“毕竟中国许多城市的房地产收益率仍十分具有吸引力。”德意志银行旗下最大的房地产基金RREEF在研究报告中写道。

　　除了投资区域的变化，投资模式也发生了一些转变。并没有放弃成熟物业的收购，不过，在直接收购物业难度加大的情况下，通过与外资合作开发项目或合资成立公司等曲线入市，成为外资基金的次优选择。

　　从收购成熟物业到项目合作开发

　　在“限外”政策之前，外资基金介入国内房地产热衷于直接收购成熟物业。因为成熟物业拥有充沛的现金流、灵活的退出机制。但在“限外”政策的“明刀”，以及监管部门在监管行为上的“暗箭”下，昔日的大好时光已经不再。

　　“我们收购了物业，但商务部和外管局在审核和结汇时，拖延时间较久，导致我们的工作无法开展。”一家美国基金负责人告诉记者。

　　据他介绍，虽然政府并未明文规定不能收购物业，但项目经常在审批上卡壳，直接导致很多交易无疾而终。

　　一位业内人士认为，之前的“限外”政策，更多地限制成熟物业的投资，至于在开发领域，只是取消了外资的优惠条件，并没有其他限制，对外资参与房地产开发影响不大。

　　事实也如此。6月25日，德意志银行下属的PREEF公司宣布，与私募基金公司汉鼎亚太成立一家新的合资公司，将在中国内地七大城市兴建“希尔顿花园酒店”。

　　从德意志银行、摩根士丹利、ING等地产基金与国内开发商的项目合作开发上不难看出，外资基金的投资方式正在发生微妙的调整，与国内开发商项目合作开发成为其最新的手法。

　　政策“孵化”

　　在五合国际总顾问刘力(刘力博客,刘力新闻,刘力说吧)看来，在现有的政策下，外资基金选择项目合作开发曲线入市是一种比较合理的做法。

　　盛富资本总裁黄立冲指出，随着“限外”政策的层层加码，单一形式投资中国房地产的风险在不断加大，不断加强的监管政策也拖慢了外资基金对中国地产业的投资。

　　盛富资本于半年前停止了新的地产项目的投资，由于不看好市场前景，它们选择了用脚投票。

　　不过，对中国房地产市场更有信心、专属的地产基金来说，接连不断的“限外”政策不得不让它们从单一收购物业的思路中走出来，选择进入风险较高、收益较高的房地产开发领域，当然，在开发中一定得拉上一个国内开发商。

　　“政府可能将继续出台一些限制外资大规模进入的政策，比如可能采取将房地产基金纳入到资本项目下，对此类基金同样采取QFII额度审查等手段以加大监管力度。”刘力指出。

　　选择合作（合资）开发不仅使私募资金自身资本流动渠道畅通，也可以藉此规避相关政策限制。

　　普凯基金合伙人甘美兰指出，国内本来投资级别物业比较少，很多外资基金找不到合适的项目，导致流向开发领域的资金激增。

　　甘美兰认为，外资基金之前倾向于收购收租型物业，不做开发，主要是当时政策还不是那么明确，外资基金跟国内开发商还不在同一起跑线上。而在对外资基金投资的政策基调定下来之后，项目合作开发更像是投资，契合政策的用意。

　　而上述美国基金负责人则认为，“50号文”要求先有产权才能成立项目公司，在一定意义上使得外资基金不得不选择与国内开发商加强合作。