东进，排在广州宏观战略之首，城市向东发展也是广州城市发展的一个传统。在政府的规划中，地处广州连接东莞、深圳、香港等经济发达城市黄金走廊的东部区域，未来将以广州“最适宜投资创业和生活居住的绿色生态新城”面貌出现。这一区域本身的经济实力以及工业基础也足以支撑这一目标的发展。

　　一批先知先觉的开发商早已注意到东部的发展潜力，并有所动作。可以说，东部是广州继华南板块之后最早出现在消费者面前的一个楼市板块。2002年碧桂园·凤凰城的开盘，引发了一股别墅热潮。而后广园东快速路的全线开通，以及新塘新世界、翡翠绿洲两大楼盘的开售，更是引起了消费者对东部楼市的极大关注。至今为止，已经有包括万科、保利、合生、金地等十多家大型开发商进驻东部，所开发的各大楼盘都取得了不错的销售成绩。

　　然而，令人遗憾的是，多年的发展并没有让这一板块形成一个区域品牌效应，反而有被后期之秀——花都超越的可能。这一现实让东部楼市陷入了尴尬的局面。东部楼市究竟是怎么了？这已经成为业界以及消费者心中的一大疑问。

　　为此，6月19日下午，多位来自东部楼盘的开发商及房地产专家齐聚本报，全面为消费者解读东部板块，也为东部楼市的发展出谋划策。

多位房地产专家和东部楼盘开发商聚集本报，共同探讨东部楼市发展之道。时报记者 萧嘉宁 摄

　　东部楼市欲崛起污染交通的瓶颈

　　现状

　　楼盘分散 无区域品牌形象

　　由于东部跨度较大，涵盖了两区一市（黄埔区、萝岗区和增城市），出现多个中心并立而且互不相让的局面，因此，整个东部板块难以以统一的形象出现，区域品牌的建设更是无从说起。

　　虽然东部的房地产业的发展已经有多年历史，但由于楼盘分布相对不够集中，出现多个中心并立而且互不相让的局面，因此，区域品牌一直难以树立。广州同创卓越房地产顾问有限公司总经理赵卓文表示，由于目前该区域的开发商联动不够，东部的区域品牌和形象还没有做出来，使广大消费者对这一区域的了解还不够，影响了这一区域的发展速度。

　　翡翠绿洲策划经理刘志文表示，东部楼市的发展还不能跟华南板块比，首先在名字上没有明确统一的叫法。“由于楼盘较为分散，各自都有自己的定位及优势，因此在宣传上，各大楼盘没有统一对区域的描述。像‘广园东板块’、‘东广州’、‘东部板块’等等五花八门的名称都出现过，项目比较分散，各自为政，这对区域品牌的建设没有好处。”他认为，随着碧桂园、新世界、万科、保利、香江等发展商的进驻，东部区域的形象有所提升，但是人们对东部的关注度还不够，依然认为东部仅仅是产业区、开发区，人们的观念还没转变，这也影响了东部的品牌建设。

　　帝景山庄策划经理孙景峰同样表示，“东进”是广州最早的城市发展战略之一，但是东部还没有形成重要的板块。华南板块除了祈福新村比较远以外，其它各盘的凝聚力都比较强；但在东部，楼盘比较分散，“比如广园东板块有凤凰城、湖山国际，科学城板块有万科和保利的项目，奥体板块有合生和半山E墅等，并没有形成一个整体的形象”。因此，区域品牌的建设就显得更加困难。

　　前景

　　利好不断 居住价值渐攀升

　　随着2010年亚运会主会场布局东部，2007年城市轻轨（广州至新塘）实现公交化，以及地铁4、5、9号线延伸至增城，广州东部不仅获得了良好的外部发展环境，城市价值、居住价值和投资价值也将不断攀升。

　　向东，是广州发展的一个重要方向。在政府的规划中，东部的未来将以“最适宜投资创业和生活居住的绿色生态新城”的面貌出现。规划远景是美好的，特别是在萝岗设区以及成功申办2010年亚运会之后，东部板块更是迎来了新的发展高潮。同样，由于过去的东部大部分尚未得到开发，还保留着很好的原生态地貌，拥有非常好的自然生态环境，因此，对于政府提出的发展“绿色生态新城”的规划，东部拥有着非常有利的先天条件。

　　会上，与会专家及开发商均十分看好东部楼市的发展。广州社科院的谈锦钊教授表示，“我十分看好东部的发展。东部的发展，工业化的推进是关键，像新塘镇的发展就是工业化推动的结果。广州有17个卫星城，将来城市发展要按照市中心区、城市副中心、中心镇、小城镇的辐射趋势来发展。东部可以定义为广州的城市副中心，东部的城市副中心应该选择增城市政府附近的位置。东部的发展方式值得探讨。像增城的永和、科学城和荔城，都是重要的发展区域。”

　　在之前的采访中，广州同创卓越房地产顾问有限公司总经理赵卓文就表示非常看好东部的发展。他认为，东部地区有着广州其他区域所不能比拟的优势。“与华南板块等其他区域不同，这里是一个可以作为独立城镇运作的区域，有着雄厚的经济实力和良好的工业基础，可以支撑这一区域的独立发展。”

　　盈毅地产副总经理陈志峰同样表示，近年来，东部不仅吸引了许多世界500强企业落户发展，以房地产开发为代表的企业汇聚此地，更成为了焦点。各大业界巨头竞相进驻，以房地产为龙头的支柱产业逐步掀起东部发展热潮。包括世界范围内的众多高科技企业，以及众多地产巨头之所以齐聚东部，完全是因为对广州东部发展前景的一致看好。

　　广州海伦堡董经理认为，东部有两大支持：新塘的产业，积聚了产业人流；东部的交通优势，是连接黄埔、东莞、珠三角等地的重要枢纽。新塘是广州和东莞之间的重要联接，而广州是华南物流业的枢纽，因而东部的前景看好。“另外，东部的地位比较特殊，它作为城市副中心的角色慢慢壮大。需要注意的是，当卫星城发展到一定规模的时候，它的经济力量会几倍几倍地扩大。新塘目前无论是产业还是楼市都在起步阶段，虽然目前仍然能够看到工业污染，但并不影响其发展前景。”

　　与会的其他开发商同也认为，如今东部正迎来一个历史性的发展机遇。随着广州城市东进战略的稳步实施，2010年亚运会主会场布局广州东部，萝岗新区设立，2007年城市轻轨（广州至新塘）实现公交化运营，东部正在释放前所未有的魅力。另外，规划中的地铁4、5、9号线也延伸至增城，令城市大型配套的发展不仅得到有效拉动，优越的人居环境也日益清晰。对于广州东部而言，不仅获得了良好的外部发展环境，也从中看到了不断攀升的城市价值、居住价值和投资价值。

一个楼盘只要定位准确、产品质量好，就能受到消费者青睐。时报记者 蒙晖 摄

　　瓶颈

　　距离偏远工业污染仍存在

　　市民对郊区楼盘有心理上的距离，东部的交通配套也亟待完善。另外，东部还有一些有一定污染的工厂存在，需要加强技术改造，通过技术层面来解决污染问题。

　　每个板块的发展都有其瓶颈的制约，如同华南板块各方面配套不足、中心城区土地供应有限和拆迁困难、北部花都交通尚不够便利一样，东部楼市的发展同样有开发商所头痛的问题，当中以交通及距离最让他们头痛。

　　交通：轨道交通是解决之道

　　广州海伦堡董经理说，从天河坐车到他们的项目大约需时45分钟，这个时间与天河到市区其他地方的时间差不多，“出行时间对于郊区楼盘来说已经不是一个问题了，但为何还是让人觉得远呢？关键是心理的距离”。

　　有楼盘代表反映，“从我们楼盘出来不远就是收费站，每次出行业主都要交纳过路费，虽然每次要交的钱不多，但久而久之就不是一笔小数目了。有业主反映交通成本很让人头痛，而这并不是我们能够解决的。”另外一些楼盘虽然没有收费站的问题，但同样对交通配套感到头痛。他们表示，这也是开发商很难自己去解决的一个问题，而更多依靠政府去解决。

　　对东部区域有深入研究的谈锦钊则表示，东部的潜力很大，在政府的规划中，往东的交通是他们最为关注的一个方面，这一板块目前正在建设的城市交通比其它区域更好。“目前，城际轻轨已经接近完工，有望在一年之内开通，另外，多条地铁线也已经延伸到东部，等所有轨道交通建设完成，东部的交通将得到极大的改善，移居东部将不是一个遥远的距离。”

　　污染：要用技术去解决

　　另外一个让开发商感到困惑的问题，就是工业污染，这也是消费者最为关注的一个问题。开发商认为，东部拥有良好的生态环境，虽然目前这一片区的工业发展以高新科技产业为主，但由于历史原因，还有一些有一定污染的工厂存在，如石化厂、玻璃厂、船厂等。有开发商表示，虽然这些工厂与他们的楼盘有一段距离，但对整个区域的影响非常大，理性的消费者不会忽略这些问题。

　　有开发商表示，石化厂、大型船厂等对环境有一定污染的企业的存在，是东广州的一大硬伤。而这些企业都是所属区域的经济命脉所在，属于地方的龙头企业，对经济发展的贡献不容忽视，相信是很难实现搬迁的。广州房地产业研究人士韩世同认为，为了区域的发展和市民的安居乐业，政府应更加重视环保问题。“这些大企业如果不能搬迁的话，就应该加强技术改造，通过技术层面来解决污染问题。”

　　对此，广州海伦堡董经理深有感触。他说，广州海伦堡附近虽然有个大型玻璃厂的大烟囱，“但这个烟囱对我们的项目没有一点影响，因为玻璃厂的废气通过技术改造，在排放时已经把重污染的东西处理了，排出来的都是水蒸气。”他认为，东部的企业可以借鉴这一做法，加强技术改造，以达到环保的效果。

　　期望

　　宏观把握 政府做好整体规划

　　为避免再次出现华南板块配套或不足或重叠浪费等问题，政府应在区域整体规划方面做好“功课”，包括交通、医疗、教育以及商业配套、生活配套等各个方面都要规划好。

　　一个区域的发展成熟，离不开政府和商家的共同努力。与会专家及开发商均表示希望政府在区域整体规划方面做好“功课”，包括交通、医疗、教育以及商业配套、生活配套等各个方面都要规划好，这样，开发商才能够打好产品基础，让业主安居乐业。

　　韩世同表示，当年华南板块的开发就存在着政府缺位的问题。“当时有开发商希望政府把这一片区规划好，并愿意拿出一些地块来共享，配合政府部门的整体规划建设，以完善该区域的医疗、教育、商业乃至生活配套。但是由于政府缺位，这一区域直到今天仍在补课。”由于缺少整体规划，资源不能共享，各大楼盘之间不能互相呼应，导致今天在华南板块居住的业主生活、出行极其不便。

　　他认为，政府在做整体规划、在土地出让时，应引入不同发展商建设不同产业，比如学校、医院、商业配套等应该找不同的企业去建设，然后达到资源共享的目的。在这方面，目前金沙洲的规划相对比较好。“东部楼市虽然已经发展了几年，但还具备可调整的空间，城市化格局还可以调整得更好。”

　　韩世同的这一观点得到了几位开发商的认同。刘志文表示，政府要把握好宏观的东西，开发商所起的作用只是在政府的宏观蓝图上添砖加瓦。“像华南板块、东部板块的开发，类似于城市运营的概念了，在这样的大区域开发前提下，开发商要跟着政府走，利用政府的规划去做好自己的项目、产品。”

　　营销

　　定位准确 做好产品是关键

　　东部区域内居民素质普遍较高，而且收入相对丰厚，购房消费力也极强。开发商不仅要吻合政府的板块发展趋势，还针对目标客户群的需求去定位产品。

　　任何好的营销都离不开好的产品作为支撑，房地产业亦如此。谈及东部楼盘的营销之道，与会专家、开发商不约而同地表示，利用本身优势、做好产品是极为关键的因素。

　　陈志峰表示，由于开发区科学城的高科技定位，导致东部区域内居民素质普遍较高，而且收入相对丰厚，购房消费力也极强。“广州东部楼市目前聚集了众多著名品牌房地产企业集团，并相继开发了凤凰城、翡翠绿洲、保利林语山庄、东方名都等高素质项目。这些开发商不仅企业信誉与品牌知名度更高、实力更强，而且开发理念超前，开发水平高超，各个楼盘都是整个区域的优势集中体现。”

　　刘志文表示，地产是不动产，一般人在一生中不会多次买卖，因而开发商要吻合政府的板块发展趋势，针对目标客户群做好定位。“东部的购房主体都是世界500强等大企业的年轻管理层，他们的特点是高学历、有海外背景、喜欢创造财富等等。开发商要针对他们的需求去做产品，房子的朝向、结构、布局、规划等等都要很细致，多在产品建设和人群定位方面多下功夫。”

　　■专家建议

　　●地产研究专家韩世同：政府要加强东部产业引导

　　东部具有交通优势，但轻轨、地铁这些轨道交通设施都是未来的，城际铁路现在也还在建。目前，东部只有干线没有路网，都市格局难以形成。黄埔、萝岗应尽快形成路网结构。如果按照都市化的格局开发，规模会更大，但目前只是在干线两旁开发。

　　另外，东部虽然有珠宝、汽车、物流、高科技、物流等产业，但现有的产业格局能否支持大密度的商品住宅开发还是个未知数。东部应该做好产业格局的调整分工，政府也要加强产业的引导，形成集群效应，以达到带动区域经济发展的目的。只有产业做旺了，人口聚集了，自住市场和投资市场才会旺起来。认真规划城市中心和副中心，把握各产业的相对发展，东部的前景才会更远。

　　另外，东部要用生态环境弥补其它不足，减少污染，对污染进行技术改造。政府也要调动各项社会资源，如引导学校、医院的配套等等，形成好的优势，描绘更好的前景。

　　●广州社科院教授谈锦钊：以工业为龙头带动地产发展

　　我十分看好东部的发展。东部的发展，工业化的推进是关键。巴黎300平方公里的土地，有30个卫星城；广州有17个卫星城，将来城市发展要按照市中心区、城市副中心、中心镇、小城镇的辐射趋势来发展。东部可以定义为广州的城市副中心，东部的城市副中心应该选择增城市政府附近的位置，像增城的永和、科学城和荔城都是重要的发展区域。

　　其中，增城可以分为3块，靠南的新塘永和是开发区，有20万~30万人的规模，交通好，有港口，到机场有高速。新塘的发展是增城的龙头，其城市化、工业化可以达到很好的效果。工业化人口的聚集会带来商业和住宅的发展，城市副中心因而能成为真正的城市，可以发展为上百万的人口。

　　开发区再延伸到荔城，属于中部的核心地区，是政治、文化中心，生态、文化、环境都很好，布局和规划也很好；而北部有白水寨、南昆山等自然资源、温泉资源，有突出的优势，可以发展成渡假、旅游、休闲区域。广州市委书记朱小丹说增城要建成生态城市，因此，这里的房地产开发要抓住生态这个主题。东部是将来广州房地产发展的重要资源，以前搞不起来，是因为工业还不够发展。现在，东部面临开发的重要契机。