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  涨幅比楼市猛 “天价车位”紧追豪宅

物业公司反仆为主

北京多数小区停车难（停车难之车位篇）

秦楚

   “停车难”成了一道难解的方程。小区汽车乱停乱放现象相当普遍。

图片摄影：本报记者 方云伟

  停车引发暴力冲突

　　北广家园的业主与物业之间今年已经发生了两次冲突。

　　在4月5日，愤怒的北广家园业主曾将30多辆车堵在小区门口长达30多个小时。5月16日，双方纠纷再次升级。在业主用车堵住小区车库4个出入口近48小时后，物业出动了十余名壮汉强行搬车。7月9日，一位业主向前来采访的《市场报》记者介绍说，北广家园原为北京广播器材厂家属院，从未收取停车费。今年3月，新物业要求必须在地下停车库停车，每月收取600元停车费，这么高的停车费最终导致业主联合堵门。后来经过各方协调，物业最终把每月停车费降到300元，但未能得到业主认同。

　　其实，在北京众多的停车费冲突中，这样的堵门事件算是温和的一例。在许多小区里，恶性暴力事件曾反复上演过——

　　2006年7月16日凌晨1点，昌平区东小口镇佳运园三区6名业主遭十几名不明身份者棍棒袭击，多人受伤，一人颅骨骨折。

　　2006年6月3日，丰益小区门口的几条主要道路被堵塞，小区的保安和业主近千人对峙在门口，各不相让，业主被保安殴打。

　　2002年5月14日，朝阳区九龙花园临时业委会主任李建国被3名神秘人用铁棒打成重伤……

　　采访中记者发现，几乎所有因停车费引发的冲突，都遵循着这样的过程：物业公司强行高价租售停车位——业主主张权益——双方爆发冲突（业主成为受害者）。北京双城律师事务所赵恒律师认为，停车场等小区公共设施的经营收益被物业公司侵占，正是当前物业纠纷的重要起因。据汉卓律师事务所的秦兵(秦兵博客,秦兵新闻,秦兵说吧)律师统计，约60%的小区有停车费纠纷。

　　巨额收益驱使垄断欲望

　　位于北京昌平东小口地区的天鑫家园，关于停车的争端已持续了数年。业主们告诉记者，买房时规划图纸显示的绿地，被物业公司改成了收费停车场，小区路边也标上了停车位，业主每车每月需要向物业公司缴纳９０、１５０、２１０元不等的停车费，临时停车每小时收费１元。这样算下来，物业公司每年仅停车费就有近百万元进账，而物业合同没有说明停车场收益归属，物业公司及其前身也从来没有公布过收支情况。并且，为了便于收取停车费，物业公司封死了小区南门，由保安在小区唯一出口拦截进出车辆，强行收费。

　　就此问题，天鑫家园业主席联相去年向北京市建委投诉，建委答复称：“该小区已取得了昌平区市政管委核发的《北京市公共停车场备案表》。”随后，昌平区市政管委称，天鑫家园小区停车场是通过备齐材料、现场验收等登记备案程序合法进行备案的，备案之后收取停车服务费是合法的。属于全体业主的小区公共空间，竟然成了物业公司“合法”的收费停车场，业主们无奈发问：“究竟谁是小区的主人？”

　　“即使合同没有规定，毫无疑问收益也应归全体业主。”北京忆通律师事务所李劲松律师告诉记者，“所谓‘备案’，从法律上看，值得推敲，因为小区的土地使用权归全体业主，小区不是市政用地。”

　　“请物业公司就像请保姆，可是当保姆肆无忌惮侵占主人的利益时，主人竟无可奈何。”面对强势的物业公司，天鑫家园一位业主代表这样描述业主们无奈的现状。

　　“就当前普遍存在的停车费之争而言，物业公司扮演的角色与其说是照看车位的工人，还不如说是垄断车位的庄家。”北京律师刘明俊评价说。

关于小区车位归属

法学界有4说（观点陈述）

  北京市京都律师事务所的戴福律师在接受《市场报》记者采访时介绍道：“商业小区的车库、车位的所有权到底属于谁，目前法学界对此有4种比较典型的观点。这些观点各有法理依据，但也各有其局限性。”

　　业主共有说

　　业主共有说的理由首先是，小区车位、车库是小区土地上的不动产，而小区土地使用权属于业主。因此，根据房地不分的法理，小区车库、车位应当属于业主共有；其次，小区车位、车库是为辅助业主正常使用房屋所必须的附属设施、配套设施，自然应属于业主所共有。

　　开发商所有说

　　开发商所有说认为，小区的车库、车位与房屋一样，都是开发商投资建设的，又是相互独立的不动产，也能够成为经济交易的客体。所以，小区车位、车库所有权属于开发商。

　　双方约定说

　　小区车位、车库的归属由业主与开发商协商约定。戴福律师介绍：“这是基于民法提出的，认为法律对此不应作出强制性规定。”

　　成本决定说

　　成本决定说认为，小区车位、车库的所有权以成本和面积是否“分摊”来决定。开发商在销售房屋时，若将停车位、车库的成本或面积分摊到建筑成本或房屋面积中，停车位、车库的产权就应归业主，如果没有分摊就归开发商。

太笼统 难操作

《物权法》难断车位归属（专家说法）

  商业小区的车位到底归谁所有呢？《物权法》将如何界定小区车位的权属？《市场报》记者为此采访了法律界有关人士。

　　存在不少法律盲点

　　“小区停车费纠纷的关键是确定权属。”北京忆通律师事务所毕文强律师说。大多业主都寄希望于即将实施的《物权法》能够打破目前小区内物业坐庄垄断车位的局面， 但一些法律界人士对此却并不乐观。

　　涉及小区停车位置分地上停车位和地下车库两种，二者概念不同。北京律师协会房地产专业委员会委员陈旭(陈旭博客,陈旭新闻,陈旭说吧)认为，多数小区的地面停车位占用的是小区的公共区域，所有权应属于全体业主，收益权也属于全体业主。但在车库到底应该归谁这个问题上，陈旭认为，目前《物权法》做出的是框架性的规定，对于车位的一些具体纠纷比较难于操作。

　　陈旭认为，车位纠纷的焦点问题都需要有关部门尽快制定《物权法》的实施细则加以规范。

　　毕文强律师认为，目前还存在两个法律盲点，“对于权属归开发商所有的停车位，其收费标准和执行是否应该由政府介入？在业主委员会还没有产生的时候，业主所有的停车位其停车费怎么收取？”

　　业主共有实有弊端

　　中国政法大学教授江平称，根据《物权法》的相关规定，今后区划内的车位，要么归开发商所有，要么归具体某个业主所有，要么归物管公司所有，归全体业主共有将很难再出现。但占用业主共有的道路或者其他场地用的车位，仍然属于业主共有。

　　“此次《物权法》对车位的态度是尽量明晰产权，尽量不要搞成业主共有。”江平说，规划内停车位归业主共有，存在很多弊端。

　　法律条文应细化

　　“遗憾的是，我国民法对于建筑物区分所有权的研究并不深入和彻底，所以在住宅小区车库、车位权利归属上出现顾此失彼的现象。”北京市京都律师事务所的戴福律师说。中国人民大学法学院王宗玉教授也表示有同感：“车位的问题很复杂，《物权法》的规定较笼统，可操作性不强。”

　　王宗玉教授说：“《物权法》规定，如果车位在建筑规划内，业主在买房时应与开发商约定车位的归属。不过，由于业主处于劣势地位，在约定时会对业主不利。”

　　王宗玉教授认为：“一般来说，如果车位已计入公摊面积，车位的所有权应归业主所有。但其也存在弊端。”其最大的弊端在于，当发生争议时，哪方负有举证责任，以及如何确认车库、车位是否摊入成本不明确。“因为公摊面积的计算涉及专业问题，法院很难查清。”

　　《物权法》第七十四条第一款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。戴福律师认为此规定显而易见缺乏可操作性：“什么是应当首先满足业主的需要？怎么才算满足业主的需要？如果开发商将其价格定得过高，业主买不起，这算不算满足业主的需要？”

　　法律专家建议完善立法

　　复杂的小区车库、车位问题，引发的新型权利类型甚至不能为传统民法所涵盖。法律界人士认为，随着我国房地产市场的不断深入发展，有必要对传统民法的相关概念、制度进行突破，以适应现实生活的需要。王宗玉教授提出：“《物权法》的规定不细致，应该完善立法。”

　　戴福律师认为：“如果单纯按照购房者购买房屋时是否分摊了车库、车位成本确定车库、车位的权利归属，涉及比较复杂的建筑专业问题，在实践中难以操作。应该通过立法要求开发商从立项开始，即对车位设施单独立项，单独计算其材料费、人工费，并分摊到房屋价格中。”本报记者 焦艳玲 张向永

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