记者近日通过对专业人士的采访了解到，目前市场上，尽管概念火暴，但很多住宅其实都是“伪节能”，购房人应注意不要被相关炒作误导，我国的住宅节能改善工作还需要多方面多管齐下，合力推进。

　　现状 节能宣传比比皆是

　　前两年，当代万国城MOMA新科技住宅面市一度成为了整个京城楼市节能住宅的典范，随后各地都相继出现了不少主打节能牌的项目。

　　有的项目称自己采用了铝合金外遮阳卷帘、中空玻璃百叶窗、“Sto”外墙外保温体系、高分子防水卷材、中水回收利用、微生物有机废弃特生化处理机、垃圾处理系统、地板式电采暖等业内领先技术。

　　有的项目称自己采用了玻璃幕墙，而且是目前市场中最环保的低辐射镀膜玻璃幕墙(LOW-E中空玻璃)，其优点是在大量通过可见光的基础上，能阻挡相当部分红外线进入室内，既保持了室内光线明亮，又在一定程度上减少室内的热负荷，而空调系统某某中央空调系统，冷媒能效比接近R22，且其臭氧破坏潜能值接近于0。

　　有的项目表示自己采用了新型涂料，这种新型涂料即便在高温暴晒下也不容易分解，其较高的稳定性使外墙不容易褪色，而同时采用的断桥铝合金门窗有着良好的隔热保温性能等。

　　种种概念眼花缭乱，专业名词层出不穷，让购房人迷失在概念和名词之中。

　　症结 多数只是概念炒作

　　有关专家对记者表示，目前市场上，尽管概念火暴，但很多住宅其实都是“伪节能”，购房人应注意不要被相关炒作误导。

　　五合国际集团总顾问刘力(刘力博客,刘力新闻,刘力说吧)对记者表示，如今，建筑节能中多数处于“重手段、轻目的”阶段，开发商着力宣传的是节能技术。比如：项目采用了什么样的太阳能热水器、断桥铝合金、双层中空辐射玻璃、高效门窗甚至进口门窗、外保温材料多么厚……强调的都是单项技术或是节能技术的堆积。消费者真正需要的是结果———“节能效果指标”，多数开发商却只字未提。

　　刘力举例说，这就像购买一部汽车，并不是把世界顶级的汽车零部件组装在一起，就一定能成为一辆最高级的汽车。汽车的价格差别由其内在技术性能决定，比如马力、速度、安全性、油耗等，没有哪个汽车经销商只炫耀汽车各零配件的数据，而回避整车的性能与能耗指标。同样，一个真正节能的住宅应给出明确的整体能耗数据，全套地采用高科技系统才能提供数据化的产品性能指标，从而实现产品的升级换代。

　　解惑 关键在于两大指标

　　刘力对记者表示，具体的节能技术成了开发商推销自己项目的手段。有的开发商会把节能产品集中放在售楼处，甚至附上产品说明书、保修卡等全套资料，其目的就是要证明该项目采用了进口的设备和技术，于是成本上升，房价就提高了。目前，购房者还不够理智、成熟，他们的关注点仍然停留在比较初级的信息层面上，如：区位地段、户型、面积、朝向、建筑风格，精装修还是毛坯房，对于住宅的整体性能指标并不关心，容易被概念性的东西引导。

　　如果消费者精明的话，向开发商问两个问题就可以。第一是住宅的舒适度指标，包括室内温度、湿度、物体界面温差、空气中污染物的含量以及新风量等，这些都是衡量居住舒适与否的标准；第二就是住宅的能耗，应该关注整个建筑的能耗降低了多少，是低能耗、微能耗，还是零能耗住宅。如果购房者不了解这些，开发商很有可能不提供类似的信息，只介绍各种技术细节。

　　拥有各种技术可能都是确定、真实的，但这些技术能带来什么样的效果，这些最关键的东西，很多开发商是拿不出结果的。

　　反思 住宅节能市场存在失灵现象

　　五合国际集团总顾问刘力对记者表示，节能效率缺口是指现有的节能水平与经济效益最优的节能水平之间的差距，主要用来反映节能的潜力和当前的节能水平。若市场机制是完善的，节能投资水平应该达到经济效益最优状态，节能效率缺口为0。但现实中由于社会和制度因素，节能水平很难达到最优状态，这就被称作节能市场失灵。节能住宅市场失灵是指由于住宅节能的市场机制不完善、市场主体的行为偏好等原因导致住宅的节能水平没有达到最优的状态。

　　我国由于存在能源和供暖定价不合理等原因，住宅节能市场存在失灵现象。刘力解释说，开发商决定开发什么样的住宅，承担住宅开发的费用和风险。节能住宅的使用人是购房者，购房者获得节能的利益。在一个平衡的完备信息的市场中，购房者会理性地选择住宅，开发商会有两种选择：建造成本少、技术风险低、能耗高的住宅；建造节能的住宅，并以此进行市场营销，提高销售价格，分享节能收益。但是由于信息的不完备，消费者不了解住宅的真实节能水平，开发商传递的信息可信度不高，因此开发商没有足够的动力开发节能住宅。

　　此外我国当前住宅市场比较兴旺，开发商在市场上占据主动的位置，一般不太关心住宅的质量。为了降低风险和尽快回收资金，开发商基本都会选择成本低、能耗高的住宅，不去开发节能住宅。在这种背景下，节能住宅难免会流于概念和炒作。

　　对策 八点建议促进节能

　　刘力和卢求(卢求博客,卢求新闻,卢求说吧)共提出了8点意见，以期推动国内的节能住宅发展。

　　1.培育住宅能耗评估行业

　　目前，我国住宅市场很不规范，虽然很多住宅热工计算书中的数据是节能的，但实际测试结果并不一定符合节能标准。我国有必要培育一个成熟的住宅能耗评估行业，公正地开展住宅能耗评估，提供准确公正的住宅能耗数据。

　　2.实施新建住宅采暖计量收费

　　长期以来我国一直实行福利供暖制，耗能多少与用户利益无关，这是大锅饭体制遗留下来的一大弊端，也是住宅节能的一个最大障碍。近年来国内下大力气进行节能建筑研究，在墙体保温上做出了努力，但是其节能效果并不理想，甚至得出“节能建筑不节能”的实验结论，其原因就是供暖系统运行不当，住宅节能了，但供暖费用却不下降。因此必须实行供热采暖计量收费措施，遵循市场经济规律，把“热”作为商品，由用户自行调控使用，并按实用热量合理收费，才能调动用热和供热两方面的积极性，进而促进住宅节能。

　　3.完善住宅节能法律和标准体系 

　　我国现行的住宅节能标准和国外的标准相比还有较大差距，不利于住宅节能目标的实现，需要不断的完善：完善内容包括不同气候区的住宅节能标准；住宅节能标准的制定要考虑地方的经济水平；丰富住宅节能标准的内容；提高设计管理的灵活性；建立住宅能效标识等。

　　节能性能作为住宅品质的一个重要度量，越来越受到消费者以及房地产开发商的重视。在我国，购房者作为住宅建筑及其能耗的终端消费者，目前还无法从市场中获得关于住宅能耗的足够信息。

　　4.建立住宅能效标识制度

　　住宅能效标识作为一种消除信息不对称和降低搜寻成本的政策手段，能简洁明了地向购房者传递住宅的能耗信息，提高节能住宅市场的竞争程度，增加节能住宅的交易量。国外住宅能效标识实施的经验表明它是一种很有效的住宅节能公共政策。

　　5.开展住宅节能贷款

　　住宅节能不可避免地带来住宅建造成本的提高，也会带来住宅价格的提高，影响居民的住房消费能力。特别我国当前住房价格较高，而我国住房抵押贷款的首付比为30%，相对其他国家较高。为了保证居民能购买得起节能住宅，应该向购买节能的居民提供金融支持。

　　6.设立住宅节能基金

　　7.提供税收优惠

　　很多发达国家对住宅节能实施了很多的税收优惠政策，在节能建材生产、节能住宅开发和销售等环节设立了不同的税收优惠，虽然有些政策也曾带来一些负面作用，但是总体还是极大地推进了节能住宅的发展。

　　任何产业的发展都要经历起步期、成长期、成熟期以及衰退期，税收优惠通常侧重于在起步期和成长期对产业进行扶持；而在成熟期，市场基本能够良好运行，一般不需要政府的税收优惠。我国住宅节能产业当前正处于起步阶段，需要政府的大力支持，因此有必要实施税收优惠政策，综合采用税收减免、纳税扣除、税收豁免、税收信贷、延迟支付、加速折旧等税收优惠政策，有效支持我国住宅节能产业的发展。

　　8.发放补贴

　　补贴政策作为一种灵活的经济激励政策，在很多国家得到了广泛的应用，我国也可以参考国外的经验，建立补贴制度。补贴可以应用在存量住宅的节能改造、研究项目的资助、节能住宅开发和节能建材生产等方面。

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