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“禧福汇国际社区 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)”位于朝阳区西大望路，处于东三、四环间，紧邻CBD核心区。北距国贸中心3公里，西距东三环劲松桥1公里，东离东四环窑洼湖桥1公里，交通便利、地理位置优越。
项目总占地5.48万平米，总建筑面积16.7万平方米，容积率仅为2.5左右，小区绿化率达30%，是ＣＢＤ典型的宜居社区。小区由7栋总高60米、20层的住宅公寓和部分公建商业组成。以舒适型二居、三居为主，户型设计合理，空间布局实用宜居，采光通透，景观视野宽广。
8月15日，禧福汇国际居住区营销副总楼艳青做客焦点谈项目开盘。
▲以下为活动图文直播
【主持人】：各位焦点网友大家下午好，现在进行的是项目访谈栏目。今天邀请来了一位大家都很关注的项目禧福汇国际社区的营销副总楼女士，也是一位美女，和我们聊聊项目的基本情况。我在网上看到很多论坛的网友包括焦点别的频道网友对我们项目非常关心，大家关心很主要的原因就是项目的地理位置非常好，而且设计风格符合很多网友的基本喜好，首先请楼总给我们介绍一下我们项目的基本情况。
【楼艳青】：我们项目位置好，属于CBD区域，离三环劲松地铁十号线非常近。从三环走或者从四环到我们项目都非常方便，项目北侧是南磨房路，直接通到三环和四环，项目东侧是西大望路，是奥运大道，这两条路都拓宽完成以后，整个项目的交通情况非常好。目前来看，整个市场包括客户关注度非常高，也有业内很多人通过各种途径找到我这边来。
【主持人】：刚才说到地理位置非常优越，在大望路和CBD区域，能给我们描述一下项目投资的潜力怎么样，地段的投资潜力？
 | | 楼艳青 |
【楼艳青】：我们这个项目当时做了很多客户分析，通过问卷调查还有做了客户的访谈。为什么禧福汇引起那么多人关注，通过前期客户的分析，包括客户的定位来看，70%、80%是自住为主。对于喜欢在城市好的地段有一套合适的房子的人，居住的人越多，居住氛围，包括社区文化整个感觉越来越好，因为你的邻居相对比较固定。如果说从投资者的角度，那么适合投资的项目比如一些小户型项目就卖得非常好，但是它更多的是投资客在买。这样的投资型社区到了二手房买卖，或者出租以后，租户不断的换，搞社区文化以及格整个项目的氛围很难达到很好的效果。
【主持人】：在CBD和大望路有别的住宅项目，有的和我们价位差不多或者稍微高一点的项目，和同一地段来看，这个项目的优势在哪，为什么很多人选择禧福汇项目而不选择别的项目？
【楼艳青】：从地段来看，同一个地段的项目选择性来讲应该是差不多，可能就是项目的规模和定位会有区别。从我们项目规模来讲，是一个将近17万平米的中型社区，对于小区来讲，这个规模比较宜居，它不是很大，也不是分多期开发。我们是一期开发，同时入住。从项目来讲，我们小区所在的位置本身就是配套设施各方面都很成熟的氛围，加上项目本身的商业配套。因此作为中型社区，禧福汇从居住角度，从管理的角度来讲更适合。第二从项目定位的精神理念来看，我们做的是中国式美好这样一种理念的国际化社区。应该说CBD它是一个舶来品，CBD这个概念本来起源也是西方国家，北京的CBD整个给人感觉很商务，很现代，大家可以发现目前整个北京CBD已经出现的这些项目，基本上都是很现代，很欧式或者说很西方化的，包括开发商也都比较熟练地用国际主义、欧美主义理念打造他们的产品。当时我们做这个项目定位的时候，做了很多思考，在这样欧美主义主导的CBD，我们更希望是在世界的CBD寻找中国，在CBD打造有中国韵味的项目，能够把大家内心还有骨子里的那种中国情结通过产品表现出来。
【主持人】：我也想问您一个问题，看到宣传词“中国式美好，国际化社区”，能解读一下推广的概念是什么？
【楼艳青】：先说一下我们的案名，我们案名叫禧福汇，因为CBD是非常现代，商务，还有生活和工作在这里的人从文化心理上来讲，像我们这代人都是生于传统年代。从每个人骨子里，还是刻着很深的中国情结在里面。基于这样的背景，我们希望为这里的客户群体营造一个吻合他们内心文化认同感的居住环境，我们概括为中国式美好，国际化社区。这是大的想法。当时在取案名的时候还是做了很多思考，也取了很多案名，其实要找到一个比较准确的词语能够第一眼表达我们项目现代中式差异化的定位，还不是那么容易。但是我们为什么叫禧福汇，禧和福这两个字在中国传统文化里比较有代表性，福和禧代表和喜庆，喜气、福气。禧福汇的汇就是汇总的应用，整个案名还是更多结合了对CBD的理解。因为CBD作为国际化的聚集地，这个地方本身就汇集了世界各地的知名企业、行业精英等等，我们有一句话就是全世界都在追求的美满，在中国我们称之为禧福，全CBD都在寻找的生活，在西大望路，我们称之为禧福汇。当时就这么来的。
【主持人】：等于是禧福汇三个字既包括了中式的语言，也包括美好的概念，同时还包括了国际化社区的理念。三个字把整个推广词意义都包括在里面。当时从国际化社区推广的定义来看，开发企业是不是对自己的目标客户的思考？
【楼艳青】：是。关于目标客户，前期先做了一些问卷调查，在CBD工作的写字楼还有周围比较高档的休闲场所做了很多问卷调查。二，我们对符合目标客户的人群做了一些比较深度的访谈，就发现我们主力目标客户或者工作在CBD的人是我们核心的客户群体。其他也就是喜欢CBD，希望在CBD投资或者生活的客户也是我们的目标客户群的补充。这些客户有几个特点，这些客户基本上是受过高等教育，还有部分客户有海外工作的生活经历，这些客户跟他们聊天感觉来看，还是比较注重与自己共同生活的圈层保持一定的文化认同感。大家的感觉，品位层次是差不多的。当时跟他们聊的时候，希望有这样的感觉，因为他们也在说，感觉CBD区域很商务化，很现代。他们就希望在CBD区域里有这么一个社区，有家的感觉，邻里关系非常好，是这样的氛围。好像在整个CBD区域缺少这样的社区。所以我们在园林打造包括整个项目定位的时候，也是结合了很多这些问题。
【主持人】：刚才听楼总说的，想起来前两天参加一个访谈有一个嘉宾谈到观点，为什么公寓比别墅好，因为中国人喜欢群居，老百姓说街坊邻居，互相之间有一个帮忙。同样在小区，开发企业需要营造非常好的氛围，街坊的氛围也好，社区的氛围也好，居住在里面有很好的感觉。楼总说调查之前，焦点网跟我们项目是做过很详细的项目调查了。调查问卷我也填写了。在这个问卷里，开发企业可能比较关注的是大家对一个项目地段的认可和对项目整体文化社区的认可，请楼总给我们简单介绍一下，这个调查的基本情况。
【楼艳青】：首先还是要感谢焦点对我们这次问卷的支持和配合。从问卷效果来看效果非常不错。从焦点发来的问卷当中有一个数据，希望在北京东部CBD区域买房的占到了整个问卷客户的49%，其次海淀的中关村区域。第二个问题关于在CBD，问卷里有一个问题，关于在CBD是否能感觉到中国的本土文化，结果39%的调查人员认为只是偶尔能够感觉得到。22%的人认为非常不明显。对于CBD的建筑风格调查来看，有54%的人认为现代中式风格是最稀缺的。因为问卷里有一个问题，让网友们说说什么样的居住环境是最理想的？有29%人说喜欢远郊的别墅，但是希望在繁华城市里面有一个比较闹中取静的居住社区，他们希望买这种项目占67%。这次网络问卷调查和一年前对整个区域客户做抽样调查还是比较吻合的，这也反映了是CBD大多数客户群的心声。像这种建筑风格，现代中式的期待，对CBD传统文化的缺失，理想中闹中取静的生活环境，跟客户的理想有比较好的实现。
【主持人】：刚才很多数据是对调查做出的结果和我当时填的调查观点是相似的。包括现在在北京特别是CBD区域能够看到中式风格的项目太少，除非在故宫附近能看到很中式的项目，住宅就更加少了。因为在住宅中北京做得比较多的中式项目是高端别墅的项目，我们为什么想到做中式项目，能不能给我们介绍一下中式体现在哪，建筑风格、装修风格以及规划哪些地方体现中式的特点？
【楼艳青】：这里需要解释一下，因为我们所谓中式不是纯中式的建筑，我们做任何一个项目的时候，还是要跟整个城市的背景，区域的背景，还有周边的环境吻合起来。如果在CBD区位里，在那么多项目里，盖纯中式的建筑会发现很怪异。我们整个追求中式不是刻意中式也不是复古，而是在现代建筑上面看到中式的元素在里面。打个比方，比如银泰中心整个很现代，也是很时尚的建筑。顶部的中国灯笼的处理也是中国元素的体现。我们这个项目一看还是很现代，很漂亮的建筑，但是在建筑身上，包括在社区的园林里，能体会到一些似曾相识的东西，就是中国元素的东西在这里体现。
【主持人】：在您印象最深刻中国式的特点，您给我们举个例子，作为我们项目的特点？
【楼艳青】：我们这个项目，看完设计方案，我们楼的颜色黑白灰的色调，整个窗框的感觉的应用，从颜色上，从线条的表现上还是很现代的手法，只是有些元素上面从造型包括颜色的运用，体现了中国神韵的东西在里面，内涵的东西有中国的感觉。比如楼座顶部，花式窗格在建筑顶部局部的应用，还有中国传统大门的门钉在高层建筑一些部位的运用，通过现代的手法把这种特殊的装饰作成了建筑的灯饰。还有我们的园林，不是说我们这个园林做完了以后，是苏州园林的概念,整个园林的设计理念叫寻觅桃花源。从入口一进去，一到里面，因为整个项目的建筑是围合式建筑，部分楼间距也在100米以上，园林视野就豁然开朗，桃花源记就是这样，我们的园林就根据项目的特征设计了桃花溪，桃花林，桃花谷。在园林设计上，比如物种，我们选择中国本土的物种。因为中国人的居住理念，一是群居，第二是特别希望有邻里交流，在园林设计的时候，除了观赏性以外，更多考虑业主的参与性和交流场所的设计。把一些精髓的东西，把中国居住理念精髓的东西体现在设计里，所以我们这个项目出来，应该在现代手法处理的基础有一些中国的味道在里面。而不是纯中式，因为纯中式似乎更适合低密度，像别墅项目可以做得很中式，但是对于城市住宅，位置这么好的区域，还是有问题，要跟整个区域大环境吻合，我们这样的做法是非常巧妙的。整个项目完成以后，也是一道风景线。
【主持人】：听我们楼总描述了一幅美好的画面，正在收看我们直播的网友，对这个项目比较感兴趣可以到现场看看我们的沙盘还有资料，可以了解我们项目的基本情况。刚才楼总给我们描述了一些项目的基本概念和想法，可能是比较虚的东西。下面要聊一聊比较实的东西。我们知道焦点跟项目做过一些调查马上会在开盘的时候宣布一个抽奖结果，楼总，现在大家都不知道您的项目什么时候开盘？
【楼艳青】：现在计划在10月中下旬的时间。这个还是考虑到工程的进度，还是希望工程到一定部位的时候再开盘。这个礼拜我们项目现场的临时售楼处已经开放了，可以拿到相关的资料，包括项目的网站也已经开通,项目网址是WWW.BJXIFUHUI.COM。我们在9月底中下旬正式售楼处也会正式开放，和售楼处同时开放的有四个样板间。这么做的目的还是希望客户在10月份正式要买房的时候，对这个项目了解比较透，能够看到很实际的东西。因为买房对中国老百姓来讲是也大事。希望从工程进度，包括对项目的展示，准备工作做的充分一写。这样做对我们自己也是对消费者负责任.
【主持人】：还有这么长的准备时间，不知道网友去之后，能看到一些什么样的东西？
【楼艳青】：现在临时售楼处有沙盘，有一些资料。因为临时售楼处在项目现场，直接可以看到整个项目的现场和区域情况，大体项目情况，户型情况，大家都回有详细的了解。正式售楼处开放以后，可以达到大规模接待。第二，整个售楼处开放以后大家就能够很直接地体会到现代中国的味道，就能体会到项目的精髓在哪里，售楼处可以带给大家中国式美好的感受。即将就要开放的样板间，所有的装修标准，格局，客户一目了然。这样的话，等到他要买房的时候，对项目会有切身的感受。
【主持人】：刚才说到10月份开盘的重要原因是希望自己的项目建筑已经达到一定的程度。大家想10月开盘，工程进度到一定程度，什么时候能收房呢？
【楼艳青】：我们这个项目要跨越08年，08年奥运会可能施工进度方面会受一定的影响，整个交房时间暂定09年8月31号交房。
【主持人】：09年才能够住到新的房子。
【楼艳青】：对，因为这中间有个奥运会，还有精装修，奥运会期间有些工程会受一定的影响。
【主持人】：还是继续聊开盘。很多网友特别关注是这个项目的价格。我现在看到网站上给出的预计价格是一万三到一万五，到底会卖多少钱，今天给我们透露一下？
【楼艳青】：说实话，这个价格问题我也特关心，但是现在目前来看，公司没有最终的确定。
【主持人】：能给我们一个概数吗？
【楼艳青】：大概的范围也就像说的成交均价应该在一万四五左右。我们这个项目的装修档次在同区域来讲是做得比较不错的。
【主持人】：装修档次，待会再详细说。现在还有一个比较关心的话题就是网友提出来的问题，我们在开盘就是说中会不会策划有一些针对网友的反馈活动，比如有折扣或者其他的优惠？
【楼艳青】：因为方案现在在制定当中，以后如果有一些销售或者有一些优惠的信息，会通过网络来进行传播，也会通过电话通知，对购房人也是好事情，一个新项目出来有更多的选择，有些优惠的信息对他来讲也是比较实惠的东西。从我们项目来讲，也比较注重网络营销。
【主持人】：我听出来，楼总的意思还是有一定的优惠，所以大家一定要关注焦点网上相关的信息。刚才说到装修，这个话题也是我想仔细跟您探讨的。我看到网上已经公布的一些项目的户型图，您能给我们详细介绍一下户型的特点，现在虽然看不到样板间，我现在有哪些户型可以选择？
【楼艳青】：今年推出来的户型主要是今年推两个楼，暂定推的楼座不会非常多，因为涉及到工程进度的影响。今年推出的楼座主要是零居、两居还有三居这三类户型。比如有一个是136平米左右的三居，是南北通透的，方方正正的。还有94平米左右的两居室，这两居室是把东南角和西南角，都是明厨明卫。还有小部分正南向零居室43平米。这些是今年推出的户型。客户通过登陆我们的网站包括从相关的网络看到我们的户型以后，客户对我们的户型反映非常好，一是觉得很方正，整个通透感，对阳光的需求设计还是做得非常到位。从目前来讲，户型设计也是我们项目比较大的优势。
【主持人】：刚才说的几个户型都会在十月份有样板间？
【楼艳青】：会有。
【主持人】：我们项目是精装修，我们项目装修情况比同一区域其他同一价位的项目装修情况要好，您能介绍一下我们用什么样的装修方式呢？
【楼艳青】：总体还是现代简约风格，因为现代简约的东西比较符合大部分客户群的需求。比如在零居方面设计的现代感更强一点，更时尚。三居是适合三口之家居住，三居的设计偏稍微沉稳一点。所以零居、两居和三居之间有一些差异，但是总体的风格是现代简约的风格。总体档次来讲，因为现在很多东西在确定当中，但是整个装修出来应该不会低于区域的水平。
【主持人】：看来我们这个项目的装修情况还是非常值得期待的。现在很多人愿意去住精装修的房子，不但节约很多经验，一进去之后，能够住得非常舒适，很多人都形容说背一个被子可以搬家了。刚才楼总给我们介绍了项目的装修情况，事实上，现在很多人会担心，因为您刚刚也说了，中国式美好国际化社区，刚才提到了60、70年代年龄群的人会买这个房子，会面临一个问题，上有老，下有小，孩子要上学，老人去医院，周边的配套能不能跟得上我们的需求？
【楼艳青】：这个问题也涉及到项目优势的问题。首先来讲，我们这个项目有三方面的优势，第一点，和周边其他项目比较来说，我们的规模不大。但是总体还是很精致，因为我们项目里有商业，但是这个商业是独立的，这个商业是对外的，要出小区才能进商业，不是商业和住宅混在一起。商业和住宅不会干扰。
【主持人】：生活的私密性能保证的。
【楼艳青】：便捷性保证了，而且私密性也保证了。我们现在所处的区域配套已经非常成熟了，包括像超市、医院、中小学都非常方便，我们给整个项目营造的就是非常宜居，非常便捷的居住空间。这是项目第一大优势。
第二，户型方面主要以130平米到160平米的三居为主力户型。90到110平米的两居是次主力，也有部分零居户型，整个户型区间还是比较丰富，使用率也都在80%以上，而且户型面积跟总价总体来讲，很多客户都觉得我们项目控制比较好，这种户型的面积，居住起来已经很舒适了，但是不是说那种很奢华，不是这种概念。而且这样的面积空间可能在一定时间段里，居住非常舒适，比方说居住升级了，换个更好的或者到郊区买更大的房子，这个房子做投资出租也好，或者再卖也好，也非常容易，这点也是我们项目第二个优势。
第三，从产品优化方面，我们这个项目1.5平米“寻觅桃花源”为主题的特色园林来讲，客户非常认同。
【主持人】：寻觅桃花源是什么模式？
【楼艳青】：以陶渊明的桃花源记里所描绘的环境为景观轴，从一入口有设计细腻的桃花溪，五彩缤纷的桃花林，建筑之间相互联系的依水而建的栈道，还有桃花幽径，另外也有微地形处理的桃花谷，整个园林的感觉很诗意，同时层次又很丰富。
【主持人】：感觉是很中式的。
【楼艳青】：用现代元素的手法打造中式园林。我们的细节部分像采暖用的是地板采暖。地板采暖的成本要高，但从宜居来讲，辐射面积很均匀，第二它的热量是从下往上走，整体感觉更加人性化。
【主持人】：现在北京地采暖并不是很多。
【楼艳青】：我们做精装修交房有这个条件，从头到尾都做完了，如果毛坯房的话，地板采暖有一个问题，害怕业主后期做的时候，把管线破坏了。现在没有这个问题了。在户型方面，产品优化方面，在户型方面能做明厨明卫，尽量做明厨明卫，我们有很多房子是明厨明卫，很多房子都是大通透。也有部分户型象有的三居室，是全部纯南向的，包括书房、客厅、卧室，但是横向的尺度特别宽。设计方面注重人性化，我们项目从区位不用说，从周边的配套包括产品优化方面来讲还是有优势。
【主持人】：您提到第二个优点，还是回到我最开始想问的问题，您说很多人在自己收入增加或者想进一步在居住方面升级的时候，这套房子可以作为投资的手段进行投资。在这个区域，很多人说包括您刚刚说周边的区域已经有卖到一万八，我们这个项目升值潜力有多大？以后我们有什么样的升值，可以展望的升值区位？
【楼艳青】：一个项目能否升值，主要看地段，因为房地产有三要素，位置、位置还是位置。一个是看地段，项目所属的位置是不是有潜力。我们现在所在的位置，随着西大望路，广渠路的开通，地铁十号线的开通，交通越来越发达。升值快不快，还要看供求关系。这个区位来讲，说实话，所开发的面积，随着开发量不断增加以后，也是越来越少，对于客户来讲，希望在这个区位置业的客户，希望在北京的东部CBD区域置业的客户需求非常多。同时分两个角度，一个是本身物业的升值空间还有租赁和二手房情况，本身CBD是商务区的概念，假如说有一天你自己不住的时候，出租的时候，在这种区位，写字楼那么密集的区域，你的租金会实现得比较理想，如你要转卖，出手的频率非常快。升值空间还是比较大的。
【主持人】：我们地段的优势能够使我们房屋的价值得到保证，提升的空间还是继续存在的。
【楼艳青】：有一点不可替代。有些项目比方说特别远的项目，未来供应量会非常大的话，买了这个产品以后，可能出来很多产品都处在可同比性，可替代性，好区位的项目是做完一个少一个的时候，不可替代的东西，租赁的升值空间会比较高的。
【主持人】：刚刚您介绍这么多情况，有的网友会考虑到，我们这个小区的环境确实很好，包括有很多园林建设居住很方便，有很多网友会考虑到项目的得房率有多少？
【楼艳青】：我们这个项目80%以上的得房率，在CBD区域来说已经很好了。有些楼座会更高，因为每个楼座分摊的不太一样。正常来讲，CBD很多区域都是75%、76%，大量的项目是这样的得房率。
【主持人】：我们这个项目的得房率是80%到83%这个区间。
【楼艳青】：80%以上，有些楼座能达到83%甚至更高。
【主持人】：替网友提一个问题，我们项目的物业服务是什么样的？
【楼艳青】：现在物业也是在确立当中。
【主持人】：刚刚提到了我们集团，很多购房人不是很清楚，资料显示投资人首钢和融创一起合作做这个项目，能介绍一下，我们企业做过什么项目？
【楼艳青】：禧福汇是首钢地产和融创集团共同打造的项目，融创集团目前主要在三个直辖市，北京、天津、重庆做项目，对于北京来讲，大家比较稍微陌生一点。对于天津的业主来讲，融创在天津的表现绝对是属于一流的水准。他们在天津做的项目主要是海逸长州，还有百万平米体量的时代奥城。
【主持人】：这都是比较有代表性的项目。
【楼艳青】：在重庆有73万平米的亚太商谷，今年销售表现特别好，一开盘就卖得极其火爆。创了重庆的销售记录。还有260万平米的奥园。北京目前来讲就是这个项目。以后北京也是集团重点战略发展的城市。
【主持人】：禧福汇是融创集团在北京做的第一个单？
【楼艳青】：融创和首钢地产联手做的第一个项目.
【主持人】：首钢地产开发北京西部，在北京的建筑质量非常有保证的地产集团，这次这两个集团合作这个项目，应该是强强合手，能够做出非常有品质的项目。我们集团在北京做比较长远的规划，不知道现在手里有没有储备用地？
【楼艳青】：我们希望在北京能更上一个台阶。
【主持人】：目前北京的地确实不好拿，希望融创集团在北京第一炮打响，在禧福汇项目上打出一个好成绩，感谢楼总来到我们做访谈，具体进一步的信息可能楼总会在焦点网上继续发布相关禧福汇的具体详细情况，希望网友在焦点网上关注项目的进度，也预祝我们项目十月份开盘能够大卖。谢谢楼总。
【楼艳青】：谢谢。 | 
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