工业用地招拍挂制度关死 “零地价”、“负地价”招商之门

　　现象：近年来，中西部地区出现了“招商引资大战”，而低价出让工业用地则成为不少地方政府必打之牌。

　　去年，重庆市发改委的调查表明，重庆市主城区近郊地区工业用地土地出让金大约为每亩20万元，而这些地方“三通一平”的土地整治成本就达到每亩20万元左右，基本相当于土地出让金，政府从土地出让中获得的收益甚微。重庆市有的区县提高土地出让金的返还比例，其中返还比例最高的已经达到80%。如此一算账，有一些给大企业的土地已经不是零地价，而是负地价。

　　到去年上半年，河南省已累计欠缴新增建设用地使用费5亿多元，造成6万多亩已批土地因欠费而不能领取正式批文，而实际上这些地已投入使用。一位专家指出，“欠费”背后是地方政府未足额收纳土地出让金。

　　土地新政：从2007年起，国家要求工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。低于最低价标准出让或以各种形式补贴返还的，属非法低价出让行为，要依法追究责任。按照国土资源部发布的标准，全国工业用地被划为15个等别，最高一等840元/平方米，最低等别60元/平方米。

　　对“以租代征”亮红牌

　　现象：近年来，一些地方政府部门和企事业单位绕过法定的农用地转用和土地征用审批手续，通过租用农民集体土地的方式，将大量农用地转为建设用地。

　　河北晋州市政府租用晋州镇东关村村委会土地120亩建绿地广场，村委会和政府部门签订租地协议时，遭到村民强烈反对，村民还向法院提起行政诉讼。最终，晋州市有关部门还是以每亩增加100元租金的方式，非法占用了这块耕地。

　　国土资源部有关负责人指出，“以租代征”违法占地行为严重违反了国家建设用地审批程序，破坏了国家正常的土地管理秩序，使有关政府和部门逃避了耕地占补平衡义务和土地出让金等各种税费的缴纳，导致土地资产暗中流失。

　　土地新政：《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》指出，凡未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为。要依法追究有关人员的法律责任。

　　实行土地出让金“收支两条线”管理，遏制“卖地生财”冲动

　　现象：地方政府在土地开发一级市场中，低成本征收高成本卖出，赚取差价，这是“土地财政”的真正源泉。

　　国务院发展研究中心一项调查表明：由城市扩张带来的房地产业和建筑业发展，成为地方财政预算内的支柱性收入；土地出让金数额巨大，成为地方政府财政预算外收入的最主要来源。根据国土资源部的统计，仅2005年，全国土地出让收入就超过了5500亿元，在东部沿海发达地区，有的县市土地出让收入超过地方财政收入的一半以上。

　　土地新政：国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》规定，从今年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，实行彻底的“收支两条线”。专家指出，以前，土地出让收入一直没有纳入预算，成为地方政府的预算外收入，这使得地方政府扩张用地的冲动很强。实行“收支两条线”管理后，土地出让总价款必须首先按规定足额安排支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及补助被征地农民社会保障所需资金的不足，其余资金应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重，以及用于廉租住房建设和完善国有土地使用功能的配套设施建设，地方政府“卖地冲动”将被有效遏制。

　　重新明确限制和禁止用地范围，打“擦边球”空间越来越小

　　现象：当前中西部一些地区出现了一波“旅游园区”建设热。这些“旅游园区”规划占地面积及建设投资额大得惊人，成为地方政府违法圈地的一种新动向。西北某市一口气就推出了17个“旅游园区”项目，总计规划占地3万余亩，投资总额近200亿元。 这些“旅游园区”从项目设计、机构设置到运作模式，都与原来的“工业园区”“房地产开发区”如出一辙，土地浪费惊人。有的地方平地挖湖造景观，毁良田建“公园式住宅”，其中不乏高尔夫球场、高档别墅区等项目。

　　土地新政：国土资源部、国家发改委于去年12月下发了新的限制、禁止用地项目目录。将大型游乐设施、主题公园、影视城等列入限制用地项目，并将别墅类房地产开发、高尔夫球场、赛马场列入禁止用地项目。

　　省级政府由“甩手掌柜”到“负总责”

　　现象：一些地方对土地违法违规行为不制止，甚至隐瞒不报、压案不查，在土地管理和调控上有意无意地当起了“甩手掌柜”。

　　国家严格整顿各类开发区，但一些地方以“产业基地”、“工业密集区”等为名，变相设立“开发区”圈地招商，部分已被撤销的开发区，也通过变更名称重新“复活”。有的县区“开发区”采取“挂靠”国家级、省级开发区方式争取发展空间。

　　河南省某县在开发区清理整顿期间，将原来的开发区更名为“工业基地”继续征地招商。陕西某县“清河产业园”已于2005年被陕西省政府撤销，现又更名为“清河食品工业园”。

　　土地新政：今年起，国务院不再分批次审批全国84个城市农用地转用和土地征收，而是由省级人民政府汇总后一次申报。

　　与调整前相比，国务院批准的城市建设用地增加了省级审核把关的环节。专家指出，今后再出问题，将直接追究有关地方负责人的领导责任。今后，省级政府将不只是一个上报用地材料的“二传手”，而成为一道非常重要的“关口”。

　　由于将对城市建设用地负总责，省级政府必须考虑城市存量土地的利用状况、上年度已批准用地的实施情况、按季度供地备案情况分析以及土地集约利用状况等，对新增建设用地的规模严加控制，这就迫使各地方政府必须尽可能节约集约用地。（编辑fridaya）