开最初的股票市场上市的股票，拿出来，看最初他买了以后，一直持有到现在，你看看。如果中间操作失误，买了以后，忍不住下地，卖出了，可能要赔钱。如果从长期角度来看，长期的投资原来说我们国家股市没有长期投资价值，回过头来看，让现实说话。随便选几只股票，看看市场里的股票拿过来，搞房地产，把万科的股票拿出来。除权以外将近20块钱。看90年代初的时候是什么价格，假如90年代初买了万科的股票，看看现在的。说股市没有长期投资价值是不对的。当股市上涨过高的时候或者说高点你买的时候，可能短期有下跌的压力，这个时候在下跌以后卖出可能会亏，你在任何一个点，只要买进了股票，长期持有，只要看好，都会最终上涨，不排除个别的股票，个别的由好到坏的股票，从整体来看，还是向上的。所以股市的投资机会或者讲股市上涨的动力，我们说投资股市是投资于公司的未来。
从股市的投资它的回报分两个方面，一个是来自于发行人的回报，公司通过经营不断地赢利，赢利不断地增长，这个增长的过程会给投资者分红，这是一个回报，另外一个回报，由于上市公司的业绩不断地增长，会使得估值逐渐向上，就是股价的价格变化。整个股市长期来看是向好的，因为经济在发展，上市公司的赢利能力在不断提高。这个过程中，就是股票不断除权，不断填权，从长期来看，是不断向上的趋势。这样的动力，房屋是没有这种动力的。房屋价格的上涨就是靠收入的提高，整体的物价指数的上涨，靠整体经济的发展，好这样的动力。但是这样的动力同样是股市上涨的动力。
【方明理】：股市也没有长期的牛市，在中国经济长期发展过程中，给老百姓惨痛教训的两次，一次是人民日报一次评论文章引发的股市，给大家形成几年的熊市，刚才说为什么很多老股民给抛掉，守了三个月，守了三年，守了六年，也看不到希望，在这个时候，能够希望它还抓在手上吗，这个时候选择了割肉出局。在现在过程中，经过一千点不到，涨到四千多点，这个过程很短。在这样的过程中，很多人觉得挣钱了，所以出现的全线飘红的状态，这是历史的机遇，在强烈推行股改，也是缉获股市，实现国有企业彻底改制，使国有企业的资产增值，实现股权分置改革，实现高管团队的期权，这种特定的历史时期，这个历史时期不可以复制的，不要希望隔两年再来一次机会，这是没有的。从股市整体发展来说，经济整体向好的状态下，股市会形成长期慢牛的格局，这是肯定的。但是从最近一段时间看，目前股市呈现振荡的格局，叫慢涨，但是很有可能暴跌，几天涨上来的东西，可能一天就跌下去了。
前段时间涨的，我写的一篇博客叫股市狂泻以后带来的争议。有一个中国证券界知名的人来操盘，两个月的时间由1400万升值到了最高2255万，但是连续四天下跌以后，回到了最低1580万，约定的是每个星期给他们一次短信，告诉大家你的资产现在又是多少了，但是到中间涨的时候，每个星期都有信息，跌的时候，每天给你信息，都睡不着觉，所以这几天都没有信息。跌到1700多的时候，感觉到时候邀请大家做一个报告，把大家请来一块吃个饭，现在2200多万降到1700多万，到1700多万已经回来一部分，最多的时候跌到了1580万，他不敢告诉大家这个信息，因为这个太伤大家的心了。在这样的状态下，在某一个时段里，是因为机遇的问题，会出现持续的向好牛市，但是期望长期暴涨的格局是不可能的，因为我们一定要有风险意识。你什么资金是适合炒股，我不反对炒股，作为股民是很关键的事情，说明你有一定的财富，能够进入到这里，没有多少钱进入一把，这也是感受到快乐，你哪怕没有挣到钱，我也是股民。
【李永森】：享受到中国经济成长的好处。
【方明理】：这是分享改革的成果，分享经济发展的好处，但是另外一方面赔钱了，要有好的心态，毕竟我曾经拥有过股票，我是一个股民，但是如果说像有些把自己的养老基金，把自己的房子当了，回过头炒股票，这是绝对不可以的。如果出现这种情形，如果说我自己的钱，刚才李教授说你可以长期持有，长期持有是有一个前提条件，这个钱可以放在股市里让他跌三年或者三年都是熊市，没有关系，本来银行十万块钱存款，我卷到股市里，在三年的熊市变成了一万块钱，还搁在里面，慢慢涨到三万、五万、十万，甚至十二万，有这种可能。如果把房产当了，搁在股市里，跌一个跌停板，可能笑开颜，两个跌停板可能愁眉苦脸，三个跌停板，可能坐在这里坐立不安。在前段时间猛跌的日子是非常难受。有在交易所，证券交易所当场晕倒，有的回去以后，夫妻打架要离婚的。你借钱炒股，房产当了炒股，不可能等到熊市变成牛市。像刚才说的基金，委托基金炒股这是比较安全的投资方式，但是我们又知道，很多基金在那几天里也是在挣扎，因为那些基金有20%基金必须要保赔的，如果现在给我炒股，你委托我，现在建立一千万的基金，这个情况下我出八百万，我搁两百万里面，跌了以后，有一个保底，如果两百万没了，怎么办？就告诉你，因为你搁了八百万在我这里，现在已经是面临割肉的危险，这八百万要还是不要，如果能够承受，就继续往下炒，炒成五百万也没回事，回过头又涨一千五百万，如果保不住，你这八百万拿回去，我二百万就赔掉了。
【李永森】：实际上方总说的另外一种基金是私募基金，刚才我说的是开放式基金，是规范运作的，是有法律保证的。
【方明理】：回过头看开放基金，现在股民获得高的回报，不一定是选择开放式基金，开放式基金带给的回报和炒股票，因为你的幸运，把握机遇，因为你的信息，因为某一个概念，所带来的升值回报比搁在那里找，可能收入要大得多。
【李永森】：这是投资股市的差异，你自己没有投资股市的经验，没有这方面的精力，想投资股市怎么办，选择基金。这是投资股市的不同方式。
【方明理】：如果用这种方式，完全委托人家去投，在这种状态下，比较一下投开放式基金和自己投资房产，所带来资本金收益率，这中间有多大的差距，哪个更安全，你的收入是多少。我们边上的楼盘，当时开盘八千多的价格，现在两万五千一平米，房地产投资和股票投资，李教授说隔行如隔山，能不能进入。相对来说，要去做房地产投资，要去做股票的投资，所需要的知识和经验，承担风险的能力不是多，其实投资房地产很简单，我们有的人投资房地产是期望买一个房子我自己住，怎么办，买了一套房子要住一辈子，儿子要住，孙子要住，不是这样的。如果说现在看一下真正讲，房子的投资是比较简单的。如果你是自己住，你在哪里上班比较方便，属于你给老人住，哪个地方生活设施比较完善，医疗设施比较配套，如果说要考虑到你儿子的问题，你儿子是多大，如果要上学，就在有好的学校区域里买一个房子。如果是自己上班，考虑在上班不太远的地方买一个房子，这就是简单的。如果做投资，更简单了，第一未来城市的发展方向是什么，现在提出了顺义、通州、亦庄，到这三个区域选房子，绝对涨的。第二，交通方便、便捷，你说做投资，买了以后租给CBD，你考虑CBD怎么去哪里方便，买一居室的房子两居室的房子，根本不需要做选择。然后安全，看这个开发商盖过多少房子，是什么样的开发商。你讲价值投资，这个价值投资怎么样去判断，需要很专业的知识，但是房地产很简单，这个公司刚刚成立，这个公司已经成立了十年，盖过十万平米的房子，他盖过一两百万平米的房子，这两百平米的房子有多少打官司的。
【李永森】：我怎么知道。
【方明理】：上网一查这个公司的资料都有的。如果是长期发展的房地产公司，有经验的操作团队，有庞大的资金实力，要维护自己的品牌，在这种情况下，买这些公司的房子，眯着眼睛买，都不会有太大的问题。说投资朝阳公园，因为北京只有一个朝阳公园，除了奥运公园，北京还能拿出第二块地，不管东南西北，随便挑一个楼，只要承受得了，肯定是两倍三倍，如果再过四年、五年，是十倍、八倍的升值。有人说中国房价狂跌百分之几十，现在事实证明，没有跌，反而是涨。北京的房价在四环以里，房价斤价达到三万，很快。从世界经济趋势做出判断，今天把这句话搁在这里，八年左右最长十年的时间，有可能还不要八年，我们核心城市的房价就超过这个水准。做房地产投资，看起来很复杂，但是为什么很复杂，因为把所有的问题都想到，没有必要。最主要的追求是什么，就去朝着这个方向，我是投资，就是租给CBD的人，就沿着CBD路子走，要租给老外，就沿着使馆区周围。要投资环境，哪个公园最好，就往这个方向，所有的投资都是这样。一搭理清楚，房地产投资是最简单的投资。
【敖虹】：听到这里，我们是从股市资金会不会回流楼市，可能那个是市场研究者的工作，因为只有他调查多少资金回流，到底以后还会回流多少，但是方总、李老师在争，李老师的证券市场，坚定大家投资股票等等，方总是说考虑自己的需求，投资也好，自住也好，去买房子。很多百姓野火，投资者也好，根据自己的需求，你是什么样的人，根据自己的情况，资金情况，个人爱好，资金储备等等去选择适合自己的投资渠道。
【方明理】：这个归纳是很对的，像投资，第一资金量不大，就几千块钱，两万块钱买房子，当然也没有这种可能性，炒炒股，当当股民，享受快乐，在一个好的市场状态下，也能获利，这是很好的投资，不一定选择房地产，你选择股市。第二有自己的资金，包括解决其他需求的状态下，允许你去做股市的投资，你赌一把风险，从这中间获利，这也是很好的选择。如果你把你的保命钱投资到股市中，我们是要啊特别注意防范风险。
【李永森】：是投资理念。不仅仅是投资股市有这种风险意识，投资房市。刚才方总说得很乐观。虽然我对股票市场比较熟悉，如果说问我投资股票市场怎么样，第一句话首先告诉大家，风险很大。不会像方总说，未来的房产涨多少，如果说投资股市的话，我会告诉你，你的风险承受能力怎么样，风险会很大。当然后面是风险收益是匹配。你能冒多大的风险，风险得到的补偿就有可能有多大，或者说有可能有多大的收益的预期。为什么投资股市呢，因为股市给我带来了盈利的想象空间大，所以会投资股市。有这种想象的时候，代价是什么，要准备承担风险。刚才方总说到养家糊口的钱是生活必需的钱，冀希望在股市里赚了大钱，再养家糊口，再看病，再怎么着。实际上这是我们不提倡的。
【方明理】：可以看一下从股市和房地产投资特性。从房地产角度来说有三个功能，自住，同时也是资产的保值。第二，投资，第三投机。那个时候温州炒房团，不是投资，是投机。股市就单一的功能就是投机。如果说通过投机能够获取暴利，这是大家都希望的，谁不愿意发财。
【李永森】：我反对。
【主持人】：因为时间关系，不能再往下进行PK了。还有一个重要的问题还没有讲到，现在网上时时的结果是双方的比例都是在50%左右，51%和48%，这个没有明显的上下关系。还有一点，不管是房地产也好还是股市也好，都面临国家政策的调控，房地产从05年开始，股市连续加息，包括半夜出印花税，这些情况都面临国家调控的风险。在这个背景下，再回到我们的主题，在国家宏观调控背景下，钱是流向股市还是流向房地产。
【李永森】：不管是股市也好，房市也好，短期上涨过快都是管理层不愿意看到，短期上涨过快意味着风险积累，意味着市场过渡乐观。我在强调管理层对调控的初衷是什么。可以这么讲，股市上涨是皆大欢喜，股市暴涨不是皆大欢喜，股市的长期上涨是皆大欢喜，没有人反对。宏观经济的成长，股市的上涨反过来推动宏观经济的增长，会改善我们的金融体系的结构，改善资本市场，我们的融资结构。对投资者的财富效应也会显现出来。从房产来讲，楼市的价格上涨来讲，是有人欢喜有人忧，为什么方总说可能很多人会骂我，楼市的上涨有人欢喜有人忧，投资楼市的人自然希望楼市涨越多越善，实际需求，老百姓买房子，本来挣钱买房子，看攒钱的速度不如房产价格上涨的速度，显然是担忧，是愁。从老百姓的切身利益来看，也能够看出来，政府对待股市的态度和对待房市的态度有所差异，除了暴涨不希望看到以外，现在强调和谐社会，房市上涨过快的时候，可能会影响到普通老百姓持续性的购房者的利益。这块也正是国家对房市进行宏观调控的一个方面的因素，积累了风险，房市长期上涨积累到一定的时候，房市也有周期性，也不是说一成不变，一直上涨，最后必然有周期性。从历史的长河看房市也是有周期性。这个周期性只不过比现在看到的股票市场的周期性稍长一些。
从更长时间看，方总说两年以后，三年以后，房价会怎么样，我想问一下，十年以后，二十年以后，我们的人口结构会发生非常大的变化，上市公司，股票市场的成长可以看得见，但是对房子的需求是什么样，可能会要发生比较大的变化。人口的结构四二一的结构，四个老人面对两个孩子，两个孩子成家再生一个的话就是四二一结构。这样可以想像房屋的实需性的需求长期来看不可能持续地增长。从更长的历史眼光来看，房屋价格涨跌也有周期性。从这点来讲，政府进行宏观调控他的初衷可能有所差异，对股市和房市的调整会有所差异。为什么房市涨得过快，政府那么着急，出国几条，接着不行还出，这正是房市还在上涨。这个上涨的过程，政府面临的压力是越来越大，老百姓的反映也是越来越强烈。但是股市上涨没有这块压力。主要是政府主动的或者前瞻性考虑股市上涨会积累更多的风险。对房市来讲会考虑到社会的影响，考虑到民生的问题。
【方明理】：有一点我是赞成的，无论是股市还是房市，价格的暴涨都不是好事情，对社会，对百姓，对市场来说都是如此。包括房地产，房地产如果涨速过快，使更多人买不起房。在这样一个我们既要讲发展，又要讲安定，社会稳定，又要讲公平，这样一个格局下，可能带来必然的，政府政策的强劲的调控，因为这个时候必须为另外一部分人提供保障。在这种情况下，过快地上涨不是好事情，我们企业也不需要这样的。做房地产的，行业内，真正做开发的人不能够这样，除非他不是真正的开发商，反正就是买了一块地，有一个偶然的机会，可能是卖鱼的，现在手上有几千万，正好盖两个楼，我做完以后，还继续卖我的鱼，回过头看，我的房子涨了，就挣大了。在房地产这么多年发展过程中，房地产现在是行业里接近七万家开发商，很多都是没有做过开发看见人家做开发挣了钱以后就能做开发，这个局面在宏观调控背景下会彻底改革，那就是现在土地招拍挂，没有资金实力拿地了，现在拿五千万搞开发，在大城市里是根本不可以想象的事情，过去五百万都可以，我们很多房地产企业都是几百万注册资金可以感，房子盖完了，卖完了，这边的地价款还没有付完，现在必须一次性拿出一个亿，几个亿买这块地，这就是洗牌的过程。房地产开发也会是集中度提高。一部分小企业会淘汰出局。这也是正常的状态。
另外政府在股市和房市中间有很大的差异，打击房地产，这也是不可能的。现在房地产调控，说房子不能再涨了，要打下来，其实不是。更多的人也意识到现在的宏观调控政策是一样的，抑制价格涨幅，不是不应该涨，收入增加，就看国家的税收，这几年都是百分之几的速度增加，企业的效益好了，居民的收入也增加，北京市06年调查，城市居民收入，收入增长超过10%，农村农民的收入增长也是九点几，在这样的状态下肯定是涨的。五月份公布的物价指数，现在也在上涨，是3.6。包括人民币和美元的汇率，昨天报道是7.6，原来是8.4，8.5，国家规定也是8.28，到现在从8.28到7.6，这个时间没有多长。在这样的格局下，说房地产不升值有可能。
李教授说这个房子四二一的人口结构，现在面临是5个亿，现在还是净增加，带来了人口结构的变化是什么？就是原来是三代同堂，现在没有了，在这里几位年轻人，一成家，希望自己单独有一套房子，老爷单独住一个地方，不是不愿意跟他住在一块，一些历史的传统的方方面面的原因，他是希望安静，你是希望热闹，你交的朋友跟他交的朋友不一样，婆媳关系这是中国几千年传统文化都不能解决的问题，现在为什么中小户型受欢迎是人口结构发生变化。在这样的情况下，对房地产的支撑有一个很长的过程。比如说现在搞危改，这些房子是什么时候盖的？我们的房子是70年代使用，设计寿命是70年，哪个房子是70年才拆，20、30年甚至十几年才盖掉，不符合现代的需要了。现在全国城镇住宅保有量165亿平方米，其中有三分之一以上到三分之二在未来十年都要炸掉，要重新做。现在强调的百分之七十90平米的房子，我对这个政策有疑问的，如果这样的房子需要是对的，如果说一定要干到70%，是一个错误。在未来的20年或者30年今天盖的房子重新炸掉。稍微收入高的人，不是90平米，现在喜欢拿欧美去比较。
【李永森】：欧洲的房子可不是20、30年炸掉。
【方明理】：美国每户平均面积是260平米，他可以住一百年，两百年，你的时间越长久越值钱，我们不是。我们可能到了几年，认为这个房子过时了，就要炸掉了。我们太急功近利了，我们希望在一个很短的时间内，让所有人都能够买房子，其实是错的。我们要想办法使没有房子住的人能够住上房子，这个思路是对的。绝对不是让所有没有房子住的人都去买房子，我们所谓限价房，经济适用房这些政策都是有问题。本身经济适用房最便宜的，2650，现在没有了，三四千，限价房是6500，还是拿2650的房子比，就弄90平米，也是二十几万，低收入者能够掏出二十几万买这个房子吗？买不起。回过头忽悠他去买，他的收入一年多少？要解决吃饭的问题，要解决医疗的问题，孩子上学的问题，还有那么多中国的传统，没有那么多收入。
【李永森】：问题关键是不是低收入者买不起房子，现在的房子上涨速度已经超过中等水平所谓白领他的收入增长。
【方明理】：这有一个问题，在很短时间段，不期望所有的人能买上房子，我们让低收入者不掏钱或者掏很少的钱能够住，让他把的收入改善他的生活。在这样的状态下，房地产开发意味着持续向好，少说二三十年的过程，在漫长过程中，不可能做出打压房地产发展，现在很多东西是不希望他涨得过快，但是我们会强烈去打压，宏观调控的结果是今年统计是房地产价格都上涨，这个上涨跟调控政策是相关的，希望把价格控制住，但是同时期望的目的太多了，要解决土地的问题，要保证180亿亩的耕地红线，回过头来土地的供应，一段时间土地供给不足。现在的房子前面有数据统计成交量下降，成交量下降不是购房积极性下降都去买股票了，不是这样的。其中一个最根本的原因是有效的供应减少了，市面上可销售的房子减少了，在这种格局下，怎么会不减少呢。成交面积减少，又反过来看供应面积也是在大幅度下降。现在拆迁成本这么高，在这种情况下，房地产的价格能不涨吗？我认为政策的调控不期望价格过快上涨，但是现在政策调控同时要求的目的太多，九个部委发文件，解决各自的问题，不可能把房价的问题调整过来。在政策方面，未来不可能出台更多的政策来打压房地产整体的发展。现在有一些政策还要做其他方面的调整，前段时间首次股市规模超过了存款的总体规模了，数字统计，上个月，从银行流向其他方面的资金，银行存款增加的幅度下降了2700多亿，这个数额都是很大的。我们要解决什么问题，用别的措施解决这些问题，比如说取消利息税，现在存到银行交20%利息税，本身两三个点，再扣掉20%以后，实际的利息存款变成了2个多点，物价上涨达到3、4个点，存到银行的钱变成负增长，老百姓把钱搁到银行是老百姓传统的资产保存方式，就是存到银行，原来存到银行就是钱，如果是以这种速度发展下去，存到银行的钱不是财富增长就是减少，改变的方式就是买股票或者买房子，买房子涨10%，比存到银行负增长要好得多。
【主持人】：今天时间很紧张，请两位嘉宾最后给自己的支持方拉票。
【李永森】：谢谢网友的支持，投资股票市场风险性和收益性有匹配性的问题，长期来看，投资股票市场的收益长期来看也是比较高的。对股票市场资金吸纳的作用也是非常强的，股票市场另外一个特点和房地产市场相比较的特点，之所以对资金更有吸引力，在于流动性要远远高于房地产市场。另外一个，可分性，方总也提到了，资金少可以少投，资金多可以多投，可以一次性地买入，也可以分次买入，可以一次性卖出，可以分开卖出，它的操作非常灵活。所以方便性、流动性都是比较强，可以投资股市，可以投资一年，可以投资一个月，可以投资两个月，可以投资五年，十年，期限也是比较灵活的。房地产相对流动性来讲，要差一些，它的交易成本也会比股市的交易成本高，投资的期限，投资的金额都相对比较高一些。所以从未来来看，投资于股市的资金会逐渐越来越多。居民的资产结构的变化会有更多的人长期地在资产结构里有股票的持有，股票的资产。
【方明理】：首先，我珍惜地祝愿所有的投资者不管投资房地产还是投资股票，还是投资其他的产品，都能够获得好的收益。我不希望说房价会持续上涨，有部分人来批评我，但是我非常遗憾地说房价在未来很长时间中间，确实会持续地上涨。在两个投资选择中，如果必须选择其一的话，希望大家一定要做出慎重的考虑，如果你是少量的资金，自有资金可以考虑进入股市，如果养老资金或者其他方面的资金的渠道来源，对我们压力很大的话，选择比较安全的投资到房地产，李教授和很多人认为投资房地产没有很多资金是不能投资房地产的，我认为不完全是，我们要充分注意房地产投资中间的银行购房按揭的杠杆作用，现在有很多小户型的推出，资金需求量不是很大，40平米、50平米的投资，对房地产如果20%投资，所需要的资金并不是我们想象的，你没有一百万不能做房地产，不是这样的。在这个过程中，更多的投资者在这个中间做出清醒的判断，为了减轻心理的压力，为了防范更大的风险，同时获得比较好的投资回报，在关注股市的同时，重点关注房地产投资。
【主持人】：今天感谢21世纪品牌地产能够进行非常深度的合作，也感谢两位专家，一方面不仅仅在PK台上为自己拉票，另外一方面除了探讨这个问题之外，和广大投资者提供非常有益的参考意见，也是风险提示。不管是投资地产也好，还是投资股市，买画还是买黄金还是期货，都希望在当前的历史上最好的时代，整个世界范围内，没有大的战争，而且整个国际形势也好，国内的经济充分发展情况下，大家能够获得分享到这种利益，分享到好的经济形势。再次感谢各位嘉宾，感谢网友关注我们的PK，今天现场部分到此为止，大家可以在网上继续给两位嘉宾进行投票，今天的PK结束。 | 
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