中档楼盘正在出现向高档楼盘看齐的补涨局面

　　一手商品房在涨，二手房也在涨。今年上半，据21世纪不动产对京沪交易活跃的100个楼盘持续跟踪监测表明，二手房市场价格涨势依旧。

　　北京涨幅远高于上海

　　根据21世纪不动产今年6月楼盘前10名监测数据显示，世纪城、朝阳无限和望京新城位居今年上半年北京二手楼盘排行榜前三位，其半年度涨幅分别为33.3%、31.6%和31.6%；而同期的上海绿城、财富海景花园和瑞虹新城则分别以45.4%、35.8%和33.8%的半年价格增幅，占据上海二手楼盘涨幅前三位。与2006年下半年榜单相比，北京榜单变化较大十强榜单中仅有朝阳无限与太阳园依然上榜，而上海十强榜单变动相对较小上海绿城、瑞虹新城、大唐盛世花园、中远两湾城和奥林匹克花园占排行榜一半的楼盘依然是去年的老面孔。

　　从整体涨幅来看，北京十强楼盘今年上半年总体价格平均增幅为28.7%，上海十强楼盘今年上半年总体价格平均涨幅为29.3%。有一个值得注意的现象是，根据今年一季度的监测数据，北京十强楼盘一季度总体价格平均增幅为15.2%，而上海十强楼盘一季度总体价格平均增幅仅为1.0%，其中排行榜中上海半年涨幅第二位的财富海景花园第一季度的价格还下降了25.9%，这反映出北京楼市上半年一直保持了稳步上升的态势，而上海楼市价格受调控政策影响波动较大。不过，上海楼市从年初的交易冷清到年中的交易火热，可以看出政策的影响正在逐渐消散，而需求的释放正是推动两地搂市价格恢复性反弹的主因。

　　尤其是北京，与去年的榜单相比，2006年下半年北京十强楼盘半年总体价格平均增幅仅为8.5%，而今年上半年已达到28.7%；2006年下半年榜单前三位的珠江帝景、富力城和太阳园中只有珠江帝景的半年涨幅为34.1%，其他均未超过20%，而今年榜单前十位半年价格增幅均超过20%，前五位更是均超过30%，反映出北京市场上半年价格反弹较大。再从榜单中的楼盘对比分析，2006年北京十强榜单中以单价为15000元/平米的中高档楼盘为主，而今年的十强榜单中以单价在10000元/平米以下的中档楼盘居多，反映出上半年高档楼盘价格涨幅明显低于中档楼盘，中档楼盘正在出现向高档楼盘看齐的补涨局面，中档楼盘成为市场的热点。希望中档楼盘价格的补涨是价值洼地的发现而不是真实价值的偏离。

　　房价涨势短期内难遏制

　　21世纪不动产分析师孟奇认为，与两地新房市场上半年成交相对萎缩不同，二手房市场成交量放大，造成上半年部分热点二手楼盘价格涨幅较大。这一方面是由于热点区域新房的供应量正在逐渐萎缩，且新房供应范围郊区化趋势明显，二手房的位置优势越发凸显，部分区域二手房也已成为稀缺资源正在受到投资者的重新估值与追捧。另一方面在新房价格上涨的背景下，二手业主通过参照周边新房价格的方法为二手物业定价，形成了一二手房价格攀升的格局。再加上业主对于物业的“惜售”更加助推了价格的上涨。

　　从区域来看，21世纪不动产楼盘监测数据显示，朝青、亚奥和东直门地区成为北京市场上半年价格增幅最大板块的前三位。上海虹口、普陀和浦东成为上半年上海领涨的区域。

　　面对上半年房价涨幅的先抑后扬，调控政策并未起到预期的效果，孟奇认为，一方面，调控政策的落实与执行需要一定的时间，有一定的政策滞后期。另一方面，对房地产交易环节税费的征收对价格的上涨起到一定的推动作用。不仅仅是税费向购房人的转嫁提高了购房的成本，而且交易环节的税费降低了房产的流动性，存量房市场无法与增量房市场形成梯次消费，反而形成了两个市场间价格的相互攀比与支撑。

　　对于下半年房价的走势，孟奇表示，由于物业持有者对于宏观经济的向好有一定的信心，捂房惜售的心理严重，再加上刚性需求的释放以及股市获利资金的回流，因此短期内价格仍很难有回落。不过，国家“90/70”政策正在逐步落实，尤其是北京等城市“两限房”、“经济适用房”等保障性住房的大量上市，将在一定程度上缓解市场的供需矛盾，从而减缓房价涨幅。（编辑fridaya）