|
随着奥运的临近，很多媒体和朋友经常问关于房价和奥运的事情：“奥运会对于中国的房价有什么影响？”、“您是如何看待奥运前后的中国房地产的？”、“奥运后的房价会跌么？”、“奥运后中国的房产业将如何前行？”、“奥运会能撼动中国房价吗？”等等。
奥运会对于中国房价肯定有影响，但我认为这只是表面想象，真正要想研究房价与奥运的关系，首先要了解影响决定商品房价格的主要因素有哪些？而研究房价问题，首先应当明确我国实行的是社会主义市场经济体制，价格是由市场形成、市场机制调节的，企业虽是定价的主体，但必须服从市场，不能任意决定房价的涨落；政府有必要对房价进行调控，但主要只能通过财政政策、货币政策、产业政策等间接手段影响房价，也不能直接决定房价。这是我们研究房价问题的出发点和基础。
具体来说，在市场经济条件下，商品房的价格主要是由以下四个因素决定的：一是房屋价值，这是决定房价的基础。它包括房屋成本和平均利润，从长期来看，房价必然趋向它的价值。二是市场供求关系，调节房价涨落。供不应求，房价上涨到价值线以上；供过于求，房价跌落到价值线以下。房价始终围绕房屋价值上下波动，由此形成现实的市场价格。三是，收入水平的高低影响市场需求，从而影响房价。收入提高，对住房的需求增加，房价随之上升；收入减少，对住房的需求减少，房价下降。四是市场竞争的程度，制约房价的水平。开发商之间的激烈竞争，会抑制房价；购房者之间的激烈竞争则会抬高房价。
上述分析说明，商品房的价格是由价值规律、供求规律、竞争规律三大规律交互作用最终决定的。房价有高有低、有升有降、有涨有落，这是市场机制调节的结果，是价格放开的必然现象，是符合客观规律的正常过程。从长期来看，这些规律的调节必然使房价趋向于均衡价格，大体符合价值。有一种观点只强调供求关系决定房价，是片面的。正确的说法应当是以价值规律为基础的多种规律共同作用的结果决定房价。这是我们研究房价问题的立足点。
要想知道房价上涨的原因，我认为应该正确分析房价上涨的原因。从北京的实际情况看，目前的房价上涨有其合理因素，同时也存在部分不合理方面，要具体分析。
（一） 房价上涨的合理性是主流
房价上涨的合理因素主要有：
1、楼盘整体品质提升，成本增加，价值量增大，势必导致房价相应上升。如今开发的住房，规划合理、房型设计先进，建筑材料新型，环境较好，人文价值较高，智能化程度提高，科技含量增加，整体品质有了很大提升，充分反映了由安居型、保障型向舒适型、享受型转变的新世纪住房消费发展趋势，不可与上世纪90年代初的住房同日而语。高品质楼盘在开发成本上升，价值量提高，使用效益增大，优质优价，房价自然要升高。质优价高的住房在整个房市中所占的比例提高，住房的平均价格上涨，是完全符合价值规律要求的。
2、市场有效需求增加，拉动房价上升。近年来，由于住房分配货币化的推动、住房抵押贷款的支持、政府一系列配套政策的出台，以及居民消费观念的更新，个人购房比例大幅度提高，中等收入者逐渐成了购房主体，形成住房消费热潮，住宅市场需求迅速扩张，住房品位的要求也不断提高，局部地区和一些优势楼盘甚至出现排队抢购等供不应求状况。这种需求拉动促使房价上涨的情况，是市场经济中供求规律作用的结果，也属正常范围。
3、居民收入增加，需求的收入弹性导致房价呈上升趋势。近几年来，继续保持两位数的经济增长率，按需求收入弹性理论，收入增加，需求上升，而需求上升又会拉动房价上涨。
房价的升降是一种市场行为，只要符合规律，控制在居民能够承受的幅度内就是合理的，决不会是导致泡沫经济。此外，还应当看到，近期的房价上涨也是前几年房价持续下跌的反弹，恰恰是房地产业景气的重要标志。从市场经济的角度看，近期房价上涨同前几年房价下跌一样，都是正常的、合理的，不值得大惊小怪。这是房市的主流方面。
（二） 房价上涨的不合理因素是支流
当然也应看到，房价上涨过快，也存在一些不合理因素，主要是：
1、人为炒作过多。从全国来看，北京市表现比较突出，如过分宣传申奥成功、加入WTO等预期房价会大幅上涨，误导消费者抢购，开发商抬价出售。在上海也有部分开发商生造概念，虚假宣传，招徕顾客，以此哄抬房价，引起上涨过快。
2、开发利润期望值过高。在住房消费热潮到来之时，需求旺盛，有些缺乏远见的开发商，看到房子好销，期望获得更高利润，不适当的提高房价，甚至几天提一次价，人为抬高了房价。现在房地产开发的资本利润率大体为15%以上，相比国外房地产开发通常为6%-8%的资本利润率，明显过高。
3、供求暂时性失衡。突出表现在近年来住房销售面积大于竣工面积，尤其是中高档精品楼盘偏少，出现暂时的结构性、阶段性供不应求，拉动房价过快上涨。
4、买涨不买跌的心理因素。房价上涨，使居民的价格预期看涨，产生急于买房心理，盲目跟风；或买房投资可增值预期，投资性买房涌进。由此出现排浪式或购房消费和购房投资双向拉动的局面，推动着房价上涨。
从总体上看，北京的房价上涨合理因素是主流，不合理因素是支流，而奥运会的影响是表面现象，只是对房价阶段性上涨的具体表现形式，对于研究房地产本身的市场规律发展意义不是很大，但会刺激和促进中国房地产市场的进一步发展和成熟。
>>浏览更多房地产热点新闻，了解更多楼盘资料，请点击进入焦点房地产网首页 | 
搜狐房产 
