楼价不再疯狂 平稳上涨是主调

　　对于下半年的楼市价格走向，大部分的业界观点认为，今年东莞的房价已经由去年的疯狂飙升转为理性平稳上涨，无论大户型还是小户型，其产品价格会延续上半年的走势基调，以平稳上涨为主方向，小户型不会因竞争加大而看跌，反而会因为精装修产品的增多而拉升整体小户型的售价；大户型项目价格则继续平稳上扬；反而别墅产品会因为供应量锐减的关系，整体价格出现跳跃式增长。

　　推测一：

　　精装修普及化带动小户价格上扬

　　虽然小户型项目目前面临种种压力，但业界人士一致认为小户产品不会因此而跌价。沈宏认为，目前股市风险在加大，因为前段时间的股市振荡，经过一轮调整以后，许多股民已经从疯狂中苏醒并开始理智起来，大规模入市的情况已经不太可能，有些股民在经过一番股市投资的教训后，会等待股市解套后重回楼市，预计下半年后，东莞的楼市会逐渐复苏并热起来，小户型的销售压力也会随之减轻。预计价格也会有所提升，平均价位会从6000多元/㎡升至7000多元/㎡。

　　东莞市商业中心发展有限公司营销中心研发部副经理雷非非表示，从项目推售的情况看，今年的小户产品将会在精装修上做文章，并以此拉升整体价格，因为小户产品仅仅依靠地段，本身产品设计硬伤多，也很难让挑剔的客户满意，在产品户型没有太多创新可能性的情况下，今年许多开发商会在产品装修方面大做文章。预计届时整体定价会较去年升10％~12％。

　　推测二：

　　中大户型产品消化速度加快

　　据了解，从今年1月到4月的推盘情况来看，大多数都是小户型产品，4月仅有景湖春晓二期等少量中大户型供应，据记者拿到发展商的一些推盘计划，中大户型产品多放在了下半年，下半年即将开盘的二十多个楼盘当中，中大户型占到了80％以上，有业内人士认为，中大户型目前市场前景看好，不排除有些发展商延迟出货。

　　从今年的推货数据显示，中大户型新项目上市数量虽然减少，但市场供应量基本与去年的供应量持平，年度供应量充足，足以支撑整个市场的需求，根据合富置业产品需求调查数据显示，去年120㎡左右的户型需求客户占据了市场的40%以上，120~180平方米的客户需求则占了近40％，由此可见东莞市场走了多年的“大户路线”，其大户市场需求仍旧是市场的主流。记者也了解到，下半年即将开盘的天骄峰景、百悦尚城、塞纳河畔等等都以120~160㎡中大户型为主。

　　推测三：

　　别墅价格将呈“跳跃式”上涨

　　今年别墅的供应量明显偏少，据粗略估计，今年下半年城区市场会有森林湖、锦绣山河及松山湖1号三个别墅产品推出，预计三盘的推货量只有400多套。

　　虽然手头上拥有别墅项目的开发商皆对即将推出的新品价格再三缄默，但记者仍然从多方面了解到，今年的别墅价格将无可避免地会持续走高。如沿海丽水家园，目前在售价格比开盘时翻了一番，其负责人表示，该盘将开展一系列营销活动，新品除了在产品上有了全新的变化之外，价格方面也将有所提升。业内人士普遍表示，与大户产品、小户产品价格的平稳走势相比，别墅产品价格的上升幅度会比较大，将出现“跳跃式”上涨。

　　推测四：

　　整体楼价上涨趋势放缓

　　虽然都认为下半年东莞楼市整体价格将仍然上涨，但记者采访时发现，大部分业内人士都认为，下半年楼价的上涨趋势可能没那么明显，宏远地产一位不愿透露姓名的人士认为，上半年小户型产品的滞销让很多开发商持更加谨慎的态度，虽然今年国家没有出台新的限制政策，但小户型产品定价过高是其目前面临困境的主要原因，尤其是一些单体楼项目，不带装修的动辄每平方米6000元以上，使得其上涨空间狭小，投资价值大打折扣，因此在5月之后，一些大型楼盘中的小户型产品价格虽然没有明降，但通过精装修、“二合一”优惠等方式，让其更容易为市场接受。受此影响，下半年的楼价增长幅度可能不会很大，总体趋势可能放缓。

　　小户型命运

　　下半年小户型产品更多

　　推测一：

　　延而未发的小户型放量将在下半年出现

　　因为小户市场推售“慢热”，今年上半年新入市的小户产品屈指可数。根据东莞中原地产研究部的不完全统计， 2007年约有100个项目上市，供应量达766万平方米之多，市场消化的压力空前加大。其中小户型项目户型面积逐渐扩大，预示着东莞小户型市场正在从纯投资市场向过渡性居住市场转变。

　　雷非非认为，延而未发的小户型放量将在下半年出现，市场将重走去年下半年小户型集中放量的“老路”。按照目前各小户型的施工进度，相信到了10月以后小户型项目会扎堆上市，其中仅第一国际三期、中信9号公寓两个项目的供应量就有1000多套，届时市场竞争将会相当激烈。但也有部分业界人士认为，今年预期上市的小户型未必会全部现身。

　　推测二：小户型集中激战南城CBD

　　据统计，2007年小户型竞争主要集中在城区市场，小户型项目约为19个，而CBD区域的小户型项目就有12个，占小户型供应量的60%。其他小户型较多的是在东城中心区及东城四五环路区域。

　　据了解，目前南城CBD周边已在建的社区小户型项目及纯商务小户型项目包括时尚岛、第一国际3期公寓、上层公寓、名门公寓、天诚·康桥、金升国际公寓、中信9号公寓及景湖春晓二期社区小户型、世纪城三期等十多个项目，而东城的花样年华、宜景康源项目则是近期较受瞩目的小户型项目。莞城区五一推出的学府1号也是一个以投资为主的小户型项目。

　　推测三：项目价格分化情况加剧

　　东莞中原地产研究部分析指出，下半年小户型项目由于地段、产品创新、配套、发展商资金等因素的差异，价格将出现分化，同一区域可能会出现15000元/㎡的小户型与6000元/㎡的小户型并存的状况。

　　下半年市场供货分析

　　后市产品供应充足

　　下半年高潮在十月前后

　　网上交易数据显示，第一季度东莞城区住宅网上签约共3417套， 镇区住宅网上签约共6663套， 城区住宅网上签约套内均价5380元/ ㎡， 镇区住宅网上签约套内均价4912元/ ㎡。城区市场中，南城的成交量及价格双双位居第一位，而镇区市场中，常平镇是楼市最活跃的镇区，其次为寮步、石龙、清溪和长安。

　　东城区：

　　下半年小户型货量增加

　　合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，东城区目前在售的只要是围绕黄旗山片区的大盘，主力户型以大中户型为主，如星河传说、庆丰花园、新世界花园；凯旋城在售的也是140~230平方米的大面积洋房，只有怡丰翠云轩和年初上市的花园城有部分小户型推出。预计在之后陆续上市的新盘中，学府1号、宜景康源和中信9号公寓都是以小户型（90平方米以下）为主，初步估计总货量会达到2000套。90/70政策在下半年的东城楼市会得到进一步的体现。

　　南城区：

　　供应充足将超过6000套

　　合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，南城区潜在供应楼盘共23个，其中旧盘新推楼盘共11个，新开盘约12个，预计2007年下半年南城区将新增洋房超(房超博客,房超新闻,房超说吧)过6000套。下半年南城区楼市供应充足，楼市竞争激烈。

　　莞城区：

　　后市供应充足

　　合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，莞城区主要以旧城改造为主，特别是运河沿岸一带的发展给房地产带来一次开发热潮，深圳田禾、万科项目、建工项目等几个大旧城改造项目，为运河沿岸注入新鲜血液。

　　莞城区后期供货量充足，2007年下半年各项目新货陆续上市，预计推出货量达2670套左右。推出产品类型多样，产品包括:小户型的单身公寓到大面积复式单位，可选范围较大，下半年莞城区将成为一个热点区域。

　　万江区：

　　价量齐升

　　合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，万江区下半年主要以旧盘新推为主，供货量将达约2400套左右，供应产品主要集中在大面积户型，少量小公寓产品。供货区域主要集中在华南MALL一带，阳光海岸、理想0769都属大盘，后期推货量之大使万江区后期供应货量充足；2007年东莞地产大势涨声一片，价量齐升，处于牛市通道。

　　镇区：驶入价值升级快车道

　　近两年东莞本土品牌开发商与全国性品牌企业纷纷进入镇区市场，直接促进了镇区房地产市场的发展与成熟，目前镇区房地产市场在产品设计、小区规划、自然环境等方面丝毫不逊色于城区同类物业水平，尤其是在东莞城区楼盘均价已达5500~7000元/平方米左右的时候，镇区楼盘均价还在5000元/平方米以下，相对而言镇区物业更为超值。

　　与此同时，镇区房地产市场置业需求也日渐增大，投资者也日渐看好镇区市场的升值前景。今年1月镇区房地产市场成交量大幅提升，是镇区市场发展成熟的信号。公交体系的完善，轨道交通的建设以及城市路网的规划与建设，将镇区之间的距离拉得更近。“居住在镇区，工作在城区”，或是“居住在城区，工作在镇区”的“半小时生活圈”已经逐步形成。

　　专家分析认为，2007下半年以城区为中心的东莞半小时生活圈将逐步形成。在城区房价迅速攀升的现实状况下，东莞镇区物业已驶入价值升级快车道，目前在镇区进行物业投资是一个好时机，特别是与深圳交界的长安、大岭山、樟木头等镇区，在“莞深同城生活”的概念下，许多深圳置业者逐渐进驻。而城区周边的寮步、厚街等镇区，其增值潜力也会比较高。文/记者 汪绍文 张玉云 实习生 吴琼(吴琼博客,吴琼新闻,吴琼说吧)

　　（文/记者 汪绍文 张玉云 实习生 吴琼 图/记者 邱伟荣 实习生 陈君成）