新盘供需两旺

　　随着奥运的临近，奥运建设的逐步完工、开发，包括轨道交通的建成等，亚奥板块将被真正激活。大的品牌上市企业纷纷在亚奥板块安营扎寨，也正是看重了区域未来的潜在发展，作为世界各国聚集的中心点，对他们来说也是品牌的象征。据中大恒基不动产营销市场研究中心数据统计显示，城建、保利、世茂等知名房企均布点于此。

　　据北京市房地产交易管理网的数据显示，地处奥运区域的项目销售都呈现出销售趋旺的局面。去年开盘的东亚奥北中心，住宅部分早已经售完。顶秀青溪已经开盘的楼座，也仅剩几十套房子。地处奥运核心区域的小户型项目旭辉·奥都目前正在进行其三期开盘准备，一个月前，该项目推出的一、二期6个楼座早已销售一空。据其负责人称，三期还没有正式开盘，但现在已经有不少客户来询问，尽管我们告诉客户肯定要高于前两期，即使这样认购者还是很多。据悉，三期主力户型为88平方米的南北通透两居，以及73平方米的小两居，其客厅、主卧两个阳台全部朝南，另外还有部分112平方米的小三居，两梯四户，其三期均价预计达到9500元/平方米。

　　对于这种需求旺盛的现象，一些专业人士表示并不担心。“实际上亚奥区域的新楼盘供应量比较充足。”中大恒基不动产营销总经理赵晨明指出，亚奥区域上半年的供应面积共47万余平方米，供应套数4026套。同时，下半年的供应量也大体相当，下半年，媒体村公寓、奥东18等小户型项目逐步上市，全年近百万平方米的供应量，对于缓解这一区域的供需矛盾，也有着很强的稳定作用。

　　随着奥运会正式进入倒计一周年的重要时段，奥体周边的二手房也开始“高位运行”。据“链家地产”统计数据分析，进入7月份以来，奥林匹克公园周边二手房价格涨幅相比之前加快明显，增长幅度大概快出3.4%左右，均价达到10575元/平方米，相比上月涨幅高达5.2%，成为7月份房价上涨最快的区域。

　　另据21世纪不动产北京区域市场部统计资料显示：7月份，北京奥运场馆周边二手房成交量同比6月份上涨了11.3%，二手房价格更是水涨船高，平均涨幅在300-500元/平方米。比如较典型的国家体育馆周边的二手房成交量同比上涨了15.3%；石景山老山自行车馆二手房成交量同比上涨了10.9%；北京工业大学体育馆周边的二手房成交量同比上涨了9.8%。

　　“链家地产”副总金育松(金育松博客,金育松新闻,金育松说吧)表示，奥体周边二手房价之所以会在超高位运行，最重要的在于奥运利好带来的强劲人气，如果说4号线、10号线一期(含奥运支线)将落成是影响房价间接上涨的因素，那么近期周边租赁市场的火热则是刺激房价上涨的直接因素。

　　奥运房产的持续升温还表现在成交周期的缩短。据“链家地产”对6月24日至7月24日这段时间国家体育馆周边房产的交易情况进行的监测数据显示，其周边房产平均交易周期仅为五天，挂牌当天售出的房源占总成交量的20%左右；工体周边房产平均交易周期为七天；老山自行车馆周边房产平均成交周期为十五天。对于非奥运周边的一般房产交易而言，从挂牌到售出至少需要1个月左右的时间。

　　受奥运会影响，其场馆周边高档公寓租赁市场出现了“房客续签难”的现象，很多房主都不愿意与房客续签下一年的合同。明年高档公寓市场将迎来租价高峰期的预计，使得房主都想多收益一笔奥运财。

　　据“链家地产”统计数据分析，7月份奥体周边普通民宅租金有8%-11%左右的上涨，公寓租金有7%-14%左右的上涨，而奥运契机更是给需求者奥运期间出租收益将翻倍的心理暗示。“链家地产”市场研发中心认为，奥体周边房产市场正处于一个出售者恃市而估、需求者心理预期较高的微妙区域环境，因此房价涨幅加快属于情理之中。

　　目前出现了这样的一种状况：在此租房办公的中小型公司目前十分担心房主会在明年将价格上涨，而要求续签合同，但是房主却不愿意。

　　李先生就租用汇园公寓办公，合同明年5月到期，而当李先生提出续签合同的时候，房主却不愿意了，理由就是自己的房子一年一签，明年再说。这种情况与之前是本末倒置，以前都是房主图稳定要求客户与自己签订的时间越长越高兴，而现在，却有些冷落了客户。房主的理由也很简单：到奥运会时，短租价格涨幅肯定在50%以上，那时委托物业和本小区其他的房子一同租出，能获得不小的收益，即使奥运会结束，房子价格最多回落到从前水平，也比一直租目前这个价格合适。“中大恒基”亚运村周边的七八家门店反映的情况大致相同。还有客户现在就要预订，但是因为中介公司并没有接受预订租房的业务范围，故都没有接受，只表示，会给客户多留意。

　　现在的房客要么接受涨价，要么另寻他处，“中大恒基”建议已经在此租房并且合同即将到期的客户，如果来年要继续住在房子里，可以和房主商量，奥运会期间多付一些房租，结束之后，恢复原来的价格。高档公寓的房主比较担心的就是出现空置期，屡次加息让房主的还贷压力越来越大，一旦断档，高额贷款和物业费也是其很难承受的。同时，房客也要多方留意其他区域的公寓，如果房主执意不续租，也可以做到两手准备。

　　奥运来临之前，一二手房都呈现出火暴的局面，那么奥运之后的房价是继续持续高位运行，还是会走低呢？8月8日由焦点房地产网举办的“2008年后北京房价会不会降？”PK台上，业内人士对此争论不一，有的人认为会跌，有的则认为不会跌。参与投票的网友则多数认为2008年后房价会下降。

　　我爱我家副总经理胡景晖表示，房价下跌的观点不仅仅在于奥运会的召开，比如国家已经持续多年的对房地产的宏观调控，比如现在已经是绝对价格非常高的现状，以及住房保障体系的进一步建立。但是奥运会的结束一定是房价下跌的导火索，这是因为在奥运经济刺激下的房价上涨的基础已经消除掉，而2008年之前透支的城市发展投入也要很多年加以消化，北京的经济发展和城市扩张速度也会减缓，在相当长的时间内要来消化申奥成功之后很多年的固定资产投入和因此引发的房价暴涨，因此2008年之后房价应该会下跌。

　　中体奥林匹克花园总经理陈顺(陈顺博客,陈顺新闻,陈顺说吧)则认为，人们购买北京的房产的时候，是因为北京要召开奥运会吗？如果有，目前也没有一个准确的数据说明这个比例究竟多少。人们买房是因为北京的城市发展，作为国际化大都市所具备的优势，以及普通人要结婚生子要成家立业的需求。试想，北京作为中国的政治经济和文化中心，这么多的中央部委，这么多的跨国公司，这么多的各地优秀人才要在这里安家立业，目前可以提供的房子足够吗？目前房价高涨的基础是供需之间的失衡，而2008年奥运会的召开只是在高涨的需求上多加一点，不影响北京房价的基础。因此，奥运会的结束也不会直接导致房价的下跌。