本案矗立于苏州街畔，与北四环主路仅百米之隔，区域内宽阔网路直达中关村大街，北三环近在咫尺，得天独厚的门户位置尽显尊崇价值所在。中湾国际以中关村西区核心为原点，以优越地势为价值根基，以全中关村公共设施为自身配套，在核心为区域内精英新贵建造私属精致空间，为中国“硅谷”献上世界级典藏尊邸。6月21日中湾国际项目负责人做客焦点，就大家关心的楼盘和物业问题接受专访，敬请关注。

◆现场实录◆

　　【主持人】：各位网友，大家下午好！我们今天焦点房地产网的新盘在线给大家介绍的楼盘是中湾国际。这个楼盘我们在今年春展的时候曾经对这个项目做过访谈，作为中关村这么一个黄金位置的项目，咱们中湾国际这个项目入世以来一直受到广大购房人的关注，对于公寓相对于物业管理应该说相对于其他品种有更高的要求，大家对此也特别关注。

　　今天我们邀请到两方面的嘉宾，第一位是北京嘉海房地产开发有限责任公司销售部经理，也是中湾国际这边的销售部负责人叶志宇先生。第二位是中湾国际公寓的顾问组长，北京凯莱物业管理有限公司的李建明李总，这也是物业管理方面的专家，也是咱们中湾国际这边物业管理方面的负责人。另外还有一位是宋涛，也是咱们物业公司的工作人员。

　　今天三位嘉宾来到我们这儿，就是希望和关注中湾国际这个项目的一些准业主也好、购房人也好沟通一下关于咱们这个心目的情况，刚才我做了简单的介绍，中湾国际地处中关村，从中关村这个区域或者说这个地方住宅的供应量来讲，长久以来属于稀缺的状态，我们在上一次论坛的时候曾经做过简单的介绍，我们还是想请叶总把项目的位置，包括像周边的一些情况做一个简单的介绍。

叶志宇

　　【叶志宇】：中湾国际项目我们的位置是在中关村的科技商贸核心区的位置，紧临着苏州街，位置整个的区域环境已经日趋成熟了，像家乐福、中关村步行街、餐饮的白家大宅门，各方面购物、休闲、餐饮方面已经非常成熟。整个电子市场经过十几年的发展已经相当发达繁荣了，也带动了整个中关村的高端人士越来越多，所以这两年周边区域的写字楼成熟以后，像很多高科技公司逐渐往回流了，像爱国者这些高科技公司陆陆续续的都在往中关村搬。相对于我们项目核心区住宅公寓项目，本身在中关村区域现在应该算绝无仅有了，公寓项目的好处作为我们最大的利益点，公寓项目是可以落户的。大家众所周知中关村最好的资源，除了高科技以外教育是最合适的，对于我们公寓的项目应该是比较有优势的。

　　我们整个项目的总建筑面积大概是5万多平米，公寓有600套房，主力户型的面积在36平米到60平米之间，基本上是一居室比较多一些。精装修完还送部分家电，大家可能到时候买以后就很方便了。

　　【主持人】：直接搬进去就可以住了？

　　【叶志宇】：对。所以精装修里面的配置还有细节部分我们也请了专业的公司做了精心的设计，样板间应该7月份左右就可以做成了。

　　【主持人】：现在还没有样板间？

　　【叶志宇】：对，欢迎大家各位网友到时候去参观。其他方面配套地上是19层、地下有4层，地下主要是车位配套用房为主，3层以上是住宅。

　　【主持人】：其实这样看中湾国际就是一栋楼。

　　【叶志宇】：一栋楼两个梯位，一栋楼两个单元。

　　【主持人】：这样算起来总的建筑面积大概是多少呢？

　　【叶志宇】：整个楼加起来是5万多平米，公寓大概是3问多平米。

　　【主持人】：刚刚您说到中关村对于这个区域非常熟悉的人应该是很熟了，像海淀图书城，再往南像人大，如果从区域性质来讲应该是很独特的，一个是教育资源，一个是科技园区，从现在目前情况来讲，最开始的产品大部分是中小户型的情况，有没有考虑到特定的客户情况呢？

　　【叶志宇】：我们当时考虑做这个项目的时候主要针对的人群就是中关村核心区的高端人士，因为我们也借鉴了像国外、CBD建设项目的经验，一般在商务的核心区里面都必须有一部分是小户型，一般高端人士有生活和工作的转换空间，可能住的大房子里面可能不在核心区，核心区一定有自己简单休息或者招待客人或者商务谈判的地方。所以很多地方，包括国外、国内，还有一些大城市里面，在核心区里面都会有一个酒店式的公寓作为配套性的东西。

　　反观我们中关村的核心区来说这种公寓项目是极少的，相对于中关村科技的发展和商业的发达，这种公寓极少的现象也不是正常的。

　　【主持人】：现在像类似你们项目这样的目前有在售的？

　　【叶志宇】：目前在售的有部分项目，但是他们整个立项不是属于我们公寓性的立项，他们可能是落不了户的，可能是商业的、办公的，可能做成公寓的形式卖给住户，我们是纯纯粹粹的公寓立项，做公寓用途的。

　　【主持人】：等于最开始做规划的时候这块地就是用来做70年的公寓？

　　【叶志宇】：对。我们针对的人群也是这部分高端人士，这部分高端人士的用途可能也是他们的商务谈判、临时居所性质的，所以户型做的也比较小。整个用途针对他们的需求也是对等的，还有部分是临近北大，很多像国外来北大留学或者是访问这方面的外籍人士挺多的。

　　【主持人】：这应该也是属于像比较高层的教授来买了。

　　【叶志宇】：对。一个是高知阶层，不仅仅是有钱，可能知识水平也是很高的，所以我们针对这方面的需求以后，所以我们作物业服务方面也会比较讲究一些，我们也在市场上研究了很久，北京凯莱物业管理有限公司来做我们的物业，我们的服务业提高了。

　　【主持人】：刚好说到凯莱物业，物业公司对一个楼盘的保值、升值应该是非常重要的环节，不管是公寓楼也好还是我们的普通住宅也好，很多人讲到物业的时候首先考虑的是我的保安怎么样、保洁怎么样，实际上物业还提供各方面的服务，包括像楼盘的保值、增值，这个应该是最重要的一点。刚刚我们也说到国外的经验当中，就是说在高端公寓的物业管理应该是非常重要的一块，咱们的凯莱李总能不能简单的先从高端物业的重要性给我们介绍一下？

李建明

　　【李建明】：中湾国际公寓刚刚叶总谈到项目的定位、建筑的质量、各方面高端的设计，凯莱物业很荣幸被中湾国际聘请为物业顾问，我们也非常有信心把我们的物业管理服务和这个项目的定位和高端结合起来，为中关村的商务人士提供高端的居住和物业服务的享受。

　　我们凯莱物业为中湾国际公寓设计了一个感觉服务模式，最终我们确定为一站式酒店尊贵管理服务，刚刚您讲到了我们相关的管理服务与高端物业相配套，怎么发挥更好的居住和其他更多的功能，让业主感到一种尊贵的服务享受和生活居住全方位的享受，我想这个是我们确定这个模式的基本考虑。

　　至于说我们中湾国际公寓的定位于它相适应的，我们将建立全方位的物业管理系统，主要还是提供更细致入微、更周到齐全的服务，我们借鉴酒店相关的服务模式和服务内容，具体的也跟大家详细的介绍一下，就是关于酒店尊贵服务特色这块我们也想重点介绍一下。与一般的物业普通住宅和普通公寓的物业管理服务相区别，我们更突出刚才我讲的一个是尊贵服务，一个是居住的享受。我们这里边还讲到一站式，一站式就是我们开通24小时服务的热线，住户有任何的服务、居住方面的需求我们都一站式的全盘跟踪，使问题得到圆满的解决。

　　【主持人】：你这个一站式能说的更详细一些吗，比如什么样的需求？

　　【李建明】：一站式就是说我们的24小时服务热线，我们有全程服务人员跟踪服务。

　　【主持人】：像普通住宅也有24小时的服务，中湾国际公寓这方面突出的在什么地方？

　　【李建明】：住户无论有什么需求，比如急修，家电的设备设施不能正常使用的情况，首先客服人员负责接待，把相关的问题第一时间和住户进行彻底的沟通，组织相关的人员，这里边可能有保安的人员、有保洁服务人员、有工程设施设备维护人员，由客服人员全程式的跟踪和跟进，直至这个问题得到住户圆满的解决，住户满意吧，我们还要跟进相关的意见。

　　【主持人】：这个24小时服务热线肯定会有人接听住户的电话是吧？

　　【李建明】：对。

　　【叶志宇】：像服务，可能高端客户一般比较忙，可能家里的事情不好打理，打个电话去了，物业可能安排人帮你清洁、打扫，等你回来又是干干净净的。

　　【主持人】：拿钥匙呢？

　　【叶志宇】：这就看客户的需求了。

　　【李建明】：这里面就包括空房的托管，像他商务繁忙，他有几天不在家，我们可以帮他料理家里的设备设施，比如浇花、家里电器的维护，这个内容也是考虑在其中的。

　　尊贵这块，我想也是突出我们全面人性化的服务，我们一定考虑到家居居住这块所有的需求，用我们的服务充分的体现出来。我们中湾国际公寓是高官的，我们提供的是精装修这块，我想它的服务质量和多元化比其他的公寓楼盘更突出一些，这是讲到中关村独特的商务教育，这是作为建筑环境的特点，我们考虑提出相应的配套。

　　【主持人】：宋涛也是物业公司的员工。

　　【李建明】：是我们顾问组织成员。

　　【主持人】：因为现在中湾国际公寓物业的工作还没有开始，按照你们过去的经验来讲，比如说你们在做一些高端公寓服务的时候遇到的最大问题是什么，你们是怎么解决的？您能举一个例子吗？

宋涛

　　【宋涛】：比如说像有一些同等公寓项目，像我们在上海的项目，也是高档公寓的项目，在服务过程当中可能有一些客户对于比如说定时提醒或者是留言这一类的服务这种需求比较大，这个时候我们会在物业服务的时候根据客户的需求制定相对来说，最主要针对这类客户，比如说需要在早上几点的时候去机场，在那儿之前需要休息，你在这之前通知物业公司，这时候我们就会做相应的程序，争取一定是在客户提醒之前通知他，防止他对自己的商务活动造成延误。

　　【主持人】：有没有遇到比较难缠客户的情况？

　　【宋涛】：当然也有一些，可能有一些相对来说更加细微的要求可能要求的比较多。打个比方，比如说有一些客户对于我们已经对他提供的服务，可能还有更加细微的要求，可能有一些在我们看来苛刻的要求，这时候我们在做服务当中也会站在客户的角度上去考虑问题和思考问题，能够及时的把相对苛刻的要求更好的解决。

　　【主持人】：叶总从开发商的角度来讲，你刚才说了对于咱们物业这块肯定是希望能够给我们的业主提供最好的服务，你们最开始的时候为什么会选择凯莱呢？

　　【叶志宇】：凯莱我们这边选择的时候其实也是费了不少时间和精力的，当时寻找。选择凯莱的原因一个是公司的实力，他们是世界五百强中粮集团下面专门成立的专业的物业公司，先成立是在香港，做的不少项目基本上也是高端公寓的项目，我们觉得第一本身的实力很信任。第二，作为专业能力，可能本身在香港做了不少项目，在一些大城市也做了不少项目，我觉得对于整个项目服务上，我觉得专业上应该不成问题。实际接触的时候，整个团队也非常不错，所以我们就选择他们了，因为觉得他们整个团队能把我们中湾国际公寓管理上提高不少，所以就选择了他们做我们的物业顾问。

　　【主持人】：在你的角度你希望凯莱最后提供给业主什么样差异化的服务，还是说能把细节处理好？

　　【叶志宇】：首先一点是把细节处理好，作为高端的物业他的特殊性服务不一定特别多，但是高端对细节的要求是非常明显的，包括咱们很明显的例子，高端人士哪一些东西，可能东西都差不多，但是细节到位，所以可能对物业的要求也是这样的，他们到时候对细节的要求是非常严格的，做的非常少，包括礼貌、礼仪、言行举止，这方面的要求比较严格一些。我们想做到，客户买房以后真的有主人的感觉，我们所有的服务人务员无论对他们态度上、举止上，都感觉对他的尊敬，让他们享受到类似酒店式的物业服务。

　　【李建明】：客户所有担心不方便的地方我们都给予想到。

　　【主持人】：您提到的比较小的方面，比如留言、叫醒服务、费用交纳、鲜花、机票，这些就像刚才叶总所说的其实都是细节的地方，其实物业无大事，每项服务都做得很好，好像这些服务都是免费的，有没有一些有偿的服务呢？

　　【李建明】：我们日常提供基础物业服务的，像保安、保洁基础上我们还要突出一些酒店尊贵服务的特色，大致内容已经讲到了。有偿服务主要在这几方面进行考虑的，与一些酒店服务式公寓其他同行的物业管理相比我们更强调为具体的住户提供多样化的服务，比如我们是精装的公寓免除一些装修的问题，同时后续的维护、维修、空房维护，这个问题可能我们觉得更重要一些，所以我们在有偿服务里面设计的叫做空房维护还有空房看管这块，这块我们是作为服务的主要内容。因为他居住了一段时间，可能有更新的需要，可能他工作比较忙，流动性相对比较大，可能也又重新出租的需求，这样对空房间也有重新整理、重新维护这样的工作，我们讲的就是空房维护和管理。

　　其他的有偿服务包括家具清洁，因为我们这个项目定的是高端的公寓，家具清洁更重要一些，不光是清洁的内容，还有一些维护、养户工作的内容。有偿服务还包括设备设施的维修，室内绿化的服务也是这样考虑的，应该是居住品质要求比较高，自己工作比较忙，可能对一些室内的绿植服务有所需求，这样我们也考虑到里面。如果有提高品质的需求，有一些鲜花、有一些屋里的植物摆放、打理我们都提供相应的服务。

　　比如一些商务服务的需求，虽然我们这个楼是公寓性质的，但是居住的都是一些成功的商务人士，居住同时可能会有一些方面的需求，比如说图文处理、收发电子邮件等等方面的考虑。

　　【主持人】：我想其实在往下说的一些内容可能都是大家用得着的地方，应该说挺详细的，我们焦点网的具体内容当中会有更多的介绍。这里网友的问题都比较细。

　　网友：中湾国际公寓的期税是按3%还是1.5%交？

　　【叶志宇】：现在已经取消了吧，我们是按照住宅应该是1.5%。因为这个跟国家政策有关系，跟单价还有一些关系，140平米以上，单价上可能超过区域的平均单价的多少倍以上又是3%了，所以最后这个期税到底怎么收，交房的时候那时候政府规定这时候应该交多少税就按那个走，咱们定不了这个税。

　　【主持人】：咱们现在的物业费是收多少？

　　【李建明】：每建筑平米5.35元/平米。

　　【主持人】：这个价格相对于这个区域的公寓价格应该是什么样的？

　　【李建明】：相对于公寓的品质而言这个价值应该是中等。

　　【主持人】：时间关系有一些基本的问题想请几位嘉宾问答的形式，建筑类型应该是板楼是吧？

　　【叶志宇】：应该属于板楼。

　　【主持人】：板楼还是短板？

　　【叶志宇】：高板算不上，因为一般高板20多层以上了，我们是19层，应该算板楼吧。

　　【主持人】：肯定是精装修了。什么时候开盘呢？

　　【叶志宇】：像我们目前准备定在6月30日。

　　【主持人】：入住是在什么时候？

　　【叶志宇】：在08年的年底。

　　【主持人】：现在是什么样的状态呢？

　　【叶志宇】：现在已经盖到出地面了。

　　【主持人】：如果说现在买的话可能都不用贷款了，因为国家不有政策嘛，得高楼三分之二的时候。

　　【叶志宇】：基本上差不多了，只要出地面以后很快就能起来了，地基慢。

　　【主持人】：周边的配套能说一下吗？比如说我们分细一点。

　　【叶志宇】：银行有很多，边上就有交通银行、工商银行、深圳广发银行。这边邮局也挺近的，就是中关村邮局。小学是人大附小、中关村二小。中学有比较知名的八一中学、101中学、人大附中。

　　【主持人】：只是这些学校不太容易了。

　　【叶志宇】：如果落户在我们那儿有初步的条件，至少你属于这个片区的人，至少你基础是好的。大学肯定不用说了，北大、清华都在这边。

　　【主持人】：那更得要成绩了。

　　【叶志宇】：人大应该也是相当不错的大学，一般我们都在圈子之内。

　　【主持人】：就是说你买了这个房子，虽然说不能一定能进这个学校念书，但是你的小孩可以到这个学校去玩。

　　【叶志宇】：对，从小耳濡目染的环境下感受去，环境大学校园就不用说了，公园这边有圆明园、颐和园，三山五园也挺近的。中关村广场购物中心还有一个小花园，还有中关村广场的步行街，餐饮一条街基本上也形成了。而且我们那个算比较高档的餐饮，像白家大宅门等等。餐饮娱乐形式也挺丰富的，像唱歌的地方也有，买书就不用说了，图书城就在边上。购物也有家乐福，这些基本上都囊括了。电影院，海淀剧院很快就可以到了。像电子市场就不用说了，最繁华的地方。

　　【主持人】：还有交通的情况呢？

　　【叶志宇】：可能在中关村核心区域稍微堵一些，我们好在哪儿，离四环非常近的，会堵一点，一会儿就上四环了，直接拐一下就到五环了，从环线来说对我们是比较有利的，因为环线堵车稍微少一些。另外整个地铁也基本上往这边建了，像地铁4号线、地铁10号线。

　　【主持人】：最近应该是黄庄吧？

　　【叶志宇】：最苏州街应该还有一站，离开我们就不远了，大概几百米吧，步行很快就到了。

　　【主持人】：十号线也在？

　　【叶志宇】：四号线也在那儿经过。

　　【主持人】：中关村不也在建地铁吗？

　　【叶志宇】：对。

　　【主持人】：那个就是四号线是吧？

　　【叶志宇】：两条，我记得4号线往西走了，10号线是中关村大街往北走的，离我们项目都不是特远，步行就是几分钟吧。

　　【主持人】：因为中关村交通也是很头疼的一件事，相对地铁开通之后能够有很大的改观。

　　【叶志宇】：相对我们的项目还行，因为我们的项目可能不是在最堵车的中间的地方，因为已经靠近四环了，相对来说交通环境上应该会比较好一些。

　　【主持人】：车位是320个？

　　【叶志宇】：对。

　　【主持人】：今天我觉得可能更相信的信息大家可以在焦点网上楼盘详情上去看，这里边包括像今天所说到的很多具体的内容，包括像售楼处的电话都有。

　　今天最后想请两位物业公司，也是中湾国际公寓物业顾问组的成员，向准业主和潜在的业主表个态，物业到底怎么做。

　　【李建明】：凯莱物业将以专业的服务水准、先进的管理模式指导中湾国际公寓具体的物业服务，提供每分每秒的贴心服务，满足客户多方位、高品质的日常家居需求，营造一个舒适、安全有归属感的家居环境。居住的有品质、有质量，使所有的住户都享受物业服务的尊贵礼遇和尊贵的享受。

　　【宋涛】：中湾国际公寓在今后的物业服务当中，我想主要体现在两点，一个是从小事做起、从细微入手，基本上满足业主的所有要求，在全心全意的为客户服务好的基础上把物业的一切事做好，满足业主，使业主得到一种尊贵的享受。

　　【主持人】：对叶总这边我还有一个问题，从目前的情况来看，中湾国际公寓开盘的时候肯定会有一定程度的投资客，租户会不会享受到同样的服务呢？

　　【叶志宇】：首先对于我们这边就有租售部，另外中关村这边租房人群是非常庞大的，本身中关村公寓就非常少，也希望在中关村核心区找一个住的地方，有可能业主找的住户比我们找的还合适，如果他们需要我们帮助可以提供帮助，如果他们能找到更高价格的也没问题。中关村目前像有一些小的酒店或者小的住宿的地方都是非常火爆的，所以说他们应该是不用担心这方面的租户市场。

　　【主持人】：你估算中湾国际公寓到售房之后你觉得，比如说你们住力户型应该是50平米左右，比如你们的主力户型预计一个月的租金回报大概能在多少？

　　【叶志宇】：具体租金回报可能不好说这个范畴，但是我可以举一个例子，跟周边酒店式出租的情况可以做一个比较，类似于咱们项目的情况，我们周边有一些项目是小酒店的形式，酒店式公寓的形式，一般像50多平米，对他来说大概能做2个标间，如果做一个套房的形式，50个平米价格大概是一天380元，如果做2个标间，一个标间大概能到200块钱。按照这个算下来，如果按这个租法来算，按380，大概一个月就是8400，但8400肯定不能入住率天天满的，比如算三分之二，就是70%这样的，五六千块钱，应该来说问题是不大的。

　　这个区域来说，如果我们的酒店服务能跟得上，整个我们边上的写字楼也日渐成熟了，像微软有搬进来了，这些高端人士越来越多以后，租屋市场肯定还往上走。我刚刚举的例子，是说这个小酒店的形式可能是星级是比较低的，整个形式肯定是不如我们项目的装修标准的，所以它的价格可能按我的估计来说，只会比这个高，不会比这个低。

　　【主持人】：吃了一颗定心丸。因为比如像国际上一些成熟的做法，像雅士格他们都是自己持有进行出租的那种。

　　我们今天非常感谢三位嘉宾能够来到我们焦点房地产网论坛现场，和我们关注中湾国际公寓的网友、潜在业主和准业主进行沟通，一些更详细的情况大家可以在焦点网上进行查询，也可以通过电话和我们开发商进行面对面的交流。有一个关键问题就是价格的问题，价格现在没有最后定吧？

　　【叶志宇】：还没有最后定。

　　【主持人】：但是从现在可以得到的信息，反正大家可以在6月30日之前跟我们开发商联系，能够到现场的话最好能到现场和售楼处交流。再次感谢三位嘉宾，也感谢网友光临我们今天论坛的现场，今天到此结束，谢谢！