“娃娃业主”因何而起？他们都是些什么样的人？这一新生群体又潜在哪些隐患呢？近日，记者走进“娃娃业主”家庭并采访相关人士，揭开这一特殊群体的神秘面纱。

　　最小几个月、最大十几岁

　　身价百万不算新鲜事

　　暑期到了，12岁的小伟（化名）脖子上多了一把钥匙，因为父母都在机关工作，每天到附近的小饭桌写完作业、吃完饭后要自己回家。说起位于金沟寨附近这处140多平方米的三居室房子，那可绝对是他的家，因为这处房子的房产证上面的名字就是小伟本人。

　　4年前小伟的父母买这套房产时，就有朋友建议把房产证上名字写成孩子的名，两人一商议，家里只有小伟这么一个独生子，房子早晚是给孩子的，就干脆把购房发票和房产证上全写成小伟的名字。当年，夫妻俩花40多万元购房并装修的房产，如今已价值70万元。

　　小伟的父亲对记者说：“家里现有两套房产，第一套是我的名字，第二套是孩子的名字。虽然说是孩子的房子，其实就是我们的，现在就是一家三口住，以后孩子上大学走了，就是我们夫妻住。我与妻子主要考虑遗产税的问题，现在许多国家都开征很高的遗产税，最高的达到50%，中国也是迟早的事，反正就一个孩子，房产早晚是他的。”

　　与小伟一样，8岁的小阳阳也是“娃娃业主”。所不同的是，小阳阳的身价更高，父母是生意人，2003年在东郊一知名楼盘购买了一套200多平方米的海景豪宅，这套房子业主就是小阳阳。尽管小阳阳年纪还小，并不太清楚名下的百万豪宅对自己意味着什么，可是他已在积累财富的起跑线上大大超越了同龄人。

　　谈起“娃娃业主”，小阳阳的父亲比较谨慎，他曾做过外贸生意，有许多外国朋友，所以思想也比较超前。“在朋友圈子中，我是最早将房产办成孩子名下的，说到底就是为避税，咱们国家早晚会开征遗产税，购房时申请贷款费了不少劲，孩子没有收入、没有还款能力，好在我们做生意信誉比较好，与银行一直合作的很好，所以以我们夫妻作担保为孩子还贷，最终银行也同意了。孩子虽然没有一分钱收入，却既是小业主，又是小‘房奴’，一个月要‘还’3000多元贷款，呵呵。”阳阳的父亲说道。

　　记者调查了解到，“娃娃业主”最小的只有几个月大，未成年人最大的十几岁，还有的父母为已经工作即将结婚的孩子购房。阳阳的父亲说，在烟台“娃娃业主”拥有几十万、百万房产很正常，应该也有拥有千万房产的小业主。

　　“娃娃业主”逐年增多

　　一次性付款显露实力

　　记者以购房者的身份咨询了几个正在热卖的楼盘，售楼小姐均表示所购房产办成孩子的名字可以，但必须要一次性付款，因为未成年的小孩没有收入、没有还款能力，银行不予放贷，在这一点上卡得很严。

　　“将房产办成孩子的名下的购房者多不多？”记者问。“有不少，这两年在逐渐增多，这些购房者全部是一次性付款，也即数十万或上百万的房产一次性付清，这需要购房者具备一定的经济实力。”一位售楼小姐说。

　　对此，位于开发区的“怡海翠庭”楼盘销售负责人予以证实，她说：“从我们销售的楼盘看，‘娃娃业主’在购房者中的比例大约占5%左右，大多数都是担心遗产税开征，为避税而将房产办在孩子的名下，最小的‘娃娃业主’有几个月大，最大的已参加工作准备结婚。”

　　那么，烟台究竟有多少“娃娃业主”？据市房产交易中心工作人员介绍，由于房产证上只有名字，没有年龄，因此从房产证上体现不出来，目前还没有为此专门进行过统计。房产证上写孩子的名字还是写家长的名字，或是写共同的名字，均是由办理者自愿办理。

　　避税、独生子女、防范风险

　　诸多因素促成“新名词”

　　“娃娃业主”缘何产生？有业内人士分析：促进娃娃业主的出现，主有以下几个因素：

　　其一，大多数人主要为避税，即遗产税。遗产税是以被继承人去世后所遗留的财产为征税对象，向遗产的继承人和受遗赠人征收的税。目前世界上开征遗产税的国家和地区约有74个。其中，美国实行总遗产税制，实行17级超额累进税率，其税率从18%到50%不等。德国实行分遗产税制，实行7级超额累进税率，其税率从7%到50%等。中国早在1940年7月1日正式开征过遗产税。新中国成立后，1950年通过的《全国税政实施要则》将遗产税作为拟开征的税种之一，但限于当时的条件未予开征。1996年全国人大批准了《国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要》，纲要中提出“逐步开征遗产税和赠与税”。

　　其二，独生子女。我国实行独生子女政策以前，每家有几个孩子，父母生前很少过早分配房产，否则将产生家庭纠纷，而独生子女家庭的出现则决定了父母有再多的财产未来都只有一个孩子来继承；

　　其三，一人多房现象出现。随着经济的发展，近几年，一个家庭多套房产越来越多，一般都是第二套房产办为孩子名下。这一部分人比较有经济实力，可以一次性付款购房，即使有意外出现，还有第一套房产“保底”；

　　其四，生意人防范风险，有些私营老板为了防范生意风险，把房子送给小孩，为孩子和自己留条后路；

　　其五，节省将来房屋的过户费；

　　其六，许多再婚家庭为了避免由前妻（前夫）扶养的子女日后来争房产，索性将现有房屋过户到再婚所生的孩子名下，避免以后可能产生的纠纷等。

　　一旦变故房产难分

　　潜在隐患不得不防

　　但“娃娃业主”的出现，同样带来了一些问题，存在一些潜在隐患。记者了解到，不少“娃娃业主”拥有的房产，在物业管理上登记的是父母的名字，户口上的户主也是父亲或母亲，而房产证上则是孩子的名字，一旦发生问题，则出现业主与产权人不统一、户主与产权人不统一的问题。

　　市房产交易中心工作人员指出，作为房产的实际购买人，“娃娃业主”的父母将房产办成孩子的名下，存在许多潜在隐患，比如：一旦遇到资金困难需要抵押、出租房产，或者夫妻离异分割财产，或者子女长大成人后不孝顺，父母如想处置此房产，将有可能受到法律条款的限制，而无法用房产应急或无法分割房产。

　　烟台乾元律师事务所律师刘训超介绍，根据最高院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第6条：无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由主张相关行为。根据《中华人民共和国物权法》第9条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力：未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；第17条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据《中华人民共和国合同法》第52条：以合法形式掩盖非法目的。可导致合同无效。根据以上规定，可以明确夫妻为未成年子女买房并登记于子女名下，该房屋物权即属于子女所有，未经依法变更权属以前，是不能作为夫妻共同财产进行分割的。

　　另外，父母出资为子女购得房产，房产权属于子女所有，在子女是限制民事行为能力人或无民事行为能力人的年龄段，父母有保护子女的人身、财产及其他合法权益的义务，父母子女间是法定监护法律关系，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。根据我国法律规定，一般情况下监护人不能处置被监护人的财产，除非是监护人（父母）为被监护人（子女）的利益处置房产，如被监护人的教育、重大疾病需要医疗费用出现困难时，监护人才可以通过法定程序处置房产。处置前，监护人必须提供与此相关的真实证明资料，并通过公证机关公证，方能处置（包括转让或抵押借款）。

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