然而从混合型社区诞生至今，业内对此类型社区一直争议颇多：是开发商用公寓房来凑足容积率产生的“副产品”，还是开发商用心良苦的精品之作？

　　“7090”政策出台之后，更有人猜测混合社区将成为开发商今后“创新别墅用地”的上上之选，成为今后郊外环楼盘开发的主流。

　　而对混合社区中的别墅业主和公寓来说，购买混合社区与单一类型的社区相比又有哪些优势和劣势呢？

　　本周五（8月3日）下午，焦点房地产网为此特别邀请到多位专业人士，一起探讨上述林林总总的问题，并将为广大业主解答：混合社区，让我欢喜还是让我忧？敬请关注！

　　混合社区，你有话要说吗？发表评论请进

　　时间：2007年8月3日下午14：00——16：00

　　地点：搜狐网、焦点房地产网演播室

　　嘉宾：上海明华房地产有限公司 井维祥

　　　　　丞泰房地产开发有限公司营销总监 伍炳兆

　　　　　东方冠郡销售部经理 时欢群

　　　　　圣卡洛铂廷策划经理 毕武杰

　　　　　复城国际营销策划部副经理 季学渊

　　【宋妍妍】：各位搜狐网、焦点房地产网的网友大家下午好，欢迎与我们准时相约焦点关注。我们今天的主题是，混合社区，让我欢喜还是让我忧。下面先来介绍一下今天到场的各位嘉宾：明华房地产有限公司投资总监井维祥先生、圣卡洛铂廷策划经理毕武杰小姐、复城国际营销策划部部经理季学渊小姐、东方冠郡销售部经理时欢群小姐、上海丞泰房地产开发有限公司营销总监伍炳兆先生，欢迎各位到来！

　　混合社区并不是一个新的概念，特别是上海纯别墅用地被限制之后，上海的混合小区明显多了起来。但是尽管混合社区的概念已经被业界所承认，但是对这个产品的深入研究，在业内并不多见。网友对这个也不是非常的了解。为此，我们就设计了这样一个主题，希望和业内专家一起对这个混合型社区做一个分析。一方面希望焦点房地产网牵头，让业内对这个产品有更深入的理解，另外也希望网友对混合社区有更多的认识。

　　首先有请一个嘉宾为我们介绍一下什么是混合型社区。下面有请井老师先来跟我们说一下。

上海明华房地产有限公司 井维祥

　　【井维祥】：非常高兴在这里跟大家讨论混合型社区这个一个概念。这个概念其实在很早就已经有了，这个社区概念主要是从德国最早的社会学家提出来的。这是一个同质性的概念。同质社区概念。它是什么意思呢？就是在相同的阶层，相同的价值观念，相同的理念，能够共同居住一个特定的地域，通过互相交流，对一个思维方式的交流形成的一个共同价值观，作为一个同质性的小区。

　　现在社区虽然社会的发展有了很大的变化，从社区走向社会从社会回到社区，它经历两个阶段。第二个，同质化的社区，现在变成我们强调叫异质化的社区同质化，就是不同的观念，不同的阶层去做同一个社区，从社会学的角度说，强调了人与人之间的沟通，强调了不同阶层在一个社区里面能够达成一种互相的互动。那么这是一种我们说混合型社区。这个混合社区它有几个标准，第一个，可能是一个土地功能的混合。我们说工业土地或者是商业土地居住土地的混合，造成了不同人员的居住。第二个是精神价值的混合，不同的阶层，确定的思想意识不一样。比如高收入阶层可以帮助低收入阶层，低收入阶层可以在这样一个社区当中，得到高福利保护形式。比如就业、学习、教育，他是属于一种精神的物质的。第三个还有一个就是我们所说的建筑形态的混合。那么说不同的建筑形态在一个区域里面是不同的，比如说我们现在有很多的别墅、联体别墅、 学校、幼儿园、商业、大卖场混合型的社区等等。主要还是讲的这几个，一个是土地功能，一个精神，一个社会阶层，一个是社会形态的不同。一般来说，把这几个不同混合成一个社区里面。这是我们现在对混合型社区的一个理解。在我们上海来说，混合社区一直有这么一个延续，最早研究我们上海的社区，他把上海社区分成五种社区概念，也作为一个混合社区来解释，第一个是传统式的街坊社区，比如原来大型的石库门居住社区，里面有各种各样的人，这个就是混合型的社区。还有从我们的计划经济当中有单位社区，部队社区，比如说，我们有一个部队，我们叫大院情节，这个就是高干情节，叫行政社区。从计划经济叫行政社区。现在有高收入社区、低收入社区，像我们高档的住宅，像是仁恒、世贸，我们叫它是高档社区。像现在的四高小区。现在还有一个现象，社会人的迁移更加自由的话，有了城市边缘的社区，就是现在我们看到很多边缘地区有居住很多的人员。

　　今天我们更多是从房地产角度来谈的，可能就是两个概念的社区，一个是居住的模式的混合。

　　【宋妍妍】：或者是说建筑形态。

　　【井维祥】：另外一个我们要讨论的，从社会学角度讨论的就是不同的阶层的人混合居住在一起。从社会学角度，他更加注重异质化的不同社区，这个在社会学讨论当中更突出的就是这两点。

　　【宋妍妍】：这个是你对混合型小区的概念，季经理也说过，你的项目都是复合型的项目，下面请你说一下。

复城国际营销策划部副经理 季学渊

　　【季学渊】：从我们发展这么多年，小区和社区的概念是不同的。我有理解他所说的混合型不是社区，而是一个项目。从社区本身来说，他就应该是混合的，才能成为混合小区的概念。他现在已经形成了社区的氛围，之所以小区变成了社区，里面有放进生活所需的配套、政府机构、学校等等，才能成为社区，如果没有这些的话，它就是一个小区，不管它在大，不分建筑结构，就是一个小区，要满足各种生活配套设施，成为真正的社区概念。

　　我们复城国际打的就是混合的概念，因为它混合了休闲、娱乐、学习等等生活当中必须的要件，社区对我们来说是新名词。它就是街道与街道的连接，其中包括一些功能要件的街道，能够满足基本生活需要的概念，所以才叫社区。

　　说到怎么样混合。其实有各种，一个是实用功能上的混合。这边简单介绍一下我们复城国际为什么打混合的概念，我们的面积很小，十几万方，里面涵盖的独立商业、娱乐、办公各种要件在里面，所以我们觉得，人居住的话，特别是对大型城市、交通都很不便利的情况下，功能比较全的综合型社区是被现在人愿意接受的。原来的人喜欢单一的，希望工作和生活分的很开，但是因为现在人们娱乐时间很短，工作的时间越来越长，所以他们都不希望把时间放在路上，所以我们把这些都联系在一起，可以缩短人们的时间，这样可以非常的方便。

　　【宋妍妍】：毕经理，圣卡洛铂廷也是一个混合小区，请你现在来谈一下。

圣卡洛铂廷策划经理 毕武杰

　　【毕武杰】：混合社区的概念就是两种混合，一个是产品类型的混合，包括公寓还有别墅，甚至包括一些配套商业。还有一种混合是，不同阶层的人群混合，里面的产品类型多了，相应里面的一些不同阶层，不同收入，不同年龄的人，他们就会混合在一起。

　　【宋妍妍】：还是有产品决定的。

　　【毕武杰】：在这里他们形成了一个社会，形成了这么一个社区。

　　【宋妍妍】：时小姐，你也来过我们这里多次了，你也对我们比较熟悉了，下面请你介绍一下混合社区的情况。

东方冠郡销售部经理 时欢群

　　【时欢群】：我从我自己的角度来谈一下我的观点。首先开发商做开发的目的是，你要知道你要做什么，我在所处的地理位置和区域，必须要开发一个混合型的社区，对当地一个城镇的重新建设，所以我们定位于一个混合型社区，跟我们的主题非常的贴切。我原来所住的一个区域，周边每一个小区都是非常的细分，生活当中也非常的不方便。

　　【宋妍妍】：所以说小区要满足所有的功能。这个是东方冠郡混合的一个情况。伍经理，你这边的项目情况怎么样呢？因为这是一个比较新的项目，我们也比较的陌生。

　　【伍炳兆】：我们的板块也是一个新板块。目前是一个机场功能区，我们到浦东机场大概就5分钟。浦东机场物流跑道的开线，01年开始使用，将引进8千万的人流通量和680万的客货量。我们有218户的花园洋房式的住房。

　　【宋妍妍】：你这个小区是属于建筑形态的一个混合。

上海丞泰房地产开发有限公司 伍炳兆

　　【伍炳兆】：我们是做一个大的板块概念，成为一个板块的领头羊，我们今后也是非常具有发展潜力的。

　　【宋妍妍】：我们今天讨论的是混合社区，所以我们就围绕这个主题。之前我也找了一些材料，我觉得大家对混合社区的理解，因为一开始开发商为了平衡这个容积率，在上海这个地方，对地块限制比较大，我不知道，从你们各位手里的项目都是混合型的，从你们了解的情况，是不是开发商真的是为了容积率而出现了混合型社区呢？

　　【井维祥】：我们以前开发的项目，我以前开发过很多项目，基本上它都是一个特定的客户群体的项目很多。比如滨江院的项目，比如这次我们有一个在周浦这里，在南汇周浦，我们要考虑9070，在当中我们就要考虑到把建筑形态做成不同的产品，来规避9070这样一个概念。因为这个思路出发了，原来都是小高层，不同的产品对我们最后产生的经济效益可能会不同，利益最大化不同。所以我们现在考虑，在里面做一部分低密度的联体别墅、花园洋房，还有一部分就是小高层。这样的一个思路，不但是我们在做，我们隔壁的一个香港大型社区，他们也在考虑这个项目，这个就是说，在目前的一个宏观调控趋势下，可能很多的发展商都是从这个角度在做这个考虑。

　　像这样做下去有什么好处？从经济效益来说，现在发展商更多还是考虑经济效益，他会把一部分的产品做成比较高档的产品，对市场产生的利润比较高。但是它也有不足的地方。混合社区，这种形式在国外有很多的开发经验，但是成功的不多。因为有价值观的不同，首先高档人群对物业收费的要求和服务的要求就不同。现在我在九亭看到一个小区，叫九城湖滨的后面，同样是比较高档的区域，一边是动迁房，它必须要回搬，远远看上去，阳台上挂了很多花花绿绿的，而旁边就是比较高档的的小区，这个就看到，其实在一个小区里面，不同的阶层的人，他的道德观念，生活习惯，我们讲风俗习惯，雅文化的要求，包括文明道德，现在呢就有很多这一方面的。

　　比如前一段时间报道的，有一个小区，有一部分人回搬，这些人搬回来之后，垃圾费也收不到，垃圾就成堆了，因为物业收不到费用，所以他的服务功能就下降了。如果你要说改变这个现象，它不是一天两天可以做到的。

　　从营销角度来说一个小区里面，他最希望的是同质化的客户群体。

　　【宋妍妍】：这样做营销比较否一。

　　【井维祥】：他认为，小区跟社区的概念还是不一样，我觉得他对营销角度对发展商的销售来讲，肯定会有难处。现在很多的小区，特别是强调动迁回搬的人，现在小区都不把动迁回搬作为宣传。其实里面很多的一部分就是动迁，把不能说，一说了，高级白领他们就不会买过来。可能说，我是一个白领，每天开车上班，但是我旁边住的是整天买菜的的人家，他们还是希望强调距离美。

　　【宋妍妍】：除了前面我们说的容积率和搬迁回搬之外，还有什么原因呢？下面我们把机会留给下面几位嘉宾，我们还有什么原因造成了混合型小区的出现呢？

　　【时欢群】：刚刚这位嘉宾说的，里面有一个矛盾冲突，其中一个关键是说，如何把它们区分开来，其中造成了贫富差距的问题，我们关键的问题是如何规避它。

　　【宋妍妍】：所以他也是混合小区，比如我有钱，我喜欢这个地段，我就买别墅，如果钱少，我就买公寓房住一住，不知道大家同不同意，下面有请任先生说一下。

复地集团沪北区域总部营销策划部副经理 任志寅

　　【任志寅】：我们现在职能在规划方面做考量，也是考虑说，国外的一些社区的一个发展趋势，这可能跟一个城市的发展也有关系，现在的城市发展越来越合理化，现在市中心的人口都在往外迁移了，在国外来说，已经有一部分人群考虑到这种情况的出现，就会出现混合型社区，把商业、办公、住宅集聚在一起。从一个最简单的角度去说，就是停车位的问题就可以解决，这只是其中一个方面。办公加住宅是1比1，有些项目可能是商业只是住宅的配套，所以以后随着今后的发展，这一类型的项目会越来越多。

　　【宋妍妍】：复城国际的项目是处在市中心的位置，在松江等等郊区的地方复合型的住宅会出现比较多一些。

　　【井维祥】：我补充一下。像混合社区，它有两个概念，一个是建筑形态的混合，比如说你在市中心，在曲阳这个地区，或者是陆家嘴这个地区，里面有大卖场，有学校，我们这个项目是60万平方，这是一种社区配套形式的混合区，这个区域从建筑形态，第一它是混合的模型，因为它会有酒店、有商业、有学校、幼儿园，它都要放在里面配合的。如果从建筑形态，设计规划角度来说它是混合社区。

　　第二个概念，就是我们刚才谈到的，它居住人口的同质化，还是异质化的问题。通过市场运行的模式，它必然会导致异质化和同质化的分离。我们现在要解决的就是这个问题，和谐社会，我们做动迁房基地，做四高小区，现在做到很偏远，把弱势群体的人都推到了哪里，形成了教育、就业、交通、医疗、卫生配套不齐全，这都是很大的问题，我们所说的犯罪的根源等等。现在我们研究的是如何把这个富人区和穷人区联系在一起。比如像是澳大利亚的悉尼这个地方，他们会让弱势群体搬到廉租屋里面；而像是香港做的就是333制。我们现在谈到混合小区，从政府的角度，如何来规避穷人区和富人区，政府在做到土地出让，在人口导入，在福利的覆盖方面，我们要做到这个方面。从社区的概念来讲，从政府的干预角度，你一个社区里面，必须要配套一部分的，比如说让一部分的低收入的人群混合住进去，这样社区的利用资源就比较大。在一个大社区里面，你像陆家嘴是一个很大的范围，里面什么都有，办公、休闲等等都有，但是现在买进去的还是高档的人群。

　　【宋妍妍】：前面我们说多郊区的楼盘，圣卡洛铂廷，因为你们的楼盘在顾村。都是有钱买别墅，没钱买公寓，你们可能对于这一点有发言权。

　　【季学渊】：在产品多元化的时候，我们要讲地块、容积率，我们必须要先符合什么样的一个地块的地理位置，什么样的位置适合做什么样的产品。另外，还有我们的地理位置是在大环的外面，比较的偏远。同一地段，可能周边有什么顾村公园等等，那边的周边配套设施规划比较的齐全。所以说我们这个产品类型会分成两个方面。

  还有一个考虑是说，有一个单一的别墅产品来说，包括有它的组成规划，实际上你生活在里面，对于买公寓房的人来说，住进来就会享受到我们社区的生活氛围、和规划的感受。但是对于买别墅的人来说，会很有人气。

   

　　【宋妍妍】：虽然制造了两种产品的类型，但是你们还是属于一个细分的过程。伍经理，你们的项目也是新出来的一个项目，可能你跟他们的想法会有不同。

　　【伍炳兆】：我们的混合社区针对的客户群体组成，我们所针对的客户群体是在机场工作的人，或者是一些大型的国际机场的工作人员。我们就是为机场做配套的，而且我们有仅仅一半都是机场的客户群，相对来说，一些工薪族对小户型比较的感兴趣，所以我们就做成了混合型的社区。相对来说，买张江的一套公寓和叠加式的别墅价格都是差不多了，而且我们还会赠送停车位。我们通过一天然河道，把社区的范围分成了两块。

　　【宋妍妍】：总之还是跟圣卡洛铂廷的理念还是一样的。

　　【伍炳兆】：对。

　　【宋妍妍】：大家都在说，我们在混合社区里面居住，和购买单一项目小区里面有什么不同？我们先从开发商营销的角度来谈一下。比如你说，你卖一个混合的社区，和单一的小区有什么区别呢？

　　【时欢群】：单一的小区，一般都是小高层，在周边附近生活在这个区域里面，生活都非常的不方便，因为里面没有老人，都是年轻人，所以出去购物都非常的不方便，旁边的店铺开了关，关了开，都是这样。所以人们居住在这边都非常的不方便。

　　【季学渊】：刚才我们说的问题我还想补充一下，因为我们今天来的都是开发商，今天我们主要是从开发商的角度来讲，而如果我们请一些政府官员，或者是学者、专家来谈，让他们说，这个混合社区是不是让大家都可以在这里得到满足，这是另外一种工作的人来说的，那我们来，只是纯粹从开发商为什么来做这个产品，如果换一个角度，我如果是普通人，那就是另外一回事了。如果我的容积率是那么的多，如果建筑密度很大的话，如果做不出面积，我必须要加小高层或者是高层才可以做足，这样对开发商来说，我们就必须要提高售价，这个大众是否可以接受。大多数的开发上还是要做足面积的。在所以在这个大概念上，在一拿地的时候，就形成了，而我们只能在比例上、组团上等等来修整他，让它可以满足大多数人的要求。如果我的建筑密度还差一点，为什么我不推出一个别墅。

　　一个是小区的，还有一个就是小区的规模，如果我是超大型小区，我不可能是单一的社区，因为它不是一个造小区的概念，而是要造小城的概念。我们要提高密度和容积率我们要是科学的，有时候并不完全是这样，由于是递价的关系，所有的技术指标都是这样，我们还是要想我们这个产品如何搭配。我们还是要心态很平和的在自然组合的一个轨道上让他们组合成一群，让大家可以住在一起，从喜欢的角度是很难。我们要尽量的在有限的范围之内，让大家都可以舒适的生活，而不是说让一群跟他不一样的人群干扰了他。

　　你刚才说到从营销的角度来说，我们当然会说综合有综合的好处。

　　【宋妍妍】：那你们复城国际是什么呢？

　　【任志寅】：从开发的角度来说，产品一多，建筑形态多的话，可能在开发的难度和成本上会有所增加。其实它就是一个双刃剑。

　　【宋妍妍】：我们从复城的项目看到，它一个社区的概念已经形成了，这是一个单一的小区无法实现的。

　　【毕武杰】：我们当时开发别墅的时候，有很多人都质疑，你旁边是30多层的公寓，你这些小别墅谁会来买，但是还是有很多觉得它很好，它是无法复制的，很多人觉得它还是很好的，这是一个稀缺的产品，从我们开发商的角度，稀缺性是我们要考虑的，还有一个保值和增值性也是我们要考虑的，我们也要看它这个产品是不是适合人们的居住，或者它还有什么特点存在，我们要让人们看到这些优势的存在。现在在改变，但是有一些生活惯的老人，他需要出去散布有，而不是浦东没有人，都是规划，这个就是不同人的不同需求。所以产品本身不是什么最好的，而是是不是最合理的。像是郊区的盘就是要做的那么散开来，我们就是针对不同的人，说不同的话，真的是这个样子。

　　【宋妍妍】：刚才毕经理也说了，我们让住公寓的人可以享受到别墅，可以让住别墅的人也可以享受到公寓。这个也可以作为你们的一个卖点。

　　【毕武杰】：首先你的一个地块如果决定是混合，还是单一的话，是这个地块主体的，如果你的地块比较小，那你就只能做一个单一的。做单一的话，它就比较的狭小，狭小针对的年龄层和生态形态你就会把握的比较准确，挖掘的更深。像是我们圣卡洛铂廷有住别墅的，有住公寓的，你在推广或者是做这一方面，有时候你是没办法做的面面俱到，毕竟他们是两种人，所以你在操盘的时候，你要每一个阶段有一个侧重点，或者是我们要抓主流，或者是抓一个楼盘产品的特征。

　　【宋妍妍】：从你的角度来说，单一的产品会更好做一点。

　　【毕武杰】：是的。

　　【宋妍妍】：你觉得圣卡洛铂廷这样一个混合型的小区跟单一型的小区相比，它的优势在哪里？

　　【毕武杰】：相应的来说，如果纯粹的公寓单一做完以后，人口密度又不多，我们这个混合社区就是结合公寓和别墅做了一个综合体。

　　【宋妍妍】：这个在顾村的板块会更加明显一点。伍经理，你们这边的情况你觉得，从营销角度来讲是怎么样的呢？

　　【伍炳兆】：我觉得各种产品各有特点，从户型比较，或者是从里面的比较，他们是完全不一样的，客户群的定位也是不一样，主题思维也是不一样。因为我们公寓量比较大，大概会有300多户，因为别墅相对来说，对于我们区域板块来说基本没有，在我们的那个板块也基本没有。

　　【宋妍妍】：你们是分几批？

　　【伍炳兆】：我们是整体开发的。对整个推盘还是以公寓为主，我们是这么一个思路。

　　【宋妍妍】：现在你的思路是定了。井老师，你们是要做单一，还是要把所有的都混合在一起呢？

　　【井维祥】：我们的小区现在来说就是一个比较典型的混合小区。从大概念来说，里面有公寓、有五星级酒店、大卖场等，我们这就是一个比较大的综合型配套小区。现在我们要把这个区域划分好，公寓当中，我们要分一部分出来，根据9070，我们要拿出来一部分做，花园洋房等等，让它的价值提升，增加它的附加值。我们现在是一个商业化的社会，我们的投入产出，我们现在说房地产它不但是一个居住功能，它还是一个资产投资功能，那么从资产投资功能来说，它就有投资产出、投资保值、增值的问题，关键我们如何让我们的客户来保值增值，我们就要从不同客户群来考虑对他们如何吸引。刚才讲了营销，在营销当中，有一个很基本的观点，因为我是专门上营销课的，我们的产品必须是一致性针对的客户群体，必须是细化的群体，不同的群体，一个产品如果说对所有的客户群体那这个产品肯定是一个失败的产品。就像我们现在去买商店，你进什么样的店，到什么路，那都是针对性很强的，如果你在恒隆广场和四川路去买商品的定价是不一样的，包括你所有的附加值所产生的效应不一样，这个必须是要有针对性。我们现在碰到的问题，我们以前上宣传营销课的都讲过，从消费心理来说，我住到有别墅的小区里面去了，他这个心理会得到满足，而买别墅的人会有一种抗性，他会想，别墅本来是一个财富、地位的象征，但是跟住公寓的人一起住，这样会降低他们的身份。

　　针对香港、海外的客户群体，可能其他的小区它同样也有别墅，而它针对的客户群体就是高级白领，一些企业的业主，或者是小老板，因为他的客户群体就是在这个里面。对混合型别墅来说，他跟单一型的别墅区相比肯定没有他们好，他们就是专门针对高档客户来做的。从营销角度来说，肯定是单一的，我们现在营销叫情感营销，从理性营销，体验式营销到现在的情感营销，什么叫情感营销，就是感觉好了，就买进去，而不是说价格怎么样。特别是像豪宅，多五万，或者是少五万其实没有什么的，如果是500强的人住在一起，他感觉好，他就愿意住进去。从弱势群体来说，他就有一个心里顾虑，假如我们把滨江的一个项目送给我们的弱势群体住，排除心理因素，他也会住不起的，因为这里的管理费非常的贵。从发展商的角度来说，当然是全部做成高档小区，因为现在土地买的价格也非常贵的，他越往上想做，为社会做贡献，他越做不到，政府也没有什么给他的优惠条件，他在理念上是主导，但是实际在配合上完全没有，把税收拿过去，可能是运用两次分配，它没有缩小我们社会的贫富差距，客观上，我们现在在实际操作当中是很难达到这个目的的。

　　【宋妍妍】：我觉得井老师刚才也说到一个问题，就是混合小区管理的问题。今天我在网上也发了一些帖子，我们的网友也提出了一些问题。

　　【时欢群】：我现补充一下。我觉得现在我们碰到两个瓶颈的问题，首先一个是物业管理的问题，这是比较疼痛的。第二个是推广。因为它是混合型的，比如今天要推小高层了，小高层就是一个媒体通路。后天要推别墅了，我们就要做一些别墅的推广，所以在这两块上，我们的成本增加了不少。

　　【宋妍妍】：我觉得完全可以做网络广告。

　　【井维祥】：不同的产品推广的方案也是不一样的，我们在打广告的时候，不能把所有的都打出来，因为客户在选择的时候，他就要挑他自己最满足的，如果像是买别墅的，他希望周围全都是别墅，而不是还有其他的公寓房等等。

　　【宋妍妍】：网友有提问说，物业管理跟公寓是不一样，包括像是你们的商业和住宅也是不一样的，但是大家交的物业费都是一样，但是待遇是不一样的，我不知道几位对你们所有的项目这个问题是怎么解决的？

　　【任志寅】：其实大家享受的东西是不一样的。

　　【季学渊】：这个就是明确不明确的问题，如果功课做多了，做好了，大家肯定都会愿意的。当然你要考虑到他盈利的一部分，很信息的说，我达到什么标准了，跟购买的业主说，基本上还是可以接受的，不接受的，或者是不满意的，只是我一个不知道你里面有没有电梯，电梯你到底赚我多少钱，你到底有多少个保安，因为他们不知道享受什么，所以他不肯定你这个收费标准，如果你的功课做好了，肯定是没有问题的。如果这个服务值得这个价钱的话，大家一般都会接受的。办公和住宅其实是不一样的，住宅里面其实不同的也不一样，比如别墅是没有电梯的，公寓是有电梯的，像是别墅是有绿化的，住宅是没有绿化的。所以你在卖的时候明确的告诉他，我们之间是怎么来区别的，我们就区分之间有一些什么问题，比如说是你要买吗，他还是能够接受的。

　　【宋妍妍】：另外一个问题是，关于布局的问题。因为中央景区是在小区中心的位置，公寓房都是在周边地块的，业主会觉得，我景观部分享受的比较少了，所以在布局的合理上，混合社区在设计上，应该融合的更好一点。

　　【伍炳兆】：从项目本身来谈，公寓的住宅需求和别墅需求是不一样的，特别是景观方面的需求是不一样的。从公寓来说，只是满足达到人们的生活情况就可以了。而对别墅来说，他对植被和绿化等等都是要求非常多的。我们整个绿化环境和旅程是差不多的，我们有一个植物的划分区域，面前有很大的一条天然河道，有一个很漂亮的河景，也体现了两种产品的不同性。

　　【宋妍妍】：混合社区不是别墅和公寓，把它们两个这里造三幢别墅，这里造三幢公寓，而是我们要把这个产品形态结合在一起，开发商你们在想和定位策划的时候，你们是如何定位的呢，请各位嘉宾说一下。

　　【井维祥】：从规划角度上来说，有一个均好理论。在别墅和公寓有限的土地上怎么做到利益最大化和干扰过渡上做到均好理论。你拿到不同的土地是不一样的，要根据你的土地，还有政府限制你的水的绿化是多少，这个都是不一样，这个主要还是因地制宜，之后才能去看，哪一块才最适合你，比如哪一块放别墅，比如哪一块做公寓。一个是风水的过渡，有一个视觉效果的问题，让周边的都可以漫道河景，这个是按照不同的特点来定的。

　　刚才讲到物业公司收费的问题，这个可能不是说你讲的清楚问题，因为我是管物业公司的我知道，这个收费不是你定的，收费是有国家标准的。两种，一个是按国家标准来定的。另外还有一种是双方协定的，像是别墅都是双方协定的。一般的公寓，像是我们的社区小区，这个是协定的，在浦东它有一个定分的标准，1-13分，最高的就是1.2元，最高的标准是12.3元多，里面有很多的打分，有儿童乐园，有会所，有雕塑，有喷水池等都是你的评分，你在做前期规划的时候，这些你都要做进去，你的服务得到什么程度，一般都是四大服务，这个评分就比较低，你的门口要不要敬礼，今天站岗的站的直不直等，这些都不一样。如果现在是物价局核定的，你申报物价局核定，像是我们浦东叫房地局，国家也一个核定小组，你申报多少，他来核定，如果高了，他会核定，看如果你没有雕塑，就要扣你的分等等。

　　【宋妍妍】：还有一个网友提问说，因为有很多的混合社区，可能在松江或者像是伍总的机场板块，可能对这些的居民来说出行会也问题，而时总，你们这里的交通情况是怎么样的？

　　【时欢群】：我们会有班车。

　　【宋妍妍】：那问一下毕总。

　　【毕武杰】：现在我们这里比较便捷的就是做地铁一号线。现在轨道七号线也是经过我们这里的，所以对于上班族和没有车的人来说交通还是比较方便的。如果自己开车的话，就会更方便，因为旁边就是高价。

　　【宋妍妍】：交通的问题仁者见仁，所以大家在选择的时候就会考虑好。住公寓房的，或者是它出租的情况，可能社区的人比较混杂在一起，这一点，如果给业主一个解释或者系解决办法，有什么样的办法可以来解决呢？

　　【伍炳兆】：我们这个社区必须特殊，我们的配套这里是非常的去，包括大卖场，或者是幼儿园、小学都有，除了我们的安防系统，派出所离我们这里就5分钟，骑个自行车就到了，不管从别墅，还是公寓，我们都有红外线的监控。我们有天然河道，在河道这一块，我们做了一个很高的围栏，别墅旁边离盒6米这边全部是用铁丝网编起来的，全部有红外线监控的。从社区的安全措施来说，我们的配套还是非常齐全的。

　　【宋妍妍】：有网友说，他希望两种形态不要互相干扰到，在通常的混合社区里面，如何避免混合社区的干扰呢？

　　【季学渊】：我们是商办和住宅都有的。如果你是分期拿地的话，你有不同土地证的话，你可以请两个物业，如果只有一个土地证的话，只能有一家招投标，你可以从预售合同里面进行约定，说不属于住宅业务未经允许是不得进入的，而且包括停车库也都是可以进行约定的。关紧我们不要从后续方面来改造，从最初做产品的时候，你就要想到物业如何来做车的分流，人的分流。在前期，我们如何做产品，一个小区周边，从不同出入口的设计，完全可以区分不同人的进出，分车道和人的出入口是完全可以做的。另外小区内没有河道也是没有关系的，如果你采用一些小小的绿化带，因为一般人不会要求通过灌木丛那边去的，这是普通情况。特别的情况那是没有办法的，总会有特例的。

　　【宋妍妍】：这是你们的一个做法。时经理你们是怎么做的？

　　【时欢群】：因为是社区，比较开放式。

　　【宋妍妍】：就是说物业管理人员他有一部分是管理这一块的是吗？

　　【伍炳兆】：一般没事应该相信大家不会去做这个互动的，

　　【宋妍妍】：时分时合。

　　【井维祥】：我们也到深圳去参观了，我们也觉得这个问题很大，里面有不同的建筑形态在一起，你要处理好也不是一个很容易的事情，我们到广州、深圳看了一下，像是什么河桥城等等，他们有两百万平方，看一个组团到那个组团要过一个山包才可以看到的，一个小区里面要有5、6个组团，里面是要开车进去的。如果小的，像是小的山水华府，它的门槛很简单，就是一个组团进去，它的管理模式很像我们的郊区管理模式。在大郊区里面客户最关心的就是安全，现在住别墅第一个就是潮湿、安全、偷盗、生命危险，买东西方不方便。所以我们现在在做规划的时候，我们就要考虑到安全的问题，一个大的主流口不能多，最多两个，不能超过三个。如果小区里面是超过20万平方，小区里面在设定几个不同的区域，比如说我们说豪宅区，设定一个门口，有同样的一个门台，这个也符合了我们对客户将来宣传之后的抗性。开车买房的群体和做坐买房的群体是不一样的，我们在当地，你这个停车位可能是1比0.7就可以了，不然的话，你这个客户群体如何控制，所以车位管理一定要满足他们的不同需求。有些组团可能不需要底下车库，把可能就是在地面上停停就可以了。 

　　目前为止，我觉得做分区管理是最好的，因为这样不会有互相的干扰。不但从物质管理，精神管理，让他们有归属感，特别是让市中心的客户买过去，感觉到非常的好，这个是很要紧的。

　　【宋妍妍】：毕经理你们是怎么样做到的呢？

　　【毕武杰】：我们在物业管理上有不同的服务标准。另外在别墅区和住宅公寓区这一块，会有一些景观的规划作为自然的隔离。

　　【宋妍妍】：综合大家的观点就是这几点，比如有心理暗示法，造一些小篱笆，或者是联通的桥也好，避免干扰。我们今天讨论了很多的问题，最后给我们一个机会总结我们的观点，最后也让大家展望一下我们这个混合小区的发展趋势，将来上海混合社区发展的一个前景，下面井老师开始讲。

　　【井维祥】：这个趋势来说，我觉得会有一大批的混合小区，在目前的政策下产生，但是它是一个机会主义的产品。

　　【宋妍妍】：为什么这样说？

　　【井维祥】：因为我认为最终的还是人们会走向同质化，现在异质化的社区同质化，这个会有一个阶段，特别是9070阶段会有越来越多，在未来的阶段来说，在层次相对比较高的城市来说，豪宅区就是豪宅区，比如我在澳大利亚黄金海岸看到的豪宅区，里面就是豪宅，人家没有什么反感。

　　【伍炳兆】：像是市中心、内环、中环这一块，土地的价值越来越高，达到容积率以后，也不会往低的做，只会往高做。如果做混合型社区的话，在满足容积率条件下，它的成本投入会比纯的更好，所以我觉得它的发展方向会比较大。可能你在市区买的一套房，可能在郊区可以买到一个叠加的，或者是更好的房子。随着世博会以后网络的齐全，不管是外环于的还是中环还是内环，我们就会像香港一样的，我们会通过轨道交通来连接，这样就不会有太大的差别。现在房子目前所处的价值都不太高，现在市中心的房价会越来越高，而中环因为人流越来越挤，而外环还相对会保持一个比较的环境。

　　【时欢群】：我的观点就是井老师的观点。在短期之内还会比较的繁荣，但是在之后会形成一个分流。从开发成本来说，开发商在细分上还会做到细分再细分。

　　【任志寅】：穷人区和富人区的分化。一般来说，真正的高端物业基本的形态是比较统一的，同时我认为，混合社区还是会比较多的出现，因为目前大多数来说的混合物业，它的建筑形态就是物业类型不同，但是我觉得今后混合型的发展态势还是非常好的。因为混合型社区类似是中高档的，基本上真正的高端混合的是比较少，只是通过这一方面来做。

　　【宋妍妍】：你的观点就是说，中游的混合社区今后还会越来越多的。

　　【任志寅】：对。

　　【季学渊】：分为社区和郊区来说比较好，从政府规划的角度来说，不能再那道纯粹一种形态的，未来是不太会有这样的，一个都是面积小的，另外一个就是综合大型的。我觉得从政府规划来说，不希望把整个社会层次分的那么明显，从开发商角度规避风险来说，中段是比较集中的，他们的生活方式差别并不大，这样就导致一些新开发的区域城镇化也好，因为规划都比较大，都是会混合型的，不会是单一大型的。

　　【毕武杰】：我是从和谐社会的发展来说，更希望各个阶层的人在一起和睦相处。但是从开发商的角度来说，还是做一个单一的设计会更加好，我比较赞同井老师的意见，以后还是会同质化的。

　　【宋妍妍】：大家的意见都不一样，也是我们希望看到的观点，因为网络就是集思广益，希望大家都有发表自己意见的平台。这几年时装界一直很流行混搭的风格，那么混合社区可以算是房子中的混搭风格了，衣服混搭，搭配的好，既时尚，又实用，那么房子的混搭，我也相信如果搭配的好，也会成为别致的类型，成为有品味的业主的选择。最后非常感谢各位嘉宾的到来，今天的焦点关注就到此结束。

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