买房前先评估财产做预算

　　其实，目前与孙先生有着同样理财困惑的白领还很多。理财专家建议，买房前最好对家庭财产进行周密细致的评估，不仅要清算家庭目前的现金流，还要预计购房后的家庭收支情况，根据收入支出比，确定所买住房的面积和价格。制定一个合理的购房计划后，才不会受房贷拖累，影响生活质量。

　　光大银行理财规划师梁静分析，一般而言，每月还贷支出所占比例应不超过家庭月总收入的30%，这种情况下财务风险较小。孙先生家庭目前每月基本开销1600元，生活费用仅占支出的24%，消费较理性，提高净资产水平的能力较强。但月供将近5000元，占家庭月总收入的近50%，负债比率较高。她建议，应想方设法提高偿债能力，同时进一步控制不必要的花费。

　　组合贷款优化还款方式

　　“目前，孙先生家庭贷款支出将近月收入的二分之一，应着重考虑防范和化解这方面的风险。”理财师梁静建议，可能的话，孙先生应首先办理公积金冲抵商业贷款业务。一般而言，公积金贷款比商业贷款利率低1个多百分点，申请的公积金贷款额度不够支付房款，可同时启用个人住房商业贷款，组合贷款可替孙先生节省下几万元。

　　另外，随着职业生涯的不断前行，考虑到未来收入增加的预期，孙先生还可暂时将月供定得稍低，调整还款期限，减轻目前的还贷压力，等家庭收入增长后，提前还贷也是一种投资思路，节省的利息可视为投资的收益。

　　理财师梁静还建议，注意通过还款方式的优化，节约利息支出，月均等额本息还款方式的利息支出最大，应尽量选择月均等额本金还款方式。目前，不少银行还推出一些个性化还贷方式，可根据自身情况选择。比如，一些银行房贷产品，允许根据自己的预期收入水平调整月供水平和到期大额还款比例，剩下的本金在约定最后还款期一次性归还，这样降低了按揭期内的月供压力，可提高生活质量。

　　到期国债转为定投基金

　　目前，孙先生家庭有银行活期存款约5万，另有到期国债约3万，港币2万。梁静建议，三类资金可分别投入不同理财渠道增值。建议用其中的3万元购买股票型基金，保守预计年收益可达20%，其余2万作为流动资金存入银行备用。

　　由于国债收益率较低，利率远低于房贷款利率，梁静建议，可将到期国债偿还部分房贷，或转为其他收益更高的理财产品，如直接投入股市或定投指数型基金，预期年收益可达20%~30%。此外，由于人民币现正处于升息周期，可将外币转为人民币储蓄。如果不考虑汇率变化，2万元港币可转为人民币储蓄或理财产品，直接享受升息后的高收益。

　　■挂号单

　　孙先生，32岁，传媒行业，月收入6000元。太太韩女士，29岁，某事业单位行政部主管，月收入5000元。两人分别约有年终奖1万元。每月基本开销为1600元。

　　去年底，孙先生在市内买下一套总价80万的住房，已缴清首付，余下65万贷款需分期付款，月供将近5000元。孙先生家庭目前还有银行活期存款约5万，另有到期国债约3万，港币2万。

　　由于目前住房贷款总额太大，孙先生感到压力很大，想咨询有没有一套比较完善的财务规划，有效化解房贷压力，早日实现购车计划。

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