又是一个调控年

　　国家税务总局1月17日正式宣布：全国各地将从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算。《通知》明确了房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”，城镇土地使用税额标准提高2倍、新增建设用地土地有偿使用费提高1倍的政策已于1月1日正式实施。在房价高位运行、“且调且涨”的背景下，2007年房地产税费调控的大幕已然开启。

　　国家税务总局在《通知》中明定，土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，封堵两大漏洞：一是以分期开发拖延清算的漏洞，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额；二是账目不清不能成为逃避清算的理由，对于因账务不全难以确定转让收入、扣除项目金额，或未按照规定期限办理清算手续等情况，税务机关可按当地同类企业的一般标准、且不低于预征税率的税负进行核定征收。

　　专家分析，政府将从银行信贷政策、税收政策、土地管理政策等方面入手，对房地产市场进行调控。比如，首先得清除政府对房地产市场价格的隐性担保，并让快速飙升的房价回归理性；其次，在现阶段，住房作为民生必需品，政府有责任把住房产品的性质完全界定在自住或个人消费上，用严格的技术性硬约束将住房的投资性质清除出市场，尤其是严格禁止外国投资者进入炒作国内房地产；第三，以市场化方式（如税收、利率、货币补贴等）建立起覆盖全民的住房保障体系。

　　预测房价无异于卜卦。深圳的房价，涨者如斯夫，不分昼夜。

　　虽然英联在以往的房地产市场研究报告中，一再坚持“拐点”观点，但深圳的房价却头也不回地一路狂奔，从“滞涨”到“补涨”，再到如今的“暴涨”，仿佛是一夜之间的事。

　　“死去原知万事空，但悲不见价落回，王师平抑房价时，家祭无忘告乃翁。”

　　土地、房源囤积加剧供需失衡

　　政府的宏观调控政策对如今的房地产市场好像彻底失灵了，颇有点像宇宙飞船穿越大气层的时候发生的热障现象——在穿越大气层的时候，飞船表面与浓稠的空气摩擦导致飞船急剧升温烧焦外壳，这时候任何无线电的通讯信号都会被屏蔽失灵。

　　要平抑房价，让“调控措施”不再成为“空调措施”，必须消除房地产市场上的“热障”因素。

　　现在，人们把房价上涨的板子都打在了不良开发商及中介公司头上，但是，开发商真的就那么牛吗？英联曾在2007年的房地产研究分析报告中指出，自住需求并非是房价快速上涨的关键因素，土地、房源囤积行为加剧了市场供需失衡。

　　据有关资料透露，2004年以来，深圳共批准435宗房地产用地，现在只开发了92宗，这样的土地管理，难免让人有点质疑。

　　其次，深圳房地产研究中心数据表明，1—5月，深圳完成房地产开发投资同比下降15.36％，新批商品房预售面积同比下降22.82％。

　　完善住房保障制度除热障

　　开发商的开发资金主要依赖银行贷款和购房者的购房贷款。据中国人民银行统计，3月末，房地产开发贷款余额同比增长27.9％，购房贷款增速加快且呈上升趋势。3月末，购房贷款余额同比增长19.9％，增速同比加快3.7个百分点；其中，个人购房贷款余额同比增长20.3％。

　　在开发商贷款大幅增加而开工面积不断减少的情况下，贷款的钱到哪里去了呢？不可能是变成国际资本，也不会在帐上滞留。联想到近来开发土地连创拍卖新高就不难知道，开发商在贷款囤地。囤地而不开发，供应持续减少，房价能不涨？

　　现在，要消除以上的这些热障，政府必须压缩房地产贷款，打击晒地、囤地行为，追究开发政策执行过程中的腐败现象。不破除这些导致房价飙升的热障，想必在焦点访谈讨论“养猪农民弃猪进城”之后，恐怕真的会闹出“城镇居民下乡建房”的新闻来。

　　所有的调控措施无非都是利益的调控，既然无法切断开发商的资金链条，当然无法停止开发商谋取暴利的想法。

　　同时，对于缓解住房压力问题，英联力推住房保障制度，并开始探索非实物住房保障。

　　非实物性保障应成主要方式

　　深圳市外来人口较多，住宅需求较大，在房价不断上涨以及城中村改造不断推进的情况下，多层次的住房需求将逐渐显现。结合深圳发展四个“难以为继”的实际，非实物性保障应成为未来深圳住房保障的主要方式。

　　对于有能力购买经济适用房的中等收入阶层，主要采取金融、保险以及税收等住房政策支持其购买经济适用房或中低价位的普通商品房。

　　对于“夹心层”的低收入阶层和最低收入阶层，在公共租赁住房供应不足的情况下，根据家庭人口及收入状况按照制定的可承受租金标准采取分类租金补贴的政策，帮助该阶层人群租赁廉租房或符合标准的商品房。

　　对于高级人才、归国留学人员以及住房困难的中低收入公务员，不仅依靠政策性周转房、人才公寓等进行保障，还应积极采用租金补贴、税收减免等非实物住房保障方式，由市场租赁相应标准的住房，对于希望拥有住房产权的这类人群，将购房补贴、提租补贴、供暖、物业补贴等各种形式的住房补贴整合，根据住房困难和需求在工资中充分体现出来，增加住房金融手段、税收等政策措施支持其购买经济适用房或中低价位的普通商品房。

　　对于有稳定工作、渴望融入城市的外来人口，也应逐步将其纳入深圳的住房保障体系。外来人口的住房保障可以参考长三角城市经验，由政府在土地、税收等方面实行优惠，支持企业自主或合作建设外来人口租住公寓；同时城中村改造在充分发挥市场机制，吸引社会资本的同时，在财政、税收等政策的支持下，适当建设、运营一定用于租住的公寓，尽量避免由于城中村改造而加重居住于城中村人口的住房消费负担。

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