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股指蹿上4000点，日开户人数过20万，的士司机、僧侣、学生……全民炒股盛况空前，印花税上调如雷击晴空，过后精彩不减；5月京城商品房销量下降45%，价格飞涨依旧；上海楼市回暖，开发商捂盘惜售被查，天价楼盘过堂审查。纷繁复杂的股市楼市，是否存在某种关联？人气剧增的股市，盘踞高位的楼市，我们该作何选择？
火爆的楼市遭遇百年不遇的大牛市，“跷跷板”的历史被改写。这是世纪初的香港？还是20世纪70年代的台湾？甚或是日元升值前的日本？眼前的财富和未来的风险距离多远？
《地产》记者走访多位国内外经济学家、业内人士和投资人，努力理顺股市楼市关联，为犹疑的财富决策、迷乱的市场情绪提供理性建议。
一直以来，资本市场和房地产市场表现各异：日本金融危机之后的同跌颓势，世纪初香港、70 年代台湾的共同繁荣，欧洲、美国市场的此消彼涨。表面看来，股市楼市似乎毫不相干，毫无规律可循。这个看似无关的联系使得很多经济学家伤透了脑筋，对无数枯燥的数据分析结果显示，股价和房价存在正相关的财富效应。
这绝对会令很多人失望——和我们一直认为的“跷跷板”效应截然相反，股价居然是推动房价上涨的微妙力量。
股市助火楼市
经济学家对股价与房地产价格的关系进行实证检验，发现了支持财富效应的证据。
美国学者Donald 和Daniel 利用美国130 个大都市区1984-1998 年之间的面板数据， 指出S&P500 股票指数上涨1% 会对住宅价格上涨有0.16% 的贡献。台湾学者李文雄分析台湾1974 年1 月至1986 年10 月的房价与股价数据后，得出房价涨股价一定上扬，但股价上扬，房价则不一定上扬的结论。
不管学术界的定论如何。实际上，在流动性泛滥以及币值被低估的整体金融环境下，楼市与股市从来就不是此消彼涨的“跷跷板”关系，而是风助火势、越烧越旺。日元升值前的日本市场，便是很好的证明：1988 年，东京证券交易所的股票市值是纽约证券交易所的1.5 倍，1989 年，东京黄金地段帝国大厦的地价抵得上美国加利福尼亚所有的房地产的价值，一个东京市的地价可以买下整个美国。
火爆的股市不仅不会给楼市降温，反而会催热楼市，支撑房价上涨。如今的内地市场呈现的正是这样的一幅场景：A 股市场从2005 年7 月开始了一轮大牛市，在不到两年的时间里，从1000 点左右迅速上涨到近4000 点，上涨了200%。即使中间经历了一次印花税上调的风波，牛市的迹象仍然不见衰退。普通市民炒股的热情空前高涨，不少人赚得盆满钵满，股市的财富增长增强了楼市的购买力，恰逢此时楼市处在难得的“政策真空期”，削弱了民众看空楼市的心理预期，促使楼市价格飞涨。
有数据为证： 今年一季度， 全国70个大中城市房价同比上涨5.6%，环比上涨0.3%。上海、重庆等城市的房地产市场急剧升温， 商品房成交量逼近历史新高。虽然北京一至四月成交量比去年同期下降将近一倍，但平均售价却一路攀升至10145.94/ 平方米，与去年同期相比，上涨达到28.6％！
二手房市场的数据更能说明问题：5 月份上海二手房指数较之上月大幅上涨24 点至1681 点， 环比上涨1.46%， 卢湾区整体涨幅2.02%，静安区的涨幅更是成为中心区域之首，整体涨幅达2.34%。
疯狂的股市居然是助长房价上涨的力量，这个事实令很多在股市牛市初期看空楼市的人失望。难道我们长期以来坚持的股市楼市存在“跷跷板”效应，股牛楼熊的观点错了吗？
“跷跷板”只是历史
股牛楼熊——在楼市繁荣的情况下，股票市场就会步入熊市；一旦股票市场开始走牛，楼市就会衰落，这似乎是一个常识。
过去十年的市场曲线也证明了这一点：1995 年中房指数上海综指922 点，1999 年跌至谷底692 点。2000 年开始止跌回升。2000 年到2004 年的年上涨率分别为：3%、9%、14%、31%、17%。与此同时，上证指数从1996 年到2001 年启动了从536 点到2179 点的大牛市，2001年以后则开始了大熊市，一直跌至2005年6 月的998 点。股市与楼市之间的牛熊转换在时间上几乎完全吻合。
国家发改委经济体制与管理研究所助理研究员冯冰认为，产生这一“跷跷板”效应的主要原因是资金约束。我国股票市场向来被称为“资金市”。在总体资金短缺的经济环境下，当大量资金涌入股市时，股票就涨了。当房地产市场更具有吸引力时，资金就会从股票市场内流出，造成股票的下跌。
冯冰指出，2001 年至2005 年7 月股市一直下跌的原因不是经济发展缓慢了，企业业绩变差了（事实正好相反），可以说也不是一直炒作的沸沸扬扬的股权分置问题，甚至不是企业的诚信危机问题。所有的问题在资金流走之前都是存在的，却都在资金流走之后才暴露出来。真正的问题在于把更具吸引力的房地产市场抽走了把股市炒作到2000 点之上的资金。所以，股票市场与房地产市场呈现出此起彼伏，此消彼涨的态势也就不足为奇。
然而，从2005 年下半年起，流动性过剩成为我国经济的热点问题，并在2006年加剧。流动性过剩使资金约束成为历史，股票市场与房地产市场也不再此起彼伏，而是开始互相呼应，共同上涨。
多数学者认为，这两个市场共同繁荣的现状，证明我国的资本市场正在逐步完善，房地产金融市场也更加成熟。因为，在经济成熟的西方发达国家，房地产市场与股票市场的运行轨迹呈相同方向，二者共同受制于经济周期的影响。国际清算组织2005 年的报告指出，在房地产金融市场更发达的经济体中，住宅更像是种投资品种，房价对市场整体情况很敏感，尤其是对股票市场的变化。在成熟的经济体中，房价和股价高度相关，同涨同跌。原因在于这些市场中房产交易的成本较低，市场流动性高，商业环境更成熟。
“十年，也可能是二十年。”
眼前的繁荣景象令人陶醉。但是有些事实不可忽略：亚洲金融危机爆发之前，楼市和股市也是处于极度繁荣状态；日本也在日元升值以后，房地产和股票价格狂涨，泡沫越吹越大，以至于泡沫破灭后近十年都无法摆脱经济萧条的阴影；还有我国的台湾地区，20 世纪70 年代股市楼市的疯狂使得全民陷入空前的狂欢，但一切终在台湾采取浮动汇率后崩盘。
这样的繁荣能持续多久？距离风险还有多远？我们应如何把握这个股市楼市双牛时代的财富主线？和讯首席分析师文国庆指出，对投资市场变化发展起决定作用永远是宏观经济大背景，而在当前，贯穿始终的主线就是人民币的升值。只要人民币升值的预期不改变，股市楼市就会长期处在牛市通道，“这个过程可能是十年，也可能是二十年。”
2005 年7 月汇率改革开始，我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，种种迹象表明，经济已经进入人民币升值的实质性周期内，目前人民币汇率已经达到了1 美元兑7.6258 元人民币。自2007 年5 月21 日起，银行间即期外汇市场人民币兑美元交易价浮动幅度由千分之三扩大至千分之五，这无疑促使市场加强对人民币升值的憧憬。
文国庆指出，在中国崛起的背景下，金融开放的大环境下，人民币、利率、房价、股指这些数据都要放在全球化的背景下进行考量。汇率上升意味着在国际范围内人民币被低估，市场关于人民币升值的预期不断加强，毫无疑问，这吸引了越来越多外资进入中国市场逐利。历史上任何一个国家，在外来资金大量涌入时，其货币，股票和房地产都是正相关的，几乎没有例外。日本、新加坡就是本币升值期间都伴随本地房地产的大幅上涨，日元在1985 年广场协议后升值，3 年间日本的地价和房价同步上涨，升幅超过2 倍。
全球流动性过剩在中国集中表现，促使中国资产价格快速增长。北大经济中心宋国青教授曾有言“狗屎也能卖出个好价钱”。资产价格的快速上涨伴随着通货膨胀，国家统计局的数据称，在2007 年前4 个月里，通货膨胀比去年同期增长了2.8 个百分点。雷曼兄弟公司的一份报告指出，如果这种态势继续持续下去，将钱存入银行意味着亏损，比如现在一年的定期存款的利率只有2.79%，也就是100 块存款意味着一年损失2.79 元。
“这意味着中国人民辛辛苦苦一辈子积累的储蓄现在正像冰棍一样迅速融化掉。”前国资委战略研究部部长赵晓指出。
1976 年至1979 年的台湾地区, 股价与房价持续上涨，货币供给的成长率曾经高达每年50%, 股价指数也从三千冲破一万两千. 只存款的人变成了无壳蜗牛,并抨击炒股票与房地产的人为投机者；而后者反暗地里偷笑前者的迂憨。不幸的是,股票与房地产终将在央行改采浮动汇率制度后崩盘. 有人描述说：“在这段台湾的经济奇迹里, 渔翁得利的是那些经营三温暖、赌场、与色情行业的业者，以及挂钩的民意代表与官员”。
所以，积极进行资产配置，掌握优良资产，避免财富像冰棍一样融化，不做无壳蜗牛，是如今每个人都要面对的问题。
“专业的事情交给专业的人做”
目前，中国主要的投资渠道只有股市和楼市。一边是人气鼎沸的股市，一边是价格飞涨的楼市，所有人都处在一个两难的选择中。
作为虚拟资产的股票和作为实物资产的房产在资产配置中扮演不同的角色，作为投资产品时，从收益来看，股息与租金收入的性质非常类似。全球的房租与股指升幅非常近似，如1990-1997 年的近十年间，房租平均每年升幅为8%，世界主要股票指数的平均升幅则为9%（图1）。
来自波士顿咨询的报告《中国理财市场》显示，与其他国家的投资者相比，中国的投资者表现出以下特征：持有大量现金，高度投机性，直接参与投资过程。这意味这投资效率不高，而且风险高。这份报告指出，与其他国家相比，中国的投资者拥有大量储蓄（图２），这不是个人财富增长的良策。在目前的利率和通货膨胀环境下，高储蓄意味着高亏损。房产和股票是最佳的投资渠道。长期来看，股票和房地产投资的长期回报一般比通货膨胀增长水平要高，而且不只高一点。
是进入人气剧增的股市还是始终处在高位的楼市？专家们仁者见仁，智者见智。知名房产投资人张宇冲看空楼市，认为在宏观调控的严厉打击下，未来的楼市投资前景非常不明朗。而和讯首席证券分析师文国庆的建议是：通过楼市投资获得抵押资金，进入股市，同时分享股市楼市上升带来的利润。
多数专家建议投资者根据资金的多少、个人风险承受能力的大小进行资金配置。股市的上涨是整体大盘的上涨，并非每股都涨，股市暴涨暴跌已非新闻，股市对于投资者，是充满诱惑和危机的综合体；而楼市投资保值增值的特点使得收益相对稳定，但是流动性差，效率不高。因此，选择收益浮动大的股市还是收益稳定的楼市，取决于投资者的风险偏好。
A 股在经历了6 年的低迷后强劲反弹的事实告诉我们，“耐心”也许是投资者需要坚守的信条之一，频繁的买进卖出或许短期获利，但也可能损失更具诱惑力的财富。严谨、周密规划的理财方法才可能实现财富目标。
对此，花旗银行个人理财顾问最重要的建议是：“别跟风”。无论是强劲的股市还是疯狂的楼市，任何一种投资都担待风险。投资者要正确评估自己的投资承受能力，不要在市场形势好时盲目投资，市场形势不好时超出自己的投资承受能力。股市和楼市的投资都需要较专业的知识，“专业的事情应该交给专业的人做”，或许才是最有效率的理财策略。
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